シティタワー大阪天満 part15

[匿名さん]

シティタワー大阪天満 については販売開始2年９ヶ月、竣工１年９ヶ月(H23.10現在)を超えました！
350戸近くまだ部屋があるそうです。今後はどうなるのでしょうか？
検討中の方や住民さんやご近所さんや周辺住民さんなど、日頃感じていることを色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
間取：1LDK～4LDK
面積：60.79平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産

[702: 物件比較中さん]

不法占拠というほど浮浪者はいないし、排気ガスも駅前の方がよっぽどひどいと思う

[706: 購入検討中さん]

このマンションの価格そのものは普通の価格帯だけど、、
この悪条件満載の立地で、築古で、売れ残り多数で将来の管理計画が不安な
このマンションを、あえて普通の新築マンション価格で買うのは
馬鹿馬鹿しいということではないですかね。

[708: 匿名さん]

大阪城の見える部屋はまだありますか？

[709: 匿名さん]

大阪城の見える部屋なんて有るのですか？

[710: 購入検討中さん]

このマンションの立っている場所って、あんまりよくないんですか？？

[712: 購入検討中さん]

レジデンス梅田ローレルタワーと、こことで迷っています＞＜

[713: 購入経験者さん]

712さん。
あくまでもレジデンス梅田との比較なら天満の方が良いと思いますよ。
私の主観ですが
立地だけならレジデンス梅田。
物件その物の良さはシティタワーです。
両方ともモデルルーム行きましたが、営業さんの対応も住友不動産の方が
信頼できそうでした。
ーーーー
掲示板荒らしの方
私のコメントに一々反論はやめて下さいね。

[721: 不動産業者]

スミフの方向性は理想的には完売だけど現実的な採算ベースを50パーセント販売に見込んでる。売れない条件でも豪華なCTの竣工実績をパンフレットにたくさん掲載することで、他府県含めた他の条件良いCTを高く早く完売させる為に必要。企業は個別物件の収益性なんかあまり気にしない。

[723: 購入経験者さん]

住友不動産は時間かけて売るのが当たり前で
他の業者は完成する迄に売ろうとしているのが普通です。
デベロッパーの考え方の違いで、売れ残りと決めつけても仕方ないですよ。
レジデンスは2割以上の値引きをしても売れていない。
シティタワーは未だに値引きしないで売っている。
売れ残りというのはどちらだと思います？
批判ばかりしている人は何のためにこの掲示板に書き込みしてるんですか?

[725: 匿名さん]

そうですね、文句言うだけじゃ不毛ですよね。

723さん
その話、本当？
住友不動産って完成前の販売しないんですか？だとしたらかなり良質なディベロッパーですね。
明らかに現物見て決められる方が購入者にとってはメリット有りますもんね。

ただ、ひとつ気になるのは、完成から2年位？その間の未販売住戸分の修繕積立金って
どうなってるんでしょうね？住友不動産が払ってくれてるのかな？
住民に跳ね返ってこないなら良いですね。

[726: 購入経験者さん]

完売するまでの間、空いている部屋の管理費 修繕積立金は
住友不動産が負担するって言っていましたよ。

[727: 匿名さん]

盲点になるのが、駐車場の稼働率。入居が少ない分、駐車場も空きが多くなる。
想定している駐車場収入に足りない場合、入居者の修繕費負担が増えることになる。
たとえば５０台想定より少ないと、25000Ｘ12Ｘ50で年間１５００万円不足とか。

[730: 購入経験者さん]

適当な事ばっかり言ってますね。
検討して行ったのに値引きの話は一切なかったですよ。
それなのに、冷やかしの人に値引きの話をしているとは思えませんが。
修繕積立金が増える？
そんなはずないでしょう。
気になるなら直接聞いたらよろしいでしょう。

[732: 匿名さん]

管理費や積立修繕費がこれからどうなっていくかは誰にも解らないです。

ただ、現状をみると（築年数が2年を超えてまだ売れ残りが相当数あるところなど）、

上がる可能性の方が高く感じますね。ただ、空室分の管理費、積立修繕費をデベが

肩代わりしている限り、それらの値上げは有り得ません(デベの損失が拡大してしまいますから）。

しかも販促の為、通常新築時の積立費の計画は相当甘く見積もられてますから。

実際に修繕する段になって、修繕費が足りないという事態も起こりえるという事です。

そうなれば修繕費の追徴、もしくは必要な修繕ができないという可能性も起こりえますね。

[733: 購入経験者さん]

住友不動産が自ら管理していて
自分達の首を締めるような事(管理費等の値上げ)はしないでしょう。
もちろん絶対とは言えませんが。
それでも、別に他のタワーと比べて管理費修繕積立金が
特別に高い訳でも安い訳でも無いので妥当な金額じゃないですか。

[735: 匿名さん]

>734
ここ未分譲の部屋があるのですか？

[736: 匿名さん]

＞住友不動産が自ら管理していて
＞自分達の首を締めるような事(管理費等の値上げ)はしないでしょう。

だからはじめからそう書いてあるじゃん。
ようは甘々の見積もり金額でちゃんとした管理と修繕ができるかって事でしょう。
建った当初は良くても、古くなってきたときにね。

[737: 匿名さん]

>735
100戸位未分譲じゃなかったかな？

[738: 匿名さん]

管理組合に金が無くても大丈夫！
無いなら無いなりの適当な修繕しますから。
たとえ深刻な劣化箇所があっても、そんなんマンションが倒壊しない限り
住人にはわからないから(笑)

[739: 匿名さん]

もし5年計画が本当なら未分譲もありうる。
ジワジワ売れて最後はさすがに値引きで売り切るんじゃないですかね。

[741: 匿名さん]

ここのダイレクトウインドウって、鳩の糞とか付いちゃったらどうするんですか？
次回窓清掃まで付きっぱなし？

[742: ビギナーさん]

パークタワー梅田か、レジデンスならどちらが買いなんだろうか？？

[743: 匿名さん]

＞No.741

たぶん付きっぱなしだと思うけど、それはどこの高層マンションでもガラスの外側を自分で拭けない個所はあるのだから同じでしょ

[744: 入居済み住民さん]

今までに鳩の糞どころか鳩さえ見たことありません。