阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[786: 購入検討中さん]

なーんか具体的やん！高まる期待。

確かに中山寺の176号線、メガネ屋、コンビニ、うどん屋で角のバカでかい敷地を使うという、残念な開発になりたした。

メガネ屋の看板がみえた時は思わず失笑。

なーんか、ちょこまかした店ばかり。やたら薬局や、個人院がある。どうして神戸の山手幹線沿いのようにならないのか？

[787: 匿名]

確かに、在り来たりのチェーン店多いですが、魅力的な店もできてきてますよね。中山寺周辺。
先のダイヤ変更が実現すると、中山寺や西宮名塩は減便になりますね。
中山寺の快速停車が事故の遠因になったと言われていますが、一方で利用客が年々増えてきており、またJR中山寺周辺は現在宝塚でもっとも活性化されている区域なので、その流れに水を差すことにならないのかなと思います。。

山手台は中山寺駅へのバス路線こそないものの、自家用車やバイクを使用して通勤したり周辺の商業施設を利用されている人は多いと思うので、今後の動きは注視する必要がありますね。

[788: 匿名]

ＪＲ中山寺の再開発は南側はそこそこ街の魅力と利便性を両立しています。
しかし駅の北側一帯から１７６沿いは駄目駄目ですね。
駅を降りて初めて訪れて歩いた人ががいい街いい通りだなと感じる景観や雰囲気とは程遠く、
何の魅力もありません。まぁ中山は阪急中山も南口のメインロータリー周辺やそこから旧176に
向かう道路沿いも小汚くて全く魅力ありませんけどね。
山本はメインロータリー周辺は街路樹や植栽も豊かで綺麗に整備されていて魅力ありますね。

[789: 近所をよく知る人]

普通のベッドタウンは、公（役所）が整備した道路のほうがお金かかっていて綺麗なのが普通なんですが、
宝塚は民間が整備した場所のほうが綺麗で、公が整備した場所が手抜きで殺風景という事が多いです。
大型公園や街路樹も近隣市と比べて極端に少ないです。

[790: 匿名]

山本ロータリーには 肥 溜 め もあるよん！

[791: 購入検討中さん]

いちばんの注目は、平井車庫交差点ですね。
ここが綺麗になるとぐっとよくなる。

[792: 匿名]

完全バス便エリアの山手台北部は坪単価を割高で販売する為にどんどん土地小さくしてセコイ分譲してるけど

http://www.s-saito.com/residence/index.html

ライバルの彩都は山手台と同じ郊外不便分譲地において魅力が損なわれないように最低レベルの区画水準（最低202㎡～）は維持してるな。

山手台もせめてこの程度は見習いなさい。

[793: 匿名さん]

↑１００坪買っても２８００万は安いな

[794: 匿名さん]

そやな、２区画分まとめて買ったれーや

[795: 匿名さん]

土地安くして建物でぼったくるのか。
売りにくいところを捌くのは大変だな。

[796: 匿名はん]

ガチ好敵手の彩都に土地面積で負けてるのは格好悪いな。

山手台北部みたいな山奥で５０坪台の区画割だと魅力が伴わないね。

[797: ご近所さん]

山手台日記に次期街区（東５丁目）の写真が出ています。

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E5%B7%A8%E5%A4%A7%E6%A7%8B%E9%80...

西４丁目と比べても、５メートル級のかなり高い擁壁が多く造成されるようです。

石などを使って擁壁の外装仕上げをあらかじめ施さない限り（宅地購入者に任せても擁壁の仕上げがされる割合がひじょうに低くなる事は西４丁目で証明済み）、打ちっぱなし擁壁が目立ち圧迫感もあるかなり見た目が悪い街区になりそうです。

[798: 匿名]

そうですな、これではコンクリートジャングルになってしまいますな

[799: ボヤキ]

まあ、山手台やねんから、なんぼいきたって、結局は細い一本道で山本まで出るしかない残念な場所なんやから。
山手台、夜景売りやけど、住んでしもたら夜景みて暮らせへん。夜景は学生時代のデートまでやで。
山手台、高級感？そんなアホな。

[800: 匿名さん]

>>797
画像で見る限り擁壁の手前は街区内の準幹線道路っぽいので、これはいけませんね。

高級感うんぬんというより山並みの緑と調和した住宅地にする為に、自然石等の修景素材を使った擁壁の外装をするべきです。

道路に面した高い打ちっぱなし擁壁はただでさえ圧迫感がありますが、15年もしたらそれは酷い外観になり居住者だけでなく訪れた人にも悪印象や不快感を与えます。

[801: 匿名]

＞阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

宝塚は二代続けて現職市長が逮捕された汚職の街
パチンコ、競馬場もあり賭博関係施設が異常に多い
道は常に大渋滞で空気が非常に悪い
山手台は山の斜面に作られていて、麓へは一本道
凍結したら陸の孤島となる
駅からは徒歩となるとマチュピチュ登山と揶揄される山道を登らなければならない
空には高圧線が走り、街中の一本道はひっきりなしにダンプが走る
街には閉店寸前の阪急オアシスしかない
隣の中山台とは犬猿の仲だが、そもそも他の街からは相手にされておらず、迷惑がられているのが現状
最近はミニ戸建も増え、街には統一がなく美しくない
税金はしっかり取られるのに市はほとんど何もしてくれず、町内の公園は常に雑草がぼうぼう
稀に切ってくれるみたいだが基本放置状態
山手台のすぐ近くには自衛隊の演出場があるから注意 。

[802: 匿名]

オアシスが閉店寸前？
根拠をあげてから語りなさい。

[803: 購入検討中さん]

他人を貶めようとする卑しい人が多くてうんざりです。
今度足を運んで自分の目で確かめてこよーっと。

[804: 匿名はん]

構ってちゃんだから反応すると喜ぶだけだよ
性根が卑しいのは本人が一番判ってるって

無視無視

[805: 匿名さん]

西4丁目は打ちっぱなし擁壁ですが、道路から見える部分は高さが低い擁壁が多くて
致命的になるほどは目立っていないんですよね。
植樹や植栽でコンクリートの印象を緩和できる程度の小規模な擁壁が多いです。
しかし東3丁目みたいな掘り込み車庫になるような高めの擁壁の並ぶ街区で、
コンクリート打ちっぱなしだったら（実際の東3丁目は違いますが）、最悪な景観の
街区になるのは誰でも分かります。
東5丁目を含め山手台の北部はそうなるのではないかという懸念があります。

[806: 購入検討中さん]

阪急さん！擁壁は自分で好きなように仕上げたいので、そのままにしておいて下さい。

[807: 住まいに詳しい人]

売り手が何もしないと97%ぐらいの擁壁は打ちっぱなしのまま放置され、10年後ぐらいには黒ずんで薄汚れたコンクリートがそびえる不気味な街になりますｗ

[808: 匿名さん]

９７％って数字出した段階で、すなわち13文字書いた段階で
阿呆の戯言だということが判るって本人が気付いてないのが糞笑えます
半島人とほぼ同じメンタリティ
あっち行って幸せになれよ

[809: 匿名]

確かに97%は間違いで、正確には99%ぐらいだろうな。

西4丁目の区画（188区画＋175区画＝363区画）のうち擁壁に仕上げしている家は、2～3軒ぐらいで1%以下だから、地区計画書を見て擁壁の美観を自主的に改善する世帯が3%も無いのは明白。

[810: 匿名はん]

高い擁壁の街区ほど各宅地の擁壁面積は大きくなるので、表面仕上げするお宅は
１％どころか０％になる可能性大ですな。

[811: 匿名さん]

申し込み順ですか、抽選ですか。

[812: 物件比較中さん]

西４丁目は８０５が
「道路から見える部分は高さが低い擁壁が多くて致命的になるほどは目立っていないんですよね。」
と、言ってるように表面仕上げの必然性が低いから施していないだけです。
その西４丁目での施工割合をそのまま次期街区のように擁壁面積大きい街区に当てはめるのは無理があります。
施主の意識は違うと考えます。
東３丁目みたいにお仕着せの自然石風仕上げにしてしまいますと没個性の同じようなつまらない街並みが増えるだけです。私は次期街区では是非とも各施主さんの自主性を重んじ自由度の高いコンクリート打ちっぱなしのまま引き渡していただきたいと思います。

[813: サイディング]

東三丁目、残念なエリアなんですか？

[814: 物件比較中さん]

８１３さん
どこ見回しても同じ外構ですよね。
私のように建物と外構に同じレンガタイル貼って一体感もたせたい施主にとってはコスト高くなるぶん迷惑なんですよ。
擁壁は是非ともほっといて欲しい。石貼るなら検討から外さざるをえないです。

[815: 匿名]

山手を開発した昔の分譲地は条例などなくても石を使っていました。
美観に対して業者側も一定の見識があったんですよね。

今は建売業者を中心にモラルが崩れて、景観や自然環境との調和を全く無視した
法律さえ守れば何をやろうが勝手という開発が横行しています。

条例でコンクリート打ちっぱなしの擁壁は規制が必要でしょう。

[816: サイディング]

山手台より西雲雀丘やな。
高くて買えないだろうが。

[817: 匿名さん]

５丁目販売は申し込み順ですか

[818: e戸建てファンさん]

>>814
外構といっても個々の宅地の外構と街全体の外構（ランドスケープデザイン）では意味合いが異なります。

斜面地を購入して自分で宅地宅地造成する場合はともかく、造成工事完了済みのひな壇の宅地販売の場合は、コンクリート打ちっぱなしで引き渡されて、擁壁の外装仕上げを行っているお宅の割合は極端に少ないですよ。これはコンクリート打ちっぱなし擁壁で販売された分譲地の後の実態を見れば、既に証明されている事です。

個々のお宅がセンスを活かして擁壁の仕上げを行うのは理想ですが、それは宅地販売時に建築協定などで擁壁の仕上げを義務付けない限り（あるいは地区計画や条例で道路に面した擁壁の仕上げを義務付ける）無理で、建築協定が無ければ殆どの宅地がコンクリート打ちっぱなしで放置されるのがおちです。

建築協定に擁壁の仕上げを義務付ける方法は、阪急不動産に山手台北部も南部に負けない美しい街をつくるんだという気概があれば可能な事ですが、今の阪急にそれがあるかどうかは・・・

[819: 匿名]

>>812
街区ごとの協定で擁壁の仕上げを義務付けた上で、宅地購入時に
①阪急不動産にお金を払って石を施工してもらう（石の種類やグレードはオプションから選べる）
②施主が外構施工時に擁壁の仕上げ工事するので、打ちっぱなしの状態で引渡しを受ける
を選択できたら良さそうですね。
御影石貼りなら購入価額2450万、自分で後から仕上げ工事するなら購入価額2400万のように。
ただしキーポイントは協定で擁壁の仕上げをきちんと規定する事で、これをしなければ
結局は高さのある擁壁を含め殆どが仕上げ無しのまま長年放置され景観を害する結果になる可能性が高いです。

[820: 匿名]

御影石貼りってプラス５０万円で施工できるのでしょうか？

[821: 匿名]

擁壁面が20～30㎡なら出来るんじゃないですか？
1面のみの場合と、角地で2面、3面ある場合ではコストは全然違ってきますね。
2丁目みたいに分厚い石を積んだら高くなりますが、東3丁目みたいに
スライスした石を貼る場合はそれほど高く無いようです（タイル貼りと同程度）。

[822: 匿名さん]

相場は分からないけど>>402のリンク先に貼り石工事の値段が出ているね。
一昔前のニュータウンとか、家は当時の建売とかでも造成にはけっこう石を使っている住宅地は
見られるし、擁壁工事そのものに比べたらそんなに高くないんじゃないかな。

いずれにせよ斜面地の住宅街の価値や評価は、植栽（緑視率）と擁壁の外観が鍵を握っている。
斜面地の住宅街で一番目立つ構造物は擁壁だから、ある意味街並みに及ぼす影響は家よりも大きい。

[823: 匿名さん]

>>817
今まで通りならまず登録会員向けの分譲（抽選）その後は先着順になるんじゃないかな。

[824: 匿名]

御回答ありがとうございます

[825: 匿名]

確かに斜面地の山林を造成した住宅街で評価高い街は例外無く緑豊かで自然石を使った擁壁が多いですね。

[826: ビギナーさん]

山手台小説「スイート・ホーム」が完結したようです。
http://www.yamatedai.net/kurashi/sweet_home.html

[827: 物件比較中さん]

やはり、ここはあり得ない。
陸の孤島ですわ。

[828: 匿名]

今の街区が予定より早いペースで概ね完売して次期街区まで少し時間があるから
あまった広告予算をＷＥＢ小説とか意味不明な事に使ってんのかな。

[829: 匿名さん]

彩都よりは売れまくってますね。

[830: 契約済みさん]

彩都と山手台と比較してはいけません。
彩都は国がバックについてます。

山手台なんてただの文字通り山手の住宅地。彩都は開発理念も素晴らしいし、なんやかんやで売れてるし、開発も未来が感じられる。山手台にはこれ以上新しい展開はない。

だから山手台と比較できるとしたら、川西のけやき坂、中山台、ウッディタウンとか。

まあ、駅徒歩圏ではないという時点で、不動産価値は低い。

戸建はやはり土地がどこにあるか。上物が重要ではなく、立地が大事なんですよ。

私は山手台も見に行き、阪急不動産から説明受けましたが、安くしますよとか早く売らないとという姿勢ばかり。電動自転車でも通えますよって、そんな馬鹿な通勤できますかいな。通勤はやはり徒歩10分以内で駅につく、ってのが大事。

[831: 匿名さん]

モノレールからバス無し15分以上、梅田から70分の彩都はありえないですね。

[832: 匿名]

彩都はありえませんな。大した立地でないのに高い。

[833: 匿名]

山手台はありえませんな。近くに　肥　え　溜　め　あるし。

[834: 匿名さん]

おまえなあ
有機野菜食ったことないんか？

[835: 匿名]

彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
モノレール開通前の値段に逆戻り。

まだまだ大量の在庫をさばかないといけない。

ミニバブルは崩壊し完全に等身大の評価（不便で交通費の高いモノレール僻地）の安売りの街になりました。