フリーローン？について

[ビギナーさん]

数年後に定年を迎え、関東脱出を計画している夫婦です。
　どこにスレッドを立ち上げるのか分からないのでこちらに書き込みました。
現住いは関東圏の駅前のマンションに住んでおります。
　ローン残、定年時1500万
永住先は北の大地に土地を購入済み(都市計画指定外)。
　建築費用1800万(整地や伐採などは事前に行う予定)

当初は定年時に住宅ローンを一括返済⇒賃貸収入⇒建築費用のローンに充当。
この計画でフラット35Ｓで申込を行いました。結果は、予選落ちです。
ローンは諸々含みで2200万でしたが、田舎だと担保に乏しいのでしょうか。
エリアの特性なのか融資先もかなり限られるようでネット銀行などは
都市計画指定外でアウトのようです。

次なる案ですが、現ローンを組みなおしアパートローンにと考えましたが
これは１棟単位だそうで、１部屋融資は無いとか。
そこでフリーローンにたどり着くのですが・・・
けっこう審査もシビアらしいです。
家賃予定額×85％(家賃保証契約)>フリーローン返済額
建築費用は現金決済を考えてますが、何か良いプランはないでしょうか

当初は住宅ローン減税のメリットやこれを外したセカンドハウスローンも
考えたりしたのですがどうも無理のようです。

[3: 匿名さん]

フリーローンの金利と融資限度額は確認済みですか？

[4: 匿名さん]

年齢的にローン組めない年齢ではないですか？
奥さんの年齢と所得にあわせて住宅ローンは組めるでしょうがその限度額になると
思います。
りそな銀行にマンションローンがあります。店頭金利ですがそれに切り替えて
（ただ、年齢的に借り換え困難かもしれませんが相談されたらいいでしょう）
駅前とはいえ、空室率１０％、それから賃料の下落は見ておくべきでしょう。
退職金で完済して貸す手もありますがお金に余裕がなくなるから売ったほうが確実ですよ。

[5: 匿名さん]

＞２０年の賃貸が経費を引いて約3000万
現在のローンの支払いを含めてですか？仮にローンが１０万、管理費、固定資産税４万として
月に125000円得るには家賃が２６万５千円必要ですが、それにしては売却査定２３００万は安すぎ
ですね。

[6: ビギナーさん]

No3 匿名さま
　電話にて住宅ローンを組んでいる銀行に問い合わせたところ
2.77プラス団信0.5を上乗せと聞きました。限度額は聞いていません。

ＮO4 匿名さま
　妻は４０代半ばですので最終返済年齢80歳まではまだ時間はあると思います。
現住い⇒私所有
新築代⇒妻名義です

上に書きました賃貸料×85％は、手数料が15％取られますが
家賃の完全保証システムです。これですと空室の心配はありません。

[7: 匿名さん]

残債１５００万円をマンションローンに借りかえることができたとします。
ローン諸費用は別途として2.475％で２０年として
７９３００円／月
家賃が２０万　経費４万として手取り　８万

８万を北の大地のローンの支払いに当てるとしても
２０年ローンでは金利１％でも１８００万借り入れがいいところでしょう？

資金計画の詳細をもう少し聞かせてくれませんかね。

[8: 匿名さん]

まず都市計画区域外での土地で住宅ローンが組めないならば
奥様であろうが本人であろうがローン無理ですね。

土地を買う段階で建設資金の融資の話はでなかったのでしょうか。
そこで建てる建設業者かログハウスメーカとかに地元の金融機関の
融資を引っ張ってこさせるのが手ですよね。
農林業用地なら農協とかの融資とかありそうですね。
借り入れはスレ主名義で連帯債務・もしくは連帯保証人に奥様が
なるという形で交渉したらいいでしょう。

そこで住宅ローンにならない、もしく奥様名義のローンなら今の
駅前マンションは、とりあえず銀行に住所変更届けを出して
おくだけでいいのではないでしょうか。

それから、賃料保証つまりサブリースを中古でやってくれる会社は少ない
と思います。それも当初５年とか期間が過ぎたら解約できて通常の賃貸管理
に切り替わるところが多いですよ。よくお調べになったほうがいいです。

[9: 匿名さん]

http://money.jp.msn.com/loan/columns/Columnarticle.aspx?ac=fp200603300...
JAバンクは当たってみる価値さりですね。
上記でみても一般の銀行で都市計画区域外＝担保価値低い　建物の建築確認が不要＝とれない
ために普通は融資しませんね。

[10: 匿名さん]

いい案が浮かびました。
とりあえず、親の介護で実家に帰る。介護なら自宅をローン残して貸しても
銀行は文句言わない。
その間駅前マンションは人に貸す。５年間ローンと家賃の差額
を貯蓄。残債が減ったところで売却し譲渡残金で家を建てる。
その間夢が覚めないなら、直営で家を建てる。

[11: 匿名]

土地の選定段階で大きく間違っているので、まずは売却活動から始めては？
担保価値の無い土地に建てる建物は担保に成り得ません。

また、賃貸収入を返済原資とするには既に賃貸契約済みである事が要件の一つで、更に賃料収入の70%が審査対象です。

[12: ビギナーさん]

Ｎｏ5　匿名さま
もちろんローンの支払は除いてです。
支払含めて3000万も残れば嬉しいですがね

Ｎo6 匿名さま、ありがとうございます
皆様匿名さんでどなたがどなたか判断付かずに申し訳ございません。

　実はこの問題で私も建物の設計士さんも頭がゴチャゴチャになってます。
シンプルにすると
　ローン残債1500万
　建築費用 1800万
退職金＋へそくりで建築費用位でしょうか

退職金で残債を終了させて賃貸化するつもりでした。
そして家賃で新築ローンが支払えればと考えた次第です。
　しかしリゾート地(大手の分譲)のローンが難しいようです。


Ｎo8　匿名さま
　ミ○ワさんあたりの提携ローンでしたら強引に通してくれたかも知れませんね。
大手ＨＭは数社を検討しましたが、結局建築士さんを探して依頼しました。
　今の住いの前に所有していたマンションを銀行に内緒で賃貸にしてました。
転送不可の郵便物で住んでいないのがバレてしまい、呼び出しを受けていました。
結局その後に転売し一括返済をおこなったのですが、住宅ローンを残したまま
住所の変更は可能なのでしょうか。
　ご指摘のサブリースを考えてました。新築でなくとも良いようですよ、期間が
あるとは聞いてないですが。

[13: 匿名]

サブリースは賃料保証を永久に出来ませんから。一定期間で終了。転貸付き定期借家契約と考えてください。更新は可能ですが一方が拒めば期間満了で解除することができます。大抵は更新時に保証家賃が下がります。

[14: 匿名]

介護、転勤などの理由なら賃貸可能。

[15: 匿名]

前に住んでいたマンション貸して呼び出されただと？

[16: 匿名]

転勤以外で自宅貸して賃貸に住むケースって何だろ。

[17: ビギナーさん]

No11 匿名さま
ありがとうございます。
元々のきっかけは『富士丸と暮らす』だったかな、田舎暮らしが
希望で犬との生活でした。そのために庭にドッグランを創りたかったのです。
外房・山梨・那須・白河とあちこち見て廻り場所を決めました。
ですから選択の失敗とは思ってないのですよ。現地には各シーズンで4回足を
はこびました。除雪やら樹木の伐採など安価な管理費できちんとやってくれて
ます。周りには似たような移住組さんも多くとても住みやすそうです。
皆様のアドバイスを拝見させていただくと、家賃収入で新築のローンの返済に
充てるプランは甘いようですね。

NO15 匿名さま
何か問題ありましたか？
実際職場に事情を聞かせてほしいと三度電話がありましたが
そのうち売ってしまいました。

[18: 匿名はん]

住宅ローンを二つ抱えていたということですか。それは不可能ですよ。
ローン審査の段階で信用情報（借金の状況）を調べます。
住み替えの段階では当然前のローンが残っていますが売却前提ですから

貸したまま売却したのなら、賃借人がいたままオーナーチェンジですか？
空き家になるのを待って売ったならその期間残債が減ったわけでよかった
のではないですかね。
それにしても、空室時のローンは２重になるわけですし、ローン抱えたまま貸す
メリットってほとんどないですよね。
そういう場合、普通の人は買い換え物件で大きなローン組んで元のローンは
完済するのではないでしょうか。

[19: 匿名はん]

一度に二つのことを検討するのでなく、まず順番に片付ける。
田舎ぐらしの家を退職金で建てるのならローン問題はなし。
引っ越してからじっくり売るか貸すか考えればいい。空き家になっていれば
りそな銀行などマンションローンへの借り換えも相談もしやすいでしょう？
ローン借り換えが無理なら売るしかない。
この場合、先にあなたがやったような住宅ローンの二重借りとは意味が
違うと言う点を十分ご留意願います。

[20: 匿名はん]

退職金で自宅の残債返済するなら、田舎暮らしのローンの目途を立てないと
いけません。家賃収入と奥さんの収入があるのなら、現地でしばらく借家
暮らしをして地元の金融機関とじっくり相談ですかね。都市計画外の土地を
買った人がそれだけ沢山いるのなら、全員がキャッシュで建てているわけで
もないでしょうからどういう融資を受けているのか聞いてみるのも手ですね。
自宅の土地との共同担保で融資を受けるとか考えられますが、マンションでは
どうでしょうか。

[21: 匿名さん]

スルガ銀行とかドリームライフローンとかありますよ。調べてみたらいいかも。

フラットのセカンドハウスもローンも都市企画区域指定外では土地の担保価値が少ないので
ダメなんでしょうね。

そもそも戸建というのは、価値ある土地に付随する建物だから建物に融資するという理屈。
土地が５００万程度の価値しかなければ、担保は自宅でやるしかない。

１８００万とか借り入れるには、退職金で残債なくしてあらたに抵当権を設定するのが
一番可能性の高い方向かもしれませんね。自分ならそうします。

[22: ビギナーさん]

No18～20 匿名はんさま
　いろいろとアドバイスありがとうございます。
ローンを二つ抱えたたのは過去の話でして、こらからは二つの物件の
どちらをローンを組むのが組み易いかのご質問でした。
収入が得られるのも残り２年と少し、直前にバタバタしないように
準備をと思っているのですが、どこも建築2～3ヶ月に申込をと言ってきます。

　でも、こちらのおかげで知らなかった事が分かりました。
これからローンの残債を出来るだけ減らせるように繰上返済額を増やして
いきます。
　今考えると現地の営業がローンの件はさらりと避けてた理由が分かりました。

No21　匿名さま
　スルガのドリームライフローンですね、ネットで見てみました。
凄いですね、セカンドハウスや投機目的専門ローンがあるのですね。しかも申込年齢
など私にピッタリでした。
以前に地元の不動産屋に中古物件で問い合わせた事があるのですが(出物も多いようです)
新築で建てた総額の1/10が中古としての買取価格らしいです。
21さまの推察だと土地の価値は50万になりますね。これではやはり2200万の融資は
無理ですよね。
　『田舎暮らし』で検索すると幾多の情報が出てきますが、大体は自宅を貸して
田舎に暮らそう的なものばかりです。
親も子も無く妻と二人だけの暮らし、しばらくは大自然に囲まれて環境でノンビリ、ヒッソリ
と暮らして行きたいのです。