東京都心の一種低層至上主義者専用掲示板

[匿名さん]

山手線の内側近辺でも、第一種低層住居専用地域が残ってますね。

その一種低層地域の論評と、そこに建つマンションの論評を行いましょう。

一種低層の魅力にはまってしまった方、同好の方の意見を求めます。

地域の紹介とマンション名の紹介だけでも結構です。

一種低層が嫌いという方は書き込みご遠慮願います。

[1: 匿名さん]

マンションは建てて欲しくないエリアです。

法に適っているとは言え、良好な街並みを壊しているのは
間違いありません。

低層共同住宅専用地域とか造れないんでしょうかね。

[2: 匿名さん]

>1

こんにちは。

なるほど、一種低層は好きだけど、マンションは建てて欲しくない、という意見もありますね。

いわゆる地下室マンション問題ですね。

１種低層に建った地上３階地下７階とかのマンションの建築確認が取消された裁判例もあるようです。

３階建しか建てられないはずなのに、ナゼ、という違和感がありますね。

私は、傾斜地では、必然的に地下１階とか２階とかにはなってしまうんではないか、と思います。

また、１種低層に建っている、地下の無い、地上３階建てのマンションは、大好きです(^○^)

[3: 匿名さん]

◆第一種低層住居専用地域：都市計画法第9条による用途地域の一つで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域である。

つまり、既存の該当地域に法令ぎりぎりの高さのマンションを望むスレ主は、既存住民のほか地域指定の目的からすると違法じゃないけど不埒な存在ってことです。

[4: 匿名]

たとえば砧八丁目に建っているモリモトの物件なんかがそれにあたるのでしょうか。
あれだったら、まあ許せる範囲かと・・・

[5: 匿名さん]

>4

ディアナコート成城翠邸、良いですね！モリモトが飛ぶ直前の力作でしたね。

[6: 匿名さん]

山手線の内側近辺で調べてみました。調べてみると、一種低層でなくても素晴らしい住宅地は沢山あることに気づきました。しかし、初志貫徹で、あくまで一種低層にこだわってみたいと思います。間違いや漏れがありましたら、お知らせ下さい。随時編集して再アップしたいと思います。

千代田区の場合＝一種低層は無し
中央区の場合＝一種低層は無し
北区の場合＝一種低層は無し
荒川区の場合＝一種低層は無し

港区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部　→　港区における御殿山。グランドブルー高輪アドニス、素晴らしいですね。

品川区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　ミュゼ白金長者丸、素晴らしいですね。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山ですね。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山ですね。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山ですね。
北品川４丁目　→　いわゆる御殿山ですね。

新宿区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地です。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯　→　渋谷伊達町ハウス、良いですね。
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯　→　クラッシィハウス広尾フィオリーレ、良いですね。
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地です。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　→　豊島区における大和郷。
目白２丁目　→　スターロワイヤル目白、良いですね。

[7: 匿名さん]

北品川５丁目も半分は一種低層エリアです。
五丁目は御殿山の上と下にまたがっているので準工業地帯も
あるのでややこしいですね。

[8: 匿名さん]

7さん、ありがとうございます。北品川５丁目も追加しました。

いま気付いたのですが、一種低層は、古地図で見ると、大名屋敷地や、旗本地が多いですね。明治維新で没落した大名や旗本が、土地を切り売りして高級住宅街を形成したという経緯があるようです。

千代田区の場合＝一種低層は無し
中央区の場合＝一種低層は無し
北区の場合＝一種低層は無し
荒川区の場合＝一種低層は無し

港区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部　→　港区における御殿山。グランドブルー高輪アドニス、素晴らしいですね。

品川区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　ミュゼ白金長者丸、素晴らしいですね。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山ですね。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山ですね。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

新宿区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地です。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯　→　渋谷伊達町ハウス、良いですね。
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯　→　クラッシィハウス広尾フィオリーレ、良いですね。
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地です。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　→　豊島区における大和郷。
目白２丁目　→　スターロワイヤル目白、良いですね。

[9: 匿名さん]

一種低層にしてほしかった場所はけっこうあります。
自分も３階程度の建物が一番落ち着きます。
ところで、№８さんがご紹介下さっている場所のマンションの価格は他の地域より高めなのでしょうか？
一概には言えないと思いますが。
今ちょいと調べてみたら渋谷伊達町ハウスが賃貸で７０万円でした。
やはり高額なのでしょうね。
スターロワイヤル目白は中古で４千万円台ですね。
探せばいいところがあるのかな。

[10: 匿名さん]

>ところで、№８さんがご紹介下さっている場所のマンションの価格は他の地域より高めなのでしょうか？

一種低層のマンションは坪単価が若干高めになります。容積率が１５０パーセントしかありませんので、地下室の容積率不参入特例を用いても２００パーセントまでになります。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/guid/press/160302.pdf

建蔽率５０パーセントで地下１階地上３階建になります。これで、普通の坪単価で売っていたのでは全然儲かりませんので、「一種低層」という付加価値をつけて高めの坪単価で売り切る戦略になります。

３階建マンションのよいところは、耐震性の心配が無い！ことですね。ＲＣ造の場合、３階建であれば、よっぽど変な施工をしない限り、普通に造る限り、強度不足を生じる恐れは無いと言えるでしょう。タワーマンションであれば、竹中施工でないと！などとこだわる必要も生じるかもしれませんが、３階建の場合は、極端に言えばどこの建設業者が施工しても心配ではありません。

また、建物の老朽化リスクも相対的に低くなると思います。例えば２０階建てのマンションで築４０年経過した場合は、耐震性に不安を生じますので建て替えを急がねばなりませんが、３階建のマンションが築４０年になっても、まだまだ行ける！という感じになります。古いマンションでも構わなければ、一種低層の３階建物件はお勧めです。例えば、文京区の秀和小日向レジデンスなど、旧耐震基準の時代の建物ですが、３階建なので、現在でも安心感があると思います。

スターロワイヤル目白は、売主が倒産してしまいましたので中古市場でも評価が低いかもしれませんが、３階建の落ち着いた佇まいは、現在でも変わりありませんね。品川区とか渋谷区の一種低層物件は高額なものが多いですが、それ以外の都心の物件では、４千万円前後で十分狙えるものがあると思います。

[11: 匿名]

いいなぁ････憧れますが住みたい所は高いです…

[12: 匿名さん]

ザ・パークハウス山王二丁目

http://www.mecsumai.com/tph-sanno2/index.html

でましたね。ちょっと山手線内側から遠いのですが、坪２６０万というのが、何といっても安いですね。

山手線内側でも、幹線道路沿いの坪３００万に住むくらいなら、こっちの方が良いと思います。

[13: 匿名]

でもね、低層マンションは戸数が少ないから
管理費・修繕積立金が高くならざるをえない。
逆にそうでないマンションは、管理面が危ない。

[14: 匿名]

地震頻発の今、所謂｢旧耐震｣のマンションは×。
その境目は、1986年。
この年以降に建築許可降りた建物は大丈夫。
実際宮城でも311の激震に耐えた。
目安としては、マンションなら、建築期間加味して
＋2年の88年以降完成物件が無難。

[15: 匿名]

失礼orz

1986年×→昭和56=1981年○
＋2の1988×→昭和58=1983○

ちなみ56年６月１日施行です。

[16: 匿名さん]

>でもね、低層マンションは戸数が少ないから
>管理費・修繕積立金が高くならざるをえない。

一種低層至上主義者はそんなこと気にしません。
逆です。そういう物件を求めるのです。

[17: 匿名さん]

>地震頻発の今、所謂｢旧耐震｣のマンションは×。

３階建てであれば、旧耐震でも大丈夫ですよ。積極的にオススメする訳じゃないですが、都心の一種低層は稀少なので、新築マンションがほとんど建たない地域があり、そういう地域の古いマンションも場合によっては選択肢になるということです。一種低層至上主義者の考え方です。

[18: 匿名]

でも、旧耐震と新耐震とは基本的に違うから
たとえ低層でも安心しちゃいけない。
また、旧耐震=築30年以上なので、
当然近い将来、大規模修繕や建替えせにゃならない事を認識しないと…

[19: 匿名]

素朴な疑問。第一種低層に建ってる『マンション』で建て替えできてるとこってあるの？
大前提、余剰床作って新規販売戸数増やさない限り、解体費用も建設費用も全て持ち出しになる訳だけど
一種低層の売りである条件縛りで高さも広さも増やせない。建って数十年経ってればオーナーも金持ちばかりじゃない。
と考えると、一種低層マンション買う人って建て替え無理と承知で盆栽みたいにメンテ命な手のかかる趣味と割り切ってるのかと思われるのだがどうかしら。

[20: 匿名さん]

価値観が違いますね。管理費とか建て替え費用とかは気にしないと思います。それより環境を重視するんです。

[21: 匿名]

うーん、意図が見えない。不動産買う以上、トータルコストを考えて当然では。
一種低層は管理費だの建て替え費用だの気にしないで買うものって相当に無理がある気が（特にマンションでは）

[22: 匿名]

価値観の転換です。一種低層に住むと決めたら興味の対象が変化するのです。

少ないですがそういう物件がありますし、そういうものを求める顧客も居ます。多数派の人が理解できなくても仕方ありません。無理に理解する必要はないでしょう。

私からみれば一種低層または一種中高層以外に立地するマンションには価値がありません。ゼロです。それを何千万も出して買うなんて金をドブに捨てるようなことに思えます。そんなことする人の気が知れませんし理解できませんが仕方ありません。価値観が違うのですから。

[23: 匿名]

てか、そんなに一種低層住専が好きなら
戸建てを注文建築したほうがいい。
第一種低層住専地区=高級住宅街では
マンションは＊＊＊だから。

[24: 匿名]

19さん
確かに建替えは困難でしょうね。
へたに戸数が少ないと、一部住民の反対で建替え否決されちゃうから。
(建替えには四分の三の賛成必要)

[25: 19]

そう、集合住宅はオーナーの懐具合が一律じゃない、からなんでマンション？というのが素朴な疑問。
一戸建てからは格下に見られるし何十年後確実に苦労する（スケールメリットが薄い）のに、マンションにこだわる理由がわからない。

戸建てだと買えないから、が理由ならちょっと危険球な気がする。

[26: 匿名さん]

私も低層マンションに住み替えようと思ってマンションを検討していたのですが、やめました。
低層マンションに移ろうとしたのは、現在定年後で今はまだ元気ですが、これからは足腰も弱るのでワンフロアーで階段のない生活と気軽に旅行に行けるセキュリティ面での安心感があるのが魅力でした。それに、家周りの手入れもしなくていいし、一戸建てより狭くなるので掃除も楽そうだと思いました。プラス、都心近くなら資産価値も保てると思ったからです。
中高層は将来的に、地震などの際に逃げられるだけの体力に不安が有って検討外でした。

マンション住まいを断念した理由は、調べてみたら都心部といえども資産価値面でマンションの方がかなり目減りが大きそうなことがわかったからです。
家は、もう古いのであまり価値はないのですが、土地の価値は家のようには下がらないし、万が一、首都圏の土地が暴落したとしても、子供 達に土地のまま分けて渡すことができます。

親と二世帯同居で、マンション暮らしに憧れがあったのですが、色々問題があるのですね。

[27: 匿名]

マンションで二世帯同居は難しいと思います。
むしろ老後はケア付きマンションを、郊外でお買いになったら？

[28: 匿名さん]

すみません。書き方が悪くて。
「ずっと今まで親と一戸建てで2世帯同居だったので、マンション暮らしにあこがれてた」
という意味です。
親は他界しましたし子供も近い将来独立するだろうし、広すぎの家をもてあますのも目に見えてて。。。

ケア付きマンションは狭いですし、まだ年齢的に介護はまったく必要ないので現段階では無駄な出費が多すぎ考えていません。
ですので、マンションはあきらめて今の家をリフォームしてまだしばらく住んでいようと思っています。

[29: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-ikedayama/index.html

ザ・パークハウス山王二丁目に続いて、ザ・パークハウス池田山、来ましたね。

今年は都心の一種低層が当たり年かもしれません。

同じ地所でも、池田山プレイスなんかより高級感は落ちますが、逆に言えば手に届きやすい
わけで、チャンスと考えることもできますね。

[30: 匿名]

お屋敷町のマンションってだけで戸建ては無理ですと申告してるようで物悲しい。さらに仕様が低いんでは無理して住んでるのが見え見え。
マンションだらけじゃ高級住宅街に高い金を払う意味がないと思うけどね。番町あたりマンションばかりで有難味はアドレスだけ。

[31: 匿名さん]

第一種低層住専は戸建て専用でしょう
マンションなんて現代の長屋レゴブロックは住居とはいえないよ

日本庭園にししおどしがあるような邸宅こそこの地にふさわしい

[32: 匿名さん]

現在のマンションから住み替える時は一種又は二種住専のマンションで探したいです。

戸建ても検討したのですが、家族構成や将来の管理を考えるとマンションかなぁと考えてしまいます。23区内でいくつか検討しているものはありますが、高いですね。

住み替えはもう少し先にした方が良さそうな感じかなとも考えています。

[33: 匿名さん]

都心の一種低層は道をはさんで準工業エリアや商業エリアと隣接してることも多いですね。

[34: 匿名さん]

フェラーリ愛好会みたいなものだな。営業くらいしか投稿者いないだろう。

分速で億単位の金を動かしておれば掲示板見てる暇はないだろうね。

[35: 匿名さん]

>>33さま

そうなんですよね。

準工業や商業地域と隣接していることも多いですね。

商業地域だとタワーマンションなどの計画が持ち上がりかねないですが、それはもはや致し方ないかなとも考えていますが。

[36: 匿名さん]

>>34
分速で稼ぎ秒速で書き込んでます。

[37: 匿名さん]

台東区上野桜木って山手線内の一種低層ありますよね。
上野台地の上で、所謂山の手の東端で寛永寺坂を下れば下町の準工ですが。

20年くらい前までは池に錦鯉が泳いでるような家が多かったと思いますが
今では相続の関係か、土地が細分化されてきたように思えます。