阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[524: 匿名さん]

山手台はバスで出ても山本駅
長尾台は川西
さてどっちに住みたい？

[525: ご近所さん]

川西のイメージはどう

[526: 匿名]

宝塚でどうしてもバス便ニュータウンエリアから選ばないといけないなら
ＪＲ阪急宝塚か阪急逆瀬川かＪＲ中山寺にバスで出られる場所にしたいですね正直。

[527: 匿名]

平井車庫交差点にできるかもという噂のJR新駅は、その後どうなってるんだろう。

[528: 匿名]

普通の分譲地でも

新規大規模分譲地
建築条件なし
南ひな壇
土地 50坪以上
タウン内に小学校 中学校あり
スーパーあり

という条件は稀。
だから売れている現実。

面白みはないかもしれませんがね。

実際、売布や逆瀬川、南口駅へ徒歩圏内で土地を探しましたが、建築条件なしなんてほぼ皆無。
もしくは、上物あり（壊すだけで＋数百万)。
おまけに、古い住宅街にポツンと一軒。
売布や逆瀬川も結局駅近くまで出ないとスーパーもありませんからね。野上のスーパーもかなり寂れてますし…

宝塚市に住むには坂はつきもの。
どこにするかは通勤手段とご相談下さい（笑）

[529: 匿名さん]

朝の通勤で座れるのは売布までだな

[530: 匿名]

あと雲雀丘とね。

中山と山本どないかならんか？

[531: 匿名]

座る方法①
宝塚までバックして今津線経由の準急か宝塚線の通勤急行に乗る（キセル）

座る方法②
雲雀丘で増結する通勤急行の1本前の電車に乗り雲雀丘で降りて増結に並ぶ

座る方法③
雲雀丘で降りて7時27分発の普通に乗る

座る方法④
早起きしてラッシュのピーク時を避けて通勤する

座る方法⑤
原付等を利用し、中山利用者は売布、山本利用者は雲雀丘から通勤する（座れる電車を狙う）

座る方法⑥
雲雀丘で降車する雲雀丘学園生徒に狙いを定めて前を陣取る

[532: 匿名さん]

わっしょい　　⑥でいこか！

[533: 匿名]

ていうか、山本駅あかんやん。

雲雀丘と雲泥の差やん。

[534: 匿名]

山本が朝のラッシュ時に座れるようになる可能性は、残念ながら０％ですね。

[535: 匿名さん]

電源off車両で平気に携帯いじったり入口に粘着する低民度の山本住民に座る権利なし
だろが

[536: 匿名]

決めつけは良くないな。

[537: 匿名]

宝塚で一番の豪邸（通称「甲子園大学の前の家」）紅葉ガ丘
http://www.bing.com/maps/?v=2&cp=34.806019534683045~135.3348450998...

こういった現実離れした豪邸があると、新興住宅街にありがちなつまらない画一的住宅街化を防ぐスパイスになり、ここ40年の間に開発された比較的新しい住宅街であっても単なるニュータウンっぽくなくならず面白い。山手台でもこういった取り組みが必要だろう。

同一縮尺で山手台西2丁目
http://www.bing.com/maps/?v=2&cp=34.82932132699268~135.37601969042...

[538: 匿名さん]

超豪邸でごわすな

[540: 匿名さん]

でも、この豪邸の近くは住みたくないね
友人連れて来るたびに
「ここが君の家？」って言われそうで

・・・と心配するのは、俺だけか。

[541: 匿名]

不便な場所だけどねｗ

[542: 匿名]

あの辺り、阪急の宝塚から1km弱（帰りは徒歩15分、行きは10分ちょっと）ぐらいだよ。
山本から徒歩15～40分の山手台よりはぜんぜん便利だよ。
宝塚駅周辺はいろいろ都市機能が集積しているからね。
朝は梅田直通30分の準急に座って通勤できるし。
ま、急坂でバスが無いのが欠点だけど。

[543: 匿名さん]

>>537
一周するのも大変なぶっ飛んだ巨大豪邸よりも
http://g.co/maps/7fmx7
こういう感じの（歩いて次々に体感できる）豪邸群のほうが
ニュータウン分譲地の華としての効果は大きいと思う。

[544: e戸建てファンさん]

徒歩圏あきらめて山の上のバス便エリアにするなら大きい土地に住みたいのが普通の価値観だわな～

正直５０坪台中心じゃ街並み的に魅力無いねぇ　６５～７０坪は欲しい

[545: 住まいに詳しい人]

543みたいな別荘地風のゆったりした住宅街でバスが便利な所って阪神地区に案外無いんだよね。
だからみんな高齢で車の運転ができなくなったりすると買い物や通院もままならないから脱出する。
ttp://nishinomiya.jcp-giin.net/topic/0703202311.shtml

奥池、奥池南・・・駅まで20分超かかる　本数少ない　途中の道が急勾配かつヘアピンだらけで悪い
鷲林寺南・・・駅まで時間がかかる　バス停まで遠い区画が多い　本数少ない
中山桜台7・・・バス停まで遠い区画が多い（階段がある）　駅までやや時間がかかる
ゆずり葉台・・・本数が少ない　駅までやや時間がかかる

バスが便利（車の運転が不安になっても永住できる）で大阪平野眺望がある高台の別荘地型の住宅街ってありそうでないから、実は潜在的にかなりの需要がある。駅までの道が良くて10分程度で、バス本数が3本/h以上あれば価値がある。

[546: 匿名]

でも駅が阪急山本じゃなァ・・・

[547: 匿名]

山本駅周辺はまぁまぁ便利でしょ。
清荒神、雲雀丘花屋敷、宝塚南口のほうが不便ですよ。

[548: 匿名]

だれも山本なんて阪神地区だと思ってないし、山本からバス便に別荘型の住宅街はアカンでしょ。

[549: 匿名はん]

奥池や目神山は坪20万程度で取引されている。三田より安い。
ありえないぐらい生活は公共交通が不便だからね。
バス便すら無かったりバスが少ない六甲山麓中腹の住宅街は値下がりが厳しい。
バリアフルで脱出希望者だらけの悲惨な状況になっています。

[550: 匿名はん]

奥池
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-8023/
造成済みの完成宅地（建築条件無し）で坪17万～

[551: 匿名さん]

芦屋奥池は意外とお安いんですね、市街化調整区域になっていますが建築は出来るのでしょうか？

[552: 匿名]

奥池町と奥池南町は、市街化調整区域ですが何度でも再建築できます。
固定資産税はかかりますが、都市計画税はかかりませんので少し維持費が安いです。
開発時に保養所や別荘等の需要も呼び込む為にあえて調整区域にしたのではないでしょうか。

奥池町はバスが1時間に2本（有馬行きも利用できる）利用できますが、プロパンガスしか使えない場所が多いです。奥池南町は都市ガスが使えますが、バスが1時間に1本しか無いです。

基本的に住みたい人より出ていきたい人（売りたい人）の方が多いので、奥池地区は値下がり率が高くなっていますね。空家も増えています。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

[553: 近所をよく知る人]

京阪神圏＝大阪圏の通勤可能型別荘地って鉄道駅から
相当遠いバス便で都心（梅田）から20～25kmの場所が多い。
山手台北部周辺って都心（梅田）から直線距離で18km弱で、
奥池とか鈴蘭台とか生野高原（名塩）とか三田市学園みたいな
大阪圏別荘地より遥かに地理的に近いし便利ですよね。
もともと山手台北部は当初はそうするつもりだったんだから
（平均550㎡の区割り）、最初の理念通りの街をせめて一部に
具現化するべきですね。。
そのほうが緑が多く復元され、自然や山並みとの調和にも寄与する。
今の状況だと、山手台開発の当初の北部計画よりも大幅に宅地エリアの
緑地率が低い街になり、数十年後の成熟時に平地から見上げた時の
緑の量も予定より大幅減となる。

[554: 匿名さん]

金に汚いデベロッパーなんて人種に20年後を見越した緑化なんて期待する位なら猿にセンター試験満点期待する方がマシ
そんなデベロッパーの甘言に乗せられて住み着いてしまう連中でできた街というのは・・・・

[555: 匿名さん]

一般論として、保全対象になっている山（市街化調整区域）に近い街区や標高が高い街区ほど、景観や環境への影響考えて緑豊か（大きめの区割り）にするべきだという意見は確かに正しいですね。

[556: 匿名]

北部に緑豊かな邸宅街が出来ればいいですよね。

[557: 周辺住民さん]

山手台東のほうが海抜が高くなっていて遠くからも目立っています。

だから景観への影響は大きいです。

[558: 匿名さん]

山に近い街区ってあれ山じゃん
少なくともガリガリ削る前は山だったよ

[559: 匿名]

あげ足とって楽しいの？

[560: ご近所さん]

高度成長期の開発ならともかく、今のご時世に山の中腹より上まで削るような開発は、それ相応の景観配慮と自然環境との調和を最大限に重んじた開発にする社会的責任がありますよね。

今のご時世に山の五合目より上（標高200m以上）を単なる画一的な小さい区割りのニュータウンにしたらいけませんよ。それこそ乱開発です。

[561: ご近所さん]

昔と今の違いは、今はもう住宅が不足していない事。新たに山を削る大義名分は失われている事。
であれば、じゅうぶんに自然環境と調和した価値ある開発にしなければ、開発の正当性が認められない。

[562: 匿名さん]

経済成長の本質が「無価値」な山を「価値ある」宅地に変えることで成り立ってた時代があったんだね
自分達より下が殆どいない「中流」ニッポンの幻想から醒めない輩はまだまだ山削りたがってるよね

[563: 匿名]

それでアナタは大自然の原野にでも住んでるの？

[564: 匿名]

大阪圏全体で大量にニュータウン売れ残ってて、郊外のバス便エリアは既に空家だらけで、
これから「人口減少＆少子高齢化＆世帯人員の減少」が起こる事が１００％確定している状況で
新たに山を削って悪い意味の単なる金太郎飴５０坪ニュータウンをつくったらあかんでしょって事でしょ。
ニュータウンは不足していないどころか、都市圏全体で見て過剰在庫なんだからね。

少なくとも５０～１００年前の阪急の開発は立派でしたよ。
池田室町、東豊中、箕面桜ヶ丘、武庫之荘住宅地など理念が溢れる価値ある開発を行っていましたね。
実際に１００年後に高く評価される開発を実践していた事になります。

もう高度成長期ではなく、家余りの時代寸前になっているんだから、開発するからには
大正期や昭和初期のような理念を追求した１００年後に認められる開発がデベロッパーに求められている。

[566: 匿名はん]

どの程度の事を言ってるのか分かりませんけど、山手台のくらしサイトのブログで

＞従来の宅地開発事業の殻を打破し、「これが阪急の山手台か！」と皆様に感じて
＞もらえるような試みにチャレンジしてゆきたいと思います。

とありますよ。北部開発では、今までとは違う試みも考えているのかもしれません。
期待以上の事をやろうとしているのか、期待外れ（開発計画そのものはいじらない
単なる企画やキャンペーンの類）なのかは、全く予想できませんが。

[567: 匿名]

↑ここですね
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/

[568: 住まいに詳しい人]

大阪の中堅デベロッパーのほうが１００年後を見据えた開発をしていますね。

http://www.okamotosakurazaka.com/location/
＞単なる山の中のニュータウンとならないよう、街路計画や区画割、土地面積など細部にまでこだわり、誇りをもってくらしていただけるようプランニングしました。

本当は老舗の阪急こそが、こういう理念の開発をするべきなのにね。

[569: 住まいに詳しい人]

すんません。リンク間違えました。

日商エステム　岡本桜坂
http://www.okamotosakurazaka.com/

[570: 匿名]

岡本桜坂、気にいったぜよ。

[571: ビギナーさん]

20年程度しか歴史が無い会社のほうが
日本の全ての沿線分譲地開発の元祖の阪急より
今の時代に遥かにまともな宅地開発をしているというのは
なんとも皮肉でんな

小林一三が草葉の陰で泣いとるで

[572: 匿名さん]

デベロッパーはバブル崩壊後塩漬けの土地を完売目指して処分しないといけないので

どうしても売りやすい（つまらない　妥協した　ありきたり　どこにでもある）分譲が

メインになってしまうのは仕方無いと思います。

でもそういった中で一部でも理想を追求したような、本当にやりたい事をやりきった街区を

用意できれば、また違ってくるでしょうね。

こだわった街区はすぐに完売を目指すようなす路線は無理ですが、最初から短期完売を目指さず

販売に１０年ぐらいかけて熟成させながら少しずつ売れればいいといった

特別な街区はあっても良いと思います。モデルハウスならぬモデル街区のようなイメージで。

東豊中みたいな阪急が本気を出してつくった分譲地（阪急１００周年の集大成といえるような）を

最後にもう一度見てみたいですね。

[573: 2丁目住民]

山手台東の北部（3～5丁目）は西4丁目と比べてかなり高低差があるので
コンクリート擁壁に何もしなければ醜い印象の街になりますよ。