ジオ西新宿 ツインレジデンス イースト棟ってどうですか？

[購入検討中さん]

ジオ西新宿 ツインレジデンス イースト棟についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区北新宿1丁目305番6（地番）
交通：
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩6分
山手線 「新宿」駅 徒歩13分
中央線 「新宿」駅 徒歩13分
埼京線 「新宿」駅 徒歩13分
総武線 「新宿」駅 徒歩13分
西武新宿線 「西武新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「新宿西口」駅 徒歩10分
間取：1LDK・2LDK
面積：40.41平米～58.36平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.nishi-shinjuku.jp/
施工会社：不明
管理会社：不明

[1: 匿名さん]

すぐ東隣に8階建てのマンションが建築中だったからお見合いだね。
あとBプランがいいと思ったけど良く見たら乾式壁なのとトイレが玄関の叩きの横だから
土足の場所を通ってトイレに行かなきゃいけないなんて最悪の間取りだった。
でもディスポーザーと食洗器、両方そろってるのはこの価格帯ではないからいいのにね。
乾式壁がネック。

[2: 匿名さん]

乾式壁ですが厚さによるところも大きいみたいです。
乾式だから悪いのじゃなく、厚さがあれば遮音性は高いようです。
200mmあれば音は防げそうですが、
しかし、ここは136mmなので隣の生活音は聞こえてきそうですね。

[3: 匿名さん]

マンションギャラリーに行ってみたけど、条件はかなり良いマンションだと思う。

確かに東隣にマンションが建設中だったけど、その間には
低層マンション一棟と小さな道路を挟んでるから、それほど気にする事はないんじゃない？
間取りからしても大きな窓は南と北側にあるしね。
なにより全室が角部屋と言うのが面白い。
北新宿地区市街地再開発事業で、ここの価値も上がるだろうし。

完成は来年の8月なのに、×印の部屋が多く売れ行きは好調みたいでしたよ。
残念な点は管理費が高いのと玄関ロビーのデザインかな…。
あの椅子はないと思う…。

[4: 匿名さん]

現地行けばわかるけどお見合い状態だよ。
カーテンは絶対に開けられない生活。
向かいもここよりちょい高いマンションから見下ろされるからカーテンは閉める生活だね。
あと隣家の壁がコンクリートじゃなくて13ｃｍしかないボードだから音が筒抜けだから覚悟しないと。

[5: 匿名さん]

あの…先週、現地へ行ったばかりです…。
私自身、その現場を見て隣の建物が気になったのでグーグルマップでも確認したのですが
あの周辺と言うかこのぐらいのお見合い状態は東京では普通かと思うんだが…。
そりゃあ、隣に建物がなかったらベストだがそんな所が新宿にあるのかどうか…。
でもBプランだと確かにお見合い状態になってしまうので嫌がる人はいるかも知れませんね。
cプランは縦幅的に一軒の民家があるからかぶらなさそう。
て言うか、そもそもウェスト棟とイースト棟でお見合い状態ですね…。

あと乾式壁だから隣の音が聞こえるて事はないみたいですよ。
ボードといっても硬質石膏ボードと強化石膏ボードとよばれる高強度のボードを片面に２重貼りし、
軽量鉄骨下地（スタッド）と組み合わせボード内にグラスウールを詰めてます。
しかもここは、さらに木軸を間に加えて二重壁の空気層のスペースを設けてます。
（説明会で頂いた資料を参考にしてます）

しかも最近のものは136mmの壁厚で、厚さ260mmのコンクリート壁に匹敵する遮音性能があるみたいですよ。
『直接、壁にテレビをつけても、よほど大きな音量をださない限り音は漏れませんよ』と
言ってました。（←これは担当の方が言ってただけなので事実かは分かりません）

とりあえず、ここの物件と同じ通りにある三井の物件も気になってるので
またマンションギャラリーに行ってみようと思います！

[6: 匿名さん]

なんでここ管理費がこんなに高いんだろう
豪華施設のラトュール新宿より管理費が高い
近場のライオンズシティ西新宿やセントラルレジデンス新宿シティタワーよりも高い。

理由が知りたいわ。
単に客を舐めきってぼったくってんのかな。
こんな暴利をむさぼるような行為が許されていいのか。

[7: 匿名さん]

余剰の管理費は、修繕積立金に充当されるから
将来的な事を考えると一概には不当とは思わないけど
安くできるなら安くして欲しい！

『パークリュクス西新宿』の管理費はここよりも高かったですね。（でもトランクルームがあります！）
『ライオンズシティ西新宿』は90戸あるから36戸のここより安くなるのはなんとなく分かります。
『セントラルレジデンス新宿シティタワー』の管理費は、9700円ですが
それにインターネット料 1,365円/月＋町内会費 400円/月＋その他 500円/月がかかってくるので
結局11965円ですね。

ジオ西新宿はインターネット料金はすでに管理費に入っているみたいなので
あとは町会費の100円が毎月かかってきます。

それでも十数円はシティタワーの方が安い…。
316戸もあるからその分、安くなっているのかな？

そう考えると異常な高さとは思わないけど
う〜ん、どうなんでしょうかね…。

東急さんの『ブランズ西新宿』は少し安いけど40m2もいかない間取りがあるから問題外！

[8: 匿名さん]

『ラトュール新宿』の管理費ていくらくらいなのですか？

気になったので調べたら70m²の間取りしか見当たらず
管理費が2万円越え…で、修繕も1万円越え…。
40m²の物件が探せなかったです。

30m²のはあったけど、さすがにそれは問題外だわ。

[9: 匿名さん]

40m²の物件
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FN5O5001/

ラトュール新宿は平米関係なく管理費単価264円
ジオ西新宿は298円

ここ何も共用設備がない割に高いね。

[10: 匿名さん]

情報ありがとうございます！
とても参考になります！！

驚いたのですが、40m²で4780万円もするんですか？！
たっ、高い…。　ワンルームでこの価格…。

管理費単価は34円違うのか。
やはり戸数が増えると管理費は安くなるて言うから
842戸と36戸ではそもそも勝負にならないのかも。

しかも物件自体、1600万円近くジオ西新宿より高いし
贅沢施設分がその他の価格に添加している気も…。
総合的に考えるとどっちがお得なんでしょう…。

800戸規模のマンションとなると普通、管理費以外に高めの町会費やその他の費用がついてきたり
するけど、ここは大丈夫でしょうか？
記述をみるとインターネット代は込みではないので町会費が足されると
最低でも1300円〜1800円が毎月管理費にかかってきますね…。　正直、微妙。

ちなみにジオ西新宿のインターネット代は管理費込みとありましたが
説明ではプロバイダはsonet以外の選択肢はないみたいです。（←聞き間違いだったらすみません）
確かそんなような事を説明された気がするのですが
まだ買うか決めかねているので、軽く聞き流してしまいました…。

あとペットを買う場合は登録料100円ですむみたいなので
助かります！

ラトュール新宿はその辺の登録料や駐輪・駐車場代とかが高そうですね。
バイク置き場とかも5000円に対してラトュールは1万円と倍だし…。
その分、駐車できる数が多いので一概にどっちが良いと判断はできないけど
そもそもラトュールとジオでは購入者層が違う気が…。

管理費もそうですが、
ここまで豪華な施設と大規模マンションとなると
修繕費とかは年々、高くなっていきそうですね。

[11: 物件比較中さん]

分譲よりも高級賃貸向けのほうがよさそうな案件だったな。
賃貸だったら、まず借りてみるけど、買うにはうーんって感じ。
まあ、個人的にはどうしても買いたいというよりは、買ってもいいかなぐらい。

メリットで言うと

１．交通の利便性
　　出張が多い人はいいね。

２．１０年後の資産価値
　　韓流ブームで近傍の大久保エリアが人気が出てきていること、
　　西新宿開発プロジェクトがあるのでもしかしたら、
　　資産価値があがる可能性もあるかな？？とは思う。

３．防音対策
　　クチコミにあったので、気になったから聞いてみたけど
　　床については二重天井だし、防音シートも建築基準の中では一番いい特急LL40だったのと
　　壁については>5　さんの情報通りだった。


デメリットで言うと

１．西新宿という名称だけど、本当の住所が北新宿
　　あッ騙されたと思いました。あ、あれね。東京ディズニー○ンドと一緒だね。
　　道路挟んだ向かいの同程度のマンションよりは２割程度安いから
　　多少は我慢できるかな？
　　嫁は街のブランドイメージにギャップ（西新宿の高級感と大久保の庶民感）
　　を感じているみたい。

２．商業地臨界場所
　　居住区と商業地の隣接場所なので、おそらく地価は安いはず。
　　北側の先住民と騒音・電波障害トラブルぐらいのリスクはあるかも。

[12: 匿名さん]

ここかなり売れてた。
1LDKに関しては、あと2ヶ月もしたら完売になる感じだったよ。

当然なのかも知れないけど
完成がまだ先だから壁をなくしたりドア・床・キッチンの色を変えられるなど
オプションが豊富だった。
エアコンが2つと洋室の照明がすでについているのも嬉しい。

消費税が上がるかもしれないし、その前にはどこかいい物件をみつけて
買っておきたいね。

[13: 匿名さん]

1LDKのプラン無くなっちゃったけどもう完売しちゃったの？
もしそうだったら凄い人気だな。

[14: 匿名さん]

売れたのは、売り出しに出した部屋のみだと思います。
当たり前ですが・・・

[15: 匿名さん]

この辺、三井・東急に続いて大和ハウスもマンションを販売するんですね。
どれも似た感じだし売れ残りが出てきそう。
このマンションの隣にもマンション建設が始まったりと買い手には
選択肢が増えて嬉しい限りです。
中古物件の値崩れだって起きそうだし、もう暫く様子をみた方が懸命かな。
結局、一番人気はどこなんでしょうね。

[16: 購入検討中さん]

ここは抽選ではなく先着順なので人気のある部屋は先にどんどん売れていってますね。
まだ発表していない部屋も販売員にこの部屋を買いたいと言えば売り主の阪急さんと相談して売ってくれますよ。
（価格の参考として階があがるごとに20万円プラスと言ってました。）

1ldKの物件に関して言えば4階〜9階はもう残っていなかったと思う…。
（審査落ちで空きがでるかも知れませんが残り5部屋ぐらいでしたよ）

ネットの更新は遅いから、本気で買う気があるならモデルルームに行って直接説明を受ける事をおすすめします。

引き渡しが来年の9月なのに売れ行きは好調のようです。
震災の影響もあってかここまで設備が充実してこの価格はもう出てこない気がします。
私が狙っている部屋はまだ工事が始まっていないので様々なオプションを追加できるみたいです。
竣工に時間がある場合はこんな特典があるんですね。嬉しい誤算でした。

[18: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[19: ビギナーさん]

歌舞伎町も昔よりは治安良くなった気がしますね
警備が強化されたからでしょうか。
新大久保の方も今はブームで観光客も増えてますから、治安も良くなりましたよね。

[20: 匿名さん]

この通り再開発されてて奇麗になったね。　
あの大きな商業施設て12月にopenするの？
スーパー、コンビニ、レストラン、ショップが入るみたいだから生活はしやすそうだけど
この通りの再開発エリアは庶民には手がだせん。
賃貸で借りるにしても高杉。
ここは安くて良いんだがちょっと狭いかな。
同じ山手線でも城東・城北方面だったらもっと広い部屋が安く買えるのに。　
まぁ、そんな奴は最初から新宿には住まないか。
税務署通りてタワマンや新しいマンションが次々に建設されてるけど少し過剰気味な気も…。
一気に1000世帯も増えたら近くの小中学校も大変だろうに。

[21: 匿名さん]

結局の所、売れてんの？
値引きとかあったりするのかな。

[22: 匿名さん]

似たようなマンションが近くで建設中だし完売は難しいと思う。
場所は悪くないが管理費が高いよね。

[23: 匿名さん]

夏に入居のＭＳでかつこの小規模だったら、普通に考えて値引きはありえないと思います。もっと後になれば（入居直前なのに全然売れてない状態とか）どうなってるか見えてくるでしょうけど、小さいマンションほど地元住民の需要だけで完売してしまうので、多分厳しいでしょうね。

[24: 匿名さん]

通りが奇麗になっていてビックリしました。
価格も低くて魅力的なのですが管理費がちょっと高めですね。
管理体制がしっかりしてるなら文句はないのですが
阪急不動産て関東ではあまり聞かないし
このジオシリーズてどうなんでしょうね…。

[25: 買い換え検討中]

設備がたくさん付いてるので、管理費が高めになってしまうんですかね。
管理費が上がることを考えると、生活がキツくなりそうですね。

[26: 匿名さん]

ここゴミ出し24時間OKでしたっけ？
公式HPには記述がなかったので気になりました。
管理費をそこそことるなら24時間にして欲しいな〜。

[27: 物件比較中さん]

価格が安い分、管理費が高めの設定だね。
ネット代込みなのは嬉しいけど次々に新しいマンションが建ってるし
暫く様子をみた方が懸命かな。
売れ残ったら管理費がさらに高くなりそう。

[28: 匿名さん]

その後の管理費・修繕積立も確実に上がりますよ、この物件。
第一次取得者は何がどう管理されるのか研究しないと、想定外はただの不勉強に成ります。

[29: 匿名さん]

場所は確かに良かった。新宿駅から歩いてみたが遠いとも感じなかった。
あとはみんなか指摘するように管理費だけかな。
そんなに高いとは思わないけど、もう2000円安くしたら購入を検討してもいい。

[30: 匿名さん]

どうみてもここ管理費が高すぎだよ。

[31: 匿名さん]

管理費の内訳が知りたい。　ネット代込みて本当？
だったら納得するけどネット代込みなんてどこにも書いていないから気になりますね。

[32: 匿名さん]

ネット代込な訳無いです。

[33: 購入検討中さん]

私もここの書き込みでネット代が管理費に含まれていると書いてあったのが気になり
モデルルームで聞いてみたのですが本当みたいですよ。
でも全員が同じプロバイダーになるみたいで、それ以外のプロバイダーを希望する場合は
個人で申し込まないといけないみたいです。
確かソネット光だったと思います。

[34: 匿名さん]

込みは本当だよ〜。
今、so-netを使っている人はメールアドレスがそのまま使えるサービスもあるみたい。
キッチンやエアコンなどその他の設備も完成が8月下旬だからメーカーが最新モデルを出したらそれに変更するとも言ってたし、掘り出し物件だと思うよここ。
個人的には管理費よりも収納スペースがもう少しある方が良かったかな。

[35: 匿名さん]

なんだよだったら管理費そんなに高くないじゃん。

[36: 匿名]

ネット代込みはガセでした

[37: 匿名さん]

ガセだったか。
ネット代込みなら購入してもいいかなとかなり前向きだったんだけどなぁ。
ここは管理費が高すぎ！
他の物件にします。

[38: 匿名さん]

ん〜〜〜、私もパスします。
将来さらに値上げすると思うと怖いですね。
モデルルームの印象は良かっただけに残念です。

[39: 購入検討中]

ココは管理費が高いのに修繕積立金が安いから
将来100～200万の一時金は覚悟が必要なのが難点だなぁ

[40: 匿名さん]

修繕費が安いとは思わないけど管理費はもう少し下げて欲しいね。
あとエントランスのあの椅子はいらない。

[41: 匿名さん]

建て方・運営形態上、見た目の総戸数本来多そうなのに2棟じゃ何もかも無理でしょ。
売り逃げて終了物件って個人的に感じます。

[42: 匿名さん]

いやいや、さすがに1戸200万もかからないしょう…。
修繕費用が7200万てどんなマンションだよ…。
無駄な共用施設もないしどんなに高くても1戸95万以下じゃないですか？
13年間で最低でも80万以上は積立てがあるだろうから
将来的に負担がかかったとしても10〜15万程度だと思いますよ。
36戸だと13年で3300万以上は積立てがあるだろうし積立内で十分まかなえると思いますよ。

[44: 購入検討中]

50戸未満のマンションの修繕積み立てに必要な金額は平米210円/月という国土交通省の調査があった。
１回目の大規模修繕はそこまで大きな修繕はしないだろうから42さんの言うとおり問題ないだろうけど
どこかで大幅な積み増しが必要なことを考えると悩みどころではあるよね。

[45: 匿名さん]

環境は思ってた以上に良い所でした。
内装もシックでいい感じ。
あとは皆さんが指摘するように管理費が気になりますね。

[46: 匿名さん]

残りあと5戸か。売れ残るかなと思ったけど9月入居にしては健闘してるな。

[47: 購入検討中さん]

ここかなり気になってます。
週末、モデルルームに行ってみようと思います。
私的には税務署と郵便局がすぐ近くにあるのが気に入ってます。
新宿駅まで行かなくても中野坂上も利用出来て便利そうですね。

[48: 匿名さん]

そんなに順調に売れてるの？

[49: 匿名さん]

5戸？　残り4戸じゃない？
銀行の審査待ちの方もいるだろうから実質何戸かは分からないけど。
場所は確かにいいね。近くに小学校や図書館もあるし
新宿で子育て？と思ったけどこの辺ならいいかなと思えてくる。
ただ3人で生活するには狭い…

[50: 匿名さん]

1LDKも2LDKも居室部分が、もっと広いといいですね。バルコニーが狭いのも、残念...。