阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[551: 匿名さん]

芦屋奥池は意外とお安いんですね、市街化調整区域になっていますが建築は出来るのでしょうか？

[552: 匿名]

奥池町と奥池南町は、市街化調整区域ですが何度でも再建築できます。
固定資産税はかかりますが、都市計画税はかかりませんので少し維持費が安いです。
開発時に保養所や別荘等の需要も呼び込む為にあえて調整区域にしたのではないでしょうか。

奥池町はバスが1時間に2本（有馬行きも利用できる）利用できますが、プロパンガスしか使えない場所が多いです。奥池南町は都市ガスが使えますが、バスが1時間に1本しか無いです。

基本的に住みたい人より出ていきたい人（売りたい人）の方が多いので、奥池地区は値下がり率が高くなっていますね。空家も増えています。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

[553: 近所をよく知る人]

京阪神圏＝大阪圏の通勤可能型別荘地って鉄道駅から
相当遠いバス便で都心（梅田）から20～25kmの場所が多い。
山手台北部周辺って都心（梅田）から直線距離で18km弱で、
奥池とか鈴蘭台とか生野高原（名塩）とか三田市学園みたいな
大阪圏別荘地より遥かに地理的に近いし便利ですよね。
もともと山手台北部は当初はそうするつもりだったんだから
（平均550㎡の区割り）、最初の理念通りの街をせめて一部に
具現化するべきですね。。
そのほうが緑が多く復元され、自然や山並みとの調和にも寄与する。
今の状況だと、山手台開発の当初の北部計画よりも大幅に宅地エリアの
緑地率が低い街になり、数十年後の成熟時に平地から見上げた時の
緑の量も予定より大幅減となる。

[554: 匿名さん]

金に汚いデベロッパーなんて人種に20年後を見越した緑化なんて期待する位なら猿にセンター試験満点期待する方がマシ
そんなデベロッパーの甘言に乗せられて住み着いてしまう連中でできた街というのは・・・・

[555: 匿名さん]

一般論として、保全対象になっている山（市街化調整区域）に近い街区や標高が高い街区ほど、景観や環境への影響考えて緑豊か（大きめの区割り）にするべきだという意見は確かに正しいですね。

[556: 匿名]

北部に緑豊かな邸宅街が出来ればいいですよね。

[557: 周辺住民さん]

山手台東のほうが海抜が高くなっていて遠くからも目立っています。

だから景観への影響は大きいです。

[558: 匿名さん]

山に近い街区ってあれ山じゃん
少なくともガリガリ削る前は山だったよ

[559: 匿名]

あげ足とって楽しいの？

[560: ご近所さん]

高度成長期の開発ならともかく、今のご時世に山の中腹より上まで削るような開発は、それ相応の景観配慮と自然環境との調和を最大限に重んじた開発にする社会的責任がありますよね。

今のご時世に山の五合目より上（標高200m以上）を単なる画一的な小さい区割りのニュータウンにしたらいけませんよ。それこそ乱開発です。

[561: ご近所さん]

昔と今の違いは、今はもう住宅が不足していない事。新たに山を削る大義名分は失われている事。
であれば、じゅうぶんに自然環境と調和した価値ある開発にしなければ、開発の正当性が認められない。

[562: 匿名さん]

経済成長の本質が「無価値」な山を「価値ある」宅地に変えることで成り立ってた時代があったんだね
自分達より下が殆どいない「中流」ニッポンの幻想から醒めない輩はまだまだ山削りたがってるよね

[563: 匿名]

それでアナタは大自然の原野にでも住んでるの？

[564: 匿名]

大阪圏全体で大量にニュータウン売れ残ってて、郊外のバス便エリアは既に空家だらけで、
これから「人口減少＆少子高齢化＆世帯人員の減少」が起こる事が１００％確定している状況で
新たに山を削って悪い意味の単なる金太郎飴５０坪ニュータウンをつくったらあかんでしょって事でしょ。
ニュータウンは不足していないどころか、都市圏全体で見て過剰在庫なんだからね。

少なくとも５０～１００年前の阪急の開発は立派でしたよ。
池田室町、東豊中、箕面桜ヶ丘、武庫之荘住宅地など理念が溢れる価値ある開発を行っていましたね。
実際に１００年後に高く評価される開発を実践していた事になります。

もう高度成長期ではなく、家余りの時代寸前になっているんだから、開発するからには
大正期や昭和初期のような理念を追求した１００年後に認められる開発がデベロッパーに求められている。

[566: 匿名はん]

どの程度の事を言ってるのか分かりませんけど、山手台のくらしサイトのブログで

＞従来の宅地開発事業の殻を打破し、「これが阪急の山手台か！」と皆様に感じて
＞もらえるような試みにチャレンジしてゆきたいと思います。

とありますよ。北部開発では、今までとは違う試みも考えているのかもしれません。
期待以上の事をやろうとしているのか、期待外れ（開発計画そのものはいじらない
単なる企画やキャンペーンの類）なのかは、全く予想できませんが。

[567: 匿名]

↑ここですね
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/

[568: 住まいに詳しい人]

大阪の中堅デベロッパーのほうが１００年後を見据えた開発をしていますね。

http://www.okamotosakurazaka.com/location/
＞単なる山の中のニュータウンとならないよう、街路計画や区画割、土地面積など細部にまでこだわり、誇りをもってくらしていただけるようプランニングしました。

本当は老舗の阪急こそが、こういう理念の開発をするべきなのにね。

[569: 住まいに詳しい人]

すんません。リンク間違えました。

日商エステム　岡本桜坂
http://www.okamotosakurazaka.com/

[570: 匿名]

岡本桜坂、気にいったぜよ。

[571: ビギナーさん]

20年程度しか歴史が無い会社のほうが
日本の全ての沿線分譲地開発の元祖の阪急より
今の時代に遥かにまともな宅地開発をしているというのは
なんとも皮肉でんな

小林一三が草葉の陰で泣いとるで

[572: 匿名さん]

デベロッパーはバブル崩壊後塩漬けの土地を完売目指して処分しないといけないので

どうしても売りやすい（つまらない　妥協した　ありきたり　どこにでもある）分譲が

メインになってしまうのは仕方無いと思います。

でもそういった中で一部でも理想を追求したような、本当にやりたい事をやりきった街区を

用意できれば、また違ってくるでしょうね。

こだわった街区はすぐに完売を目指すようなす路線は無理ですが、最初から短期完売を目指さず

販売に１０年ぐらいかけて熟成させながら少しずつ売れればいいといった

特別な街区はあっても良いと思います。モデルハウスならぬモデル街区のようなイメージで。

東豊中みたいな阪急が本気を出してつくった分譲地（阪急１００周年の集大成といえるような）を

最後にもう一度見てみたいですね。

[573: 2丁目住民]

山手台東の北部（3～5丁目）は西4丁目と比べてかなり高低差があるので
コンクリート擁壁に何もしなければ醜い印象の街になりますよ。

[574: 匿名]

一人がずっと同じこと言ってるな。

[575: 匿名はん]

４丁目は掘り込み車庫になるほど高いよう壁は少ないからイメージ的になんとかなってるのはあるな。５丁目は高さ３ｍ以上のよう壁が結構多くなるらしい。

[576: 匿名]

世論偽装して阪急になんとか、
街づくりを見直させようと必死なのは分かるが、
顔真っ赤だぞ！

[577: 匿名]

↑なに必死になってるの？　4丁目の住民？
以前の山手台と比べてあからさまにこだわりなくなってきて
山手台全体の資産価値を下げるような分譲に変わりつつある現状を
危惧している90年代購入住民は多いですよ。

[578: 匿名]

↑危惧している住民が多いかどうかはともかく、
ここで言っているのは連投している一人だけ。

[579: 匿名さん]

>>569
岡本桜坂はじめて知ったけど、敷地面積はともかく街区の仕上げや外構デザインは初期の山手台と
良く似てるね
階段の周辺なんてこの板でマチピチュ呼ばわりされてた東1丁目あたりとそっくりｗ
もしかしたら山手台も当初は単なる山の中のニュータウンにはしないという強い意志があったのかもしれない

[580: 匿名]

フットライトや間接照明の使い方も最初の頃の山手台と似てるね。
にしても岡本桜坂の公式サイト凄いね～。
コンテンツの情報量はそれほどでもないけど（むしろ阪急の山手台のサイトのほうが全然多い）
見た人に直感的に魅力を伝えるという点で他の分譲地の公式サイトを圧倒している。

[581: 匿名はん]

センスの違い。
山手台のサイトのほうが金はかかってるんだろうな。

[582: 匿名さん]

ここって、住宅や、宅地について情報交換、交流する掲示板じゃないの？
サイトの出来、不出来の個人的感想なんかこの板を見る者にとってはどうでもいいこと。ほかの板で、やって欲しいものだね。

[583: 匿名さん]

次の街区まで1年ぐらい時間があるし、西4丁目はあと少しで販売終了だから
これといってめぼしいネタが無い。

[584: 匿名さん]

分譲地の街並みはこうあるべきとか
一人で会話してる人は、ここにうだうだ
書き込まずにHPでも作って
自論を多いに語ればいいのに。

[585: 匿名はん]

↑
山手台次期分譲地の方向性が問われている重要な時期なんだから外野は口出し無用。

[586: 匿名]

全くのスレ違いでなければ、何書いても良いと思うけどね。

[587: 匿名はん]

同意。

[588: ご近所さん]

http://www.yamareco.com/modules/yamareco/photodetail.php?did=115495&am...
http://www.yamareco.com/modules/yamareco/upimg/11/115495/0bf10244593d3...
http://www.yamareco.com/modules/yamareco/detail-115495.html



＞中山は、30年前に登ってましたが、その頃も宅地とゴルフ場が尾根に迫ってて いつか山
＞ごと無くなるんじゃないかと、心配してました。ところで昔は中山寺からが一般的でし
＞たが今は ヤマレコでも逆縦走が主流ですね。


＞中山連峰の残念なことは、とてもイイ山なのにも関わらず
＞都市から近いために宅地開発が迫っている事や
＞山裏の麓にはゴルフ場が多いことですね。
＞まだ先は、どうなるのか心配です


＞まさか 中山ごと削り取られることは、ないでしょうが六甲も開発されてますが、それで
＞も国立公園なので一定の歯止めはかかってますが、中山は、全くそういう規制がないの
＞が心配です。私も手軽に縦走できる山なので お気に入りです。



＞中山縦走路近くまで開発の手が伸びている、残念だが仕方無い



↑山手台北部（東５丁目付近）の事　当たり前っちゃ当たり前だけど評判悪いですね
もうちょっと自然と調和するような開発だったら山登る人から見ても印象違うんでしょうけど

[589: 匿名さん]

阪急不動産の無知で愚かで住宅開発の歴史に疎い若い営業が来てるみたいやね。
お前らが分譲してる山手台が批判の対象になるのはある意味当たり前。

宝塚全体で見れば、バス便ニュータウンエリアは全く住宅が不足しておらず
（むしろ大量に余っていて空家率は年々上昇している、逆瀬台・青葉台・光ガ丘・中山台等）、
新たに山肌を削り取って地形を改変する社会的妥当性なんて全く無いのに、盛大にやってるからね。

そういった批判を跳ね除ける唯一無二の価値ある（使い捨てじゃない）分譲地でも
つくるのならともかく、どんどん陳腐化してるからね。

普通は市街化調整区域の山林に近づくほど山と一体化させる為に宅地内の緑が多くなるように
設計するが、それすらやってない。逆にどんどん小さくなり（緑も少ない）単なる住宅団地化している。

[590: 匿名]

まさに70年代の民間開発ニュータウン風小規模団地の焼き直し＞山手台北部
須磨、西神、千里、泉北、港北のような官・都道府県が巨額の公共投資とインフラ
投資を行って整備した本当のニュータウン（300億円以上の域内消費があり生活に
必要な物が全て揃う人口10万人の本当の街）と違って、そういったニュータウンと
効率重視の造成工事や画一的な区画割りだけ似ていて住宅以外殆ど何も無い単なる
小規模（人口1～2万人）な住宅団地。
しかも敷地面積や生活施設の充足度で、70年台の民間開発ニュータウン風小規模団地に
すら劣っている（劣化版）。

[591: 匿名さん]

だったら阪急に直接行って、こうじゃないと駄目だとか、
ここでいつもグチグチ書いてるあなたが望む事を直接伝えなよ。
熱い思いをぶつけたら心ある人なら耳を傾けてくれるかもよ
少なくてもここにグチグチ書きこんでも何も変わらないよ。
ま、こういう板でグチグチやってる人は現実世界では
何も行動できない人多いけどね。。

[592: 匿名さん]

北部の区割りもう終わってるんじゃないの？

[593: 匿名さん]

千里ニュータウンとか本物のニュータウンって、ひとつの市に匹敵するほど
あらゆる施設が充実しているし都市機能もタウン内で集積していますよね。

小中学校と郵便局とスーパーぐらいしか無い1万人ぐらいの新興住宅団地を
なんでもかんでも、ニュータウンと呼ぶのは違和感がある。

正直、宝塚には歴史的にも価値が高い戦前の分譲地（高級住宅街）はありますが、
昭和40年代以降の開発で質の高い本物のニュータウンはひとつももありませんね。

[594: 匿名]

>>592
そりゃ全体の造成計画としてはとりあえず決定しているでしょう。
でも既に何回か変更されている。
完全に完成宅地までの工事工程が決定し着工している街区を除くと今からいくらでも変更できる。
具体的には東5丁目は変更無理で東3～4丁目はまだまだ修正や変更可能。

[595: 匿名]

今から５～１０年先に分譲されるエリアまで区割り決まっていて一切変えないというのはダメダメの典型例ですね。

[596: 匿名さん]

いや、営利企業ですから本当に必要なら変えますよ。
貴方の提案がダメダメだから変えないだけですよ。

[597: 近所をよく知る人]

劣化版ニュータウンもどきですね。

[598: 匿名さん]

１０００世帯突破だって。つってもまだ計画人口の１/３ですね。

[599: 匿名さん]

じゃあ、あと２千戸も５０〜６０坪サイズの家できるの？
間違いなく価格下落していくだろうね。
ここらの住民が必死で大きい区画造れとか、別荘地みたいな計画に変更しろ
だとか訴え続けてるのも分からないでもないな
自分たちの利益を守るためなんだ・・・

[600: e戸建てファンさん]

街並みの低下や陳腐化による価格帯の下落で山手台全体の価値が下がる恐れだけでなく
道路の渋滞やバス便の遅延等が懸念されてますね。

山手台のメイン道路は、山手台住民の生活道路であるだけでなく中山台住民のバイパスや
市の南北交通道路でもある為、麓の信号でしばしば渋滞が発生しますが、新名神の開通や
山手台北部開発による人口の増加で今より大幅に渋滞状況が悪化する可能性が指摘されています。

[601: 匿名]

皆んな阪急バス乗らなアカン！

クルマ送迎禁止や！

[602: 匿名]

住み続けられる家なら安い方がいい
自分の利益を守るとか言ってるのは持たざる者の僻みに聞こえるなあ
住み続けるものにとっては環境・景観が大事だという事
まあ無産階級は日の出前から深夜まで働きに出てて住環境に無頓着なのはわかるけどね

[603: 匿名さん]

＞住み続けられる家なら安い方がいい

強がりさんですね。

[605: 匿名さん]

駅近のアパートだったら安いに越したことないですね
同じ山手台の方じゃなかったんですね。

[606: 匿名さん]

駅ちか安アパートよりも劣る山手台って(笑)

[607: 匿名]

↑たとえ安アパートでも自分の住居をそんな言い方したらアカン！

[609: 匿名]

アパートある駅前？あんまりイイ場所柄じゃないな。
残念ながら山手台に住んでる住民はそんなのあまり羨ましいとは思わないよ・・・
ま、そもそも「隣のアパートつき」すら疑わしいが（笑

[610: 匿名]

山本駅の徒歩５分圏に３００～５００坪クラスのでっかい屋敷がいっぱい建ってるよ。
http://g.co/maps/t3ksq
http://g.co/maps/fpzg3

[611: 匿名さん]

うち4人家族だから300坪とかいらないわ。70坪位で充分。

[612: 匿名]

広々してて品が有ると思って移り住んできたのに。

50坪とか、もうやめてください。

[613: 匿名はん]

>>611
坪数（敷地の広さ）と家族の人数はあまり関係無いと思いますよ。
建物の延床面積はともかく。

[615: 匿名]

アパート横に住んでて『景観とか周囲の環境が大事』って笑える(^ム^)

リテラシーの低さ・・・だって(爆笑)

[616: 匿名]

ニュータウンを模したニュータウン風分譲地（本当のニュータウンのように都市基盤の集積が無く宅地の見た目だけ似せたまがい物）って勘違い住民多いよね。山手台しかり。悲惨な所に住まされてるのに、自分が人よりまともな所に住んでると勘違いしている。

[617: 匿名さん]

横レスだけど
615みたいな２ちゃん脳は相手にしたらあかんよ
もう自爆しまくってるやん

[618: 匿名さん]

中山台や山手台みたいなしょぼい住宅地を開発する時に
デベロッパーに土地（山）を売った人達はアパートの横に住んでるよね。
大きな屋敷に住んで隣や近くにアパートやマンションを持ってる。

[619: 匿名さん]

破綻した地方銀行が造り損ねた

ニュータウン風 失敗バス便分譲地

[620: 匿名]

ちょっと真剣に日本のニュータウン（本物）の条件・定義を考えてみたけど

・タウン内に鉄道網の駅（地下鉄は可、モノレールは不可）がある

・駅周辺にデパートを核とした大型商業施設がある

・タウン内の消費規模（年間商品販売額）が最低300億円以上ある

・総合病院、大型医療施設がある

・大型図書館がある（蔵書数は最低10万冊以上）

・大学がある




こんな所かな。

[621: 匿名さん]

寺と神社とモスクとキリスト教会は必要

[622: 匿名さん]

関西では

・千里ニュータウン
・泉北ニュータウン
・須磨ニュータウン
・西神ニュータウン
・三田ニュータウン

が適合かな。

[623: 匿名]

けいはんな（関西文化学術研究都市）もだな。

[624: 匿名]

宝塚山手台のショボさが際立ちますね。

[625: 匿名]

山手台ショボくてもいいのですよ。

平坦で駅が近くて買い物も便利な場所に、70坪の土地＋家なんかとても買えません。

所詮、いいように税金吸い取られるサラリーマンですから。

[626: 匿名]

逆ですよ。
今の時代に山削ってバス便分譲地を開発するからには、駅近に広い土地を買える人でも住みたくなるような付加価値を持った街を目指して開発しないといけません。

[627: 匿名]

山本なんていう付加価値のない駅からバス便では無理だな。

[628: 匿名]

やまのふもとだからやまもと？
まぁ山手台は山の上なんだから山と調和した住宅街をつくるべきだろうよ。
ニュータウンっぽい区割りじゃなくてね。

[629: 匿名]

価格上がるなら反対です。
バス乗ってもいいから宝塚本線で４千万くらいで庭付き一戸建て欲しい
というサラリーマンの需要に応えるべき。

[630: 匿名]

山手台よく売れてるよね、あの立地だったら４千が妥当、職場でもそれくらいやったら検討する言うてる人、何人もいてますよ。てゆうかもっと建売り増やしてペース上げて欲しいくらい。

[631: 匿名さん]

建売エリアを設定する事じたいは否定しませんけど、全体としては多彩な分譲で
土地の平均面積は70坪以上にするべきでしょう。

地形や景観への影響を考えると、山手台東の北部はせめて宅地の緑地面積割合が
東3丁目と同程度にしないとある程度離れた場所から見て緑豊かな住宅街にはならない。

[632: 匿名]

７０坪だと価格高くなりすぎて、あの場所では売りにくいです。
建売り業者も嫌がります。
山本残りのバス便なら５０坪超で４０００万が万人に受け入れやすいのです。
少しでも早く残りの分譲を終えて静かな暮らしをしたいという住民さんのニーズも多いですし。

[635: 匿名さん]

その昔、雲雀丘や御影でも駅近のほうが区画が大きかったよ、今ではマンションとかになってるけど。

[636: 匿名]

ヒバリでも上のほう登って行ったら、けっこう小さい家が急坂に建ち並んでる。

お金持ちは地価の高い駅近の大邸宅、

庶民は地価の安い駅遠の小さい家、

今のご時世、山手台もそれでイイやん！

[637: 匿名さん]

所詮その程度の小規模分譲地ってこと！
それでイイやん！

[638: 匿名はん]

余計な事言わなくてよろしい

[639: 匿名さん]

ここって５０坪程度のいわゆるミニ戸建てでしょ？

十分じゃないですか！

[640: 匿名さん]

徒歩圏の一種低層は駅近のほうが大きい土地が多いというのは分かるけどバス便の山間部はまた別。

逆瀬川や中山では山並み景観への影響が大きい高標高部ほど区画が大きく緑地割合が高くなっている。

六甲山や奥池で５０坪の分譲とかしたら単なる自然破壊になることぐらいわかるでしょ？

[641: 匿名]

山の上のほうが小さい区画になると下から見上げた時に住宅街の中に緑が少なくて景観破壊丸出しになる。

[642: 匿名]

自然破壊も景観破壊ももう十分やってるよ、今さら言っても手遅れ。

[643: 匿名]

大都市圏の住宅が不足し人口が増加している時期は山を削る事に免罪符があるけど、今はバス便エリアの土地は不足していないどころか余ってるから、開発するなら大義名分が必要。

[644: 匿名]

建売で4000万云々と言ってるけど、70年代に開発されたバス便エリアの土地を
不動産仲介で買って解体して家建てても普通に4000万強で建てられるでしょ。

その時代時代の人間が皆新しい分譲地に住みたいといって新たに山を削っていったら
それこそ一世代限り使い捨ての分譲地が増殖する事になるから、これからの人口が
減少する時代には、古いバス便の分譲地に若い世代が新しく入る流れの促進が必要。

[645: 匿名]

少なくとも散々自然破壊して出来上がったはずの今の山手台に住んでる住民が、残りの山手台造成にあたり自然破壊・景観破壊とか言っても説得力ないと思う。

山手台開発以降の開発について「これ以上はちょっと…」と言うのならともかくね・・・

[646: 匿名]

７０年代のニュータウンはしゃーない。
都心に通勤できる圏内に庭つき戸建で良好な住環境の土地を、サラリーマンが買う為には
山や林を削るしかなかった。

しかし今は全く状況が違う。
大阪圏のニュータウン用地はあまりまくってるし、オールドニュータウンの仲介物件も
在庫が既にじゅうぶんにある状況で、団塊の死去に伴って家余りが加速化するのも確実。

[647: e戸建てファンさん]

>>645
山手台は駅前ロータリーから山手台小学校（2丁目と3丁目の間）ぐらいまでの区間はそれなりに景観や遠景に配慮された開発になっていると思うよ。どこを歩いても離れた場所から見てもそれなりに緑豊か。

[648: 匿名さん]

＞６４６
じゃあ山手台の残りを急いで造成して早く売り切りましょう！
そして、これ以上の新規ニュータウン開発は絶対に控えましょう！

[649: 匿名]

＞６３２

例えば約１００００㎡（道路、公園、公共用地を除いた正味の宅地面積）の宅地を

１７０㎡（約５０坪）×２０区画　
２００㎡（約７０坪）×１０区画　
３３０㎡（約９０坪）×１０区画　
４３０㎡（約１３０坪）×３区画　

に区割りしたら、平均で２３２㎡（約７０坪）になる。
じゅうぶんに現実的な話。

１６５㎡（５０坪）×６０区画にするよりは遥かに緑が多くなるし景観も良くなる。

[650: 匿名]

売れなきゃ意味ないでしょう。