プレサンスロジェ武庫之荘≪契約者限定≫

[契約済みさん]

プレサンスロジェ武庫之荘の契約者の方、
情報交換はこちらでどうぞ。

阪急神戸線「武庫之荘」駅 徒歩 4 分


売主：プレサンスコーポレーション

[55: ご近所さん]

>>54
じゃあ交渉はしてみて案の定失敗したんだ。
素直でいいな。

よく言われるが、不動産にお買い得はない。
基本的には市場は熟成されているし、特にマンションは相場観が確立されてる。
営業マンと話したら聞かされてると思うがな。

だから、
＞お得な買い物したいだけなんだよね
というのがそもそも無茶。
なぜかわかる？
あんたがお得だと思うような値段になる前に、誰かが買うからだよ。
ましてローンだろ？
現金ならお得に買える可能性もあるが、ローンじゃ無理だ。

ありうるとしたら、あんたに特殊な嗜好、例えばどんな騒音も全く気にならないとか、暴力団事務所の隣でも全く平気とか、そういう場合には割安感を得られる可能性がある。それも決して得ではないんだが。
あんたの出したフェスタ立花がいい例。割安と言いながら買わない。なぜか。ほんとは割安じゃないからだよ。

住宅選びの初歩のところで間違ってるから、この先何十年経ってもあんたの思うような買い物は無理だね。
たぶん営業マンもまともに相手にしなくなって、ネットで検索して問い合わせたら応対してくれる程度だろ？
売主だって相場見て売ってるし営業マンはそっちも見ながら仕事するんだから、あんたの一方的な望みにはつきあっとれんわな。

[57: サラリーマンさん]

>>56
あなたがどれだけ必死になっても、よほどの事情がない限り不動産は相場で売れるし、相場で買われる。
相場で買われるということはお得ではないってことだ。
仮にこのマンションが500万下がるなら、ほかのマンションも応分に下がってる。
このマンションだけが下がるとしたら、それは何か特殊事情があった時。

そんなことも分からないのかね。

[61: ご近所さん]

マンションの価値とはなにかというと、まず立地、仕様、設備、築年数、間取りその他、ほかにもあるだろうがそういうことだな。

さてこのマンション、３月の竣工だったがその前年の秋頃には完売してモデルルームも撤去されたほど売れ行きは好調だった。
３月頃にキャンセル住戸が２戸だっけ？出たが、それもほどなく売れた。

これが市場の見方だったわけだ。
営業マンの手腕とかもあるにせよ、それだけではここまで売れない。

さて今売りに出てる未入居物件、最初に挙げたマンションの価値のうち損なわれているのは築年数しかない。
ではマンションの価値をどう計算するか・・・

予算がないから安くなってくれと望んだところで、何の根拠もないから誰も取り合わないわな。
個人の希望と市場の評価実績が乖離してるだけだし。

そうこうしているうちに売れて、その金額を調べて、別のマンションも売れてその金額を調べて、それでどうするんだろうね。
相場じゃ買わない以上、必然的にそうなるわけだが。

買ってすぐ売りに出してる人も気の毒だが、マンションの値段調べに一生を捧げる賃貸暮らしもいささか気の毒だな。

[64: サラリーマンさん]

>>63
不動産なんてタイミングだし、そもそも「買う人が現れない」のかどうかもわからない。

現れたが諸般の事情でローンが組めなかった人が2連続すれば、あっという間に半年くらい経つし。
（1ヶ月で客が付く、ローン審査で1ヶ月、落ちて他の銀行でもう1ヶ月、あきらめて別の客を探す・・・で半年）

実際に売主が下げてないということは、これで売れると見ているんだろうし、おそらく営業マンも同意してる。
なにしろ>>61の通り、市場がそう評価した実績がある。
64戸あるうちのたった1戸がたまたま時間がかかっているだけ、他の63戸と基本的には同じはず、と見るのが論理的だろう。
むしろほかの63戸と違うと見る理由が何もない。

[67: 匿名さん]

あんた何かムカつくな！
友達いねーだろ（笑）

[70: サラリーマンさん]

>>68
「物件種別 新築マンション 」
「新築　駐車場　２階以上　即入居可」

>>69
出せなければ借りなければよろしい。

賃貸住宅サービスで家賃14万以上は12件ヒットするから、それなりに市場はあるのだと推察。
借り上げ社宅or金はあるがローンが通らない人向けだな。
多くはないが間違いなく存在する。

[72: サラリーマンさん]

>>71
水っていうか自営。
税金ごまかしてるから金はあるが確定申告書は極貧。
当然住宅ローンの審査で落ちる。
書類上は絶対払えないからね。

＞移動が出来る自由を選んでる家族が借りそう
なるほど。
そういうライフスタイルだとアリだね。

[74: 管理担当]

ご利用ありがとうございます。

直近の投稿を拝見いたしますと、外部の方による書き込みと思われるものが継続しておりますが、誠に恐れ入りますが、当スレッドは、住民・契約者専用のスレッドとなっております。

中古物件等を検討される場合は、大変お手数ですが、改めて、専用のスレッドを作成されるなど、ご検討をお願いいたします。

これ以降、同様の話題が継続する場合は、削除を行わせていただくこともございますので、あらかじめご了承くださいますようお願いいたします。

今後とも、マンションコミュニティをよろしくお願いいたします。

[79: 匿名さん]

交通公園の桜は綺麗だった！

武庫川の桜も綺麗だった！

駅の桜も綺麗だったけど、
駅舎を建て替えて欲しい！

[80: 匿名さん]

中古の販売広告してるけど売れる気配がないですな。

[81: 匿名さん]

あれは未入居だから事実上の新築でしょ？
宅建法で築1年経つと中古表示にしないといけないだけでしょ？

[82: 匿名さん]

なので中古物件で取り扱いしてるよね！

[83: 匿名さん]

改めて思いますけど、阪急沿線で良かったね！

通勤だけだと、ＪＲ尼崎が良いけど

阪神間の阪急沿線の良さは別格ですよね！

ここは尼崎市じゃなく、武庫之荘市という感覚です！

[84: 匿名さん]

武庫之荘駅の高架化は

いつ頃になりそうですか？

駅だけでも

早く建て替えて欲しい。

[85: 匿名さん]

６５m2 ３１９０万円の売れてないね。

[86: 入居済みさん]

4階の住民さん、いつもバルコニーに布団掛けて干してるけど、同じ住民として止めて欲しい。

[87: 入居済みさん]

駅の高架化、反対ですね。

[88: 匿名さん]

布団干すのはいいでしょ

ここは尼なんだから気取るなよ

[89: 匿名さん]

http://suumo.jp/edit/sumi_machi/2012/kansai/yoi-machi.html
2012年版 共働きカップル 住んでみて良かった町
3位 武庫之荘

人気のはずだよね？
なんで資産価値は維持できないんだろう？
まだ1年収だよ。
新築で千里中央より平米40％も安いのに…

[90: 匿名さん]

元々は、4階 65m2 3580万円だったよね。
3190万円に下げて半年建つけど…
適正価格って2600〜2850くらい？

[91: 住民さんＡ]

布団をバルコニーに掛けて干している4階の住民は、団地あがりの人ですかね。

管理組合でとりあげて対策しないといけないです。

[92: 匿名さん]

管理規約に布団干し禁止なんてあったかな？
4階って投資で買った方が賃貸に出してた部屋があったけどその部屋かな？
賃貸で借りてるだけなら周りの目なんて気にしないでしょうね。

[93: 働くママさん]

規約になければ追加すればいいけど時間かかるね。
急ぎのことじゃないからそういうことでいいのでは？

[94: 匿名さん]

バルコニーに布団を干すのは禁止ではないが、バルコニーの壁面に布団をかけて干すのは賃貸マンションでも禁止のハズ。

規約に記載なければ追加しましょう。

[95: 匿名さん]

管理規約なんてマンションによって違うよ。
国土交通省が推進してる標準管理規約には
バルコニー壁面や柵の布団干しは禁止されてないよ。
同じくバルコニーの洗濯物も景観上嫌がる住民もいるけど禁止されてない。
合法的なら何も問題はない。
賃貸マンションの住民からみれば関係ない。
どんな住民かは知らないけど罰則規定も作れないだろうし誰が注意するの？
管理会社の仕事ではないよ。
あくまでも管理組合の仕事だから理事長にでもやらせるのかな？

[96: 匿名さん]

だから規約に追加したらええねん。

住民皆で注意やろ。

[97: 匿名さん]

やるなら勝ってにやれ！

私は布団干し賛成です！
規制強化反対！
個人の自由尊重！
資産価値に影響無し！

一流ブランドのマンションでもないし
タワーマンションみたいに落下による危険もないし
高級マンションでもない。
阪急沿線とかいっても庶民の街の尼やし
生活はそれぞれでいい。
マンション住民同士で相互監視するような
北朝鮮マンションにはしたくない！

[98: 入居済みさん]

ここの工事中に工事会社が隣の民家に鉄柵を落として屋根を貫通させたらしいので、
周囲の目が厳しいのは仕方ないかも

[99: 匿名さん]

周囲の目っていうのはマンション内の住民のことですよ。
赤の他人のご近所さんには関係ないことだから。
マンション買えないご近所さんにひがみに付き合う必要ないからね。

[100: 入居済みさん]

戸建て住民がマンションに僻むとも思えませんが...
まーとにかくバルコニーの壁に布団を干すのは、NGでしょう。
昭和じゃあるまいし。

[102: 匿名さん]

ここは尼やで～
マンション住民も
近隣住民も
しょせん尼やん
尼っ子どうし仲良うやろうや

[103: 匿名さん]

マナー守られへん奴は、奥歯ガタガタいわしたるー。

[104: 匿名さん]

確かに入居者の登記簿を見ると、頭金無しの全額ローンの方が多いですね。
前住所も武庫之荘北側以外の方が大半。
武庫之荘の土地柄に憧れて他所から転入したんだから、武庫之荘に相応しいマナーを守らないと！

[105: 匿名さん]

4階の3190万円の新古物件まだ売れないんだな
アベノミクスでも効果なしか

[106: 匿名さん]

ひょっとして4階の部屋売れたんじゃない？

新築未入居で300万円下げて諸費用200万円払って
大損じゃねーの？

[107: 働くママさん]

事情があったんでしょ。
そういうことも世の中にはあるよ。
いちいち詮索することじゃない。

[108: 匿名さん]

新築未入居の中古物件の4階の部屋まだ売れてないよ。
Yahoo!不動産に大京りアルドからずっと出てるよ。
65㎡代の部屋ね。

新築は3580万円で、去年の秋に掛けてちょっとずつ下げて
3190万円になって、今は2980万円だよ。

早く売れて新しい人に来て欲しいね。
空き部屋って気持ち悪いし、湿気とかで内装だけじゃなく
建物にも悪い影響がしろうだし。

さすがにこの価格だと売れるでしょ。
尼崎DC は新築でもう少しやすいけどこっちは阪急沿線だし。

[109: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=28&md=key&... 0396000MHE11914 B9&code=

これです。

[110: 匿名さん]

JR尼崎の再開発と比べるとまだ400万円高いのと
新築だと不要だけど中古だと仲介手数料の3%が
掛かるのが損だな。

[111: 住民ママさん]

その程度なら全然アリな価格差だよね。
尼崎の南の方が好きな人なら別だけど、たいていの人は数百万の差なら断然こっち選ぶと思う。

しかしなぜだろう。
その部屋だけ特に眺めが悪いとか、なにか理由があるのかね？？
不思議すぎる。

[112: マンション住民さん]

この部屋にもこの階にも全く問題ありませんよ～

新築マンションはデベロッパーが宣伝費やモデルルームや営業マンを使って売ってますから。

私の兄も都内のタワーマンションを買って海外転勤になるので3年で売りましたが
5800万円が4400万円でしか売れませんでした。

阪神線は嫌がるけどJR は最近は人気ありますからね。
ここは武庫之荘であって西宮北口ではないので手数料入れて500万円差は厳しいと思いますよ。

マンションの資産価値なんてそんなもんだと思います。

[114: 匿名さん]

２９８０万円だったらそろそろ売れてもいいけど
６０㎡代自体がファミリーに人気がないから平米単価は問題ないんでしょうけど
広さがネックですね。
７５㎡あれば、平米単価は同じで３４００万であれば直ぐ売れると思いますが。

Yahoo不動産やSUUMOとかに１年間もずっと出てるんだから
新築で探してる方だけじゃなｋつえ中古も含めて探してる方は
知らないことはないと思うんだけどねー

それなりに良い物件が他にもあるってことかな？
あとは、最近の新築は、安くて良いものが多いから、変に新古に手を出さなくても良いんでしょうね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[116: 住民ママさん]

>>112
営業の話はなんとなくわかる！
でも500万差で厳しいって、自分の感覚ではナシだけどね～
そういう人も結構いるんだね。

>>114
広さのことも言われてみれば納得。
確かに買うには中途半端かも。
逆に賃貸に出せば、そこそこ家賃は取れる？？
2980万で売ると手取りは2900万だし。
もし2980万でも厳しいとしても、家賃からの採算ラインが下限ということになるかな？

ただ賃貸が増えるといろいろ大変らしいから、そうなって欲しくないけどね。

[117: 匿名さん]

>116
売りに出ている部屋より少し小さいけど今も賃貸で募集してますよ。
マンション全体で３部屋くらい賃貸に出されてると思います。

プレサンスは元々が投資マンションの建設販売が本業なので
そっち方面の方が買われたのかも知れませんね。

管理費、修繕積立金、固定資産税都市計画税を引くと所有者の手取りは毎月１３万くらいですかね。
２９８０万円で買って今の家賃のままで空室がなくずっと借りてくれる方がいれば
１９年ちょいで元が採れますが実際はそんなこともないだろうし
他にも賃貸の経費が掛かると思いますよ。

不動産投資って素人が手を出せるほど甘くはないと思いますよ。
素人がやって儲かるのは地主さんだけだと思います。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[118: マンション住民さん]

2980万円はさすがに無理かな？
デベロッパーから買うのと違って個人から買うと
瑕疵担保責任とか保証されないんでしょ？

2700万円と仲介手数料3%くらいだと
さすがに売れると思うけどね。

いくら新古品でも1年経つと設備も古くなるし
時間が経つと価格も下がる一方だから
早めに下げて売ればいいのにね。

[120: 住民さんＡ]

JR 尼崎は､DC の開発でいっきに変わった
特にDC は尼崎市外からの購入者が90%以上らしいので
色んな方が見るんだろうね

阪急ブランドはあっても尼崎は嫌がる方がいるからな

ここは中古未入居だから特殊だけど
JR 尼崎駅前の近鉄のローレルスクエアも
5年くらいで1000万円下げてるけどなかなか売れてませんよ
こっちは普通の中古だけど

[121: 匿名さん]

未入居だけあって綺麗な部屋だね
広く感じるし

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[124: 匿名さん]

このスレの初めの方にも
100万円下げれば直ぐ売れるって
書いてる人がいたけど
結局3580万円が2980万円だもんね
中古だったらまだしも
未入居なのにね

駅力だとJR 尼崎が圧倒的だけど10分の駅遠で
ここは駅力低いけど4分の駅近で
どっちが資産価値は保てるのかな？

デベロッパーと建物仕様が違うから
比較出来ないけど
ここの下がりようは郡を抜いてるな

使用済みの中古だったら
さらに500万円くらい下がるかもね

[125: マンション住民さん]

やはりネックは広さか・・・？
65平米だと確かに買いにくいというのはあるし。

あと、新築マンションを買おうと思ったら、中古仲介のチラシはあまり見ないもんね。
営業マンを動員して売る新築と同じようにはいかないし、売りにくい条件がそろってしまったのかもしれない。

相当早く完売してキャンセル分もすぐ埋まって、でも未入居が中古で出るとなかなか売れないなんて、売主さんも意外だろうけど、こればかりは運やタイミングもあるから、しょうがない。

塚口のアレみたいに何年もかかってかなり下げてやっと売り切ったマンションもあるから、比較すると特に変でもないのかもしれないが。

[126: 匿名さん]

塚口のあれって？

三菱のザパークハウス大阪福島がほぼ同じ広さで
低層階だけど3000万円だから
武庫之荘だと高く感じる

福島だとDINKS が住みたい地域だが
ここだと子供のいる世帯中心だろうし

[127: 匿名さん]

イニシア塚口のことかな？
販売時期で1000万円くらい値引きしてたみたいね
裁判終わったのかな？

ジオ塚口は直ぐ完売してたけど
ブランドの差かな？

ここは投資用賃貸ブランドだから
余計に厳しいのかもね

[128: 住民ママさん]

福島ならむしろ65のほうが需要ありそうだもんね。
武庫之荘だと厳しいかも。

>>127
イニシアも別に悪くないけど、阪急沿線ならジオは強いのと、あと立地全然違うから。
ブランド・・・誰でも多少は気にすると思うけど、ブランド料ごときに数百万なんて出す気にならないですねー。
人それぞれだから馬鹿にする気はないけどね。

[130: 匿名さん]

1年で600万の資産価値の下落かよ
毎月50万の下落だけど家賃が14万とすれば
実質36万の損だよな
4号室タイプの方は損したな
広めの部屋ならもうちょっとマシかな

[131: 住民でない人さん]

↑
この考え方、一番損しやすいパターンです。

マンションの本義は利用価値、つまり居住にあります。
自分の一家が住むにあたって必要な広さはいかほどか見積もって選ぶのが第一。
不要な広さのものを選べば、無駄な代金とローン金利、管理費修繕費を負担することになります。

万一売ることになった場合には資産価値の問題が出ますが、多くの場合はそうはなりません。
また、売るとしても築年数が長くなればなるほど、資産価値は土地の持ち分に収斂していきます。
つまり付加価値部分は消えます。

さらに、築浅は子供2人等の家族向けになりますが、古くなると老夫婦のニーズが増えるので、
狭いタイプも売却が楽になっていきます。

表面だけしか見ない人は誤りやすいものなのです。

たとえば慌てて買うと損だからじっくり考えよう・・・これは正しいことです。
ただ住宅に関して言えば、じっくり考えるには家賃というコストを負担している。
このことは案外見落としがちです。
あるいは、値下がり期待をするということは、値上がりリスクを背負うということでもある、など。

本当の意味でしっかり考えてこその賢さですヨ。

[132: 匿名さん]

新築未入居だけど元々が高かったのかな？

適性価格はどれくらいだろう？

2700万くらいかな？

2500万くらいかな？

[133: 匿名さん]

>131
貴殿はこの部屋を狙ってるの？

3580万の新築価格は高すぎると思うけど
2200万くらいだったら買いたいなー
今の2980万は高い

[134: 住民でない人さん]

>>132-133
新築というのはそもそも高いものなのですよ。
そこは常識として皆わかっていて、それでもプレミアムを積んで買うものなのです。
その程度は押さえておくべき。

あなたのようなタイプの人はある程度います。
結論から言うとあなたは「買えない人」です。
あなたの言う希望価格は、売値が下がるごとに下がっていると推察します。
でしょ？（笑）

2980万円で売っている。
でも（今のところ）売れてない。
だから適正価格はそれより下（のはず）だ。
2700万くらいかな？
2500万くらいかな？
だったら2200万円くらいなら買いたいなー。
↑
あなたの発想、この通りでしょ？（笑）
これじゃ、買えるわけないじゃないですか（笑）

不動産に限ったことではないのですが、要は決断力のなさ・リスクを負えない臆病さを
「まだ高い」でごまかしてるだけなのですよ、それは。

無理することないです。
あなたのタイプには賃貸がピッタリですから、のんびり賃貸に住むのがお勧めです。

[135: 匿名さん]

これだけ資産価値が下がるマンションも珍しいな

短期間かつ未使用だから
新築マンションとしてデベロッパーが販売してても
おかしくない時期なのにこの価格とは

㎡単価55万の新築価格は
尼崎DC の高層階よりも高くジオ西宮なみの高さだね

[136: 住民ママさん]

タイミングとかありますからねえ。
競争相手が多ければ安くても売れないし、少なければ高くても売れちゃうし。
短期で売り買いするわけじゃなくて、長く住んで、売る時にどうなってるかだけなんで、たかだか1年や2年での変化なんて意味ないんですよね。

それがわかんない人が何を言っても、ねえ・・・

[138: 匿名さん]

5年で35%下がるのは平均以下？
10年で30%は当たり前だと思うけど。
阪急沿線の価値が落ちてるのかな？
西宮北口以北はそこまで落ちないよな。

[139: 住民でない人さん]

定借をご存知ない人が大騒ぎしてますが、恥ずかしくありませんか？
基礎知識のなさ、呆れるばかりです。

もしマンションを買う気が少しでもあるなら、
もう少し勉強しないと痛い目をみると思いますヨ。

[140: 匿名さん]

今キャストっていう6ちゃんねるのワイドショーでJR 尼崎DC が取り上げられてる
低層階だと60㎡代の3LDK で2400万だって

[141: 住民でない人さん]

売り出しが2400万円ということは・・・

適正価格はどれくらい？
2000万円かな？（笑）
1800万円かな？（笑）

1500万円なら買いたいなー（笑）

2400万円では高い（笑）

[145: 匿名さん]

築1年の未入居なら少し下げれば直ぐ買い手が見つかると思った。
特に新築販売時にモデルルームに行って実際に検討してたけど何らかの事情で見送った方なんかが
買うと思ってました。
でも実際は段階的に下げていって3ヶ月程前からは600万ダウン･･･

売れない一番の原因はここの分譲時点では尼崎ＤＣが販売されてなかったことだと思いますよ。
武庫之荘をピンポイントで買いたいという方は少数派でしょうし。

ここは2011年の販売開始でしたよね。
あの当時に尼崎ＤＣがあればかなり苦戦したと思います。
尼崎ＤＣは今年販売開始なのに既に９０％が売れているそうですよ。

建築紛争はどこにでもあるので資産価値には影響しないのでは？

[147: 匿名さん]

建築紛争があったのは確かですけど
今の住民にとって特に困ったことないですよ。

嫌がらせされることもないし
仲良くする必要もないし。

[148: 匿名さん]

このマンションの４Ｆってある意味鬼門かも（笑
未入居新築でも売れない部屋も４Ｆだしこの賃貸の部屋も４Ｆ

この家賃は武庫之荘でも高めじゃない？
礼金50万は高いから20万くらいにして家賃を13万くらいにすれば若いファミリーとか入居したいと思うんだけどな

でも投資で買った訳だから計画してる家賃収入もあるから妥協できないのかな？


http://www.mukonosou.jp/6111/36063/
プレサンスロジェ武庫之荘
兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目【武庫之荘】　 徒歩4分
14.5万円　0円
500,000円
100,000円
2LDK62.06m2
（マンション）平成24年03月
4階 / 8階建

[149: 匿名さん]

新築3580万が未入居中古2980万って
600万引きに聞こえるけど、
中古は仲介手数料3%があるから
実際は510万の値引きだな。

ここの新築の価格って
阪急西宮北口徒歩9分の
阪急不動産ジオ西宮ガーデンズの
㎡単価と同じくらいなんだな。

駅力は高いけど徒歩9分か
駅力は低いけど徒歩4分のここの
どっちがいいんだろうな。

[150: 匿名さん]

単純な話だよ
JR 尼崎駅前の開発が凄すぎるんだよ
グランドスクエア以外にもあるから
三菱のザパークハウス尼崎潮江を知人が契約したけど
尼崎の阪急沿線はもう魅力がないっていってたよ
西宮や芦屋で戸建なら良いんだろうけど

[151: 匿名さん]

凄い削除されてますねー

まー資産価値はバンバン下がるマンションだけど
ちゃんと管理して住みやすいマンションにしていきましょう！

[152: マンション住民さん]

3580万円で売り出してた未入居の部屋だけど
2980万円に下げたあと、
広告から消えたみたいだけど売れたの？

賃貸の方はまだ募集中だけど

[153: 住民でない人さん]

売れたなら、いずれ引っ越しがあるからわかるでしょう。
もし住民なら。
2980万なら今の状況を織り込んでも売れても当然の金額だし、あり得ることかなあと。

ほかの可能性としては、賃貸に方針転換した（あまり値下げするよりは得策）という可能性もありますが、それもいずれわかる。

なぜそんなに詮索したがるのか、不思議です。

[154: 匿名さん]

そりゃ築1年で600万円も下がったら気になるがな
しかも中古どころか未入居やねんで
17%もディスカウントされたら面白ないやろ
あんたも自分が賞品買った後にバーゲンされたら損した気分になるやろ
1万2万の額ちゃうしな