東京都心の一種低層至上主義者専用掲示板

[匿名さん]

山手線の内側近辺でも、第一種低層住居専用地域が残ってますね。

その一種低層地域の論評と、そこに建つマンションの論評を行いましょう。

一種低層の魅力にはまってしまった方、同好の方の意見を求めます。

地域の紹介とマンション名の紹介だけでも結構です。

一種低層が嫌いという方は書き込みご遠慮願います。

[1: 匿名さん]

マンションは建てて欲しくないエリアです。

法に適っているとは言え、良好な街並みを壊しているのは
間違いありません。

低層共同住宅専用地域とか造れないんでしょうかね。

[2: 匿名さん]

>1

こんにちは。

なるほど、一種低層は好きだけど、マンションは建てて欲しくない、という意見もありますね。

いわゆる地下室マンション問題ですね。

１種低層に建った地上３階地下７階とかのマンションの建築確認が取消された裁判例もあるようです。

３階建しか建てられないはずなのに、ナゼ、という違和感がありますね。

私は、傾斜地では、必然的に地下１階とか２階とかにはなってしまうんではないか、と思います。

また、１種低層に建っている、地下の無い、地上３階建てのマンションは、大好きです(^○^)

[3: 匿名さん]

◆第一種低層住居専用地域：都市計画法第9条による用途地域の一つで、低層住宅の良好な住環境を守るための地域である。

つまり、既存の該当地域に法令ぎりぎりの高さのマンションを望むスレ主は、既存住民のほか地域指定の目的からすると違法じゃないけど不埒な存在ってことです。

[4: 匿名]

たとえば砧八丁目に建っているモリモトの物件なんかがそれにあたるのでしょうか。
あれだったら、まあ許せる範囲かと・・・

[5: 匿名さん]

>4

ディアナコート成城翠邸、良いですね！モリモトが飛ぶ直前の力作でしたね。

[6: 匿名さん]

山手線の内側近辺で調べてみました。調べてみると、一種低層でなくても素晴らしい住宅地は沢山あることに気づきました。しかし、初志貫徹で、あくまで一種低層にこだわってみたいと思います。間違いや漏れがありましたら、お知らせ下さい。随時編集して再アップしたいと思います。

千代田区の場合＝一種低層は無し
中央区の場合＝一種低層は無し
北区の場合＝一種低層は無し
荒川区の場合＝一種低層は無し

港区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部　→　港区における御殿山。グランドブルー高輪アドニス、素晴らしいですね。

品川区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　ミュゼ白金長者丸、素晴らしいですね。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山ですね。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山ですね。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山ですね。
北品川４丁目　→　いわゆる御殿山ですね。

新宿区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地です。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯　→　渋谷伊達町ハウス、良いですね。
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯　→　クラッシィハウス広尾フィオリーレ、良いですね。
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地です。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　→　豊島区における大和郷。
目白２丁目　→　スターロワイヤル目白、良いですね。

[7: 匿名さん]

北品川５丁目も半分は一種低層エリアです。
五丁目は御殿山の上と下にまたがっているので準工業地帯も
あるのでややこしいですね。

[8: 匿名さん]

7さん、ありがとうございます。北品川５丁目も追加しました。

いま気付いたのですが、一種低層は、古地図で見ると、大名屋敷地や、旗本地が多いですね。明治維新で没落した大名や旗本が、土地を切り売りして高級住宅街を形成したという経緯があるようです。

千代田区の場合＝一種低層は無し
中央区の場合＝一種低層は無し
北区の場合＝一種低層は無し
荒川区の場合＝一種低層は無し

港区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部　→　港区における御殿山。グランドブルー高輪アドニス、素晴らしいですね。

品川区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　ミュゼ白金長者丸、素晴らしいですね。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山ですね。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山ですね。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

新宿区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地です。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯　→　渋谷伊達町ハウス、良いですね。
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯　→　クラッシィハウス広尾フィオリーレ、良いですね。
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地です。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　→　豊島区における大和郷。
目白２丁目　→　スターロワイヤル目白、良いですね。

[9: 匿名さん]

一種低層にしてほしかった場所はけっこうあります。
自分も３階程度の建物が一番落ち着きます。
ところで、№８さんがご紹介下さっている場所のマンションの価格は他の地域より高めなのでしょうか？
一概には言えないと思いますが。
今ちょいと調べてみたら渋谷伊達町ハウスが賃貸で７０万円でした。
やはり高額なのでしょうね。
スターロワイヤル目白は中古で４千万円台ですね。
探せばいいところがあるのかな。

[10: 匿名さん]

>ところで、№８さんがご紹介下さっている場所のマンションの価格は他の地域より高めなのでしょうか？

一種低層のマンションは坪単価が若干高めになります。容積率が１５０パーセントしかありませんので、地下室の容積率不参入特例を用いても２００パーセントまでになります。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/guid/press/160302.pdf

建蔽率５０パーセントで地下１階地上３階建になります。これで、普通の坪単価で売っていたのでは全然儲かりませんので、「一種低層」という付加価値をつけて高めの坪単価で売り切る戦略になります。

３階建マンションのよいところは、耐震性の心配が無い！ことですね。ＲＣ造の場合、３階建であれば、よっぽど変な施工をしない限り、普通に造る限り、強度不足を生じる恐れは無いと言えるでしょう。タワーマンションであれば、竹中施工でないと！などとこだわる必要も生じるかもしれませんが、３階建の場合は、極端に言えばどこの建設業者が施工しても心配ではありません。

また、建物の老朽化リスクも相対的に低くなると思います。例えば２０階建てのマンションで築４０年経過した場合は、耐震性に不安を生じますので建て替えを急がねばなりませんが、３階建のマンションが築４０年になっても、まだまだ行ける！という感じになります。古いマンションでも構わなければ、一種低層の３階建物件はお勧めです。例えば、文京区の秀和小日向レジデンスなど、旧耐震基準の時代の建物ですが、３階建なので、現在でも安心感があると思います。

スターロワイヤル目白は、売主が倒産してしまいましたので中古市場でも評価が低いかもしれませんが、３階建の落ち着いた佇まいは、現在でも変わりありませんね。品川区とか渋谷区の一種低層物件は高額なものが多いですが、それ以外の都心の物件では、４千万円前後で十分狙えるものがあると思います。

[11: 匿名]

いいなぁ････憧れますが住みたい所は高いです…

[12: 匿名さん]

ザ・パークハウス山王二丁目

http://www.mecsumai.com/tph-sanno2/index.html

でましたね。ちょっと山手線内側から遠いのですが、坪２６０万というのが、何といっても安いですね。

山手線内側でも、幹線道路沿いの坪３００万に住むくらいなら、こっちの方が良いと思います。

[13: 匿名]

でもね、低層マンションは戸数が少ないから
管理費・修繕積立金が高くならざるをえない。
逆にそうでないマンションは、管理面が危ない。

[14: 匿名]

地震頻発の今、所謂｢旧耐震｣のマンションは×。
その境目は、1986年。
この年以降に建築許可降りた建物は大丈夫。
実際宮城でも311の激震に耐えた。
目安としては、マンションなら、建築期間加味して
＋2年の88年以降完成物件が無難。

[15: 匿名]

失礼orz

1986年×→昭和56=1981年○
＋2の1988×→昭和58=1983○

ちなみ56年６月１日施行です。

[16: 匿名さん]

>でもね、低層マンションは戸数が少ないから
>管理費・修繕積立金が高くならざるをえない。

一種低層至上主義者はそんなこと気にしません。
逆です。そういう物件を求めるのです。

[17: 匿名さん]

>地震頻発の今、所謂｢旧耐震｣のマンションは×。

３階建てであれば、旧耐震でも大丈夫ですよ。積極的にオススメする訳じゃないですが、都心の一種低層は稀少なので、新築マンションがほとんど建たない地域があり、そういう地域の古いマンションも場合によっては選択肢になるということです。一種低層至上主義者の考え方です。

[18: 匿名]

でも、旧耐震と新耐震とは基本的に違うから
たとえ低層でも安心しちゃいけない。
また、旧耐震=築30年以上なので、
当然近い将来、大規模修繕や建替えせにゃならない事を認識しないと…

[19: 匿名]

素朴な疑問。第一種低層に建ってる『マンション』で建て替えできてるとこってあるの？
大前提、余剰床作って新規販売戸数増やさない限り、解体費用も建設費用も全て持ち出しになる訳だけど
一種低層の売りである条件縛りで高さも広さも増やせない。建って数十年経ってればオーナーも金持ちばかりじゃない。
と考えると、一種低層マンション買う人って建て替え無理と承知で盆栽みたいにメンテ命な手のかかる趣味と割り切ってるのかと思われるのだがどうかしら。

[20: 匿名さん]

価値観が違いますね。管理費とか建て替え費用とかは気にしないと思います。それより環境を重視するんです。