ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[267: 匿名さん]

ウェブサイトの新しいコンテンツ「中央区・晴海の災害時の安全性について」を読んで、ますます不安になりました。
識者って、もう少し権威のある方からコメントはもらえなかったのでしょうか？

[268: 匿名さん]

>265
つまり東雲や晴海とか読めない富裕の外国人
なんかには期待してないってわけね。

[269: 匿名さん]

>265
東雲、晴海の読み方について書き込みした者です。

もう一度、読み返してみなさいって。
きちんと内容を認識してから書き込みして下さい。
全く筋違いですよ！（笑）

[270: 匿名さん]

今、外人さん、日本で不動産買うわけないっしよ。さらに、@350とかアホな根付けしたら、大量に捌けなくなるよ。しかし、883戸ってこんなに作ってどーすんだろーね。平均5000だとして400億位か～。でべ、儲かるな。

[271: 匿名さん]

今日のニュース見てたら
やっぱ高層と低層の価格付けが難しいみたいだね
一番安全なのがタワーマンションの低層みたい

[272: 匿名さん]

でも、ここの低層だと、高速の高架に遮られて昼間でも薄暗くなるよ。

[273: 競合物件企業さん]

暗くても何でも売るんです！儲かるから。

[274: 匿名さん]

目の前、高速か。。
売れん、普通に考えたら。。
腹、くくるしかない。。
低層、つぼ150万でも売れん。。
やられたね、デベさん。。

[275: 匿名さん]

>>248
"近隣タワマンの相場調べてみたけど、平均だと350万超えてしまうのではないかな。"

早く、具体的な説得力のある情報・考察を出したらいかが？
このままだと嘘つき＝泥棒呼ばわりされちゃうよ!

納得できる内容なんて、俺含めてこのスレ見てる人達は期待してないけど（笑）
腹を抱えて笑えるようなネタ、宜しく‼

[276: 匿名さん]

>275
そんな、追求しなくてもよいのでは？
何度も同じような書き込みしてるので、きっと関係者なんだろうけど、そっとしておかないと。。
言論の自由 笑

[277: 匿名さん]

「調べてみたら？」と言われてるんだから調べてみたら良いのでは？

参考として、月島駅から離れた佃にタワーが幾つかあるようですよ。
田町にも徒歩12分のタワーがあります。徒歩8分もあるので比較してご覧なさい。

坪単価予想は難しいけど、意外に安く出てくるかも。@320位で出してくれるかもね。MAXでも400行かないかもしれませんね。

[278: 匿名]

本当に坪320万円なんて安値で出てくる事があるんでしょうか？

少なくとも豊洲よりは高いでしょうし。。。


そんなに豊洲の価値高いんでしょうかね

[279: 匿名さん]

@320でここを買う人いる？
高層階南や、南西角での平均なら@320以上も当然有りとは思うけど。

[280: 匿名]

勝どきビューは今売りに出ているもので＠290～360。サンプル少ないけど平均したら＠320位。

佃は湾岸一等地なので流石に比較対象では無いでしょ。

[281: 匿名さん]

勝ビューも比較対象にならないよ。

[282: 匿名さん]

駅直結の勝ビューと、徒歩１１分のこことを
比較するなら
何割引にすりゃいいんだろうね。

[283: 匿名]

豊洲も駅から11分歩いたら東雲。

東雲野村が近隣同格の比較対象。

[284: 物件比較中さん]

佃以外は無理じゃない？

[285: 匿名さん]

佃は三井がリバーシティとしてエリアを再開発して価値を高めた、
湾岸を代表する一等地なので比較は無理無茶。

[286: 匿名さん]

田町はJR
比較は無理

[287: 匿名さん]

豊洲はららぽーと等のインフラが整ってから高くなりましたよね。
隣の三井パークシティは@240程度だったはず。

[288: 匿名さん]

結論は、比較できるＭＳは無いってことだね。。

[289: 匿名さん]

つまり
高く言いたい人は高い物件を出し、
安く言いたい人は安い物件を出し、
予想しているだけ。

[290: 匿名さん]

つまり

それって「予測」じゃないよね。

[291: 匿名さん]

遼くん、風邪薬のＣＭではちゃんと演技をしている。
画像だけ使用のここのＣＭは淋しい…

[292: 匿名さん]

無難なところで落ち着くんじゃありませんかね。

比較対象が無いし、いくらMSの仕様が良くても、駅徒歩11分・インフラ・高速道路計画等の要素バランスを考慮すると、マイナスポイントのほうに傾く。

[293: 匿名]

駅直結マンションと駅遠徒歩11分マンションなら価格差異は20%くらいあるのかな

勝どきビューを基準に推定しようかと

[294: 匿名さん]

勝どきビューは、
高くて震災前から売れ残り中なので
基準にはなりません。

[295: 匿名さん]

売れ残りビュータワーの平均を@320とベンチマークにしたら、差異が20%だと@256…有り得るかなぁ？

仮にそれ位だったら、高速道路計画なんて気にしない検討者もいるだろうし、もしかしたら東雲野村同等の客足は見込めるかもね。

[296: 匿名さん]

260-270くらいはありうるんじゃない。

[297: 匿名さん]

勝どきビュータワーは仕様が団地レベルだからなぁ。350ってのは強気な感じもしますけど、意外に350位が適切かもしれませんね。

[298: 匿名さん]

さすがに豊洲より安くはならないでしょ(笑)

[299: 匿名さん]

豊洲駅から、徒歩１１分のマンションよりはね（笑）

[300: 匿名さん]

なんで豊洲より安くならないの？（笑）

[301: 匿名さん]

@350になることを願います。
スミフが喜び、豊洲がより活性化し、江東区が潤う。
三菱さん、思いっ切り高値で出して下さい‼（笑）

[302: 匿名さん]

晴海＞豊洲＞東雲、ということでOK？

[303: 匿名さん]

その順番じゃ、晴レジなど晴海の住民大喜び。

[304: 匿名さん]

豊洲>東雲>晴海
期待通り釣られてみました。

ここは@350でも@400でもいいから、中央区ブランドを全面的に掲げて挑戦して欲しい‼‼

[305: 匿名さん]

中央区ブランドは、湾岸エリア以外だから。
湾岸でも佃だけはリバーシティブランドがあるけど。

[306: 匿名さん]

東京中が羨む、東京になる。晴海
ですもんね（笑）

東京中が笑う、東京になる。晴海
ではどうですか（笑）

[307: 匿名さん]

二子玉川物件の宣伝文句、に似てるんだよねえ。

[308: 匿名さん]

>305
では、晴海は特別区から外れるという解釈ですね？

東京中から忘れ去られた、東京になる。晴海

[309: 匿名さん]

駅から遠い、高速沿いで空気悪い、しかも埋立地。
こんな三重苦マンションで坪300万越えたらいいさらしものになりますよ。ずーっと売れ残ってね。
やっぱり埋立地はダメなんだな、と思われるだけでしょう。

[310: 匿名さん]

過去スレで
環境が良い
等と言われていたのが虚しい・・

[311: 匿名さん]

客寄せパンダ
本業は好調→賞金全額寄付へ
副業も好調→自動車教習所費用へ

[312: 匿名さん]

”東京中が羨む、東京になる。晴海 ”
こういう大げさなキャッチコピーで釣ろうとしてるところからしてすでにヤバさ満開ですね。

[313: 匿名]

有名人使わなきゃ売れない物件。

[314: 匿名さん]

晴海、周り見ると、マンションだらけで羨まない。ちっとも羨まない、晴海。ここは、石川遼押しで、「まっすぐ飛ばない、晴海。」でどうかな。

[315: 匿名さん]

ちょっと情報を整理した方が良いのでは？

都心か都心でないか
↓
中央区。だが開発はこれから。今は都心とは言えない。佃のようになるかも。


環境
↓
今は環境が良い。高速の件は妄想？ソースが見当たらない。

こんな理解で合ってる？安く買いたい人が頑張りすぎて嘘情報が多い印象。

[316: 匿名]

平均だと@350万円になるんじゃないか？

ここで安値連呼すれば、ボランティア価格で三菱が売ってくれると思っているのかな(笑)念仏みたいだな。

[317: 匿名さん]

でたな！
ボランティア価格アンチ連呼さん（笑）

完全にマイナスイメージが根付いてしまい、取り戻しに必死だね。

ちなみに自分は@350以上で売り出して欲しいと思っているうちの一人。
でも、平均は@270程度だろね。

[318: 匿名さん]

このご時世に湾岸タワマン買ってどうするの？

[319: 匿名]

しかも、駅から遠い湾岸マンション。
しかも、その駅は勝どき駅。

[320: 匿名さん]

＠300でしょうね多分
絶妙な値段です
これ以下なら豊洲の物件は死ぬしこれ以上ならここは駄々余りする

[321: 匿名さん]

豊洲の今売ってる物件は駅徒歩5分の駅近だから、
駅遠過ぎのこことは大違い。

[322: 匿名さん]

@350なんて強きな計画していたのは、震災前かつ高速道路計画案件の無かった過去の話。
今の状況からすると、安くせざるを得ない。
デベもその辺は織り込み済みで、例えば利益率の調整、細かな所での一部仕様ダウンを検討しているとか。

湾岸敬遠傾向の最中での販売だから、@270でも売行きは微妙だろうね。
自己責任・判断で、今後の発展を期待する人は買っても良いのでは？

[323: 匿名さん]

東京中が笑う、東京になる。晴海
に、坪300もだせないよ。

[324: 匿名さん]

5年くらいかけて売るゆっくりと売るんじゃない？
来年からは都心部の新規着工数が激減するのが分かっているからね。
時間を掛ければ売り切れるよ。
まあ、都心部はどこも同じ戦略だと思うけど。
潜在需要がしっかりしているからね。

[325: 匿名さん]

買える人の数だけ売って、ゆっくり時間をかけて売り切る。

[326: 匿名さん]

>来年からは都心部の新規着工数が激減するのが分かっているからね。

あらそう？
三丁目西地区のスミフは再来年以降の着工？

[327: 匿名さん]

>>326
着工できるのかね？

[328: 匿名さん]

震災の影響で建設労働者の労賃が上がってゼネコンの採算が悪化している。
ゼネコンのほうからさらに着工を遅らせて欲しいと要望が住友に出るんじゃないか？
三菱が先になったのは色々な裏事情があるんだろうな。

[329: 匿名さん]

出来るとこから始めるけど途中で何回も中断されながら、遅々として建設が進まないパターンでしょう。販売開始は現時点では誰も分からないねｗ

[330: 匿名さん]

何をもって着工と言うのかが難しいね(笑)

[331: 物件比較中さん]

リバーシティに住みたい・・・

[332: 匿名さん]

ブランドってだけだよ？あそこは。
リバーシティよりも月島駅直結再開発の三井野村タワーの方が便利だよ。
三井野村予定地にある建物の解体が始まったそうだし。

[333: 匿名]

350万円以下だったら買うわ

[334: 匿名]

そうそう
350万円以下だったら買うわ、三井野村タワーの方を。

[335: 匿名さん]

俺も買う

[336: 匿名さん]

坪２８０ならほしい！！！！！

[337: 住まいに詳しい人]

俯瞰的に書込みを見通すと、坪270〜280が検討者での中心値予想ってところでしょうか。
確かに需要が見込めるのはその辺じゃないですかね。

自分を含め、8000万、1億とか、ポーンと買える高所得層は、ここではなく間違いなく他に流れる。

坪300とか超えてしまうと、晴海地区再生の第一弾プロジェクトは失敗。
その後の他社計画も無期限延期へ。
中央区からポツンと取り残された荒涼地帯となる。

[338: 匿名さん]

ここは、パトリオットミサイルの展開場所では？

必死に広告する理由を考えたほうがいいかも。

[339: 匿名さん]

庶民なら、もっと庶民的なマンションを選べば良いのでは？
購入者のお財布に合わせて価格を決める訳じゃないだろうし(笑)
東雲なら270で買えるだろうし、角部屋も視野に入るのではないかな。

さすがに中央区の永久眺望タワーが@320を下回る事は無いでしょうね。

[340: マンション住民さん]

はいはい。
南高層階平均ならば@320は受け入れてあげるよ（笑）

東京中が笑う、東京になる。晴海

[341: 匿名さん]

業者なら、もっと業者的なマンションをターゲットにして煽れば良いのでは？
業者の都合に合わせて価格を決める訳じゃないだろうし(笑)
山の手内なら330でも売れるだろうし（プラウド神楽坂とか平均で300ぐらいだけど）、結構な利益も得られるんじゃないかな。

さすがに中央区の端の端の孤立地域が@320を超える事は無いでしょうね。

[342: 匿名]

高層なら400万円超えてくるでしょうね。

お金無いならさっさと千葉や埼玉に行けば良いのに(笑)
無理しない方が良いですよ。

[343: 匿名さん]

あはは。
本当に自分のお財布に合わせて分譲してくれると思ってるんだ？(笑)

[344: 匿名さん]

>>338
市ヶ谷の防衛庁が最後のミサイル防衛拠点。
北から飛んで来たミサイルを最終防衛ラインで撃ち落とすと、
その破片が板橋区、練馬区、杉並区に落下する恐れあり。

[345: マンション住民さん]

検討者の財布事情合わせるわけないじゃん（笑）
立地・環境・経済状況など加味して決めるだろ。
だから平均は@270〜280なんじゃない？って予想してる検討者が多いわけ。

343 分かった？

[347: 匿名さん]

5年くらいかけてゆっくり売れば良いよ。地所さん。

[348: 匿名さん]

＞343
購入者のお財布に合わせはしないけど考慮はしてる。だからアンケンートで予算聞いてる。
あなたわかってる？マンションの値決め？知らないの？

[349: 匿名さん]

アンケートの結果、希望価格帯の人数分布が分かる。
そして、何年間で売るかを考えて、価格設定。
要は、完成在庫を抱えても良いかどうかの判断で設定価格が変わる。

来年から、震災復興と原発の後始末で忙しくなって、
3年間はマンションの建築が減ることが予想される。
これは、長期間販売を是とする判断に結びつく。

[350: デベにお勤めさん]

>348
完全にカス回答だな！
アンケート結果だけで決まるわけねーだろ！
ここの仕入れ値知ってるのか？
一同失笑byデベ

[351: 匿名さん]

震災復興と原発・・５年はかかるのでは？

[352: 匿名さん]

>>348

え？
ここって、もうアンケート始めたのですか？
思いっ切り高値で買うと回答したいのだけど。
なんとか平均@350超になることを…

[353: 匿名さん]

高速道路計画が決まるまで、買うべきではないよ、
低層から高層階まで、日当りと更なる騒音懸念がつきまとう。

[354: 匿名さん]

高層階での夜の騒音は酷いもんです。
ここは永久眺望&永久騒音を許容できる方々が買うMSかなと思います。

[355: 匿名さん]

ＴＴＴ住民が価格を吊り上げようと必死ですね。。

[356: 匿名さん]

TTTの中古相場からしたら坪280ぐらいになれば御の字。

[357: 匿名さん]

勝どき５丁目スレには建つな建つなでこのスレには上がれ上がれか。

[358: 匿名さん]

湾岸に住んでいるということすら、場の雰囲気を微妙にさせるから、言うのがはばかられるご時世なのに、湾岸買いましたなんてとても言えないよ。

[359: 匿名さん]

しかも、駅から橋越え大通りを越え
徒歩１１分の駅遠物件を買いましたなんて。

[360: サラリーマンさん]

しかも、坪350なんでしょ。

西麻布の新築に住めるね。サンウッドは良いデベだよ。
http://sunwood.jp/nishiazabu/

近くに、麻布霞町パークマンションがありますね。
こちらは、かなり高額なので、
http://mansion.realplan.jp/sp_mlist/buy/azabukasumicho_PM/
サンウッド西麻布はお買い得なのでしょうか？
（不動産は通り一本の差で雲泥の違いがあることも
多いといいますが。）

[361: 匿名さん]

だよね。
中央区>>>>>>>江東区ではあるが
豊洲>晴海（笑）

TTTは今後下がる一方でしょ。
既に上手く売り逃げされた方々からの書き込みと予想されるのもチラホラ（笑）

[362: 匿名さん]

ここは勝どき駅から徒歩11分の晴海だから、
豊洲駅から徒歩11分のマンションと比べなきゃね。
豊洲駅から徒歩11分は東雲。

[363: 匿名さん]

クロスエアタワーは目黒区の一等地で坪２８０万～３２０万ですから。。。
１８０万ぐらいからが相場なんですが、、ｗ

ご自由にどうぞ。

[364: 匿名さん]

目黒区は都心じゃないから安くて当たり前じゃない？
比べるならワテラスでしょ。

[365: 匿名]

月島駅徒歩11分と比較したら？

普通に考えて320から350くらいだと思うけどね。


それにしてもクロスエアは安いね。本当なの？
何か落とし穴ありそう。

[366: 匿名さん]

目黒区あたりの近郊で坪２８０万～３２０万は高いと思うけどなあ。なんかメリットある？