阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[766: 匿名]

平井新駅は経緯が特別で、発表に至らないまま環境整備は先行していますので、発表された場合は開業までそれほど時間はかからないと思われます。

[767: 購入検討中さん]

>>766
具体的には何年ぐらいの開業だと予想されますか？

[768: 匿名]

前社長の控訴断念、補償解決が早期に進み(難しいと思いますが)、仮に来年(平成２５年)あたりに発表にこぎつけたとしたら、そこから２〜３年後(平成２７〜２８年)の開業でしょうか・・・
デリケートな部分となりますので理由は割愛いたしますが、本件は地元自治体やＪＲからではなく国交省から下りてきた案件ですので事務上の手続きはスムーズに進むと思われます。

[769: 入居予定さん]

国交省が、こんなローカル線の新駅に関心もちますか？

[770: 匿名]

国交省は「ローカル線の新駅」に関心があるのでなはく歴史的な大事故があった線区であることに関心？があるのです。
それがどうしてこの場所に新駅なのか？ということを疑問に感じられるかも知れませんが、その詳細についてはご容赦願いたいと思います、ただ国交省から特別補助金の対象事業となることだけご承知下さい。

[771: 匿名]

ふーん。

新駅があの場所になるのは、JRがリサーチした結果ではない、ということでしょうか。

[772: 匿名]

もちろんリサーチといいますか詳細な設計は近畿運輸局ではなくＪＲ西でないと出来ませんね。
この場所は用地取得が容易で県道(旧１７６)拡幅工事と併せてアクセスが取りやすかったからですよ、
以前新駅の噂があった山本寄りの場所は川西池田〜中山寺の中間点ではありましたが
用地取得や幹線道路へのアクセス面で難がありましたから。

[773: 匿名さん]

旧１７６の整備も県の予算よりも国庫補助金がメインで整備されてるって事ですかね。
国が絡んでいても売布以西や平井以東の整備は、まだまさ先になるのでしょうか。

[774: 匿名]

旧１７６売布以西などについては都市計画決定すらされておりませんので１０年以上はかかります。
よってＪＲ中山寺〜宝塚間にあった旧１７６沿いの新駅構想(構想と言えるほどの確たるものではなかったが)
早くても１０年以上は動き出すことはないと思われます。

[775: 匿名]

新駅が出来た場合、所要時間への影響が気になりますね。

ＪＲ中山寺駅、宝塚駅、名塩・三田・新三田の対大阪の所要時間は長くなるのでしょうか。

また、新駅は普通駅になると思いますが、川西池田退避だと不便で使い勝手の悪い駅になり利用が進まないという事にはならないのでしょうか。

[776: 匿名]

おそらく

新快速(快　速)＝尼崎 伊丹 川西池田 宝塚 三田以遠各駅

快速(区間快速)＝尼崎 伊丹 川西池田以遠各駅

と、なります。

平井新駅は現状での快速停車に等しい駅となり使い勝手が悪いということにはならないと思いますよ。
また各主要駅からの所要時間についても速度アップとダイヤ組み換えによって停車駅の増えるケースであっても現状よりは速達することとなります。

[777: 匿名]

なるほど。
しかしその場合、新快速の停車駅以外は、今よりも実質の本数が減って利便性が大幅低下する事になりませんか？　

宝塚～大阪デイタイム

特急１　快速４　普通４
↓
特急１　新快速２　区間快速２　普通４


普通のうち２本は後続の区間快速から宝塚まで逃げ切りで退避無しにするのかな。

[778: 匿名]

宝塚～大阪デイタイム

特急１　快速４　普通４
↓
特急１　新快速３　区間快速３ 新三田行き普通４〜６(半分は平井止まり)

聞いた話では、こうだったように思います。

[779: 匿名]

もしそうなれば主要駅では大幅に利便性がアップしますが運用本数が増えますね。
ＪＲは福知山線を増便しててこ入れする考えって事なんですかね。

[780: 入居予定さん]

どなたかわかりませんが、大変期待がもてるお話、ありがとうございます。
新駅誕生は、平井車庫交差点を中心に街がかっこよくなる。綺麗になる。

ガソリンスタンドはなくなるのかな？

[781: e戸建てファンさん]

JR中山寺周辺の整備（区画整理事業）では南側はともかく北側（から旧176沿いにかけて）は、

せっかくのチャンスに景観を全く疎かにした緑化も極端に少ない街づくりが行われており

将来に向けて街の品格を大きく下げています。

新駅の噂がある平井車庫周辺の整備ではそうならないようにしていただきたいですね。

[782: 匿名さん]

今後のＪＲは全体としては減便傾向なんじゃないの？
コスト増加要因の増便なんてするかなぁ？

[783: 匿名]

>778
平井止まり普通って…てことは、車両基地でも作るのかな。隣の阪急車庫の一部を買収して。
需要が期待できない普通が今時わざわざ設定されますかね。宝塚折り返しならまだ解りますが。

[784: 匿名]

平井新駅には折り返し用の待避線が出来ますよ、普通の半分はここで折り返さないと宝塚まで後続の新快速の邪魔になるからです。優等列車ばかり増便すると塚口・猪名寺・北伊丹が減便になりますからね。

[785: 匿名さん]

近年、JRの神戸線や京都線では新駅開業が続いているけど宝塚線は全く蚊帳の外でしたからね。

[786: 購入検討中さん]

なーんか具体的やん！高まる期待。

確かに中山寺の176号線、メガネ屋、コンビニ、うどん屋で角のバカでかい敷地を使うという、残念な開発になりたした。

メガネ屋の看板がみえた時は思わず失笑。

なーんか、ちょこまかした店ばかり。やたら薬局や、個人院がある。どうして神戸の山手幹線沿いのようにならないのか？

[787: 匿名]

確かに、在り来たりのチェーン店多いですが、魅力的な店もできてきてますよね。中山寺周辺。
先のダイヤ変更が実現すると、中山寺や西宮名塩は減便になりますね。
中山寺の快速停車が事故の遠因になったと言われていますが、一方で利用客が年々増えてきており、またJR中山寺周辺は現在宝塚でもっとも活性化されている区域なので、その流れに水を差すことにならないのかなと思います。。

山手台は中山寺駅へのバス路線こそないものの、自家用車やバイクを使用して通勤したり周辺の商業施設を利用されている人は多いと思うので、今後の動きは注視する必要がありますね。

[788: 匿名]

ＪＲ中山寺の再開発は南側はそこそこ街の魅力と利便性を両立しています。
しかし駅の北側一帯から１７６沿いは駄目駄目ですね。
駅を降りて初めて訪れて歩いた人ががいい街いい通りだなと感じる景観や雰囲気とは程遠く、
何の魅力もありません。まぁ中山は阪急中山も南口のメインロータリー周辺やそこから旧176に
向かう道路沿いも小汚くて全く魅力ありませんけどね。
山本はメインロータリー周辺は街路樹や植栽も豊かで綺麗に整備されていて魅力ありますね。

[789: 近所をよく知る人]

普通のベッドタウンは、公（役所）が整備した道路のほうがお金かかっていて綺麗なのが普通なんですが、
宝塚は民間が整備した場所のほうが綺麗で、公が整備した場所が手抜きで殺風景という事が多いです。
大型公園や街路樹も近隣市と比べて極端に少ないです。

[790: 匿名]

山本ロータリーには 肥 溜 め もあるよん！

[791: 購入検討中さん]

いちばんの注目は、平井車庫交差点ですね。
ここが綺麗になるとぐっとよくなる。

[792: 匿名]

完全バス便エリアの山手台北部は坪単価を割高で販売する為にどんどん土地小さくしてセコイ分譲してるけど

http://www.s-saito.com/residence/index.html

ライバルの彩都は山手台と同じ郊外不便分譲地において魅力が損なわれないように最低レベルの区画水準（最低202㎡～）は維持してるな。

山手台もせめてこの程度は見習いなさい。

[793: 匿名さん]

↑１００坪買っても２８００万は安いな

[794: 匿名さん]

そやな、２区画分まとめて買ったれーや

[795: 匿名さん]

土地安くして建物でぼったくるのか。
売りにくいところを捌くのは大変だな。

[796: 匿名はん]

ガチ好敵手の彩都に土地面積で負けてるのは格好悪いな。

山手台北部みたいな山奥で５０坪台の区画割だと魅力が伴わないね。

[797: ご近所さん]

山手台日記に次期街区（東５丁目）の写真が出ています。

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/%E5%B7%A8%E5%A4%A7%E6%A7%8B%E9%80...

西４丁目と比べても、５メートル級のかなり高い擁壁が多く造成されるようです。

石などを使って擁壁の外装仕上げをあらかじめ施さない限り（宅地購入者に任せても擁壁の仕上げがされる割合がひじょうに低くなる事は西４丁目で証明済み）、打ちっぱなし擁壁が目立ち圧迫感もあるかなり見た目が悪い街区になりそうです。

[798: 匿名]

そうですな、これではコンクリートジャングルになってしまいますな

[799: ボヤキ]

まあ、山手台やねんから、なんぼいきたって、結局は細い一本道で山本まで出るしかない残念な場所なんやから。
山手台、夜景売りやけど、住んでしもたら夜景みて暮らせへん。夜景は学生時代のデートまでやで。
山手台、高級感？そんなアホな。

[800: 匿名さん]

>>797
画像で見る限り擁壁の手前は街区内の準幹線道路っぽいので、これはいけませんね。

高級感うんぬんというより山並みの緑と調和した住宅地にする為に、自然石等の修景素材を使った擁壁の外装をするべきです。

道路に面した高い打ちっぱなし擁壁はただでさえ圧迫感がありますが、15年もしたらそれは酷い外観になり居住者だけでなく訪れた人にも悪印象や不快感を与えます。

[801: 匿名]

＞阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

宝塚は二代続けて現職市長が逮捕された汚職の街
パチンコ、競馬場もあり賭博関係施設が異常に多い
道は常に大渋滞で空気が非常に悪い
山手台は山の斜面に作られていて、麓へは一本道
凍結したら陸の孤島となる
駅からは徒歩となるとマチュピチュ登山と揶揄される山道を登らなければならない
空には高圧線が走り、街中の一本道はひっきりなしにダンプが走る
街には閉店寸前の阪急オアシスしかない
隣の中山台とは犬猿の仲だが、そもそも他の街からは相手にされておらず、迷惑がられているのが現状
最近はミニ戸建も増え、街には統一がなく美しくない
税金はしっかり取られるのに市はほとんど何もしてくれず、町内の公園は常に雑草がぼうぼう
稀に切ってくれるみたいだが基本放置状態
山手台のすぐ近くには自衛隊の演出場があるから注意 。

[802: 匿名]

オアシスが閉店寸前？
根拠をあげてから語りなさい。

[803: 購入検討中さん]

他人を貶めようとする卑しい人が多くてうんざりです。
今度足を運んで自分の目で確かめてこよーっと。

[804: 匿名はん]

構ってちゃんだから反応すると喜ぶだけだよ
性根が卑しいのは本人が一番判ってるって

無視無視

[805: 匿名さん]

西4丁目は打ちっぱなし擁壁ですが、道路から見える部分は高さが低い擁壁が多くて
致命的になるほどは目立っていないんですよね。
植樹や植栽でコンクリートの印象を緩和できる程度の小規模な擁壁が多いです。
しかし東3丁目みたいな掘り込み車庫になるような高めの擁壁の並ぶ街区で、
コンクリート打ちっぱなしだったら（実際の東3丁目は違いますが）、最悪な景観の
街区になるのは誰でも分かります。
東5丁目を含め山手台の北部はそうなるのではないかという懸念があります。

[806: 購入検討中さん]

阪急さん！擁壁は自分で好きなように仕上げたいので、そのままにしておいて下さい。

[807: 住まいに詳しい人]

売り手が何もしないと97%ぐらいの擁壁は打ちっぱなしのまま放置され、10年後ぐらいには黒ずんで薄汚れたコンクリートがそびえる不気味な街になりますｗ

[808: 匿名さん]

９７％って数字出した段階で、すなわち13文字書いた段階で
阿呆の戯言だということが判るって本人が気付いてないのが糞笑えます
半島人とほぼ同じメンタリティ
あっち行って幸せになれよ

[809: 匿名]

確かに97%は間違いで、正確には99%ぐらいだろうな。

西4丁目の区画（188区画＋175区画＝363区画）のうち擁壁に仕上げしている家は、2～3軒ぐらいで1%以下だから、地区計画書を見て擁壁の美観を自主的に改善する世帯が3%も無いのは明白。

[810: 匿名はん]

高い擁壁の街区ほど各宅地の擁壁面積は大きくなるので、表面仕上げするお宅は
１％どころか０％になる可能性大ですな。

[811: 匿名さん]

申し込み順ですか、抽選ですか。

[812: 物件比較中さん]

西４丁目は８０５が
「道路から見える部分は高さが低い擁壁が多くて致命的になるほどは目立っていないんですよね。」
と、言ってるように表面仕上げの必然性が低いから施していないだけです。
その西４丁目での施工割合をそのまま次期街区のように擁壁面積大きい街区に当てはめるのは無理があります。
施主の意識は違うと考えます。
東３丁目みたいにお仕着せの自然石風仕上げにしてしまいますと没個性の同じようなつまらない街並みが増えるだけです。私は次期街区では是非とも各施主さんの自主性を重んじ自由度の高いコンクリート打ちっぱなしのまま引き渡していただきたいと思います。

[813: サイディング]

東三丁目、残念なエリアなんですか？

[814: 物件比較中さん]

８１３さん
どこ見回しても同じ外構ですよね。
私のように建物と外構に同じレンガタイル貼って一体感もたせたい施主にとってはコスト高くなるぶん迷惑なんですよ。
擁壁は是非ともほっといて欲しい。石貼るなら検討から外さざるをえないです。

[815: 匿名]

山手を開発した昔の分譲地は条例などなくても石を使っていました。
美観に対して業者側も一定の見識があったんですよね。

今は建売業者を中心にモラルが崩れて、景観や自然環境との調和を全く無視した
法律さえ守れば何をやろうが勝手という開発が横行しています。

条例でコンクリート打ちっぱなしの擁壁は規制が必要でしょう。

[816: サイディング]

山手台より西雲雀丘やな。
高くて買えないだろうが。

[817: 匿名さん]

５丁目販売は申し込み順ですか

[818: e戸建てファンさん]

>>814
外構といっても個々の宅地の外構と街全体の外構（ランドスケープデザイン）では意味合いが異なります。

斜面地を購入して自分で宅地宅地造成する場合はともかく、造成工事完了済みのひな壇の宅地販売の場合は、コンクリート打ちっぱなしで引き渡されて、擁壁の外装仕上げを行っているお宅の割合は極端に少ないですよ。これはコンクリート打ちっぱなし擁壁で販売された分譲地の後の実態を見れば、既に証明されている事です。

個々のお宅がセンスを活かして擁壁の仕上げを行うのは理想ですが、それは宅地販売時に建築協定などで擁壁の仕上げを義務付けない限り（あるいは地区計画や条例で道路に面した擁壁の仕上げを義務付ける）無理で、建築協定が無ければ殆どの宅地がコンクリート打ちっぱなしで放置されるのがおちです。

建築協定に擁壁の仕上げを義務付ける方法は、阪急不動産に山手台北部も南部に負けない美しい街をつくるんだという気概があれば可能な事ですが、今の阪急にそれがあるかどうかは・・・

[819: 匿名]

>>812
街区ごとの協定で擁壁の仕上げを義務付けた上で、宅地購入時に
①阪急不動産にお金を払って石を施工してもらう（石の種類やグレードはオプションから選べる）
②施主が外構施工時に擁壁の仕上げ工事するので、打ちっぱなしの状態で引渡しを受ける
を選択できたら良さそうですね。
御影石貼りなら購入価額2450万、自分で後から仕上げ工事するなら購入価額2400万のように。
ただしキーポイントは協定で擁壁の仕上げをきちんと規定する事で、これをしなければ
結局は高さのある擁壁を含め殆どが仕上げ無しのまま長年放置され景観を害する結果になる可能性が高いです。

[820: 匿名]

御影石貼りってプラス５０万円で施工できるのでしょうか？

[821: 匿名]

擁壁面が20～30㎡なら出来るんじゃないですか？
1面のみの場合と、角地で2面、3面ある場合ではコストは全然違ってきますね。
2丁目みたいに分厚い石を積んだら高くなりますが、東3丁目みたいに
スライスした石を貼る場合はそれほど高く無いようです（タイル貼りと同程度）。

[822: 匿名さん]

相場は分からないけど>>402のリンク先に貼り石工事の値段が出ているね。
一昔前のニュータウンとか、家は当時の建売とかでも造成にはけっこう石を使っている住宅地は
見られるし、擁壁工事そのものに比べたらそんなに高くないんじゃないかな。

いずれにせよ斜面地の住宅街の価値や評価は、植栽（緑視率）と擁壁の外観が鍵を握っている。
斜面地の住宅街で一番目立つ構造物は擁壁だから、ある意味街並みに及ぼす影響は家よりも大きい。

[823: 匿名さん]

>>817
今まで通りならまず登録会員向けの分譲（抽選）その後は先着順になるんじゃないかな。

[824: 匿名]

御回答ありがとうございます

[825: 匿名]

確かに斜面地の山林を造成した住宅街で評価高い街は例外無く緑豊かで自然石を使った擁壁が多いですね。

[826: ビギナーさん]

山手台小説「スイート・ホーム」が完結したようです。
http://www.yamatedai.net/kurashi/sweet_home.html

[827: 物件比較中さん]

やはり、ここはあり得ない。
陸の孤島ですわ。

[828: 匿名]

今の街区が予定より早いペースで概ね完売して次期街区まで少し時間があるから
あまった広告予算をＷＥＢ小説とか意味不明な事に使ってんのかな。

[829: 匿名さん]

彩都よりは売れまくってますね。

[830: 契約済みさん]

彩都と山手台と比較してはいけません。
彩都は国がバックについてます。

山手台なんてただの文字通り山手の住宅地。彩都は開発理念も素晴らしいし、なんやかんやで売れてるし、開発も未来が感じられる。山手台にはこれ以上新しい展開はない。

だから山手台と比較できるとしたら、川西のけやき坂、中山台、ウッディタウンとか。

まあ、駅徒歩圏ではないという時点で、不動産価値は低い。

戸建はやはり土地がどこにあるか。上物が重要ではなく、立地が大事なんですよ。

私は山手台も見に行き、阪急不動産から説明受けましたが、安くしますよとか早く売らないとという姿勢ばかり。電動自転車でも通えますよって、そんな馬鹿な通勤できますかいな。通勤はやはり徒歩10分以内で駅につく、ってのが大事。

[831: 匿名さん]

モノレールからバス無し15分以上、梅田から70分の彩都はありえないですね。

[832: 匿名]

彩都はありえませんな。大した立地でないのに高い。

[833: 匿名]

山手台はありえませんな。近くに　肥　え　溜　め　あるし。

[834: 匿名さん]

おまえなあ
有機野菜食ったことないんか？

[835: 匿名]

彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
モノレール開通前の値段に逆戻り。

まだまだ大量の在庫をさばかないといけない。

ミニバブルは崩壊し完全に等身大の評価（不便で交通費の高いモノレール僻地）の安売りの街になりました。

[836: 住まいに詳しい人]

彩都のジオは2980万の安売りしても大量に売れ残っていますが、同時期に分譲された同一条件（駅から徒歩7～8分）のジオ宝塚山手台フロントテラスは平均4200万円以上の価格帯ですが、竣工前にめでたく完売しましたね。

彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。

[837: 匿名]

ジオ宝塚山手台フロントテラスって一番　肥溜め(コエダメ)　に近い場所ですよね？

知らずに買ったのかな？

[838: 匿名さん]

８３６

ジオ彩都いぶきの森(１８６戸)

ジオ山手台フロントテラス(２９戸)

規模が違いすぎるやろ、山手台２９戸売るのに時間かかりすぎや(笑)

[839: 匿名さん]

なんやかんやいうても、梅田まで２７０円（回数券でデイタイム片道２００円圏）乗り換え無し阪急直通の山手台と、梅田まで７４０円７０分わずらわしい乗り換え（それもホームトゥホームではなく、壮大な徒歩や階段が必要な乗換え）の彩都ではマンションの価値も比較になりませんな。

[840: 住まいに詳しい人]

彩都には無いけど山手台には土砂災害警戒区域がありますよね。

急傾斜地崩落危険区域にも隣接しています。

土砂災害のポテンシャルはあまり高くなさそうですね。

[841: 匿名さん]

近畿の他所のニュータウンに比べて山手台は発展の見込みが無い理由

・土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険区域に隣接

・いたるところに高圧線・高圧鉄塔

・阪急バスは将来にわたって山本止まり確定

・阪急は年々街づくりを手抜き(近年は擁壁処理もせず)

・何にもない山本駅前・開発計画も皆無

・行政からの公共投資も皆無

・ダンプや近隣住民の抜け道と化したクネクネ一車線急坂幹線道路

・駅までの道のりに肥溜めアリ

・北部開発と新名神開通で渋滞が酷くなる見込み

[842: 住まいに詳しい人]

山手台は予定より早く値下げせずに宅地が完売して好調だけど、彩都はいよいよ
売れなくなって絶不調で土地を安く見せかける建築条件付だらけになって
終わりの始まりが明確になってきましたね。

[843: 匿名さん]

これって本当なんですかね？

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに絶対推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福銀行(幸和不動産)サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局なんてシャンシャンですわ…」

これなんかは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られて…
将来にわたって阪急の囲い込み作戦で、これ以上発展の見込みも一切ないでしょうね。

[844: 住まいに詳しい人]

山手台こそ西４丁目といい次期分譲街区といいコンクリート擁壁打ちっ放しの手抜き造成でドンドン安っぽい街並みを晒しそうですよね、５０坪のコンクリ剥き出しの建て売り住宅が今後１０００戸以上も建ち並ぶのって…想像するだけで悪夢ですよね。
阪急も酷なことしますよね…

[845: 住まいに詳しい人]

８４３概ね事実でしょう。
山手台北部から長尾山トンネル抜けたすぐの市有地にクリーンセンター(ごみ焼却場)が将来移転新築される可能性が高いと言われています。
ゴミパッカー車が１本しかない幹線道路を四六時中走り回ったら、さすがに他府県民の多い山手台も怒りのボーダーラインを越すべきだと思うのですが・・・
いずれにしても市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる可能性が今後も大きいのでしょうね。

[846: 匿名]

>>845
＞８４３概ね事実でしょう。
845=843=841

[847: 匿名さん]

長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。

[848: 住まいに詳しい人]

８４７クリーンセンター移転新築場所

けやき坂へ向かう県道との分岐点あたりですよ。
現況は山林なので造成工事と進入路取り付け工事は必要ですけどね。

[849: 匿名さん]

>835
>彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
>駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
>モノレール開通前の値段に逆戻り。

彩都で安く売り出した土地は、セキスイの建築条件付きだからだよ。
土地を安く売っても建物で回収できるからね。

人気がある土地は建築条件付きが多く、人気が無い土地は建築条件なしが多いのは
不動産業界では一般的だよ（笑）
彩都も建築条件無しは、坪５０万だけど順調に売れてる。

その点、山手台は、建築条件無しも安いからいいね。

[850: 匿名]

＞８４７
＞長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。


山の中なんだから整地された空地が都合よく準備されてるわけねーだろw

[851: 匿名]

今度のマストは近くの、同じ系列で同じく条件付きの積水（コモンヒルズ）と比べて坪単価は半値近い。区画数もそこそこ多いから、周辺の相場に影響することは間違いない。既に買った人たちにとっては面白くないだろう。
それでも安く設定しなければならないのは、販売不振が深刻なのかなと思う。
経済の先行きが厳しい中、家は手放す時のことも計算に入れる必要があるから、ただでさえ売りにくい戸建を利便性が高いとはいえない場所に買う人は多くないだろう。

[852: 匿名]

＞彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。


山手台の直近にゴミ焼却場が出来て生ゴミを液ダレしながらパッカー車がビュンビュン走り出したら、さすがに「ポテンシャル高い」なんて言ってられなくなるやろね。

[853: 匿名]

山手台派でも彩都派でもないのですが、クリーンセンター移設の話は本当なのでしょうか？

「市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる」
とありますが、クリーンセンターが長尾山トンネル抜けたすぐのところに移設されれば、宝塚市議会有力議員さんと住んでいると書かれている中山台も嫌がるのではないですか？

[854: 匿名]

確かに。

[855: 匿名さん]

同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

やはり梅田まで25分270円で直通の阪急本線駅と、梅田まで乗り換え地獄70分740円の
モノレール支線の停留所（彩都西駅）では差が大きいようです。

[856: 匿名]

２５分？朝は３５分かかりますよね？
あと山手台は典型的なバス便ニュータウンなんだからバス賃を意図的に省略したらダメですよ、
山手台から梅田まで４８０円かかるでしょう。

そのバスも最近は座れなくなってきてるらしいが、
吊革持ってクネクネ急坂道をバスに揺られて降ろされるのは
沿線不人気ワースト１の山本駅(駅前に肥溜め以外何にもない・座れない駅で大阪から最も遠い)

その山本から満員痛勤急行に揺られること３５分、たどり着くのは梅田の北の端っこ茶屋町の阪急梅田。
ようするに梅田茶屋町止まり。(山手台のオッサンが「梅田、梅田」を強調するのはココ、梅田から先へは不便で初乗り料金課されて運賃がハネ上がる)
そこから淀屋橋他へ出ようとしたら地下鉄梅田駅まで超大混雑の中を１０分以上かかります。
たどり着いた地下鉄梅田からは御堂筋線のマタマタ超満員電車。
山手台から淀屋橋まで６８０円。
宝塚山手台から大阪都心の御堂筋沿線へ通勤しようとしたら全く座れることなく、そこには想像を超える痛勤地獄が待っているのです。

一方彩都は千里中央で時間を要する乗り換えは生じますが肥溜めしかない山本駅前なんかと違いデパート・スーパー・家電量販店・書店・図書館etcなんでも揃っていますので帰宅時にウィンドウショッピングを楽しんだり買い忘れを済ませたりすることだって可能です。

山手台と違って彩都西・千里中央ともに始発駅ですので御堂筋線新大阪・梅田・淀屋橋・本町・難波・天王寺までも座って通勤することが可能なのです。

【結論】

宝塚山手台→痛勤地獄

彩都→座って楽々通勤

[857: 匿名]

>856
じゃあ、何で売れないんだろう？
そんな魅力的なところなら山手台より売れていないとおかしいし、坪50万円前後で販売中のところにわざわざ30万円前後で売り出す必要があるの？

[858: 匿名さん]

誰が見ても彩都は悲惨な僻地ですからね。

乗り換え苦、高交通費、遅いのトリプルコンボ。彩都と比べたらまだ西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

[859: 住まいに詳しい人]

８５３クリーンセンターはあそこが有力移転候補地であることに間違いないですよ。
もともと山手台造成・長尾山トンネル開通とセットの長期計画です。

[860: 匿名]

山手台みたいに著しくグレードを落としてミニ戸建て化を図るしかないか・・・

[861: 匿名さん]

彩都で駅から15分表示の土地って、普通に歩くと実際は信号やら階段やらなんやらで20分はかかりますからね。
余裕時間を入れるとモノレール発車時間の23分前ぐらいには出ないと無理です。

ようするに北大阪急行の千里中央駅までドアツードアで50分はかかる（徒歩と待ち時間で23分、モノレール21分、徒歩5分の合計で51分）って事です。

デイタイムでも山手台から阪急梅田まで出るよりも、彩都の徒歩10～15分表示（不動産業者）の場所から千里中央まで出るほうがぜんぜん時間かかります。

[862: 匿名]

たしかに宝塚山手台も安っぽくなってから良く売れてるからね〜

これで北部の残り１千戸も方向性は決まったな(笑)

[863: 匿名]

・川西能勢口…日生エクスプレス増結用始発あり・ＪＲ川西池田・沿線屈指の商業集積地

・雲雀丘花屋敷…始発多数あり

・山本…座れない・寂れた生協１店のみ

・中山…座れない・ＪＲ中山寺・近くにダイエーあり

・売布神社…かろうじて座れる・駅前再開発ビル

・清荒神…座れる・中央図書館

・宝塚…始発駅・ＪＲ宝塚・商業集積地


☆座れなくて阪急乗るしかない山本が沿線不人気ワースト１に選ばれるのも無理はない☆
★山手台はこんな山本からさらにバス便★

[864: 匿名さん]

>>西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

マシとはなんだ！
山手台みたいな破綻した地方銀行が造り損ねた失敗バス便分譲地が言えたガラか！(爆笑

[865: 匿名さん]

「爆笑」じゃなくて「激怒」の間違いですね。
痛いところを指摘されてしまって。。。