シティタワー大阪天満 part15

[匿名さん]

シティタワー大阪天満 については販売開始2年９ヶ月、竣工１年９ヶ月(H23.10現在)を超えました！
350戸近くまだ部屋があるそうです。今後はどうなるのでしょうか？
検討中の方や住民さんやご近所さんや周辺住民さんなど、日頃感じていることを色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
間取：1LDK～4LDK
面積：60.79平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産

[647: 匿名]

ここは間取りが悪すぎますね。ｓｕｍｏに載ってた間取り、ほとんどのプランで窓の無い部屋が
あり、これは納戸では？と思うような部屋も「洋室」って記載されてる。これっていいの？

[648: 匿名さん]

ここの豪華さは大阪のタワマンとしては屈指であることは間違いない。

大きなガラスがありバルコニーの手すりが無いのはかなりのポイント。

ネックは駅からの遠さ。そして空室率だろう。

空室率が高いということは、近々に管理費UP・修繕費UPは不可避。

北区として売り出しているが、ココは北区と都島区の境目。中途半端さが否めないのもマイナス要因。

竣工から今年1月で丸二年。未使用でも法的に1年で中古扱い。融資では2年で中古扱い。

あとはいくらで叩き売り始めるかだ。

さすがにいつまでも新築物件でございます。なんて言っていられないね。

ジオに比べて、立地的にかなり不利だし築年数でも不利。でも、ジオと変わらない値段ラインナップ。

個人的にはココのタワマンは好きだが。。。残っている現状を見たら大阪の人のニーズに合っていないんだろうか。。。

[649: 匿名さん]

バルコニーの手すりではなく、大きなガラス窓の前に障害が無いってことがいいたかった。

[650: 匿名さん]

全面ガラスのダイレクトウィンドウ(DW)の採用は個室の占有面積稼ぎです。
マンションのお部屋の値段は占有面積でほぼ決まりますから。

DWだらけのシティタワーはバルコニーが狭いです。
いくらタワマンでもバルコニーはゆったりしている方がファミリーには向いてます。
バルコニー内に洗濯物や布団もゆったりと干せますからね。
DWはガラスが汚れても拭くことさえできないので、景色鑑賞にもそんなに向くとは思えません。
カメラ撮影時とかはガラスが邪魔です。

DWをありがたがってくれる奇特な人もいるのに、ここまで売れないとは
なかなかたいへんですね。

[651: 匿名]

>竣工から今年1月で丸二年。未使用でも法的に1年で中古扱い。融資では2年で中古扱い。

中古扱いという事は、査定は厳しくなるでしょうね。ここは空室が多いですから、
資産価値も相当低いでしょうし。ローンで購入を検討するのは厳しいですね。

[655: 匿名さん]

キッチンはタカラスタンダードだろ。

庶民マンション！

[656: 匿名さん]

グランフロントはキッチンで料理することなんてほとんど想定されていないようです。

つまみをササッと作る程度を考えているのでしょう。

基本コンセプトはお客さんをおもてなしする空間ですから。。。日本ではあまりなじまないですね。

いまのおもてなしスタイルは、料亭なんかいって、ホテルに泊まってゆっくりしてもらうってのが多いです。

プライベートでもドンドン家に人を呼びパーティーするような感じの人には向いてるかも。

住むという感じではないですね。あそこに住んで普段着でいたら浮きそう。

[657: 匿名]

↑そりゃあそうでしょう。ここは超庶民派の団地型タワーですが、あちらは真の高級マンションですから。

[658: 匿名さん]

この大きさで500戸超は狭い。。。

[659: 購入検討中さん]

グランフロントをやめてここにします。
何も言わないでください。

[661: 匿名さん]

長柄ローカルにようこそ！

グランフロントは別格ですもんね。

で、掲示板に書き込んでおいて、何も言わないで下さいって、意味不明です。

わざわざ書き込まなければいいだけのこと。

[662: 匿名さん]

30年後はどうなりますかねぇ？

[664: 匿名さん]

早くも今月で晴れて中古物件入り。

それでも値下げしないと主張している住友不動産はあっぱれ！

住不は価格が通常より高い理由は、ある程度売れたらペイできるようにしているからだね。

だけど、これだけの物件数の管理費などを負担し続けるのはいずれは限界が来るのか？こないのか。

旧財閥系はある意味安心ですね。

長期的にここをウォッチしていくと面白いかも。ライフワークになるな。

[666: 匿名さん]

もはや中古物件。。。。

ローンを申し込むのにも中古として扱われています。。。

買う際には頭金を結構もっとかないとね。フルローンは無理みたいだ。

値下げしないと人気ないし、買えることができる人も少ない。。。

[668: 匿名]

え？普通に新築扱いだったけど。

[669: 匿名さん]

某メガバンクでは中古扱い的な評価しかでませんでした。

そこそこの頭金が無ければローン保証料が上がるといわれました。。。

ま、中古として扱われたのか空室が多いので担保掛け目が減っているかは定かではありませんが。

[670: 匿名さん]

もしかしたら、最初から住友さんの値付けが高いからかもしれませんが。。。

どちらにせよ新築時代よりもローン審査は厳しそうです。

提携ローンならOKなのかもしれませんが。。。提携ローンは聞いていませんから何とも言えませんが。

[671: 匿名さん]

一般のメガバンクの住宅ローンならあたりまえです。
二年過ぎたら、中古扱いです。行政や法律上も
そうです。中古じゃないと言い張ってるのは、
スミフぐらいです。

スミフの物件は新築でもフルローンなんか組ませて
くれないでしょう。頭金三割でも、提携ローン以外は
よっぽど属性が良くないと嫌がると思いますよ。

[673: 匿名さん]

半分以上売れている物件だが、夜のこのタワマンは明かりがあまりついていない。。。

さびしいね。外から見ると。中から見たら外は明かりがきれいなのに。

[674: 匿名さん]

半分も売れてるの？垂れ幕だらけだけど。少なくともあの垂れ幕の裏は売れてない部屋なんだよね？

[675: 匿名さん]

半分じゃありません。
7割程です。
後、200戸を3年で売るとすると、毎月5～6戸ペースの販売か、まだまだですね。
今のところ、引っ越し件数はそれ以上ですね。

[676: 契約済みさん]

あと200戸もあるのですか？
値引きは有りそうですね。
非公式に。

[677: 匿名さん]

値引きなし。
減価償却相当の割引じゃないですかね？

[678: 匿名さん]

こりゃ近くのスーパーができても厳しいわな。
中古マンションとなると総崩れになりそうだ。

[679: 匿名さん]

売却価値はないけど住む分には快適そうだと思います。立派なつくりでした。

[680: 匿名]

中古で価格が安定したら買いたいけどな。

[681: 匿名さん]

待ってたら時代かわるで！

[682: 匿名さん]

住友不動産は値引きしません。

洗濯機やエアコンをつけてくれたらいい方です。。。

住友だけあって管理は抜群ですが、年数経っているのに値引き無いから売れ残りの処分は厳しいだろう。

[683: 匿名さん]

MRがようやく取り壊されていましたよ。

[684: 匿名さん]

販売をやめるんですかね？

[685: 匿名さん]

MRはもはや風景の一部なくらい長かったなぁ・・・
あそこシティハウスにしたらいいのに

[687: 匿名さん]

確かにMRの場所にマンション建てたら立地がどうこう言われなかったのにね。

[688: 物件比較中さん]

MRのところなんて狭くてゴミゴミしてて住みたくないよ

[689: 匿名さん]

CT天満現地よりはMRのところほうがタワー立地だと思う。

安かったこともあるがCT梅田イーストやシティハウス南森町がなぜ売れたのかすみふはたぶん理解してない。
MRの場所なら南森町徒歩1分だからすみふ価格でも買う人はたくさんいるよ。

[690: 匿名さん]

理解してるに決まってんじゃんｗ
そんな仕入れ値がかかる案件じゃなくて、安く仕入れて高く売りつけたいからやってるだけ

[693: 匿名さん]

その駅上タワー売れてるやん
ここと同じ価格だもん
どうするのここ？

[694: 匿名さん]

大阪のマンションは売れない…を象徴した風物詩的マンションはいくつかあるね。
福島とか南堀江とか千里中央とか…

[695: 匿名さん]

>694
ん？　具体的にどこのこと？？？

[698: 匿名]

高いから売れないんじゃなくて、高いから買えないんじゃないかなぁ。

すみふ天満は、豪華さや設備、建物躯体の良さ、値付けは適切だと思いますよ。

ただ、不況でみんなお金ないから「買えない」んです。

[702: 物件比較中さん]

不法占拠というほど浮浪者はいないし、排気ガスも駅前の方がよっぽどひどいと思う

[706: 購入検討中さん]

このマンションの価格そのものは普通の価格帯だけど、、
この悪条件満載の立地で、築古で、売れ残り多数で将来の管理計画が不安な
このマンションを、あえて普通の新築マンション価格で買うのは
馬鹿馬鹿しいということではないですかね。

[708: 匿名さん]

大阪城の見える部屋はまだありますか？

[709: 匿名さん]

大阪城の見える部屋なんて有るのですか？

[710: 購入検討中さん]

このマンションの立っている場所って、あんまりよくないんですか？？

[712: 購入検討中さん]

レジデンス梅田ローレルタワーと、こことで迷っています＞＜

[713: 購入経験者さん]

712さん。
あくまでもレジデンス梅田との比較なら天満の方が良いと思いますよ。
私の主観ですが
立地だけならレジデンス梅田。
物件その物の良さはシティタワーです。
両方ともモデルルーム行きましたが、営業さんの対応も住友不動産の方が
信頼できそうでした。
ーーーー
掲示板荒らしの方
私のコメントに一々反論はやめて下さいね。

[721: 不動産業者]

スミフの方向性は理想的には完売だけど現実的な採算ベースを50パーセント販売に見込んでる。売れない条件でも豪華なCTの竣工実績をパンフレットにたくさん掲載することで、他府県含めた他の条件良いCTを高く早く完売させる為に必要。企業は個別物件の収益性なんかあまり気にしない。

[723: 購入経験者さん]

住友不動産は時間かけて売るのが当たり前で
他の業者は完成する迄に売ろうとしているのが普通です。
デベロッパーの考え方の違いで、売れ残りと決めつけても仕方ないですよ。
レジデンスは2割以上の値引きをしても売れていない。
シティタワーは未だに値引きしないで売っている。
売れ残りというのはどちらだと思います？
批判ばかりしている人は何のためにこの掲示板に書き込みしてるんですか?

[725: 匿名さん]

そうですね、文句言うだけじゃ不毛ですよね。

723さん
その話、本当？
住友不動産って完成前の販売しないんですか？だとしたらかなり良質なディベロッパーですね。
明らかに現物見て決められる方が購入者にとってはメリット有りますもんね。

ただ、ひとつ気になるのは、完成から2年位？その間の未販売住戸分の修繕積立金って
どうなってるんでしょうね？住友不動産が払ってくれてるのかな？
住民に跳ね返ってこないなら良いですね。

[726: 購入経験者さん]

完売するまでの間、空いている部屋の管理費 修繕積立金は
住友不動産が負担するって言っていましたよ。

[727: 匿名さん]

盲点になるのが、駐車場の稼働率。入居が少ない分、駐車場も空きが多くなる。
想定している駐車場収入に足りない場合、入居者の修繕費負担が増えることになる。
たとえば５０台想定より少ないと、25000Ｘ12Ｘ50で年間１５００万円不足とか。

[730: 購入経験者さん]

適当な事ばっかり言ってますね。
検討して行ったのに値引きの話は一切なかったですよ。
それなのに、冷やかしの人に値引きの話をしているとは思えませんが。
修繕積立金が増える？
そんなはずないでしょう。
気になるなら直接聞いたらよろしいでしょう。

[732: 匿名さん]

管理費や積立修繕費がこれからどうなっていくかは誰にも解らないです。

ただ、現状をみると（築年数が2年を超えてまだ売れ残りが相当数あるところなど）、

上がる可能性の方が高く感じますね。ただ、空室分の管理費、積立修繕費をデベが

肩代わりしている限り、それらの値上げは有り得ません(デベの損失が拡大してしまいますから）。

しかも販促の為、通常新築時の積立費の計画は相当甘く見積もられてますから。

実際に修繕する段になって、修繕費が足りないという事態も起こりえるという事です。

そうなれば修繕費の追徴、もしくは必要な修繕ができないという可能性も起こりえますね。

[733: 購入経験者さん]

住友不動産が自ら管理していて
自分達の首を締めるような事(管理費等の値上げ)はしないでしょう。
もちろん絶対とは言えませんが。
それでも、別に他のタワーと比べて管理費修繕積立金が
特別に高い訳でも安い訳でも無いので妥当な金額じゃないですか。

[735: 匿名さん]

>734
ここ未分譲の部屋があるのですか？

[736: 匿名さん]

＞住友不動産が自ら管理していて
＞自分達の首を締めるような事(管理費等の値上げ)はしないでしょう。

だからはじめからそう書いてあるじゃん。
ようは甘々の見積もり金額でちゃんとした管理と修繕ができるかって事でしょう。
建った当初は良くても、古くなってきたときにね。

[737: 匿名さん]

>735
100戸位未分譲じゃなかったかな？

[738: 匿名さん]

管理組合に金が無くても大丈夫！
無いなら無いなりの適当な修繕しますから。
たとえ深刻な劣化箇所があっても、そんなんマンションが倒壊しない限り
住人にはわからないから(笑)

[739: 匿名さん]

もし5年計画が本当なら未分譲もありうる。
ジワジワ売れて最後はさすがに値引きで売り切るんじゃないですかね。

[741: 匿名さん]

ここのダイレクトウインドウって、鳩の糞とか付いちゃったらどうするんですか？
次回窓清掃まで付きっぱなし？

[742: ビギナーさん]

パークタワー梅田か、レジデンスならどちらが買いなんだろうか？？

[743: 匿名さん]

＞No.741

たぶん付きっぱなしだと思うけど、それはどこの高層マンションでもガラスの外側を自分で拭けない個所はあるのだから同じでしょ

[744: 入居済み住民さん]

今までに鳩の糞どころか鳩さえ見たことありません。