ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[186: 匿名]

日銀短観は回復したよ。

阪神大震災の時も半年後が大底でした。それから1年半後には震災前と同等以上までに回復したよね。

これは買い煽りではなく、事実だから。(笑)

[187: 匿名さん]

欧州発の世界同時不況になるかと言われているのに、
日銀短観が景気回復の根拠？どれだけ能天気なのか。
客の将来不安を「景気も回復傾向てすから♪」
みたいなトークでごまかす営業がいそうだな。

冗談抜きで竣工前にリーマンクラスの景気後退は十分あり得る。
安くなきゃ売れない。

[188: 匿名]

君の財布に合わせてボランティアでマンション分譲してる訳じゃないから(笑)

安くすると、こういう人達が増えるのが嫌なんだよな。

でも350万円以下にして欲しい。それ以上だったら田町の中古買うわ。

[189: 匿名さん]

>185

安くなきゃ買えない、の間違い？

[190: 匿名さん]

>188
もし350万以下でも、田町の中古に行って下さい。

[191: 匿名さん]

同感。
田町でいいのか。

[192: 匿名さん]

まあ正確に言えば、安くなきゃ買えない、アホくさくて。

損が出るのを承知で買う程裕福じゃないので。

しかし、朝から関係者なのか、フォローに熱心だな。

日銀短観より、新聞を読みなさい。
今時景気回復なんて、笑われるよ。

[193: 匿名さん]

全く同感。

今のうちに350って数字を何度も書いて印象付けて、
実際の価格が分かったら
安い！
って書くための下準備なのかね。

[194: 匿名さん]

その通りだと思います。
競合デベさんが、ここは350以上で検討しているとの情報を言ってました。過去の話ですが。

[195: 匿名さん]

知り合いにデベがいるが、発売前は如何に高い印象を植え付けるかが
ポイントって言ってた。。
印象成功した物件は発売後の活動が、かなり楽になるみたい。

[196: 匿名さん]

それにしても、350のイメージを植え付けるのは…

殆どの閲覧者が「それは有り得ない（笑）」と感じているでしょう。
それでもデベ側は注目度がアップするので好都合、か…
冷静に、280で受けとめてみます。

[197: 周辺住民さん]

駅から遠いし、大江戸線だし。
豊洲が、駅近有楽町線、ショッピングセンターありで＠290だから、それ以下でしょう。
ああ、楽しい価格予測。

[198: 匿名]

350をどう推定したか誰も説明してませでしたしね。

[199: 匿名さん]

適当なことしか書いてなかったし、関係者による洗脳術と推定される。

[200: 匿名さん]

>184
>南側は永久眺望じゃん。

南側は高速道路できたら永久眺望ではなくなってしまう。。。
高層階なら永久眺望かもだけど・・・

[201: 匿名さん]

南側に高速道路が延びてきたら、排ガスで洗濯物や布団が干せなくなりますね。
騒音や排ガスが気になって夏も窓が開けられなくなくなってしまうのは悲しいです。
せっかくの南向きなのに残念です。
そうなったら資産価値下がって売却し辛くなりますよね。うぅ。

[202: 匿名さん]

高速は高架だから、普通に考えても地上10mぐらいはあるよ。街路灯まで入れたら20m。6階までは完全に被る。晴海大橋（下道の海面高25m）への接続が要るから橋に近いところは10mじゃきかない。

ま、そうなっても20F辺りまで行けば眺望には全く関係なし。
現実的には造るなら地下に潜ると思うけど。

[203: 匿名]

妥当な値段は320〜340位かなと思います。近隣タワマンの中古取引価格からみると、そんなもんかなと。

外廊下や天カセでないのならひょっとして300万程度で出てきたかもしれませんね。

安い値段で連呼している方は、価格表でてきたら「高い」と思わせたい他社デベロッパの方ではないでしょうか。

[204: 住まいに詳しい人]

350つうのは、2009年ごろの事業計画に書いてあった数字なわけで
業界の人間は普通に知っているわけですよ

問題は地所が地震後もそのままの事業計画で進めるのか？という点
こんなご時世だもの業界の人間だったら、競合他社だって地所を応援しちゃうよ

[205: 匿名さん]

203がどこの近隣のマンションを比較したかわからんが、
間違いなくそんな値段にはならないから。
まさか、中央区全体の平均とか言うの止めてよ(笑)
とは言え、201みたいな指摘も下らない。

当事者でも競合でも、業者は「業者です」と名乗って欲しい。

…君たちの意見は参考にしないから

[206: 匿名さん]

>203
関係者⁈
待っていました（笑）
近隣タワマンって、具体的に何処でしょうか？
豊洲のタワマン中古です！なんて言わないで下さいね。何せ中央区ブランドなんですから。同区至近の晴海トリトンの中古で比較？

ちなみに、インフォメーション担当の方は、比較対象がないから回答に困っているような発言でしたよ。

[207: 匿名さん]

近隣中古タワマンの取引戸数と
ここの800以上の売り出し戸数とでは大違い。

まして、震災前の中古取引は参考にならないので
中古取引価格から見るってのは、一種のトリック。

[208: 匿名さん]

購入者の30万が遼くんに払います。

[209: 匿名]

近隣中古物件を参考にするとして晴海レジデンスとトリトンは売値でMAX230。

ここに50%も乗せないと350にならないけど流石にそこまでの違いは見つけられないよ。

[210: 近所をよく知る人]

事実、遼君に２億払ってますから高値でしょうね。

[211: 匿名さん]

いまや2億なんですか？
随分と高くなってしまったんですねぇ。

とは言え、CMや広告費用をあわせても、一世帯あたり100万円プラスなんてことにはならないですよね。

ど素人なので相場が全く分かりませんが、例えば1万円/坪ではおさまらないのかな？
巨大なマンションパビリオンを作っているし…

[212: 匿名さん]

３５０はないでしょ。法外ぶっかけじゃあないですか

[213: 匿名さん]

埋立地は建築制限がなくていくらでも乱開発できるのがメリット。
だから当然、高速道路はカネのかかる地下トンネルなんかじゃなくて高架になる。
既住民もいないんだから大した反対も出ないしね。
新しくできるマンションの住民は「道路建設を知ってて買った」んだから当然補償なんか出るわけがない。

[214: 匿名さん]

世界的有名な？デザイナーのギャラが、遼君を上回る数億円だとか、仕様から管理等の全てが、都心の超高級MS以上のクオリティーであれば、@300を超える可能性はゼロじゃない。
有り得ないけど。

[215: 匿名さん]

いくらなんでも３００超えはないのでは

[216: 匿名さん]

赤坂のタワーみたいに、玄関にドアマンでもいればね。

[217: 匿名さん]

>>
高速道路を地下に通すプランは予算がとれなくて流れたらしいんですよ。
やっぱり地上に延伸してきそうですよね・・

[218: 匿名さん]

世界的に有名だが一般人は誰も知らないデザイナーとか無免許ゴルフ小僧とか、いらないから！！
ゴルフ小僧は、本当に目つき悪くてひくよ。

[219: 匿名さん]

連日、このスレに張り付いて洗脳活動されている関係者各位へ。

いっそのこと、@240の新春バーゲン価格で、東雲野村タワー検討者を掻っ攫うのはどう？妙案と思いますが。

@350だ、@320〜340とか書いてると、どんどん検討者が減るよ。
あちらは大盛況で、スレの内容は平和なもんです。

それに対して、こちらはこの有様…
ちなみに私はこのMS の検討者ではありませんが、こんな状況で大丈夫ですかね。

[220: 匿名さん]

＞世界的に有名だが一般人は誰も知らないデザイナーとか無免許ゴルフ小僧

この２大要因で購買意欲激減。

ハルレジのほうが、まだワクワク感があった。
当時は東京オリンピックもきそうな感じだったし。

[221: 匿名さん]

確かにそれは一案だな。
高速道路問題やら細々指摘されている内容から察するに、引き気味の検討者が多数いると思われる。

@240は有り得ないとしても、中央区僻地と江東区東雲との差を見積って、@240x1.1〜1.2倍位が妥当かな。
@240x1.3倍となれば、豊洲へ流れ込むことになろうかと。
11月の説明会、期待してますよ！

[222: 匿名さん]

高い高いって言われているようだが、

勝どき駅前タワマン：　370万
　仕様が酷くて団地仕様なのにこの値段

TTT:　中古取引平均　280万
　ゴミ清掃工場近く。すぐ隣に環状2号線が計画中。

これから考えると、320万から340万くらいなんじゃないかと予想されるんだけどな。
永久眺望だし、内廊下、天井高265cm。長期優良住宅。建物のグレードは申し分ない。

なんで、わざわざ安く出す必要があるの？
ボランティアで買えない君たちの財布に合わせてくれるって事？

[224: 匿名さん]

アンチボランティアさん＝関係者？晴海住民？
早朝からお疲れ様です。

TTTの中古が@280だとしても、あっちは駅近。
道路事情は両者比して変わらない、さらにこちらは高速道路も計画中で分が悪い。
どんなに良くても@280が妥当じゃない？

ビュータワーは駅直結の最大メリット。
でも@370だから、分譲は売れ残りのオンパレード。
全く参考になりません。

[225: 匿名]

駅近いといってもTTTは賃貸同居の上、清掃工場近く。交通量も多く、環状線も予定されている。

さすがにパークハウスでボランティア価格は望めないのでは？

かと言っても350万円は高いかな。
MAXは永久眺望で390万円。お見合い眺望無しの部屋があれば300万円は切ってくると思う。

何だかんだ言っても中央区だし、建物のグレードは最上級だもんね。

[226: 匿名さん]

最近の傾向として、内廊下が割高に設定されるのでもうちょい高いかも。
あと、階数での差がなくなって来てる。高層がお得になると予想。

[227: 匿名さん]

内廊下がホントに割高か、辰巳物件のスレを見れば。

ビューは@360ではなかったか？と調べたら、
サカキ氏がビューは坪単価360としてここの『安値』価格予想もしていました。なるほど。

[228: 匿名]

勝どきと晴海で中古相場が全然違うのになんで勝どきの方だけ参考にしてるの？
普通は同じ島のものを参考にするよ。まして価格差が大きい時なんてなおさら。
晴海は230だって。

[229: 匿名]

辰巳は無名デベロッパだよ。外廊下ならもっと安い。
内廊下は高いよ。本当にここが350万円以下で出てくるなら買うわ。

[230: 匿名さん]

安くして欲しい気持ちも分からなくはないけど、スポット的に安くなる事は期待できないんじゃないかと。(笑)

周辺のタワマンの相場を調べてみてご覧。

[231: 匿名さん]

月島にも駅から遠いタワマンあるよ。古いので仕様はひどいもんだけど(笑)

天井高なんて240しかない。

[232: 匿名さん]

>229

デベがどうか、ではなく
>最近の傾向として、内廊下が
の話だよ。
話をスリカエちゃダメダメ。

[233: 匿名さん]

内廊下は高くなるよ。

同じ立地で同じデベで比較してご覧。

[234: 匿名さん]

じゃ、御自分で
最近の
同じ立地で同じデべ物件の例を出せば。

[235: 匿名さん]

関係者と思われる方の書き込みが増えてきましたね…笑
そろそろ予定販売価格の決裁時期なのではしょうか。
色々と突っ込まれ所が満載で、市場調査等で大変かと思いますが、頑張ってフォローして下さい。

[236: 匿名さん]

こんな匿名掲示板の情報が価格決定に影響する気はしないが、ダメ元で言っておこう。


坪180万円でどうよ。

[237: 匿名さん]

誰かも書いてたけど、統計数が少なく、震災前の中古の事例はあまり参考にならん。
ここを320万だとか言う変わったやつも少しはいるだろうし(笑)

震災リスクが大きいと顕在化した今、割安でなければ2年も先に竣工する
湾岸のマンションなどわざわざ買わない。

今後1年程で起きる可能性の高い景気後退の影響が大きい場合、
値引きするかもね。

[238: 匿名さん]

@180賛成‼ 笑

[239: 匿名さん]

デベは都心回帰とうたうけど、今後の晴海・勝どき地区での明らかな供給過多で資産価値は激落。
永久眺望重視の方々の終の住処となる。

野村東雲と同等の@240ならば、震災リスク・資産価値激落等は承知で、前向き検討する人は多いかもね。

[240: 匿名]

東雲野村より都心に二島分近いし流石に同じ240では出して来ないでしょう。

高速が真下地上に来るのが確定したら分からないけど。

[241: 匿名さん]

>高速が真下地上に来るのが確定したら分からないけど。

この不確定要素が、客寄せ＆契約の足枷になるのです。
検討者もデベも、まさに青天の霹靂なんです。

長期戦覚悟の微妙な価格とするのか、激安にして早いうちに売り捌くかのどちらか、選択を迫られているのです。

[242: 匿名さん]

東雲野村の平均値240ってマジ？
東雲興味ないからチェックしてない・・・
事実だったら思い切った値段で出してきたなぁ

個人的には280を想定してるけど、本気で売り抜く気だったら260もあるかも・・・

[243: 匿名さん]

野村東雲タワーは、埋め立て地での震災後販売の大規模物件ということで、他のMSのなかでも注目度が高いです。
マスコミ取材が多く、条件の良いプランは要望書も多く出されています。
そちらのスレを見ていただければ、@240であることは分かりますよ。

[244: 匿名さん]

ゴルファーいるかな？ゴルファーいないとやだな。しかし、ここ＠２００でもでべに利益でるよ。でも、そんな単価はでてこないだろうけど。２６０くらいはどうですかね？

[245: 匿名さん]

高速が足元に来ることで一気に興ざめした。
騒音＆排ガス＆駅遠ＭＳな訳でしょ。
野村はなんだかんだ言ってもｷｬﾅﾙｺｰﾄ内、環境良好で東京ﾒﾄﾛ使える。
２６０つける程の動機が無いんじゃないかな？

[246: 匿名さん]

>>243
ググったらありました、ありがとう
ttp://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201109290004.html
東雲は詳しくないけど野村ブランドや周辺相場で250～260を予想してたんだけどね
いや～驚いた・・・空気読むなぁｗ
盛況ってのも理解できる

冷静に考えたら坪280～300だと豊洲の売れ残り相場
いくら建物を着飾ってみても現状の晴海にそこまで求心力があるとも思えない、駅からも遠いし・・・

これは260平均が現実味を帯びてきたかもｗ
本気で探してる人はここに限らず向こう半年はチャンスかもね、震災イメージも拭えないだろうし
さ、本腰入れて貯金すっかなｗ

[247: 匿名さん]

上げてから下げる。
下げてから上げる。方が効果大。

下げる雰囲気ばかりだと逆に
上げるためのネタ
を出してくる前触れではないかと勘ぐってしまうが・・

[248: 匿名さん]

280万だとお見合い部屋位かな(笑)

近隣タワマンの相場調べてみたけど、平均だと350万超えてしまうのではないかな。

[249: 匿名]

安く買いたい人が工作してるだけでしょ。(^皿^)

近隣タワマン相場を無視して安売りするわけないかと。

[250: 匿名さん]

坪350だと、定期借地なら、広尾の一等地に住める
価格なんですけど…。

http://www.hiroo-gf.com/index.html

さすがに、坪350はないのでは？

[251: 住まいに詳しい人]

>>250
椿レジデンスも平均なら＠400だから

[252: 匿名]

どこのデベロッパですか？定期借地だと毎月土地代を払うんでしょ？しかも30年後に追い出されるって事でしょ。

なぜ、それと比較する？

近隣タワマンを10くらい比較してみたら350もおかしい値でない事が分かるよ。

[253: 匿名さん]

お見合いでも恋愛でもいいから、@240にして〜〜
ヽ(´o｀；

[254: 匿名]

さっさと東雲にでも行きなさい(笑)

[255: 匿名さん]

>248
>>>近隣タワマンの相場調べてみたけど、

なんなら羅列してみなよ。笑
そんなんじゃ説得力は、ゼ〜ロ〜♪

[256: 匿名]

自分でやれよ(笑)

[257: 匿名さん]

>254
東雲は「しののめ」って読めない友人が沢山いるので、泣く泣く却下しました（笑）

[258: 匿名さん]

東雲は安いよね。価格表が目に優しい(笑)

[259: 匿名さん]

駅からの遠さを無視してんじゃなかろうねえ。

駅から徒歩１１分に見合う近隣マンションは、
20階建て晴海レジデンスや東雲のタワー群。

[260: 匿名]

学が無い友人を持ってると苦労しますな(笑)

東雲色と言う色があるくらい、日本では風流な名前ですよ。

[261: 匿名さん]

>256
面倒臭いもん。
貴重な時間を使って折角調べたなら、教えてくれたっていいでしょ？
有益な情報は共有化するのがマナー。

[262: 匿名]

東雲はｗコン分譲が安くてお祭りになった当時、
少しは街名が有名になったからな。
売主が三菱のｗコン。

[263: 匿名さん]

でも、全国的に読めない人が多いのは事実…
関東県内でも、結構いますよね。
晴海でも、はるうみと素で読む人もいそうだけど（笑）

お祭りの再来、期待してますよ！
そしたら最上階を検討します、三菱様。

[264: 匿名]

近隣中古物件が350なんて言ってる人は目が節穴なのか？

ヤフー不動産で晴海で検索かけたら＠230がいいところ

高価格予想を広めたいのだろうけど意図がばれる嘘は逆効果だよ

[265: 匿名さん]

@230って言っても、今の晴海にまともな分譲タワーがあるのかね？？

350は大袈裟だけど、仕様の悪くない新築の財閥系タワーでっせ。

あと、東雲とか晴海とか読めない人達が、普通このレベルのマンションを検討できる所得が得られるとも思えないんだが。

[266: 匿名さん]

地所や鹿島の社員でこのマンション買う人いる？いないでしょ。

[267: 匿名さん]

ウェブサイトの新しいコンテンツ「中央区・晴海の災害時の安全性について」を読んで、ますます不安になりました。
識者って、もう少し権威のある方からコメントはもらえなかったのでしょうか？

[268: 匿名さん]

>265
つまり東雲や晴海とか読めない富裕の外国人
なんかには期待してないってわけね。

[269: 匿名さん]

>265
東雲、晴海の読み方について書き込みした者です。

もう一度、読み返してみなさいって。
きちんと内容を認識してから書き込みして下さい。
全く筋違いですよ！（笑）

[270: 匿名さん]

今、外人さん、日本で不動産買うわけないっしよ。さらに、@350とかアホな根付けしたら、大量に捌けなくなるよ。しかし、883戸ってこんなに作ってどーすんだろーね。平均5000だとして400億位か～。でべ、儲かるな。

[271: 匿名さん]

今日のニュース見てたら
やっぱ高層と低層の価格付けが難しいみたいだね
一番安全なのがタワーマンションの低層みたい

[272: 匿名さん]

でも、ここの低層だと、高速の高架に遮られて昼間でも薄暗くなるよ。

[273: 競合物件企業さん]

暗くても何でも売るんです！儲かるから。

[274: 匿名さん]

目の前、高速か。。
売れん、普通に考えたら。。
腹、くくるしかない。。
低層、つぼ150万でも売れん。。
やられたね、デベさん。。

[275: 匿名さん]

>>248
"近隣タワマンの相場調べてみたけど、平均だと350万超えてしまうのではないかな。"

早く、具体的な説得力のある情報・考察を出したらいかが？
このままだと嘘つき＝泥棒呼ばわりされちゃうよ!

納得できる内容なんて、俺含めてこのスレ見てる人達は期待してないけど（笑）
腹を抱えて笑えるようなネタ、宜しく‼

[276: 匿名さん]

>275
そんな、追求しなくてもよいのでは？
何度も同じような書き込みしてるので、きっと関係者なんだろうけど、そっとしておかないと。。
言論の自由 笑

[277: 匿名さん]

「調べてみたら？」と言われてるんだから調べてみたら良いのでは？

参考として、月島駅から離れた佃にタワーが幾つかあるようですよ。
田町にも徒歩12分のタワーがあります。徒歩8分もあるので比較してご覧なさい。

坪単価予想は難しいけど、意外に安く出てくるかも。@320位で出してくれるかもね。MAXでも400行かないかもしれませんね。

[278: 匿名]

本当に坪320万円なんて安値で出てくる事があるんでしょうか？

少なくとも豊洲よりは高いでしょうし。。。


そんなに豊洲の価値高いんでしょうかね

[279: 匿名さん]

@320でここを買う人いる？
高層階南や、南西角での平均なら@320以上も当然有りとは思うけど。

[280: 匿名]

勝どきビューは今売りに出ているもので＠290～360。サンプル少ないけど平均したら＠320位。

佃は湾岸一等地なので流石に比較対象では無いでしょ。

[281: 匿名さん]

勝ビューも比較対象にならないよ。

[282: 匿名さん]

駅直結の勝ビューと、徒歩１１分のこことを
比較するなら
何割引にすりゃいいんだろうね。

[283: 匿名]

豊洲も駅から11分歩いたら東雲。

東雲野村が近隣同格の比較対象。

[284: 物件比較中さん]

佃以外は無理じゃない？

[285: 匿名さん]

佃は三井がリバーシティとしてエリアを再開発して価値を高めた、
湾岸を代表する一等地なので比較は無理無茶。