阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[234: 匿名]

どうでも、擁壁をやりたいみたいだな、業者乙

[235: 匿名さん]

撥水コート処理は打ち放しコンクリートのように水を吸収してアル骨起こすような材料だと必須
吸水防止ということです。但し内側からの水には効果がありません。
また、表面も雨筋汚れが目立つ仕様ですから、その上から親水化しないと空気の悪い所だと余計に汚くなります。
しっかりした塗装で内側からの水を抑えた上に石目調の吹付なら20年くらい持たせることは可能かなと思います。

[236: 匿名]

先日よくよく観察してみたら、東３丁目の擁壁と西・東２丁目の擁壁ってぜんぜん違うね。

東３丁目は薄い板状の石をコンクリート擁壁の道路面にモルタルで貼ってる感じだけど（タイル貼りと同じイメージ）、西・東２丁目は、３丁目とは比較にならない厚さ（１０ｃｍ以上）の石材をコンクリート擁壁の外側に積んだ上で一体化している。

ぱっと見似ているようで質感や重量感は別物ですね。

東１丁目は、薄い石の板を貼り付けている所も２丁目と同じ所もありでまちまちですね。

[237: 匿名]

やっぱし別格です、山手台西王ですね！

[238: 匿名]

家を建てるときなら外構工事としてローンに組み込めるけど、建てた後に
擁壁の仕上げに結構な金額の現金を使うのって抵抗ある方が多そうですよね。

やっぱり阪急が最初からそれなりの仕上げで売り出すべきだったと思う。

まぁ4丁目はずっとあのままでしょうね。

[239: 匿名]

というか、
擁壁を細工して良い（石を貼るなど)と、ご存知ない方の方が多数かと。

わたくしも存じ上げませんでした…

阪急不動産側から擁壁についての提案や説明などもありませんでしたし。
聞けば教えて頂けたのかもしれませんが。

金銭的なことより、一軒だけしても、って躊躇します。
角地で擁壁面積の多いお宅には相当な負担になるかもしれませんが。

[240: 匿名]

>>239
http://www.yamatedai.net/kyotei.html
ここの第6地区と第7地区が西4丁目になります。
http://www.yamatedai.net/pdf/6a4.pdf
の補足説明図を見ればはっきり擁壁の表面仕上げが出来る事がわかるので、この図を見た人なら知っていると思います。

[241: 匿名]

補足説明図はあっても、意味がない
強制ではないし、するかしないかは、個々が決めること
だから、統一感などあるわけがない

[242: 匿名]

ドンドン安っぽくなる擁壁の変遷を見たら分かる、

限界バス便分譲地へまっしぐらだなw

[244: 匿名]

補足説明の擁壁は
高さや幅、種類にもよりますが、擁壁は決して安いものではなく、
予算にしっかりと組み込む

土地から買う場合で擁壁工事の可能性がある場合は、
土地の価格に擁壁の価格をあわせた総額で購入を検討するべき

景観上な観点と、建物評価損、耐久性等から施工は必要！

[245: 匿名]

協定でグリーンベルトに植える樹木の種類を指定されているんだよね。
ttp://www.yamatedai.net/pdf/6b2.pdf
だから擁壁を緑化する事は出来ない。
植樹帯の樹木とは別に、ツル性植物による擁壁の緑化を認めるというか
推奨してもいいんじゃないかと思う。
ttp://tatechan.blogspot.com/2011/09/blog-post_07.html
↑ツル性植物を使えばこのようにコンクリートを覆いつくす事が出来る。
擁壁を緑化すれば道路からコンクリートは見えなくなる。

[246: 匿名]

第二級防水仕様の、建造物外壁ならば
日本の湿気のある風土では住居の寿命も短期になる可能性が否定できないが
ブロック塀や外壁ならば
虫類の住居となり、とくに夏場、蚊や害虫の棲家となる

しかし最も効率を考えたなら、シダ植物で覆うのもありかと
契約基本事項の中に、樹木その他の木に該当しないことの要件も満たす

[247: 匿名]

仕上げ無しだったら、昔のニュータウンによく使われた間知石の擁壁のほうがまだマシだね。

[248: 匿名]

擁壁は必要悪でありニュータウンの象徴と言える。

基本的にニュータウンは山や丘陵地や斜面など人が住んでいなかった森林を切り開いて開発されるので、どうしても擁壁が目立つし、擁壁の外観が街並みのの印象を決定付ける。

ニュータウンにおいては擁壁の意匠や仕上げが街の顔になるといっても過言では無い。

[249: 匿名さん]

また２丁目で競売物件出ましたね。
http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0140Action.do?o_sale_unit_id=00000005435...

[251: 匿名]

前スレで売り物件として話題になっていた豪邸じゃん。
任意売却や一般で売れなかったからタイムリミットで競売になっただけ。
夜逃げしていないし。

[252: 匿名]

間知石の場合、国産でコブ付きが多く、現場での加工形成は必要なためコスト増
また、ノミ割でも、石質自体が保有水分が多く困難

中国材の場合、ストレートで置けるものが多く現地加工がほとんど要らない
難点は、構成にウンモが少ないため、石と言うよりコンクリ肌に近い

シダ類での擁壁岸用が向かないのであれば、１．２mmの皓礬石で、タイル状に貼って行けば
安く出来るのではないか

近年、中国みかげ、Kー１、黒龍、等も日本材に値段が芙蓉している、
間知石を使用するなら、愛知の岡崎産えな石が、産地も近く輸送コストもダウンできる

総合的に見て、間知石は才奥の確保が必要(通常３０CM)、これが、擁壁基本条項に合致できないはず
現状では、シダ植物での覆升が一番現実的かとおもうが

[253: 匿名]

仕上げの話ではなく、L型のコンクリート打ちっぱなし擁壁にするぐらいなら、間知ブロックや間知石で擁壁（もちろんしかるべき手順で工事する適格擁壁）そのものをつくったほうがマシだったという話だと思います。

[254: 匿名]

街の統一感はゼロに等しいな
中途半端な分譲地だから仕方ないが

[255: 匿名]

でも売れてるんだなァ〜

[257: ご近所さん]

売れてないよ

[262: 匿名]

これからの山手台東の北部、西４丁目と全く同じような造成・外観でも売れる事は売れるやろうけど、高く評価される事は無いだろうね。

[263: 匿名さん]

路線価以上でも以下でもないでしょう
毎年下がってるけど

[264: 匿名]

北部（西4丁目やこれから開発される所）は15年後は中山台より安い値段じゃないと売却できなくなりそうですね。

[265: 匿名]

バス路線の設定ぐあいが重要ですね。

[266: 匿名さん]

15年後に売る算段ですか（笑
親から相続できるのは30年後じゃないですか？
しっかり自分で働いて稼いだ方がいいですよ

[267: 匿名]

さぁどんどん、擁壁装飾の重要さを語っていきましょう。

この間一軒だけ擁壁を吹き付けしていると思ったら、ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでした。

4丁目入り口の建築中の家は個人ですかね？
そうならば、個人ではあのお宅が擁壁装飾第一号のようです。

そこそこ広い擁壁ですが、全部するのかな？

[268: 匿名]

将来売る算段したり、心配するより 今どう稼ぐかが
大切だよな。

[269: 匿名さん]

だよな・・・

[270: 匿名さん]

将来売る予定が今の所なくても、値段下がって喜ぶ人はいないでしょう。
建物の価値がなくなった頃に土地を売っても
駅近築数年マンションも買えない値段でしか売れなくなるような土地を
好き好んで選ぶ人はいない。
どこがそうなるかとかではなく、できれば相対的な価値の下落が
少ない土地が良いというのが普通の意見でしょう。

[271: 匿名]

自分が売るための話ではなく、その地域の価値を下げたくないのです。

分譲地は必ず中古がでます。
その時にあまり安い値段で取引されると、最終的に町の治安が悪くなりかねません。

[272: 匿名さん]

はぁはぁ
だったら路線価で交渉してはどうでしょう
それで納得がゆくのではないでしょうか

バス路線気にしてる誰かさんは別として
治安なんて誰に責任を取らせるつもりか
結局我が身は自分で守る覚悟がなくてどうするつもりなんでしょうね
行政が何とかしてくれると思ってるんでしょうか
そんなに税金を納めてると思ってるんでしょうか
すっ空かんの昼間のベッドタウンを糞安い税金で治安維持できるとでも思ってるんでしょうか？？？
３０００万以上の収入がある家なら確実に個人でセキュリティ入れますから
犯罪者は確実にそれ以下の貧乏人の家を狙うでしょうね
戸建てなんてそんなもんでしょう？
街の価値が下がるも上がるもそこに住んでる人の自己責任ってもんです
で、桜台が自警やってるのを一番攻撃してるアホタレは山手台のニートって事は周知の事実です

[273: 匿名]

装飾というと華美さを求めるイメージがありますが、擁壁に仕上げを施す事は装飾というよりは
「身だしなみ」や「マナー」に近いものだと考えられます。
コンクリート打ちっぱなしを放置してまわりに晒すのは良い事ではありません。

[274: 住まいに詳しい人]

中山台（主に桜台や五月台）ってぜんぜん治安良くないよね。

ニュータウン内に交番あるとか関係無い。

UR賃貸ではなく持家の戸建住民も何人も過去に犯罪で逮捕されてるし（殺人事件に絡んでいたのまでいる）、議員も犯罪犯すような土地柄だし、ミニコープ周辺でしょっちゅう問題起きてるし、痴漢や変質者の出没や空き巣や忍び込みも多いし。

たぶん宝塚全体の治安より平均すると悪いし、逆瀬台あたりより住民の恥ずかしい事件や不祥事も多い。

[275: 匿名さん]

グリーンベルトの植栽と並行して、擁壁の仕上げも義務付けするべきですよね。
そうすれば街の資産価値は高く保たれますよ。
外構を綺麗に保ちたい人だけが入ってくるようになりますから。

[276: 匿名]

>272

＞桜台が自警やってるのを一番攻撃してるアホタレは山手台のニートって事は周知の事実です

そうだな、山手台のニート達は自宅警備員だからな

[277: 申込予定さん]

擁壁とか外構などどーでもええ
破綻した銀行か阪急に作ってもらえよ

[278: 匿名]

>>267
今日見ました。
確かにオアシスの前の家は、擁壁に白いタイルだかレンガだかを積んで仕上げを施していますね。
まだ完成していませんが、一部ではなく全部やるっぽいです。
その隣の医院も石を貼ってるっぽいですね。
あとはコスモスイニシアの所の1区画が擁壁を塗装していました。

オアシスの前の家は結構目立つ場所ですから、あれを見て影響を受けてうちもやってみようというケースが増えれば徐々に良くなっていくんですけどね。

[279: 匿名]

山手台医院いつまで休業するのでしょう？早く再開してほしいです。

[280: 匿名さん]

そやな、なんで閉めとるん？

[281: 匿名]

擁壁・外構ってのは、お城の石垣みたいなもんで、まさに外ヅラ、見られる事を前提としたよそ行きなわけよ。

擁壁をコンクリートむき出しのまま放置ってのは、ドレスコードが要求される場所に普段着で出かけるようなもんですよ。

[282: 申込予定さん]

売れない
人少ない
患者がいない
儲からない
夜逃げ
↑いまここ

[283: 匿名]

三田ウッディよりはだいぶんマシですね。