阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[806: 購入検討中さん]

阪急さん！擁壁は自分で好きなように仕上げたいので、そのままにしておいて下さい。

[807: 住まいに詳しい人]

売り手が何もしないと97%ぐらいの擁壁は打ちっぱなしのまま放置され、10年後ぐらいには黒ずんで薄汚れたコンクリートがそびえる不気味な街になりますｗ

[808: 匿名さん]

９７％って数字出した段階で、すなわち13文字書いた段階で
阿呆の戯言だということが判るって本人が気付いてないのが糞笑えます
半島人とほぼ同じメンタリティ
あっち行って幸せになれよ

[809: 匿名]

確かに97%は間違いで、正確には99%ぐらいだろうな。

西4丁目の区画（188区画＋175区画＝363区画）のうち擁壁に仕上げしている家は、2～3軒ぐらいで1%以下だから、地区計画書を見て擁壁の美観を自主的に改善する世帯が3%も無いのは明白。

[810: 匿名はん]

高い擁壁の街区ほど各宅地の擁壁面積は大きくなるので、表面仕上げするお宅は
１％どころか０％になる可能性大ですな。

[811: 匿名さん]

申し込み順ですか、抽選ですか。

[812: 物件比較中さん]

西４丁目は８０５が
「道路から見える部分は高さが低い擁壁が多くて致命的になるほどは目立っていないんですよね。」
と、言ってるように表面仕上げの必然性が低いから施していないだけです。
その西４丁目での施工割合をそのまま次期街区のように擁壁面積大きい街区に当てはめるのは無理があります。
施主の意識は違うと考えます。
東３丁目みたいにお仕着せの自然石風仕上げにしてしまいますと没個性の同じようなつまらない街並みが増えるだけです。私は次期街区では是非とも各施主さんの自主性を重んじ自由度の高いコンクリート打ちっぱなしのまま引き渡していただきたいと思います。

[813: サイディング]

東三丁目、残念なエリアなんですか？

[814: 物件比較中さん]

８１３さん
どこ見回しても同じ外構ですよね。
私のように建物と外構に同じレンガタイル貼って一体感もたせたい施主にとってはコスト高くなるぶん迷惑なんですよ。
擁壁は是非ともほっといて欲しい。石貼るなら検討から外さざるをえないです。

[815: 匿名]

山手を開発した昔の分譲地は条例などなくても石を使っていました。
美観に対して業者側も一定の見識があったんですよね。

今は建売業者を中心にモラルが崩れて、景観や自然環境との調和を全く無視した
法律さえ守れば何をやろうが勝手という開発が横行しています。

条例でコンクリート打ちっぱなしの擁壁は規制が必要でしょう。

[816: サイディング]

山手台より西雲雀丘やな。
高くて買えないだろうが。

[817: 匿名さん]

５丁目販売は申し込み順ですか

[818: e戸建てファンさん]

>>814
外構といっても個々の宅地の外構と街全体の外構（ランドスケープデザイン）では意味合いが異なります。

斜面地を購入して自分で宅地宅地造成する場合はともかく、造成工事完了済みのひな壇の宅地販売の場合は、コンクリート打ちっぱなしで引き渡されて、擁壁の外装仕上げを行っているお宅の割合は極端に少ないですよ。これはコンクリート打ちっぱなし擁壁で販売された分譲地の後の実態を見れば、既に証明されている事です。

個々のお宅がセンスを活かして擁壁の仕上げを行うのは理想ですが、それは宅地販売時に建築協定などで擁壁の仕上げを義務付けない限り（あるいは地区計画や条例で道路に面した擁壁の仕上げを義務付ける）無理で、建築協定が無ければ殆どの宅地がコンクリート打ちっぱなしで放置されるのがおちです。

建築協定に擁壁の仕上げを義務付ける方法は、阪急不動産に山手台北部も南部に負けない美しい街をつくるんだという気概があれば可能な事ですが、今の阪急にそれがあるかどうかは・・・

[819: 匿名]

>>812
街区ごとの協定で擁壁の仕上げを義務付けた上で、宅地購入時に
①阪急不動産にお金を払って石を施工してもらう（石の種類やグレードはオプションから選べる）
②施主が外構施工時に擁壁の仕上げ工事するので、打ちっぱなしの状態で引渡しを受ける
を選択できたら良さそうですね。
御影石貼りなら購入価額2450万、自分で後から仕上げ工事するなら購入価額2400万のように。
ただしキーポイントは協定で擁壁の仕上げをきちんと規定する事で、これをしなければ
結局は高さのある擁壁を含め殆どが仕上げ無しのまま長年放置され景観を害する結果になる可能性が高いです。

[820: 匿名]

御影石貼りってプラス５０万円で施工できるのでしょうか？

[821: 匿名]

擁壁面が20～30㎡なら出来るんじゃないですか？
1面のみの場合と、角地で2面、3面ある場合ではコストは全然違ってきますね。
2丁目みたいに分厚い石を積んだら高くなりますが、東3丁目みたいに
スライスした石を貼る場合はそれほど高く無いようです（タイル貼りと同程度）。

[822: 匿名さん]

相場は分からないけど>>402のリンク先に貼り石工事の値段が出ているね。
一昔前のニュータウンとか、家は当時の建売とかでも造成にはけっこう石を使っている住宅地は
見られるし、擁壁工事そのものに比べたらそんなに高くないんじゃないかな。

いずれにせよ斜面地の住宅街の価値や評価は、植栽（緑視率）と擁壁の外観が鍵を握っている。
斜面地の住宅街で一番目立つ構造物は擁壁だから、ある意味街並みに及ぼす影響は家よりも大きい。

[823: 匿名さん]

>>817
今まで通りならまず登録会員向けの分譲（抽選）その後は先着順になるんじゃないかな。

[824: 匿名]

御回答ありがとうございます

[825: 匿名]

確かに斜面地の山林を造成した住宅街で評価高い街は例外無く緑豊かで自然石を使った擁壁が多いですね。

[826: ビギナーさん]

山手台小説「スイート・ホーム」が完結したようです。
http://www.yamatedai.net/kurashi/sweet_home.html

[827: 物件比較中さん]

やはり、ここはあり得ない。
陸の孤島ですわ。

[828: 匿名]

今の街区が予定より早いペースで概ね完売して次期街区まで少し時間があるから
あまった広告予算をＷＥＢ小説とか意味不明な事に使ってんのかな。

[829: 匿名さん]

彩都よりは売れまくってますね。

[830: 契約済みさん]

彩都と山手台と比較してはいけません。
彩都は国がバックについてます。

山手台なんてただの文字通り山手の住宅地。彩都は開発理念も素晴らしいし、なんやかんやで売れてるし、開発も未来が感じられる。山手台にはこれ以上新しい展開はない。

だから山手台と比較できるとしたら、川西のけやき坂、中山台、ウッディタウンとか。

まあ、駅徒歩圏ではないという時点で、不動産価値は低い。

戸建はやはり土地がどこにあるか。上物が重要ではなく、立地が大事なんですよ。

私は山手台も見に行き、阪急不動産から説明受けましたが、安くしますよとか早く売らないとという姿勢ばかり。電動自転車でも通えますよって、そんな馬鹿な通勤できますかいな。通勤はやはり徒歩10分以内で駅につく、ってのが大事。

[831: 匿名さん]

モノレールからバス無し15分以上、梅田から70分の彩都はありえないですね。

[832: 匿名]

彩都はありえませんな。大した立地でないのに高い。

[833: 匿名]

山手台はありえませんな。近くに　肥　え　溜　め　あるし。

[834: 匿名さん]

おまえなあ
有機野菜食ったことないんか？

[835: 匿名]

彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
モノレール開通前の値段に逆戻り。

まだまだ大量の在庫をさばかないといけない。

ミニバブルは崩壊し完全に等身大の評価（不便で交通費の高いモノレール僻地）の安売りの街になりました。

[836: 住まいに詳しい人]

彩都のジオは2980万の安売りしても大量に売れ残っていますが、同時期に分譲された同一条件（駅から徒歩7～8分）のジオ宝塚山手台フロントテラスは平均4200万円以上の価格帯ですが、竣工前にめでたく完売しましたね。

彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。

[837: 匿名]

ジオ宝塚山手台フロントテラスって一番　肥溜め(コエダメ)　に近い場所ですよね？

知らずに買ったのかな？

[838: 匿名さん]

８３６

ジオ彩都いぶきの森(１８６戸)

ジオ山手台フロントテラス(２９戸)

規模が違いすぎるやろ、山手台２９戸売るのに時間かかりすぎや(笑)

[839: 匿名さん]

なんやかんやいうても、梅田まで２７０円（回数券でデイタイム片道２００円圏）乗り換え無し阪急直通の山手台と、梅田まで７４０円７０分わずらわしい乗り換え（それもホームトゥホームではなく、壮大な徒歩や階段が必要な乗換え）の彩都ではマンションの価値も比較になりませんな。

[840: 住まいに詳しい人]

彩都には無いけど山手台には土砂災害警戒区域がありますよね。

急傾斜地崩落危険区域にも隣接しています。

土砂災害のポテンシャルはあまり高くなさそうですね。

[841: 匿名さん]

近畿の他所のニュータウンに比べて山手台は発展の見込みが無い理由

・土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険区域に隣接

・いたるところに高圧線・高圧鉄塔

・阪急バスは将来にわたって山本止まり確定

・阪急は年々街づくりを手抜き(近年は擁壁処理もせず)

・何にもない山本駅前・開発計画も皆無

・行政からの公共投資も皆無

・ダンプや近隣住民の抜け道と化したクネクネ一車線急坂幹線道路

・駅までの道のりに肥溜めアリ

・北部開発と新名神開通で渋滞が酷くなる見込み

[842: 住まいに詳しい人]

山手台は予定より早く値下げせずに宅地が完売して好調だけど、彩都はいよいよ
売れなくなって絶不調で土地を安く見せかける建築条件付だらけになって
終わりの始まりが明確になってきましたね。

[843: 匿名さん]

これって本当なんですかね？

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに絶対推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福銀行(幸和不動産)サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局なんてシャンシャンですわ…」

これなんかは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られて…
将来にわたって阪急の囲い込み作戦で、これ以上発展の見込みも一切ないでしょうね。

[844: 住まいに詳しい人]

山手台こそ西４丁目といい次期分譲街区といいコンクリート擁壁打ちっ放しの手抜き造成でドンドン安っぽい街並みを晒しそうですよね、５０坪のコンクリ剥き出しの建て売り住宅が今後１０００戸以上も建ち並ぶのって…想像するだけで悪夢ですよね。
阪急も酷なことしますよね…

[845: 住まいに詳しい人]

８４３概ね事実でしょう。
山手台北部から長尾山トンネル抜けたすぐの市有地にクリーンセンター(ごみ焼却場)が将来移転新築される可能性が高いと言われています。
ゴミパッカー車が１本しかない幹線道路を四六時中走り回ったら、さすがに他府県民の多い山手台も怒りのボーダーラインを越すべきだと思うのですが・・・
いずれにしても市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる可能性が今後も大きいのでしょうね。

[846: 匿名]

>>845
＞８４３概ね事実でしょう。
845=843=841

[847: 匿名さん]

長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。

[848: 住まいに詳しい人]

８４７クリーンセンター移転新築場所

けやき坂へ向かう県道との分岐点あたりですよ。
現況は山林なので造成工事と進入路取り付け工事は必要ですけどね。

[849: 匿名さん]

>835
>彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
>駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
>モノレール開通前の値段に逆戻り。

彩都で安く売り出した土地は、セキスイの建築条件付きだからだよ。
土地を安く売っても建物で回収できるからね。

人気がある土地は建築条件付きが多く、人気が無い土地は建築条件なしが多いのは
不動産業界では一般的だよ（笑）
彩都も建築条件無しは、坪５０万だけど順調に売れてる。

その点、山手台は、建築条件無しも安いからいいね。

[850: 匿名]

＞８４７
＞長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。


山の中なんだから整地された空地が都合よく準備されてるわけねーだろw

[851: 匿名]

今度のマストは近くの、同じ系列で同じく条件付きの積水（コモンヒルズ）と比べて坪単価は半値近い。区画数もそこそこ多いから、周辺の相場に影響することは間違いない。既に買った人たちにとっては面白くないだろう。
それでも安く設定しなければならないのは、販売不振が深刻なのかなと思う。
経済の先行きが厳しい中、家は手放す時のことも計算に入れる必要があるから、ただでさえ売りにくい戸建を利便性が高いとはいえない場所に買う人は多くないだろう。

[852: 匿名]

＞彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。


山手台の直近にゴミ焼却場が出来て生ゴミを液ダレしながらパッカー車がビュンビュン走り出したら、さすがに「ポテンシャル高い」なんて言ってられなくなるやろね。

[853: 匿名]

山手台派でも彩都派でもないのですが、クリーンセンター移設の話は本当なのでしょうか？

「市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる」
とありますが、クリーンセンターが長尾山トンネル抜けたすぐのところに移設されれば、宝塚市議会有力議員さんと住んでいると書かれている中山台も嫌がるのではないですか？

[854: 匿名]

確かに。

[855: 匿名さん]

同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

やはり梅田まで25分270円で直通の阪急本線駅と、梅田まで乗り換え地獄70分740円の
モノレール支線の停留所（彩都西駅）では差が大きいようです。