阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[826: ビギナーさん]

山手台小説「スイート・ホーム」が完結したようです。
http://www.yamatedai.net/kurashi/sweet_home.html

[827: 物件比較中さん]

やはり、ここはあり得ない。
陸の孤島ですわ。

[828: 匿名]

今の街区が予定より早いペースで概ね完売して次期街区まで少し時間があるから
あまった広告予算をＷＥＢ小説とか意味不明な事に使ってんのかな。

[829: 匿名さん]

彩都よりは売れまくってますね。

[830: 契約済みさん]

彩都と山手台と比較してはいけません。
彩都は国がバックについてます。

山手台なんてただの文字通り山手の住宅地。彩都は開発理念も素晴らしいし、なんやかんやで売れてるし、開発も未来が感じられる。山手台にはこれ以上新しい展開はない。

だから山手台と比較できるとしたら、川西のけやき坂、中山台、ウッディタウンとか。

まあ、駅徒歩圏ではないという時点で、不動産価値は低い。

戸建はやはり土地がどこにあるか。上物が重要ではなく、立地が大事なんですよ。

私は山手台も見に行き、阪急不動産から説明受けましたが、安くしますよとか早く売らないとという姿勢ばかり。電動自転車でも通えますよって、そんな馬鹿な通勤できますかいな。通勤はやはり徒歩10分以内で駅につく、ってのが大事。

[831: 匿名さん]

モノレールからバス無し15分以上、梅田から70分の彩都はありえないですね。

[832: 匿名]

彩都はありえませんな。大した立地でないのに高い。

[833: 匿名]

山手台はありえませんな。近くに　肥　え　溜　め　あるし。

[834: 匿名さん]

おまえなあ
有機野菜食ったことないんか？

[835: 匿名]

彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
モノレール開通前の値段に逆戻り。

まだまだ大量の在庫をさばかないといけない。

ミニバブルは崩壊し完全に等身大の評価（不便で交通費の高いモノレール僻地）の安売りの街になりました。

[836: 住まいに詳しい人]

彩都のジオは2980万の安売りしても大量に売れ残っていますが、同時期に分譲された同一条件（駅から徒歩7～8分）のジオ宝塚山手台フロントテラスは平均4200万円以上の価格帯ですが、竣工前にめでたく完売しましたね。

彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。

[837: 匿名]

ジオ宝塚山手台フロントテラスって一番　肥溜め(コエダメ)　に近い場所ですよね？

知らずに買ったのかな？

[838: 匿名さん]

８３６

ジオ彩都いぶきの森(１８６戸)

ジオ山手台フロントテラス(２９戸)

規模が違いすぎるやろ、山手台２９戸売るのに時間かかりすぎや(笑)

[839: 匿名さん]

なんやかんやいうても、梅田まで２７０円（回数券でデイタイム片道２００円圏）乗り換え無し阪急直通の山手台と、梅田まで７４０円７０分わずらわしい乗り換え（それもホームトゥホームではなく、壮大な徒歩や階段が必要な乗換え）の彩都ではマンションの価値も比較になりませんな。

[840: 住まいに詳しい人]

彩都には無いけど山手台には土砂災害警戒区域がありますよね。

急傾斜地崩落危険区域にも隣接しています。

土砂災害のポテンシャルはあまり高くなさそうですね。

[841: 匿名さん]

近畿の他所のニュータウンに比べて山手台は発展の見込みが無い理由

・土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険区域に隣接

・いたるところに高圧線・高圧鉄塔

・阪急バスは将来にわたって山本止まり確定

・阪急は年々街づくりを手抜き(近年は擁壁処理もせず)

・何にもない山本駅前・開発計画も皆無

・行政からの公共投資も皆無

・ダンプや近隣住民の抜け道と化したクネクネ一車線急坂幹線道路

・駅までの道のりに肥溜めアリ

・北部開発と新名神開通で渋滞が酷くなる見込み

[842: 住まいに詳しい人]

山手台は予定より早く値下げせずに宅地が完売して好調だけど、彩都はいよいよ
売れなくなって絶不調で土地を安く見せかける建築条件付だらけになって
終わりの始まりが明確になってきましたね。

[843: 匿名さん]

これって本当なんですかね？

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに絶対推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福銀行(幸和不動産)サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局なんてシャンシャンですわ…」

これなんかは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られて…
将来にわたって阪急の囲い込み作戦で、これ以上発展の見込みも一切ないでしょうね。

[844: 住まいに詳しい人]

山手台こそ西４丁目といい次期分譲街区といいコンクリート擁壁打ちっ放しの手抜き造成でドンドン安っぽい街並みを晒しそうですよね、５０坪のコンクリ剥き出しの建て売り住宅が今後１０００戸以上も建ち並ぶのって…想像するだけで悪夢ですよね。
阪急も酷なことしますよね…

[845: 住まいに詳しい人]

８４３概ね事実でしょう。
山手台北部から長尾山トンネル抜けたすぐの市有地にクリーンセンター(ごみ焼却場)が将来移転新築される可能性が高いと言われています。
ゴミパッカー車が１本しかない幹線道路を四六時中走り回ったら、さすがに他府県民の多い山手台も怒りのボーダーラインを越すべきだと思うのですが・・・
いずれにしても市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる可能性が今後も大きいのでしょうね。

[846: 匿名]

>>845
＞８４３概ね事実でしょう。
845=843=841

[847: 匿名さん]

長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。

[848: 住まいに詳しい人]

８４７クリーンセンター移転新築場所

けやき坂へ向かう県道との分岐点あたりですよ。
現況は山林なので造成工事と進入路取り付け工事は必要ですけどね。

[849: 匿名さん]

>835
>彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
>駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
>モノレール開通前の値段に逆戻り。

彩都で安く売り出した土地は、セキスイの建築条件付きだからだよ。
土地を安く売っても建物で回収できるからね。

人気がある土地は建築条件付きが多く、人気が無い土地は建築条件なしが多いのは
不動産業界では一般的だよ（笑）
彩都も建築条件無しは、坪５０万だけど順調に売れてる。

その点、山手台は、建築条件無しも安いからいいね。

[850: 匿名]

＞８４７
＞長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。


山の中なんだから整地された空地が都合よく準備されてるわけねーだろw

[851: 匿名]

今度のマストは近くの、同じ系列で同じく条件付きの積水（コモンヒルズ）と比べて坪単価は半値近い。区画数もそこそこ多いから、周辺の相場に影響することは間違いない。既に買った人たちにとっては面白くないだろう。
それでも安く設定しなければならないのは、販売不振が深刻なのかなと思う。
経済の先行きが厳しい中、家は手放す時のことも計算に入れる必要があるから、ただでさえ売りにくい戸建を利便性が高いとはいえない場所に買う人は多くないだろう。

[852: 匿名]

＞彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。


山手台の直近にゴミ焼却場が出来て生ゴミを液ダレしながらパッカー車がビュンビュン走り出したら、さすがに「ポテンシャル高い」なんて言ってられなくなるやろね。

[853: 匿名]

山手台派でも彩都派でもないのですが、クリーンセンター移設の話は本当なのでしょうか？

「市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる」
とありますが、クリーンセンターが長尾山トンネル抜けたすぐのところに移設されれば、宝塚市議会有力議員さんと住んでいると書かれている中山台も嫌がるのではないですか？

[854: 匿名]

確かに。

[855: 匿名さん]

同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

やはり梅田まで25分270円で直通の阪急本線駅と、梅田まで乗り換え地獄70分740円の
モノレール支線の停留所（彩都西駅）では差が大きいようです。

[856: 匿名]

２５分？朝は３５分かかりますよね？
あと山手台は典型的なバス便ニュータウンなんだからバス賃を意図的に省略したらダメですよ、
山手台から梅田まで４８０円かかるでしょう。

そのバスも最近は座れなくなってきてるらしいが、
吊革持ってクネクネ急坂道をバスに揺られて降ろされるのは
沿線不人気ワースト１の山本駅(駅前に肥溜め以外何にもない・座れない駅で大阪から最も遠い)

その山本から満員痛勤急行に揺られること３５分、たどり着くのは梅田の北の端っこ茶屋町の阪急梅田。
ようするに梅田茶屋町止まり。(山手台のオッサンが「梅田、梅田」を強調するのはココ、梅田から先へは不便で初乗り料金課されて運賃がハネ上がる)
そこから淀屋橋他へ出ようとしたら地下鉄梅田駅まで超大混雑の中を１０分以上かかります。
たどり着いた地下鉄梅田からは御堂筋線のマタマタ超満員電車。
山手台から淀屋橋まで６８０円。
宝塚山手台から大阪都心の御堂筋沿線へ通勤しようとしたら全く座れることなく、そこには想像を超える痛勤地獄が待っているのです。

一方彩都は千里中央で時間を要する乗り換えは生じますが肥溜めしかない山本駅前なんかと違いデパート・スーパー・家電量販店・書店・図書館etcなんでも揃っていますので帰宅時にウィンドウショッピングを楽しんだり買い忘れを済ませたりすることだって可能です。

山手台と違って彩都西・千里中央ともに始発駅ですので御堂筋線新大阪・梅田・淀屋橋・本町・難波・天王寺までも座って通勤することが可能なのです。

【結論】

宝塚山手台→痛勤地獄

彩都→座って楽々通勤

[857: 匿名]

>856
じゃあ、何で売れないんだろう？
そんな魅力的なところなら山手台より売れていないとおかしいし、坪50万円前後で販売中のところにわざわざ30万円前後で売り出す必要があるの？

[858: 匿名さん]

誰が見ても彩都は悲惨な僻地ですからね。

乗り換え苦、高交通費、遅いのトリプルコンボ。彩都と比べたらまだ西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

[859: 住まいに詳しい人]

８５３クリーンセンターはあそこが有力移転候補地であることに間違いないですよ。
もともと山手台造成・長尾山トンネル開通とセットの長期計画です。

[860: 匿名]

山手台みたいに著しくグレードを落としてミニ戸建て化を図るしかないか・・・

[861: 匿名さん]

彩都で駅から15分表示の土地って、普通に歩くと実際は信号やら階段やらなんやらで20分はかかりますからね。
余裕時間を入れるとモノレール発車時間の23分前ぐらいには出ないと無理です。

ようするに北大阪急行の千里中央駅までドアツードアで50分はかかる（徒歩と待ち時間で23分、モノレール21分、徒歩5分の合計で51分）って事です。

デイタイムでも山手台から阪急梅田まで出るよりも、彩都の徒歩10～15分表示（不動産業者）の場所から千里中央まで出るほうがぜんぜん時間かかります。

[862: 匿名]

たしかに宝塚山手台も安っぽくなってから良く売れてるからね〜

これで北部の残り１千戸も方向性は決まったな(笑)

[863: 匿名]

・川西能勢口…日生エクスプレス増結用始発あり・ＪＲ川西池田・沿線屈指の商業集積地

・雲雀丘花屋敷…始発多数あり

・山本…座れない・寂れた生協１店のみ

・中山…座れない・ＪＲ中山寺・近くにダイエーあり

・売布神社…かろうじて座れる・駅前再開発ビル

・清荒神…座れる・中央図書館

・宝塚…始発駅・ＪＲ宝塚・商業集積地


☆座れなくて阪急乗るしかない山本が沿線不人気ワースト１に選ばれるのも無理はない☆
★山手台はこんな山本からさらにバス便★

[864: 匿名さん]

>>西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

マシとはなんだ！
山手台みたいな破綻した地方銀行が造り損ねた失敗バス便分譲地が言えたガラか！(爆笑

[865: 匿名さん]

「爆笑」じゃなくて「激怒」の間違いですね。
痛いところを指摘されてしまって。。。

[866: 匿名]

いつものことながら山手台住民の性根の悪さには閉口させられますね・・・

[867: 匿名]

と、山手台住人を装った他ニュータウン叩きと山手台礼賛のバレバレのマッチポンプ自作自演で山手台を貶すアンチが申しております。

[868: 匿名]

↑
アンタ国語がチョットおかしいよ？？？

[869: 匿名]

彩都が本当に安くなったのかはともかくとして、山手台もけっして他人事ではないと思うよ。

[870: 匿名さん]

>855
>同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
>彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

最近の彩都を見に行ったこと有る？
箕面側で、建築済み＆販売済みの札が建っている殆どすべての土地は、
この１年で坪５０万で売れてるから、山手台の坪４０万より高いよ。

セキスイの土地も坪２８万～で売り出しているから、安いように見せかけて、
高低差で建築コストが上がり、結局総額６０００万近くなる。
残念ながら、彩都は買えそうにないから、山手台にしとき。

[871: 匿名]

坪50万より安い値段で分譲された山手台の土地は西4丁目だけ（西4丁目の南半分が平均45万、北半分が平均42万）。

ちなみに彩都の平均分譲価格は今までの全てあわせると坪30万台だからな。
有名な殺人犯の押谷邸も含めモノレール開通前の分譲街区は殆ど坪30万程度の販売。

現在は坪50万で殆どまともなペースでは売れない事が分かってきたので、本来の値段に戻している過程。

山手台は初期エリアの西1～2丁目、東2丁目は坪80～120万で分譲。東3丁目は坪50万、東1丁目は坪60～70万。

[872: 住まいに詳しい人]

必ず彩都は発展します。
悩んでる人は彩都にしたら後悔しないよ。

[873: 匿名]

山手台は総額1億円以上の家が500軒以上あるけど（第一工区の殆ど）彩都は1軒も無いなぁ。
メインとなる街区の家々のグレードも全く違う。

[874: 匿名]

彩都のヤツ見てるか
コモンヒル、擁壁に何かせえや

[875: 匿名さん]

>873
大損した人が５００軒以上あるのですね。買った時期が悪かったのか可哀想ですね。
彩都は殆どが坪３０～５０万の販売で、今売っても損する人は殆どいないですから、
先見の明が有ったってことでしょうか。
この辺りが、彩都のこととなると妙にむきになる山手台の悲しい性でしょうか。

[876: 匿名]

山手台は総額1億円以上で高値づかみさせられた家が500軒以上あるけど（第一工区の殆ど）

そのほとんどは４０００万円台に暴落している(^ム^)

[877: 匿名]

地元宝塚市で阻害されていることを知らない他府県民がテレビＣＭにつられて買ってしまい、
エライ目に遭うのが山手台。

[878: 住まいに詳しい人]

山手台は絶対だめ。幹線道路のみはあかん。

[879: 匿名]

15年程度たったら上物の不動産価値は殆どなくなってるから、中古の売却相場は土地代程度になるのは当たり前。それを暴落しているとは言わない。93～95年頃に対する現在の地価はどこも4～6割になっているわけで、山手台の下落率が他より高いという傾向は見られない。むしろニュータウンの中ではかなり下落率が低いほう。三田とか名塩は1/3ぐらいになってるからね。

[880: 匿名]

山手台が失敗バス便分譲地と言われる理由の一つが、
バス起点駅が山本みたいな駅前にマトモな都市銀行すら無く、
買い物に不便で座れないショボイ駅だからでしょう、
しかもバスは山本止まりでＪＲ等へも一切アクセス出来ないのです。

関西の主なバス便起点駅はと言えば川西能勢口・千里中央・西神中央・名谷
・高槻・枚方市・樟葉・生駒・学園前・泉ヶ丘・光明池 等々

首都圏ですと新百合ヶ丘・中央林間・聖蹟桜ヶ丘・たまぷらーざ・青葉台 等々

いずれも、名だたる商業集積地であったり、始発駅であったり、
私鉄ＪＲ２wayで選べたりと、バス便起点駅に相応しい主要基幹駅です。

これらと比較して計画人口１万人以上(宝塚山手台)のバス便起点駅として
山本駅がいかに貧弱かつお粗末かがお分かりいただけると思います。

主要基幹駅ではない途中駅の山本をバス起点とした時点で山手台は失敗分譲地なのです。

[881: 匿名]

いまどき能勢電や神鉄の駅でも、もうチョットましな駅前施設が整ってるよね〜

山本駅前が悲惨なほどショボイから「梅田！梅田！」って言うんだな(笑)

[882: 匿名]

雲雀丘、清荒神、宝塚南口のほうが駅前は不便でしょぼいな。

もともと阪急沿線はあまり駅前利便性をそれほど重視しない住民が多い。
半径5km程度の生活圏の利便性はともかく駅前の利便性はあまり気にしないという価値観。

昔から阪急は一般的な駅前には生活施設程度の商店街がある程度で、戦前から梅田で消費してもらうというビジネスモデルで沿線開発してきた会社だから。

[883: 匿名]

>>雲雀丘、清荒神、宝塚南口のほうが駅前は不便でしょぼいな。


雲雀丘、清荒神、宝塚南口はバス便ニュータウン起点駅では無いな。

山手台規模のバス便ニュータウン起点駅としては山本が著しくショボイという比較だろ。

[885: 住まいに詳しい人]

雲雀丘、宝塚南口は別格。

[886: 匿名]

雲雀丘と清荒神も駅前ショボイけど朝梅田まで座れるからイイよね、
山本駅前（特に山手台側）①ショボイ②座れない③ＪＲ使えない　三重苦。

[887: 住まいに詳しい人]

雲雀丘はショボいとかどうでもよく、住宅地なんだから商業施設なんていらないんですわ。

[888: 匿名]

確かに

[889: 匿名]

雲雀丘みたいな徒歩圏の住宅地だったら駅前ショボクてもいいんですよ、

気軽に電車乗って出かければいいし、座れるし。

でも山手台みたいなバス便ニュータウンとなると話しは別。

バスと電車の結節点となる山本駅前ショボかったら不便極まりないです、

乗り換え時に買い物や銀行等の用事も済ませられないし、

バスの本数少ないのに待ち時間の時間つぶしにも事欠く始末。

山手台だったらバス一本で便利な阪急川西能勢口・ＪＲ川西池田に出れる

南野坂・けやき坂のほうが余程マシかも知れないですね。

[890: 匿名]

ここのアンチぐらいしか、けやき坂や彩都と山手台を同列に語ってる人はいないでしょうね。

山手台住民で山本駅前の利便性や発展に期待して買ってる人ははなから皆無。

[891: 匿名]

またまた。
オモロいこと言われはる
地域発展を期待しない住民などおらんやろ

[892:]

奥方殿に聞いてご覧よ、違う答えが出てくるんじゃないの？

[893: 匿名]

＞８９０
＞ここのアンチぐらいしか、
＞けやき坂や彩都と山手台を同列に語ってる人はいないでしょうね。
＞山手台住民で山本駅前の利便性や発展に期待して買ってる人ははなから皆無。


山本駅の悲惨な程のショボさを指摘されて悔しい気持ちは分からないでもないが、

バス起点駅の山本があの惨状のままでイイわけないでしょう？

「駅前が発展しないほうが静かでイイ」なんて駅徒歩圏住民だけに許された贅沢な言い分。

駅から遠く離れたバス便山手台住民が言えたガラではありません。

[894: 匿名]

ここの糞アンチの思惑とは違って、行政の調査でも山手台地区の市民アンケートでは
居住満足度が相対的にかなり高い水準という結果が出ているようです。

不満が少なく居住満足度が高いという結果が出ているのが現実です。

[895: 匿名]

重要なのは中学校区ごとの「全く同一条件のアンケート」で相対的な居住以降の満足度が比較できる資料だという事です。

[896: 匿名さん]

ごめん、川西能勢口徒歩5分以内のマンション住民で、子供が出来たため今土地を探しているところなんだけど、ここ一連の流れを見た感想はどこかの業者が必死で山手台を貶さなければならないほど脅威に感じているんだな、なんだよね。
興味を持って調べたら、山手台いま完売(一部商談中で空きなし)してるやんか。
川西は阪急百貨店にスーパー3箇所、モザイクボックスやらベルフローラなど利便性はダントツだけど、新築注文戸建はほぼ絶望的だしな。

[897: 匿名]

山本＝山手台　座れん、何もない、不便すぎアリエヘン

[898: 匿名はん]

というような人間は例外無く悲惨な住宅に住んでいるんだよな。

[899: 住まいに詳しい人]

山手台、結論は残念な場所、以上

[900: 近所をよく知る人]

山手台東の北部はロケーションはかなり良好。
自然環境、開放感、眺望。
北公園に行けば分かる。誰もが気持ちよい場所だと感じる良さがある。
ただし残念なのは、そのロケーションを活かす開発が行われていない事。
画一的な小さめ区割りとか、コンクリート打ちっぱなし擁壁とか
わざわざ立地の魅力をスポイルするような開発が進められている。

[901: 住まいに詳しい人]

山手台は不便だけど安いから何とか売れてるんだよ、この安売り路線をわざわざ転換する必要なし。

[902: 匿名さん]

角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、リーマンショック後から現在の地価水準を考えると決して安くも無いね。安いから売れているという指摘は全く間違い。むしろ駅から遠く造成もコスト抑えているわりに値段が下がっておらず、相場を考慮すると逆に値上げしているのに売れている。
駅近も含め一般的な土地が2008年から2～3割程度は下落したが、山手台は東3丁目に対して販売価格が1割程度しか下落していない。駅からも遠くなり大幅に安っぽくなっているにも関わらず。つまり実質は値上げしている。

[903: 近所をよく知る人]

正確には「安っぽくしても良く売れている」ですね！

北部も造成にコストかける必要ないですね。

[904: 物件比較中さん]

私はやはり西雲雀丘がよいかな。
雲雀丘花屋敷駅から歩いて8分。ほぼフラット。

50坪くらいで5000万円台。

[905: 匿名さん]

高い擁壁を打ちっぱなしにするのは、コスト以前のモラルの問題。
景観や自然環境との調和や下から見上げた時の遠景に甚大な悪影響を与える。

[906: 匿名さん]

一度は破綻した分譲地なんだから、そんなん、かーんけーなーし！

売れりゃいいんですよ、売れりゃぁ～

[907: 匿名]

当初の山手台の方針であった敷地面積（平均70坪～）、擁壁の自然石外装のこだわりは貫いてもらいたかったですね。

[908: いつか買いたいさん]

でも価格上昇したら買えなくなるから、とにかく小さめのローコスト宅地でお願いします。

[909: 匿名はん]

↑は割高な坪単価で売りたい分譲業者の論理。
消費者からしたら実際は土地を大きめにしたほうが割安かつ魅力的になる。
平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。

[910: 周辺住民さん]

幼稚園ができるようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks23-0898....

>>905
同感。２ｍ以上のよう壁でRC打ちっぱなしはよろしくないです。

[911: 申込予定さん]

>>909
>>平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
>>街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。



宅地２２００万なら買えても２８００万だったら１次取得では買えない人多くなっちゃいます、

どうせ大きい上物建ててれないんだし阪急さん土地は高くても２０００万前半迄でお願いします。

[912: 匿名]

と、次期山手台街区で建売or建築条件付分譲予定の業者が申しております。

[913: 匿名さん]

と、東３丁目を高値づかみさせられた既存住民が北部安売りで更なる自宅価格の下落を招くことを懸念しております

[914: 匿名さん]

>909
そりゃ同じ場所で坪単価が87.7%に下落してくれるんなら、70坪のほうが良いなー。

[915: 匿名さん]

ああ、ごめん90.9%だったか。
それでも同じ条件で1割安くなってくれるなら、価値があるなー。

[916: 匿名さん]

>>915
実際、そんなもんですよ。
230㎡の区割りだと180㎡程度の区割りより土地の原価は10%以上安くなりますから。

小さい区割りにするほど、街区全体の道路面積の割合が大きくなりますし、擁壁の造成コストが高くなります。
例えば同じ傾斜地で100坪の宅地の造成コスト（大部分は擁壁工事）は50坪の宅地の造成コストの2倍にはならず、ずっと安いです。

[917: e戸建てファンさん]

幼稚園できるんですね。
デベロッパー負担ではなく行政による山手台への投資は史上初かな？

[918: 匿名]

坪単価なんて関係ないんですよ。

とにかく山手台で建売り４０００万円がイイんですよね。

阪急さん期待してます。

[919: 周辺住民さん]

幼稚園の話は山手台への投資とかではなく、手狭になった既存の幼稚園を土地が安く広い場所に引っ越すだけのこと。ずいぶん前から計画ありましたよ。

どちらにしても、市立幼稚園は正直やめたほうがよいかと。見学に行って、そのガラの悪さにびっくり。金色に髪の毛を染めたガキがいたり、いきなり叩いてくるガキがいたり…。私立と比べたら天と地の差。ただ、先生はよかった。子供もかなりのびのび。私立よりは鍛えられる。イジメに対応できそう。

[920: 匿名]

かといって雲雀幼稚園から雲雀小だと世間知らずのとんでもないアホボンになってしまう可能性が高いです

[921: 匿名さん]

>902
>角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、
>リーマンショック後から現在の地価水準>を考えると決して安くも無いね。

あの不便な彩都でも、山手台の様な建築条件無しの土地を買おうと思えば、
坪５０万するから、十分安いのでは？
彩都で最安値のセキスイの条件付も、土地６０坪以上、擁壁、建物が
高額になるから、ここの様に安く建てられない。

彩都が高いから、山手台を検討する人も多いのでは？

[922: 匿名さん]

彩都の条件なし土地は、単にURが値下げしないで割高な価格設定になっているだけと聞いた。
実際、売れ残ってる。

[923: 匿名さん]

山手台住民で彩都を検討した人は殆どいないと思いますよ。
私が聞いた限り1人もいないです。

それに山手台と彩都では全く購入者の不動産取得価格が違いますからね。

彩都はモノレール開通前に買った住民も含め今までの全分譲宅地の平均は坪30万台（40万以下）ですが、山手台は既存住民の平均は坪70万以上ですから、上物のグレード感も含めクラスが全く違います。
4丁目以外の山手台（平均1億）と彩都の戸建街区を歩くと分かります。

[924: 匿名さん]

>923
今検討してる人に、山手台が昔は高かった話をしても仕方ないと思いますよ。
ここ３年ぐらい前（東３丁目以降）からは、ずっと彩都の方が高いですから。
それと、山手台を購入した人で彩都を検討した人がないのはそりゃそうでしょ。
逆に彩都住人で山手台検討者は多くいますよ。
両方検討した人の多くは彩都に決めたってことじゃないかな。
そう言えば、２年ぐらい前に、｢山手台、彩都、箕面森町のどこが良いですか？｣
みたいなスレッドが有りましたね。
価格帯が近いニュータウンだから、比較する人は多いでしょ。

因みに、３年前から同じ建築条件なしで販売してる阪急の価格設定は、
山手台坪４０万台で６０坪以下の狭小地に対して、彩都は坪５０万で６０坪以上の土地
ですから、坪単価も広さも彩都の方が上ですよ。
山手台は３０００万以下が殆どで彩都は３０００万以下の土地が殆どでしたね。
それでも彩都の阪急の土地は完売してます。中には７千万の土地もありましたが・・・。
ミニバブルの頃に売り出していた西２丁目頃の価格を
引き合いに出してもしょうがないことをいい加減気づいたらどうですか？
少なくても、今検討している人は、山手台は不便だけど３０００万以下で
土地が買える手頃な分譲地としか思ってないです。

[925: 匿名]

山手台と彩都が競合関係にあると思ってるのは販売関係者だけなんじゃないかな。
皆がみな梅田で仕事してるわけでない。彩都を選ぶ人は北摂で仕事してるひとが多いだろうから、そういった人には山手台は不便だから検討対象外のはず。