ザ・パークハウス晴海タワーズ その3

[匿名さん]

その３をつくりました。
引き続き有意義な場にしましょう。

その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/

＜クロノレジデンス全体概要＞
所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：都営大江戸線勝どき駅から徒歩11分、山手線東京駅からバス約19分徒歩6分
総戸数：883戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：42.01～158.2m2(トランクルーム面積を含む)
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、鹿島建設
設計：三菱地所設計
施工会社：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[151: 匿名さん]

運河には水門があったりしますが、
このマンションの場所は『水門』の外なんですかねえ？

[152: 匿名さん]

>>150
え？いまさら？
でも買う前に勉強できて良かったじゃん！

住宅なんてのは何かしらの妥協は付き物
湾岸検討者は地盤や土壌をハナっから妥協してるよｗ
倒壊することはない≒命だけは助かるってのを拠り所にしてね

もちろん当方もその一人ｗ

[154: 匿名さん]

高速道路作るなら、海側通すのが一番作りやすそうですよね。。。

[155: 匿名さん]

新たな展開ですな。
では、都内23区の何処に住めば生き残れるかな？
環八沿いの住宅密集地で焼かれるのは嫌だな…
ご教授下さい。

[156: 匿名さん]

>>153
釣りだとは思うけど、
タワマンの躯体が崩れるような地震きたら内陸とか湾岸とか関係ないと思う・・・

タワマン倒れて終了、火災で終了、津波で終了、救助もなくインフラも壊滅・・・
死に方を選べるぐらいじゃない？

[157: 匿名さん]

>156
杭が長すぎると、側方流動で杭が折れる可能性ってのは湾岸はありますね。

[158: 匿名さん]

>>155

地域危険度測定調査結果を見ればいいと思うよ
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/home.htm

ただしこれは建物倒壊と火災、避難危険度についてのみの指標で
大雨や高潮、津波などによる水害は考慮されていません。
ＡＡＡランキングで河川、海から遠いエリアを選べばよいと思います。

[159: 匿名さん]

>158
ありがとうございます。

[160: 匿名さん]

>159
あとはＮ値50以上の頑丈な地盤が浅いところからある土地を選べばいいと思います。
Ｎ値はこちらのサイトの「柱状図」を見ればわかりますよ。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

[161: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-harumi/factbook/
地所もあの手この手を考えていますね。
櫻井氏のいう「割安＝CPの高い」が、このMSに当てはまるのか、期待するばかり。
個々人、価格・予算次第で検討されたらいかがでしょう。

[162: 匿名さん]

櫻井さん、ってデベの広告塔でしょ？

[163: 匿名さん]

以前テレビ番組で
青物横丁をオススメって
おっしゃってた方かな。

[164: 匿名さん]

>162
そうなんですか…
姑息な手段ですね…
価格次第では前向きに検討しようかなと思っていましたが、見物客の様子見レベルへ格下げします。

[165: 匿名さん]

火災の話がよく出てるけどマンコミュで火災って何か関係あるの？
津波で浸かるマンションとか地震で液状化したマンションとか地震で崩壊したマンションは聞いたことあるけど、火災で燃えちゃったマンションなんて聞いたことない
火災発言の人一軒屋の掲示板と勘違いしていない？

[166: 匿名さん]

135さんの仮想図のようになったらヒドイなぁ。
せっかくの水辺の景観が台無し。
高度成長期じゃないんだからさ、無理して造るなよって言いたいね。

眺望は6～7階まで全滅、交通量も多いだろうから、騒音も全面シールドしてくれない限り高層階まで響きまくり。ヤダヤダ。

[167: 匿名さん]

でも、南側は永久眺望でしょ。
高速といっても、した道より交通量少ないのなら、かまわないんじゃない？

[168: 匿名さん]

豊洲市場が出来たら高速も下の道もラッシュでしょ。
トラックや観光バスがビュンビュン。
で、その車たちを永久に眺望できる。

[169: 匿名さん]

350万以下で出してくれよ！
そしたら買ってやるよ。

[170: 匿名さん]

毎度お馴染み、話の流れを変えたい人が夜も登場。

[171: 匿名さん]

あらあら、話の流れを変えたくない人かな？（笑）

350万というのは高い値段だと思いますが、300万以下にはならないと思います。

永久眺望
中央区
南向き運河
スーパーゼネコン
銀座まで徒歩圏
財閥系
タワーマンション

安くなる要素皆無。

[172: 匿名さん]

高速道路ができたら、中低層は永久眺望ではなくなってしまいそう。

[173: 匿名さん]

>>171
あらあら、
>131
で否定されたのに繰り返して書いてるんだね（にっこり）

今度は財閥系を加えたか。
財閥系なら住友も三井も晴海にタワマンを建てる予定。

131は私じゃないからもし苦情があれば直接131へどうぞ。

[174: 匿名さん]

え？高速道路って、高層なの？まさかね。
高速できても永久眺望は変わらんでしょ。

[175: 匿名さん]

いいじゃん。350万だったら安いし。

[176: 匿名さん]

高層、の意味を調べたら？
道路で使う言葉じゃないから。

道路の高さは分からんね。地下に入るんじゃないので低くはなかろうが。

[177: 匿名さん]

内廊下。天井高265ｃｍ。永久眺望のスーパーゼネコンの超豪華タワマン。

[178: 匿名さん]

ご苦労様。ガンバって！

[179: 匿名さん]

高速道路の高さ、海沿いは低くはならないでしょうね。
レインボーブリッジの高さくらになるのかな。
橋脚とかも眺望に支障出てしまいますね・・・

[180: 匿名さん]

高速沿いは排気ガスで建物が薄汚れるくらい空気悪いよ。
そんなマンションじゃ中古で売るとき相当苦労するね。

[181: 匿名さん]

>165
いやいや、間違えてはいないのでは？

大震災時
湾岸埋め立て地帯: マンションが津波にやられ、躯体には影響なくても、周辺地域は液状化で生活に大打撃…資産価値激落

内陸住宅密集地: 津波被害は無くて、マンションの全焼はなくても、周辺地域は焼け野原で生活に大打撃…資産価値激落

ちなみに阪神大震災では全焼したマンションはあるよ。
おぬし、生年は1995年頃かな？
もっと調べてから書き込みしなよ（笑）

>169
正直
うざい
きもい
しつこい

[182: 匿名さん]

まだ津波、液状化ネタやってるの？

[183: 匿名さん]

それしかネタがないんでしょ。
景気も回復傾向みたいだしね。

日銀短観が半年振りに回復したよ。

[184: 匿名さん]

南側は永久眺望じゃん。

[185: 匿名さん]

景気が回復傾向！？

何言ってんだ？
欧米の景気後退と不動産の市況悪化が世界中に波及すると言うのが専らの定説だと思うが。
もちろん、それが必ずしも当たるかはわからんが、根拠が日銀短観とは…。

このマンションの販売中に、リーマンショック以上の事態が起きる可能性もかなりある。
それなりに安くない限り様子見が賢明。

安くなきゃ売れない。

[186: 匿名]

日銀短観は回復したよ。

阪神大震災の時も半年後が大底でした。それから1年半後には震災前と同等以上までに回復したよね。

これは買い煽りではなく、事実だから。(笑)

[187: 匿名さん]

欧州発の世界同時不況になるかと言われているのに、
日銀短観が景気回復の根拠？どれだけ能天気なのか。
客の将来不安を「景気も回復傾向てすから♪」
みたいなトークでごまかす営業がいそうだな。

冗談抜きで竣工前にリーマンクラスの景気後退は十分あり得る。
安くなきゃ売れない。

[188: 匿名]

君の財布に合わせてボランティアでマンション分譲してる訳じゃないから(笑)

安くすると、こういう人達が増えるのが嫌なんだよな。

でも350万円以下にして欲しい。それ以上だったら田町の中古買うわ。

[189: 匿名さん]

>185

安くなきゃ買えない、の間違い？

[190: 匿名さん]

>188
もし350万以下でも、田町の中古に行って下さい。

[191: 匿名さん]

同感。
田町でいいのか。

[192: 匿名さん]

まあ正確に言えば、安くなきゃ買えない、アホくさくて。

損が出るのを承知で買う程裕福じゃないので。

しかし、朝から関係者なのか、フォローに熱心だな。

日銀短観より、新聞を読みなさい。
今時景気回復なんて、笑われるよ。

[193: 匿名さん]

全く同感。

今のうちに350って数字を何度も書いて印象付けて、
実際の価格が分かったら
安い！
って書くための下準備なのかね。

[194: 匿名さん]

その通りだと思います。
競合デベさんが、ここは350以上で検討しているとの情報を言ってました。過去の話ですが。

[195: 匿名さん]

知り合いにデベがいるが、発売前は如何に高い印象を植え付けるかが
ポイントって言ってた。。
印象成功した物件は発売後の活動が、かなり楽になるみたい。

[196: 匿名さん]

それにしても、350のイメージを植え付けるのは…

殆どの閲覧者が「それは有り得ない（笑）」と感じているでしょう。
それでもデベ側は注目度がアップするので好都合、か…
冷静に、280で受けとめてみます。

[197: 周辺住民さん]

駅から遠いし、大江戸線だし。
豊洲が、駅近有楽町線、ショッピングセンターありで＠290だから、それ以下でしょう。
ああ、楽しい価格予測。

[198: 匿名]

350をどう推定したか誰も説明してませでしたしね。

[199: 匿名さん]

適当なことしか書いてなかったし、関係者による洗脳術と推定される。

[200: 匿名さん]

>184
>南側は永久眺望じゃん。

南側は高速道路できたら永久眺望ではなくなってしまう。。。
高層階なら永久眺望かもだけど・・・

[201: 匿名さん]

南側に高速道路が延びてきたら、排ガスで洗濯物や布団が干せなくなりますね。
騒音や排ガスが気になって夏も窓が開けられなくなくなってしまうのは悲しいです。
せっかくの南向きなのに残念です。
そうなったら資産価値下がって売却し辛くなりますよね。うぅ。

[202: 匿名さん]

高速は高架だから、普通に考えても地上10mぐらいはあるよ。街路灯まで入れたら20m。6階までは完全に被る。晴海大橋（下道の海面高25m）への接続が要るから橋に近いところは10mじゃきかない。

ま、そうなっても20F辺りまで行けば眺望には全く関係なし。
現実的には造るなら地下に潜ると思うけど。

[203: 匿名]

妥当な値段は320〜340位かなと思います。近隣タワマンの中古取引価格からみると、そんなもんかなと。

外廊下や天カセでないのならひょっとして300万程度で出てきたかもしれませんね。

安い値段で連呼している方は、価格表でてきたら「高い」と思わせたい他社デベロッパの方ではないでしょうか。

[204: 住まいに詳しい人]

350つうのは、2009年ごろの事業計画に書いてあった数字なわけで
業界の人間は普通に知っているわけですよ

問題は地所が地震後もそのままの事業計画で進めるのか？という点
こんなご時世だもの業界の人間だったら、競合他社だって地所を応援しちゃうよ

[205: 匿名さん]

203がどこの近隣のマンションを比較したかわからんが、
間違いなくそんな値段にはならないから。
まさか、中央区全体の平均とか言うの止めてよ(笑)
とは言え、201みたいな指摘も下らない。

当事者でも競合でも、業者は「業者です」と名乗って欲しい。

…君たちの意見は参考にしないから

[206: 匿名さん]

>203
関係者⁈
待っていました（笑）
近隣タワマンって、具体的に何処でしょうか？
豊洲のタワマン中古です！なんて言わないで下さいね。何せ中央区ブランドなんですから。同区至近の晴海トリトンの中古で比較？

ちなみに、インフォメーション担当の方は、比較対象がないから回答に困っているような発言でしたよ。

[207: 匿名さん]

近隣中古タワマンの取引戸数と
ここの800以上の売り出し戸数とでは大違い。

まして、震災前の中古取引は参考にならないので
中古取引価格から見るってのは、一種のトリック。

[208: 匿名さん]

購入者の30万が遼くんに払います。

[209: 匿名]

近隣中古物件を参考にするとして晴海レジデンスとトリトンは売値でMAX230。

ここに50%も乗せないと350にならないけど流石にそこまでの違いは見つけられないよ。

[210: 近所をよく知る人]

事実、遼君に２億払ってますから高値でしょうね。

[211: 匿名さん]

いまや2億なんですか？
随分と高くなってしまったんですねぇ。

とは言え、CMや広告費用をあわせても、一世帯あたり100万円プラスなんてことにはならないですよね。

ど素人なので相場が全く分かりませんが、例えば1万円/坪ではおさまらないのかな？
巨大なマンションパビリオンを作っているし…

[212: 匿名さん]

３５０はないでしょ。法外ぶっかけじゃあないですか

[213: 匿名さん]

埋立地は建築制限がなくていくらでも乱開発できるのがメリット。
だから当然、高速道路はカネのかかる地下トンネルなんかじゃなくて高架になる。
既住民もいないんだから大した反対も出ないしね。
新しくできるマンションの住民は「道路建設を知ってて買った」んだから当然補償なんか出るわけがない。

[214: 匿名さん]

世界的有名な？デザイナーのギャラが、遼君を上回る数億円だとか、仕様から管理等の全てが、都心の超高級MS以上のクオリティーであれば、@300を超える可能性はゼロじゃない。
有り得ないけど。

[215: 匿名さん]

いくらなんでも３００超えはないのでは

[216: 匿名さん]

赤坂のタワーみたいに、玄関にドアマンでもいればね。

[217: 匿名さん]

>>
高速道路を地下に通すプランは予算がとれなくて流れたらしいんですよ。
やっぱり地上に延伸してきそうですよね・・

[218: 匿名さん]

世界的に有名だが一般人は誰も知らないデザイナーとか無免許ゴルフ小僧とか、いらないから！！
ゴルフ小僧は、本当に目つき悪くてひくよ。

[219: 匿名さん]

連日、このスレに張り付いて洗脳活動されている関係者各位へ。

いっそのこと、@240の新春バーゲン価格で、東雲野村タワー検討者を掻っ攫うのはどう？妙案と思いますが。

@350だ、@320〜340とか書いてると、どんどん検討者が減るよ。
あちらは大盛況で、スレの内容は平和なもんです。

それに対して、こちらはこの有様…
ちなみに私はこのMS の検討者ではありませんが、こんな状況で大丈夫ですかね。

[220: 匿名さん]

＞世界的に有名だが一般人は誰も知らないデザイナーとか無免許ゴルフ小僧

この２大要因で購買意欲激減。

ハルレジのほうが、まだワクワク感があった。
当時は東京オリンピックもきそうな感じだったし。

[221: 匿名さん]

確かにそれは一案だな。
高速道路問題やら細々指摘されている内容から察するに、引き気味の検討者が多数いると思われる。

@240は有り得ないとしても、中央区僻地と江東区東雲との差を見積って、@240x1.1〜1.2倍位が妥当かな。
@240x1.3倍となれば、豊洲へ流れ込むことになろうかと。
11月の説明会、期待してますよ！

[222: 匿名さん]

高い高いって言われているようだが、

勝どき駅前タワマン：　370万
　仕様が酷くて団地仕様なのにこの値段

TTT:　中古取引平均　280万
　ゴミ清掃工場近く。すぐ隣に環状2号線が計画中。

これから考えると、320万から340万くらいなんじゃないかと予想されるんだけどな。
永久眺望だし、内廊下、天井高265cm。長期優良住宅。建物のグレードは申し分ない。

なんで、わざわざ安く出す必要があるの？
ボランティアで買えない君たちの財布に合わせてくれるって事？

[224: 匿名さん]

アンチボランティアさん＝関係者？晴海住民？
早朝からお疲れ様です。

TTTの中古が@280だとしても、あっちは駅近。
道路事情は両者比して変わらない、さらにこちらは高速道路も計画中で分が悪い。
どんなに良くても@280が妥当じゃない？

ビュータワーは駅直結の最大メリット。
でも@370だから、分譲は売れ残りのオンパレード。
全く参考になりません。

[225: 匿名]

駅近いといってもTTTは賃貸同居の上、清掃工場近く。交通量も多く、環状線も予定されている。

さすがにパークハウスでボランティア価格は望めないのでは？

かと言っても350万円は高いかな。
MAXは永久眺望で390万円。お見合い眺望無しの部屋があれば300万円は切ってくると思う。

何だかんだ言っても中央区だし、建物のグレードは最上級だもんね。

[226: 匿名さん]

最近の傾向として、内廊下が割高に設定されるのでもうちょい高いかも。
あと、階数での差がなくなって来てる。高層がお得になると予想。

[227: 匿名さん]

内廊下がホントに割高か、辰巳物件のスレを見れば。

ビューは@360ではなかったか？と調べたら、
サカキ氏がビューは坪単価360としてここの『安値』価格予想もしていました。なるほど。

[228: 匿名]

勝どきと晴海で中古相場が全然違うのになんで勝どきの方だけ参考にしてるの？
普通は同じ島のものを参考にするよ。まして価格差が大きい時なんてなおさら。
晴海は230だって。

[229: 匿名]

辰巳は無名デベロッパだよ。外廊下ならもっと安い。
内廊下は高いよ。本当にここが350万円以下で出てくるなら買うわ。

[230: 匿名さん]

安くして欲しい気持ちも分からなくはないけど、スポット的に安くなる事は期待できないんじゃないかと。(笑)

周辺のタワマンの相場を調べてみてご覧。

[231: 匿名さん]

月島にも駅から遠いタワマンあるよ。古いので仕様はひどいもんだけど(笑)

天井高なんて240しかない。

[232: 匿名さん]

>229

デベがどうか、ではなく
>最近の傾向として、内廊下が
の話だよ。
話をスリカエちゃダメダメ。

[233: 匿名さん]

内廊下は高くなるよ。

同じ立地で同じデベで比較してご覧。

[234: 匿名さん]

じゃ、御自分で
最近の
同じ立地で同じデべ物件の例を出せば。

[235: 匿名さん]

関係者と思われる方の書き込みが増えてきましたね…笑
そろそろ予定販売価格の決裁時期なのではしょうか。
色々と突っ込まれ所が満載で、市場調査等で大変かと思いますが、頑張ってフォローして下さい。

[236: 匿名さん]

こんな匿名掲示板の情報が価格決定に影響する気はしないが、ダメ元で言っておこう。


坪180万円でどうよ。

[237: 匿名さん]

誰かも書いてたけど、統計数が少なく、震災前の中古の事例はあまり参考にならん。
ここを320万だとか言う変わったやつも少しはいるだろうし(笑)

震災リスクが大きいと顕在化した今、割安でなければ2年も先に竣工する
湾岸のマンションなどわざわざ買わない。

今後1年程で起きる可能性の高い景気後退の影響が大きい場合、
値引きするかもね。

[238: 匿名さん]

@180賛成‼ 笑

[239: 匿名さん]

デベは都心回帰とうたうけど、今後の晴海・勝どき地区での明らかな供給過多で資産価値は激落。
永久眺望重視の方々の終の住処となる。

野村東雲と同等の@240ならば、震災リスク・資産価値激落等は承知で、前向き検討する人は多いかもね。

[240: 匿名]

東雲野村より都心に二島分近いし流石に同じ240では出して来ないでしょう。

高速が真下地上に来るのが確定したら分からないけど。

[241: 匿名さん]

>高速が真下地上に来るのが確定したら分からないけど。

この不確定要素が、客寄せ＆契約の足枷になるのです。
検討者もデベも、まさに青天の霹靂なんです。

長期戦覚悟の微妙な価格とするのか、激安にして早いうちに売り捌くかのどちらか、選択を迫られているのです。

[242: 匿名さん]

東雲野村の平均値240ってマジ？
東雲興味ないからチェックしてない・・・
事実だったら思い切った値段で出してきたなぁ

個人的には280を想定してるけど、本気で売り抜く気だったら260もあるかも・・・

[243: 匿名さん]

野村東雲タワーは、埋め立て地での震災後販売の大規模物件ということで、他のMSのなかでも注目度が高いです。
マスコミ取材が多く、条件の良いプランは要望書も多く出されています。
そちらのスレを見ていただければ、@240であることは分かりますよ。

[244: 匿名さん]

ゴルファーいるかな？ゴルファーいないとやだな。しかし、ここ＠２００でもでべに利益でるよ。でも、そんな単価はでてこないだろうけど。２６０くらいはどうですかね？

[245: 匿名さん]

高速が足元に来ることで一気に興ざめした。
騒音＆排ガス＆駅遠ＭＳな訳でしょ。
野村はなんだかんだ言ってもｷｬﾅﾙｺｰﾄ内、環境良好で東京ﾒﾄﾛ使える。
２６０つける程の動機が無いんじゃないかな？

[246: 匿名さん]

>>243
ググったらありました、ありがとう
ttp://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201109290004.html
東雲は詳しくないけど野村ブランドや周辺相場で250～260を予想してたんだけどね
いや～驚いた・・・空気読むなぁｗ
盛況ってのも理解できる

冷静に考えたら坪280～300だと豊洲の売れ残り相場
いくら建物を着飾ってみても現状の晴海にそこまで求心力があるとも思えない、駅からも遠いし・・・

これは260平均が現実味を帯びてきたかもｗ
本気で探してる人はここに限らず向こう半年はチャンスかもね、震災イメージも拭えないだろうし
さ、本腰入れて貯金すっかなｗ

[247: 匿名さん]

上げてから下げる。
下げてから上げる。方が効果大。

下げる雰囲気ばかりだと逆に
上げるためのネタ
を出してくる前触れではないかと勘ぐってしまうが・・

[248: 匿名さん]

280万だとお見合い部屋位かな(笑)

近隣タワマンの相場調べてみたけど、平均だと350万超えてしまうのではないかな。

[249: 匿名]

安く買いたい人が工作してるだけでしょ。(^皿^)

近隣タワマン相場を無視して安売りするわけないかと。

[250: 匿名さん]

坪350だと、定期借地なら、広尾の一等地に住める
価格なんですけど…。

http://www.hiroo-gf.com/index.html

さすがに、坪350はないのでは？