阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[629: 匿名]

価格上がるなら反対です。
バス乗ってもいいから宝塚本線で４千万くらいで庭付き一戸建て欲しい
というサラリーマンの需要に応えるべき。

[630: 匿名]

山手台よく売れてるよね、あの立地だったら４千が妥当、職場でもそれくらいやったら検討する言うてる人、何人もいてますよ。てゆうかもっと建売り増やしてペース上げて欲しいくらい。

[631: 匿名さん]

建売エリアを設定する事じたいは否定しませんけど、全体としては多彩な分譲で
土地の平均面積は70坪以上にするべきでしょう。

地形や景観への影響を考えると、山手台東の北部はせめて宅地の緑地面積割合が
東3丁目と同程度にしないとある程度離れた場所から見て緑豊かな住宅街にはならない。

[632: 匿名]

７０坪だと価格高くなりすぎて、あの場所では売りにくいです。
建売り業者も嫌がります。
山本残りのバス便なら５０坪超で４０００万が万人に受け入れやすいのです。
少しでも早く残りの分譲を終えて静かな暮らしをしたいという住民さんのニーズも多いですし。

[635: 匿名さん]

その昔、雲雀丘や御影でも駅近のほうが区画が大きかったよ、今ではマンションとかになってるけど。

[636: 匿名]

ヒバリでも上のほう登って行ったら、けっこう小さい家が急坂に建ち並んでる。

お金持ちは地価の高い駅近の大邸宅、

庶民は地価の安い駅遠の小さい家、

今のご時世、山手台もそれでイイやん！

[637: 匿名さん]

所詮その程度の小規模分譲地ってこと！
それでイイやん！

[638: 匿名はん]

余計な事言わなくてよろしい

[639: 匿名さん]

ここって５０坪程度のいわゆるミニ戸建てでしょ？

十分じゃないですか！

[640: 匿名さん]

徒歩圏の一種低層は駅近のほうが大きい土地が多いというのは分かるけどバス便の山間部はまた別。

逆瀬川や中山では山並み景観への影響が大きい高標高部ほど区画が大きく緑地割合が高くなっている。

六甲山や奥池で５０坪の分譲とかしたら単なる自然破壊になることぐらいわかるでしょ？

[641: 匿名]

山の上のほうが小さい区画になると下から見上げた時に住宅街の中に緑が少なくて景観破壊丸出しになる。

[642: 匿名]

自然破壊も景観破壊ももう十分やってるよ、今さら言っても手遅れ。

[643: 匿名]

大都市圏の住宅が不足し人口が増加している時期は山を削る事に免罪符があるけど、今はバス便エリアの土地は不足していないどころか余ってるから、開発するなら大義名分が必要。

[644: 匿名]

建売で4000万云々と言ってるけど、70年代に開発されたバス便エリアの土地を
不動産仲介で買って解体して家建てても普通に4000万強で建てられるでしょ。

その時代時代の人間が皆新しい分譲地に住みたいといって新たに山を削っていったら
それこそ一世代限り使い捨ての分譲地が増殖する事になるから、これからの人口が
減少する時代には、古いバス便の分譲地に若い世代が新しく入る流れの促進が必要。

[645: 匿名]

少なくとも散々自然破壊して出来上がったはずの今の山手台に住んでる住民が、残りの山手台造成にあたり自然破壊・景観破壊とか言っても説得力ないと思う。

山手台開発以降の開発について「これ以上はちょっと…」と言うのならともかくね・・・

[646: 匿名]

７０年代のニュータウンはしゃーない。
都心に通勤できる圏内に庭つき戸建で良好な住環境の土地を、サラリーマンが買う為には
山や林を削るしかなかった。

しかし今は全く状況が違う。
大阪圏のニュータウン用地はあまりまくってるし、オールドニュータウンの仲介物件も
在庫が既にじゅうぶんにある状況で、団塊の死去に伴って家余りが加速化するのも確実。

[647: e戸建てファンさん]

>>645
山手台は駅前ロータリーから山手台小学校（2丁目と3丁目の間）ぐらいまでの区間はそれなりに景観や遠景に配慮された開発になっていると思うよ。どこを歩いても離れた場所から見てもそれなりに緑豊か。

[648: 匿名さん]

＞６４６
じゃあ山手台の残りを急いで造成して早く売り切りましょう！
そして、これ以上の新規ニュータウン開発は絶対に控えましょう！

[649: 匿名]

＞６３２

例えば約１００００㎡（道路、公園、公共用地を除いた正味の宅地面積）の宅地を

１７０㎡（約５０坪）×２０区画　
２００㎡（約７０坪）×１０区画　
３３０㎡（約９０坪）×１０区画　
４３０㎡（約１３０坪）×３区画　

に区割りしたら、平均で２３２㎡（約７０坪）になる。
じゅうぶんに現実的な話。

１６５㎡（５０坪）×６０区画にするよりは遥かに緑が多くなるし景観も良くなる。

[650: 匿名]

売れなきゃ意味ないでしょう。

[651: 匿名さん]

地区計画で１７０㎡以上だったんじゃないかな？

[653: 匿名]

全区画が100坪以上だったら販売は困難だけど、区画数の65%が50～60坪クラス、20%が70坪クラス、10%が100坪クラス、5%が150坪クラスとかだったらじゅうぶん売れる。

全席がファーストクラスの座席設定の飛行機はチケットを完売するのは困難だけど、適度にビジネスクラスやファーストクラスの座席を設定した飛行機は、全席がエコノミーの飛行機より多様な需要を吸収する事が出来て全体としての魅力は高まる。

[654: 匿名さん]

>>653その割合だと今後の山手台で１００坪・１５０坪クラスを３００区画も造ることになる。
それでも平均７０坪にはならないです。

平均７０坪の区割りを言ってた>>649の割合なら１００坪・１５０坪クラスをナント６００区画も造ることになる。荒唐無稽ですよ、有り得ないでしょう？

あと、国際線の座席設定のたとえだけど、それなりの所得層の割合が高い一部の北米路線や欧州路線なら当てはまる話だけど全ての路線に当てはまる話ではないですよね。山手台のあの場所に当てはめるのはチョット・・・

山手台の最も不便なあの立地なら
７０坪クラスが５％(１００区画)１００坪１％(２０区画)残り５０〜６０坪
が関の山でしょう。

[655: 匿名さん]

＞６５３
宝塚山手台は国内線なんだからファーストクラス等の設定は必要ないですよ。

[656: ご近所さん]

山手台の戸建の区画ってあと1200区画（60坪の場合で）ぐらいらしいですよ。

残り約30haで、宅地割合が8割で24haという感じでしょうか。

2000区画というのは何かの間違いです。

ちなみに3丁目以南（山手台西・東）は平均70坪との事です。

24haを平均70坪にしようとすれば、1050区画ぐらいですね。

200㎡×650区画　 130000㎡
230㎡×300区画　 69000㎡
330㎡×75区画　 24750㎡
660㎡×25区画 16500㎡

で平均70坪弱になります。

[657: ご近所さん]

200㎡×650区画　　130000㎡
230㎡×300区画　　 69000㎡
400㎡×100区画　　 40000㎡

でもいいですね。

[658: 匿名さん]

６５４です。
確かにゆったりした街並みは理想的だとは思うんですけど・・・
都心回帰・駅近回帰の、このご時世にドデカイ区画１００戸分も山本バス便で売れますかね？
岡本桜坂は駅力もあるし、いちおう徒歩圏ですからね・・・

[659: 匿名さん]

駅やバス停から遠いとそれなりに広く無いと魅力無いと思いますよ。
大阪平野一望の眺望のある区画なら100坪でも適正価格ならすぐに売れるでしょう。
勘違いされている方が多いのですが、平均55坪で造成した場合と平均70坪で造成した場合って
区画の大きさは27%増しになりますが、1区画あたりの土地の原価はせいぜい15%ぐらいしか
アップしないのですよね。造成工事の費用は区画面積に比例せず、小さいほうが割高になるからです。

つまり55坪2200万円で販売できるエリアは、同じ利益率でも70坪2530万円で販売できるんです。本当は。
この価格差なら70坪の区割りのほうが断然魅力的でしょう？

[660: 匿名さん]

なるほどね。
ただ問題はそれが山本バス便の山の上でも通用するかどうかでしょうね？

[661: 匿名]

宅地の平均が５０坪台だと殆どの宅地から眺望は望めませんね。

総２階の家が多くなり建物間の距離が短くなり視界を遮りますからね。

逆に７０坪以上だと工夫すれば大半の家からある程度の眺望が得られる区割りにする事も可能です。

駅から離れた斜面地は眺望の有無による差は大きいと思います。

[662: 匿名はん]

バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普通の感覚ちゃうの？

[663: 匿名さん]

１区画が５０坪前後だとせっかくの南道路付けでも１２月下旬から１月上旬は全日の陽射しは望めないかも･･･
またエアコンやエコキュート室外機の騒音や風の影響が出るかな？

[664: 匿名さん]

＞バス便の山の上だからこそある程度の広さと完璧な日当たりとゆったりとした街並みが欲しいっちゅうのが普＞通の感覚ちゃうの？



「バス便の山の上」が駄目なんじゃなくて、

「山本からバス便の山の上」が駄目なんですわ。

富裕層は見向きもせんよ、ブランドが無いもん。

[665: 匿名]

と、富裕層でもなんでもないアパート住まいが申しております。

大都市圏の金持ちの約9割は人気住宅街に住んでないって知ってます？
金持ちの多くは、大きい家には住んでいるけど一般人が住民の殆どを占める地味な街（住みたい駅ランキング等の下世話なアンケートにかすりもしない地域）にひっそり暮らしている。

成金や出自の怪しい金持ちは9割が人気沿線の人気駅や高級住宅街に住んでるけど。

全国で地域差はあるけど、日本の金持ちの86~89%は金持ちの密度が高い街（高額所得者世帯が2%を超える街）には住んでいない。

[666: 匿名]

いくら屁理屈こねても、わざわざ長尾山トンネル出口付近に百坪超の邸宅用地なんか買う人いてませんって(^^)

[667: 匿名]

山本の裏山。
もともと地勢が悪い、邸宅地には不向き。

[668: 匿名]

>>663
南向き区画はともかく北向き区画は特に土地価値への影響大きいでしょうね。
日当たりが売りの南ひな壇でも平均50坪では北向き区画の1階の冬の日当たりは確実に悪くなります。

[669: 匿名]

↑一人芝居ごくろうさん

[670: 周辺住民さん]

邸宅云々とかどうでもいいけど平均50坪と平均70～80坪では
良好な日当たりが得られる区画の全体に対する割合が
まるで違ってくるのは事実ですな

[671: 匿名さん]

阪急沿線ならドコでもいいから、とにかく安く庭付き戸建を手に入れたい連中がボリュームゾーンなんだから、そんなん関係ないです！

[672: 匿名はん]

会社の上司が
俺阪急沿線に家買っちゃってさ（←関西離れたことないくせに）
とかほざいてます

本当は畦野なんですけどね

まあそんな人が増えるんでしょうね

[673: 匿名]

駅力は、後からついてくる。

[674: 匿名さん]

なんだか目くそ鼻くそを笑うようなスレですなあ。　阪急沿線が高級住宅街だなんて･･･
関西では確かに芦屋は別格で高級住宅街ですがその他は大阪の帝塚山くらいしか名が通っていないです。
まして宝塚　(笑）　　ま、自己満足をお楽しみください (^^)/

[675: 匿名さん]

宝塚に住むセレブ奥様は「ヅカネーゼ」とか呼ばれないんですか？
関東では白金は「シロガネーゼ」、あざみ野は「アザミネーゼ」なんて呼ばれていましたが。
あざみ野、たまプラーザエリアに住んでいましたが町内会には現役日本人大リーガー住んでおり、ワンちゃんの散歩などで出会うと挨拶していました～～　　近隣は今でもＴＶドラマなどでよくＴＶの画面に出てくるので懐かしいです。

[676: 匿名]

＞６７３
＞駅力は、後からついてくる。

山本はムリ

[677: 匿名]

>676
そうか？
開発計画だけみるとかなりのものだよ。
前後駅は恐々としてるだろうけど。

[678: 匿名]

>675
マリナーゼ（別名ウメタテーゼ）なんてのもありましたね。3.11以降聞かなくなりましたが…
○○ネーゼなんて在京メディアと広告代理店が作り上げたイメージ戦略で、実際住んでる人は恥ずかしくて使わないものと思ってました。

[679: 匿名]

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG

山手台北部は山手台の中の残り物という認識は誤りだな。
この画像見れば分かるように地勢、ロケーションは山手台の中で一番優れている。
この眺望が自宅1階リビングから得られる区画割りなら、大きめでも買い手はいくらでもいる。

[680: 匿名]

伊丹空港の滑走路が見えます。

ちょうど離陸してこの辺りを上昇していくのかな？

あと、高圧線・高圧鉄塔もよく見えますよね。

[681: 匿名]

飛行機は離陸後、伊丹市荒牧のバラ公園から昆陽池の真上を通ります。

山手台には風向きで、たまにジェット音がするかしないか…の程度です。
騒音などの心配はほぼ皆無です。

余談ですが、中山五月台および山手台にも航空業界人が何名か居を構えておりますよ。

[682: 匿名]

いや、普通に航空機の騒音（伊丹から北西方向への離陸）はある程度しますよ。
山手台（西・東1～2丁目）、山本台、平井山荘あたりは窓をあける季節は夜のラッシュ時は結構うるさいです。エアコンを入れて窓を閉め切っている季節は気になりませんけど。

あとワンフォー着陸といって、夏季に20%程度ある逆方向の着陸（南風の時の長尾山側からの着陸）はかなりうるさいです。

まぁ山手台でも3丁目以北は、あまり気にならないでしょう。

[683: 匿名さん]

山本東（長尾小学校がある所、ジオグランデ山手台の真ん前）や平井山荘がテレビ受信料の
助成地域に含まれていたので、すぐ近くの山手台南部もそれなりの航空機騒音はあります。
騒音皆無という事はありえないです。
最近のサッシ性能と高気密の家では、窓を閉めていればまず騒音は気になりませんが、
気候の良い季節に風を通しているとそれなりの音はします。
もっとも山手台でも長尾山古墳のあるあたりと、北公園ではかなり音量が違います。

---------------------------------------------------------------------
かつて宝塚市内で航空機騒音によるテレビ受信料が助成されていた地域

・第１区域…１／２助成（ＷＥＣＰＮＬ値８０以上）

山本野里、山本丸橋、口谷西、口谷東、山本南、南ひばりガ丘、長尾町、中筋５～９丁目、今里町、三笠町、泉町、安倉北、安倉中、
安倉南、安倉西、金井町、弥生町、平井７丁目

・第２区域…１／４助成（ＷＥＣＰＮＬ値７５～８０未満）

雲雀丘４丁目、平井、山本東、山本中、山本西２～３丁目、中筋１～４丁目、中山寺１丁目、星の荘、寿町、売布１丁目、米谷１丁目、
鶴の荘、向月町、小浜、美座１丁目、美座２丁目の一部、東洋町、末広町、逆瀬川１丁目、伊孑志、小林、光明町、末成町、高松町、
美幸町、高司、中野町、谷口町、大吹町、大成町、新明和町、駒の町、鹿塩、仁川北１～２丁目、平井山荘、亀井町、福井町、御所の前町

[684: 匿名]

http://appdc.orz.hm/up/download/1267740223.jpg

夏場の逆着陸　正面に見えるのが山手台（西4丁目造成工事中）　

[685: 匿名]

↑ラジコンジェットやんけ・・

[686: 匿名]

http://skyexpress.air-nifty.com/photos/uncategorized/2008/10/19/img_48...

１４着陸　左奥が五月台、手前が山手台、真ん中が平井山荘

[687: 匿名]

4丁目から見える飛行機に、我が子は大喜びです。

雨の日はやや音がしますが、晴れの日は全く音は気になりません。

晴れの日の景色は、一枚の絵のようです。

↑まぁ、かなり山の上って事ですが(笑)

[688: 匿名さん]

普段見えるのは空港から長尾山方面に向かって離陸して旋回する飛行機のみですね。

着陸の飛行機が見える時は通常の数倍は煩いですけど、目と鼻の先に見えるので迫力があります。
http://totoonthemoon.free.fr/dotclear/index.php?2007/09/05/42-

[689: 購入検討中さん]

伊丹空港は七月にはなくなるんですよね。

[690: 匿名]

そうですか、いよいよ副首都建設ですか

[691: 匿名]

なくなると言っても、関空との経営統合と言う意味ですか
ちょっと、びっくりしてしまいました
それでは、廃港ということではないですよね
本来は黒字の空港ですから、赤字の関空と連結させるということでしょう

[692: 匿名さん]

セレブの追っかけはできませんが
ヅカガールのストーカーならできますよ
捕まるかもしれませんが

[693: e戸建てファンさん]

雲雀丘1～3丁目、平井3～4丁目あたりだと、飛行機はうるさいので伊丹空港は無くして欲しいという意見も結構多いです。

山手台北部や中山桜台ぐらいまで登ると騒音も少し小さくなるので、伊丹空港の眺望や飛び立つ飛行機が見えるのも悪くないという価値観が増えるのかもしれません。

[694: ビギナーさん]

http://www.yamatedai.net/kurashi/menu.html

山手台オリジナル小説なるものが公開されていますが読まれた方いますか？

[695: 匿名]

2丁目の中古住宅も価格がだいぶこなれてきましたね。

山手台西2丁目　価格4180万円 建物面積134.41m㎡　土地面積220.07㎡ '98/10 築

今後の山手台で魅力的な街区がでてこないなら、こだわりの街並みの２丁目で中古住宅を狙ったほうが良いかもしれません。今後魅力的な中古物件は増えていくでしょうから。

[696: 匿名]

↑築15年弱…
建物価値はほぼ無しとして

町並みは確かに綺麗ですが、やっぱり新築の方が魅力を感じるのはわたしだけでしょうか…

今の住宅性能はかなり良いですから…

水まわりや壁紙などリフォームだけでプラス200〜300万、
プラス仲介手数料も…

[697: 匿名]

売布の三井物産グラウンド跡地に120区画ぐらいの分譲地がもうすぐ出るよ（現在工事中）。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tokutei_22...
平均165㎡（50坪）で、急坂だけど駅から一応徒歩10分（自転車は電動アシストじゃないと無理）。
売布神社は朝座れるから、通勤重視でバス便に抵抗がある人は山手台北部より良い選択肢かもしれない。
どこのハウスメーカーの土地になるのか、あるいは建築条件無しになるのかは不明だけど。

[698: 匿名はん]

駅前にコープも映画館もあるしねー、でも売布小学校パンクしそうだな
相武紗季の後輩になれるｗｗｗ

[699: 購入検討中さん]

相武紗季は雲雀丘学園では？

ちなみに、平井は住みやすいですか？

雲雀丘花屋敷駅、山本駅、川西池田が利用できます。

平井と雲雀丘はどちらがおすすめですか？

スレ違いかもですが、山手台検討中の方や山手台住民の方がみるスレッドなんで、この質問もわかってもらえるかと。

[700: 匿名]

平井４丁目は雲雀丘より駅から離れるけど道路広くて(７ｍ以上)整然としているのが人気。小中学校区はイマイチだけど・・・

[701: 匿名さん]

平井４丁目（西雲雀丘ニュータウンという名前のニュータウンでもなんでもない只の分譲地）が人気あるなんて聞いたことない。時間をかけてかろうじて分譲を進めてるという程度。雲雀丘みたいな風情は全く無いね。

[702: 物件比較中さん]

平井四丁目は、雲雀丘のような風情はなくても、道は広いし街並みも綺麗だと思います。雲雀丘は道も狭いし、家が古いし、なにより坂道がきつすぎる。

平井四丁目は開発が進む山本、中山、宝塚方面へも便利だし。

雲雀丘の良さはないけどなぁ。

[703: 匿名]

雲雀へ徒歩圏、座っていけるのだけは羨ましい。

最近バス座れないこと多くなってきて、正直通勤しんどいから、、、

(家内、武庫川教習所行ってます)

[704: 匿名]

通勤頑張ってください！！

[708: 匿名さん]

≪歴史的には全く無価値な何の変哲も無い分譲地≫


山手台をこれほど的確に表現した言葉は他に見当たらん！平井は知らんが・・・

[709: 鑑定士]

705さん。
街に歴史いりまへんよ。

どちらが便利で綺麗で住みやすいか。

平井四丁目は山本、雲雀、川西池田利用できて、なにより坂道が緩やかで広い。

雲雀丘1、2丁目は坂道が笑えるほど急やし、家が汚い。立派な家はない。デザインが当然古いし、腰曲ったじじばばがフラフラ歩いてる。

ここらでは、平井4丁目の不動価値が一番あがるノビシロがある。

[710: 物件比較中さん]

確かに歴史的に価値なくても、現在の価値があればそれでよいし、現在の価値が高い方がよい。

となると、平井4丁目の方がよいのでは。
雲雀は閉塞感だけって感じ。

つうか、雲雀にここええなって土地でない。
平井はこれからどんどん開発されてよくなるから。

[711: 匿名]

雲雀の話はここらでいいやん

[712: 物件比較中さん]

確かに、平井4丁目、雲雀丘に住めたら住みたいわな。

すめないから山に登るのさ。

夜景、夜景と負け惜しみ。

[715: 匿名はん]

自分の格じゃ勝負でけんから家の格かよ

[716: 購入検討中さん]

山手台はどんだけイキッテ金かけた家にしても、必ず山本まで下りないとどこにも行けないってのが、最大の弱点。

それに、どの家も痛々しい。

土地が安い分、家に金かけようとしたけど、ハウスメーカーのいいカモになってる。

[718: 匿名]

そんな山手台を「購入検討中」の716 w

[721: 匿名]

どうでもいいけど・・・道 せ ま っ（狭）！！（笑

[724: 匿名さん]

７２７さん、
私は地方から大阪に来て、そろそろ家の購入を考えている者です
ここで、みなさんが話されているので
いろいろと状況が解ってきました、
雲雀丘は中古で検討していました、古そうな物件で光熱費の件も心配でした
サントリーの創業者の方もお住まいですか(間違ってたらすいません)
山手台だと、新築で新しいお家が建ちますね、
平井という所は初めて知りました、一番駅に近いということですね
みなさん、喧嘩腰で話されていますが、いろいろと教えていただくことができました
ありがとうございました。

[725: 購入検討中さん]

平井4丁目はオススメ

[726: 匿名]

平井4丁目は微妙ですね。
雲雀からも山本からも中途半端に遠くて道が良くない。
建築条件無しの土地が無いのが最大の欠点。

[727: 物件比較中さん]

山手台検討中に、平井4丁目を知りましたが、閑静な住宅街だという印象です。雲雀丘花屋敷に近く、山本駅までもまあまあ近い。
新駅できるし、間違いなく注目かも。
たいせいという会社は信用できるのかわかりませんが。

[728: 匿名]

新駅はまだガセネタの段階。
出来る可能性は無い事は無いという程度。