阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[214: 匿名]

大理石で擁壁をして、２０年落ちのアルトでも乗るか

[215: 匿名]

御影外国材の三等品でも、角地２面だと、乱尺材積み上げで、軽く１０００万以上
山手台の新規購入者は、普通に考えてしないな、

街並み全体ならば、プラス評価だが、これから移転してくる世帯には、残念ながら無理。

[216: 匿名]

西2丁目の擁壁もそんなにかかってないでしょ？

[217: 匿名]

高めのタイルでも1㎡あたり材料と工費入れて15000円～20000円。
特殊な石積みはともかく、一般的な石材貼りがタイルと比較して馬鹿高くなるわけがない。
最初から石が貼ってあるプレキャストの擁壁もそんなに高く無いし。

[218: 匿名]

次の街区も擁壁は西4丁目と同じ素の状態で宅地販売になるのでしょうか？

[219: 匿名]

4丁目住民は、１〜3丁目と似たような擁壁にしたいとは思わないのかな？

もしここに4丁目住民が居たら、どうしたいか教えてください。

現状の擁壁で満足ですか？

[220: 周辺住民さん]

今日、雨あがり長尾トンネル抜けて宝塚山手台へ入ったとたんスンごいコエダメみたいなニオイがした！
なにーあのニオイ、あァーくっさーかった　爆笑

[221: 匿名]

四丁目住民ですが

ご近所さんを含め、コンクリート打ちっぱなしの擁壁には不満です。

ただ、一軒だけしてもね…
数軒だけしてもね…

しかも統一感も必要ですから…
一番良いのは、自治会を発足させて、是非を問い、可決した暁に費用分担して擁壁工事にかこつける…

まぁ、無理でしょうが。

[222: 匿名]

無理でしょうな、なんというか意識の違いというか
つまるところ、擁壁に金をかけれないのでしょう、かけるつもりもないし

街並みのバランスにしても、全体的にしないと意味がない
しかし、仮に自治会で決まったとしても、強制はできないし

[223: 匿名]

まあ、他人の懐具合いですが、中古のＢＭＷのほうがいいんでしょうな

[224: 匿名]

所詮びんぼーにんの＊＊

[225: 匿名]

し ゅ う ら く

[226: 近所をよく知る人]

西４丁目も新築に合わせて新車の高級車を購入されてる方も多く見られますが、そのお金で擁壁の外装仕上げをちゃんとやったほうが街の価値も上がるでしょうね。

[227: 匿名]

220あたりに新三田の猿が出没しとるな。

[228: 匿名さん]

>>新車の高級車を購入されてる方も多く見られますが、そのお金で擁壁の外装仕上げをちゃんとやったほうが街の価値も上がるでしょうね。
投資物件ならいざ知らず、街の資産価値を上げるためにお金を擁壁に使うより、日常使う車にかけるでしょ。

[229: 匿名]

擁壁をすすめる業者もいるな

[230: 匿名]

打ちっぱなし擁壁は例外無く雨水とカビで醜く真っ黒になるから
街並みに悪影響を与え西4丁目の20年後の土地や家の資産価値
（売却価値）は大きく下がるでしょうよ。
東3丁目と比べても相対的な資産価値の下落はひじょうに大きくなる。

[231: 匿名]

擁壁だけの問題ではない

[232: 匿名]

擁壁に吹付け塗装はどうでしょう？

耐久性、美観など…

[233: 匿名]

一般的に塗装は醜くなるケースもあります。
土から擁壁のコンクリートに水分が浸透して、それが塗装に悪影響を与えて
美観を害する事が多いからです。ひび割れたり膨らんできたり。

家の外壁等と比べても擁壁は内部からの水分や外からの酸性雨に常に晒されるなど
厳しい条件ですからね。

擁壁に塗装する場合は、必要な対策などノウハウを持っている所に頼まないと
逆効果になるかもしれません。

塗装ではありませんが、撥水コート処理をして、高圧洗浄などをしなくても
打ちっぱなしのコンクリートが現状よりも悪くならないように維持する方法もあります。

西洋漆喰で仕上げる方法などもあります。
擁壁専用の塗装もあります。
http://www.maruei-con.co.jp/catalogue/006/008_syukei.htm

[234: 匿名]

どうでも、擁壁をやりたいみたいだな、業者乙

[235: 匿名さん]

撥水コート処理は打ち放しコンクリートのように水を吸収してアル骨起こすような材料だと必須
吸水防止ということです。但し内側からの水には効果がありません。
また、表面も雨筋汚れが目立つ仕様ですから、その上から親水化しないと空気の悪い所だと余計に汚くなります。
しっかりした塗装で内側からの水を抑えた上に石目調の吹付なら20年くらい持たせることは可能かなと思います。

[236: 匿名]

先日よくよく観察してみたら、東３丁目の擁壁と西・東２丁目の擁壁ってぜんぜん違うね。

東３丁目は薄い板状の石をコンクリート擁壁の道路面にモルタルで貼ってる感じだけど（タイル貼りと同じイメージ）、西・東２丁目は、３丁目とは比較にならない厚さ（１０ｃｍ以上）の石材をコンクリート擁壁の外側に積んだ上で一体化している。

ぱっと見似ているようで質感や重量感は別物ですね。

東１丁目は、薄い石の板を貼り付けている所も２丁目と同じ所もありでまちまちですね。

[237: 匿名]

やっぱし別格です、山手台西王ですね！

[238: 匿名]

家を建てるときなら外構工事としてローンに組み込めるけど、建てた後に
擁壁の仕上げに結構な金額の現金を使うのって抵抗ある方が多そうですよね。

やっぱり阪急が最初からそれなりの仕上げで売り出すべきだったと思う。

まぁ4丁目はずっとあのままでしょうね。

[239: 匿名]

というか、
擁壁を細工して良い（石を貼るなど)と、ご存知ない方の方が多数かと。

わたくしも存じ上げませんでした…

阪急不動産側から擁壁についての提案や説明などもありませんでしたし。
聞けば教えて頂けたのかもしれませんが。

金銭的なことより、一軒だけしても、って躊躇します。
角地で擁壁面積の多いお宅には相当な負担になるかもしれませんが。

[240: 匿名]

>>239
http://www.yamatedai.net/kyotei.html
ここの第6地区と第7地区が西4丁目になります。
http://www.yamatedai.net/pdf/6a4.pdf
の補足説明図を見ればはっきり擁壁の表面仕上げが出来る事がわかるので、この図を見た人なら知っていると思います。

[241: 匿名]

補足説明図はあっても、意味がない
強制ではないし、するかしないかは、個々が決めること
だから、統一感などあるわけがない

[242: 匿名]

ドンドン安っぽくなる擁壁の変遷を見たら分かる、

限界バス便分譲地へまっしぐらだなw

[244: 匿名]

補足説明の擁壁は
高さや幅、種類にもよりますが、擁壁は決して安いものではなく、
予算にしっかりと組み込む

土地から買う場合で擁壁工事の可能性がある場合は、
土地の価格に擁壁の価格をあわせた総額で購入を検討するべき

景観上な観点と、建物評価損、耐久性等から施工は必要！

[245: 匿名]

協定でグリーンベルトに植える樹木の種類を指定されているんだよね。
ttp://www.yamatedai.net/pdf/6b2.pdf
だから擁壁を緑化する事は出来ない。
植樹帯の樹木とは別に、ツル性植物による擁壁の緑化を認めるというか
推奨してもいいんじゃないかと思う。
ttp://tatechan.blogspot.com/2011/09/blog-post_07.html
↑ツル性植物を使えばこのようにコンクリートを覆いつくす事が出来る。
擁壁を緑化すれば道路からコンクリートは見えなくなる。

[246: 匿名]

第二級防水仕様の、建造物外壁ならば
日本の湿気のある風土では住居の寿命も短期になる可能性が否定できないが
ブロック塀や外壁ならば
虫類の住居となり、とくに夏場、蚊や害虫の棲家となる

しかし最も効率を考えたなら、シダ植物で覆うのもありかと
契約基本事項の中に、樹木その他の木に該当しないことの要件も満たす

[247: 匿名]

仕上げ無しだったら、昔のニュータウンによく使われた間知石の擁壁のほうがまだマシだね。

[248: 匿名]

擁壁は必要悪でありニュータウンの象徴と言える。

基本的にニュータウンは山や丘陵地や斜面など人が住んでいなかった森林を切り開いて開発されるので、どうしても擁壁が目立つし、擁壁の外観が街並みのの印象を決定付ける。

ニュータウンにおいては擁壁の意匠や仕上げが街の顔になるといっても過言では無い。

[249: 匿名さん]

また２丁目で競売物件出ましたね。
http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0140Action.do?o_sale_unit_id=00000005435...

[251: 匿名]

前スレで売り物件として話題になっていた豪邸じゃん。
任意売却や一般で売れなかったからタイムリミットで競売になっただけ。
夜逃げしていないし。

[252: 匿名]

間知石の場合、国産でコブ付きが多く、現場での加工形成は必要なためコスト増
また、ノミ割でも、石質自体が保有水分が多く困難

中国材の場合、ストレートで置けるものが多く現地加工がほとんど要らない
難点は、構成にウンモが少ないため、石と言うよりコンクリ肌に近い

シダ類での擁壁岸用が向かないのであれば、１．２mmの皓礬石で、タイル状に貼って行けば
安く出来るのではないか

近年、中国みかげ、Kー１、黒龍、等も日本材に値段が芙蓉している、
間知石を使用するなら、愛知の岡崎産えな石が、産地も近く輸送コストもダウンできる

総合的に見て、間知石は才奥の確保が必要(通常３０CM)、これが、擁壁基本条項に合致できないはず
現状では、シダ植物での覆升が一番現実的かとおもうが

[253: 匿名]

仕上げの話ではなく、L型のコンクリート打ちっぱなし擁壁にするぐらいなら、間知ブロックや間知石で擁壁（もちろんしかるべき手順で工事する適格擁壁）そのものをつくったほうがマシだったという話だと思います。

[254: 匿名]

街の統一感はゼロに等しいな
中途半端な分譲地だから仕方ないが

[255: 匿名]

でも売れてるんだなァ〜

[257: ご近所さん]

売れてないよ

[262: 匿名]

これからの山手台東の北部、西４丁目と全く同じような造成・外観でも売れる事は売れるやろうけど、高く評価される事は無いだろうね。

[263: 匿名さん]

路線価以上でも以下でもないでしょう
毎年下がってるけど

[264: 匿名]

北部（西4丁目やこれから開発される所）は15年後は中山台より安い値段じゃないと売却できなくなりそうですね。

[265: 匿名]

バス路線の設定ぐあいが重要ですね。

[266: 匿名さん]

15年後に売る算段ですか（笑
親から相続できるのは30年後じゃないですか？
しっかり自分で働いて稼いだ方がいいですよ

[267: 匿名]

さぁどんどん、擁壁装飾の重要さを語っていきましょう。

この間一軒だけ擁壁を吹き付けしていると思ったら、ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでした。

4丁目入り口の建築中の家は個人ですかね？
そうならば、個人ではあのお宅が擁壁装飾第一号のようです。

そこそこ広い擁壁ですが、全部するのかな？

[268: 匿名]

将来売る算段したり、心配するより 今どう稼ぐかが
大切だよな。

[269: 匿名さん]

だよな・・・

[270: 匿名さん]

将来売る予定が今の所なくても、値段下がって喜ぶ人はいないでしょう。
建物の価値がなくなった頃に土地を売っても
駅近築数年マンションも買えない値段でしか売れなくなるような土地を
好き好んで選ぶ人はいない。
どこがそうなるかとかではなく、できれば相対的な価値の下落が
少ない土地が良いというのが普通の意見でしょう。

[271: 匿名]

自分が売るための話ではなく、その地域の価値を下げたくないのです。

分譲地は必ず中古がでます。
その時にあまり安い値段で取引されると、最終的に町の治安が悪くなりかねません。

[272: 匿名さん]

はぁはぁ
だったら路線価で交渉してはどうでしょう
それで納得がゆくのではないでしょうか

バス路線気にしてる誰かさんは別として
治安なんて誰に責任を取らせるつもりか
結局我が身は自分で守る覚悟がなくてどうするつもりなんでしょうね
行政が何とかしてくれると思ってるんでしょうか
そんなに税金を納めてると思ってるんでしょうか
すっ空かんの昼間のベッドタウンを糞安い税金で治安維持できるとでも思ってるんでしょうか？？？
３０００万以上の収入がある家なら確実に個人でセキュリティ入れますから
犯罪者は確実にそれ以下の貧乏人の家を狙うでしょうね
戸建てなんてそんなもんでしょう？
街の価値が下がるも上がるもそこに住んでる人の自己責任ってもんです
で、桜台が自警やってるのを一番攻撃してるアホタレは山手台のニートって事は周知の事実です

[273: 匿名]

装飾というと華美さを求めるイメージがありますが、擁壁に仕上げを施す事は装飾というよりは
「身だしなみ」や「マナー」に近いものだと考えられます。
コンクリート打ちっぱなしを放置してまわりに晒すのは良い事ではありません。

[274: 住まいに詳しい人]

中山台（主に桜台や五月台）ってぜんぜん治安良くないよね。

ニュータウン内に交番あるとか関係無い。

UR賃貸ではなく持家の戸建住民も何人も過去に犯罪で逮捕されてるし（殺人事件に絡んでいたのまでいる）、議員も犯罪犯すような土地柄だし、ミニコープ周辺でしょっちゅう問題起きてるし、痴漢や変質者の出没や空き巣や忍び込みも多いし。

たぶん宝塚全体の治安より平均すると悪いし、逆瀬台あたりより住民の恥ずかしい事件や不祥事も多い。

[275: 匿名さん]

グリーンベルトの植栽と並行して、擁壁の仕上げも義務付けするべきですよね。
そうすれば街の資産価値は高く保たれますよ。
外構を綺麗に保ちたい人だけが入ってくるようになりますから。

[276: 匿名]

>272

＞桜台が自警やってるのを一番攻撃してるアホタレは山手台のニートって事は周知の事実です

そうだな、山手台のニート達は自宅警備員だからな

[277: 申込予定さん]

擁壁とか外構などどーでもええ
破綻した銀行か阪急に作ってもらえよ

[278: 匿名]

>>267
今日見ました。
確かにオアシスの前の家は、擁壁に白いタイルだかレンガだかを積んで仕上げを施していますね。
まだ完成していませんが、一部ではなく全部やるっぽいです。
その隣の医院も石を貼ってるっぽいですね。
あとはコスモスイニシアの所の1区画が擁壁を塗装していました。

オアシスの前の家は結構目立つ場所ですから、あれを見て影響を受けてうちもやってみようというケースが増えれば徐々に良くなっていくんですけどね。

[279: 匿名]

山手台医院いつまで休業するのでしょう？早く再開してほしいです。

[280: 匿名さん]

そやな、なんで閉めとるん？

[281: 匿名]

擁壁・外構ってのは、お城の石垣みたいなもんで、まさに外ヅラ、見られる事を前提としたよそ行きなわけよ。

擁壁をコンクリートむき出しのまま放置ってのは、ドレスコードが要求される場所に普段着で出かけるようなもんですよ。

[282: 申込予定さん]

売れない
人少ない
患者がいない
儲からない
夜逃げ
↑いまここ

[283: 匿名]

三田ウッディよりはだいぶんマシですね。

[284: 匿名]

山手台医院は確かに患者少なかったですけど、先生の評判はよかったですよ。早く帰って来てほしいです。

[285: 匿名]

山手台医院は確かに患者少なかったですけど、先生の評判はよかったですよ。早く帰って来てほしいです。

[286: 匿名]

だから、どこ行ったのさ？

[287: 申込予定さん]

だから夜逃げだって

[288: 匿名]

夜逃げ、逃散、脱出は三田の定番でしょ。

[289: 匿名]

いや結構流行って来てたらしい。忙しくなってしんどくなったみたい
だよ。個人病院は向いてないって結論らしい。
働いていた人が言ってたよ。

[290: 匿名]

そうだったのか、また勤務医に戻られてたんだね。

[291: 匿名さん]

擁壁のヒビは、無防備の場合起こりえる

そのヒビから雨が入りこみ、壁の内部に染みていきます
その結果、壁の中身まで腐ってしまう原因になることもあります。

とにかく、なにもせずに置くと、黒ずんでくるばかりか
劣化が激しい、

せっかくの街並みが辺り一面、黒灰色では興ざめする
なんとか対策が必要。

[292: 匿名さん]

購入時に、強制はできないか
購入後の個別の積立は無理

[293: 匿名さん]

高圧線なんとかなんないの？
ブチ切れたら大火事やね

[294: 匿名さん]

山手台は高圧線鉄塔、土砂災害警戒区域隣接、急坂道幹線道路の欠陥３点セットだからねｗ
ここを無知のまま買ってしまったら災害でエライ目にあうぞ

[295: 匿名さん]

ここのやつらって他人の高級車にしか興味がないってホント？

[296: 匿名]

↑と、三田猿が３連投で申しております。

[297: 匿名さん]

高圧線はマジやだよな

[298: 匿名さん]

三田猿とか言ってる奴さぁ、宝塚の恥だからやめてくれない？

[299: 匿名]

ていうかね。

阪急は建前かもしれないけど、むき出しのコンクリート擁壁で販売している理由は、
宅地購入者が自分で仕上げを選べるからという事を言っている。

だから、せめて山手台にモデルハウスや建売住宅を建ててるハウスメーカーとかは
それらを建ててる土地の擁壁になんらかの仕上げを施して、阪急の意向に合わせるべきですよ。

そうすれば徐々に周りに浸透していって、建築時に擁壁に仕上げをする家が増えるでしょう。

[300: 匿名]

>298

自分で言うなよ、三田猿！

[301: 匿名さん]

>300

まあ恥ずかしい奴には違いなかろう
異論ある？

[302: 匿名]

擁壁はある意味、家や植栽より目立ちますからね。
門扉や外壁や屋根等の外観に気を使って、擁壁を見苦しいコンクリのまま無頓着放置ってのは矛盾してますね。

[303: 匿名]

擁壁マニアすごいね。こんなに擁壁に興味がある掲示板初めて見た。
ダムマニアみたいな感じかな。
さぞかしすごい擁壁の家に住んでるんだろうな。ドレスコード、マナー、(笑)

マニアはすごい 擁壁にドレスコードとか聞いたことない。
日本中がマナー違反ばっかりだな
地域の支配者の権威の源でもある城の石垣と一庶民の住宅との比較は斬新で秀逸ですな。

[304: 匿名]

もともと山手台は、擁壁やコミュニティロードや階段やメイン幹線道路沿いなどの仕上げに石を多用している事を売りに分譲された所だからね。

最近知って4丁目を買った人らは、当時の事を知らんのだろうけど。

ていうか、もし山手台のメイン幹線道路歩道沿い（西2丁目と東2丁目の間の道）の擁壁が、コンクリート打ちっぱなしだったら全く価値も評価も違ってくるってこともわからないの？

山本駅からメイン幹線道路を登っていったら、擁壁が山手台の街の印象をつくっているとすぐ気づくはずだけど。

[305: 匿名さん]

そうですね
山本駅より、道路沿いに広がる、それぞれデザイン的にもマッチした、重圧な雰囲気が
なんとも西洋の城の擁壁そっくりですね、自然と上手く調和し
にわかに「ブルジョアジー」感が漂いますね。

[307: 住民さん]

スペイン留学中の娘が婚約者を連れて帰って来た、 ペイントでレンガ調にしといて良かった。

擁壁は御客人が、一番最初に目が行くところ、決しておろそかにはできない。

[308: e戸建てファンさん]

山の傾斜地を造成した分譲地って擁壁で街並みのかなりの部分が決まりますからね。
2丁目にしても石で化粧されてる部分がなくて全部コンクリート打ちっぱなしだったら
とんでもなく劣化しますよね。
街並みは15年で成熟するどころか、擁壁の汚れや黒ずみが目立って逆に劣化します。

[309: 匿名]

破綻した銀行が造った失敗小規模バス便分譲地が成熟だってさ

[310: 匿名]

確かに三田ウッディタウンは既に破綻していますね。
戦争中の地下トンネルが埋まってていつ陥没するかわかりませんからね。

[311: 匿名さん]

>301
300は異論ないみたいだね
自覚しとるみたいや

[312: 匿名]

>311

言わざる
聞かざる
三田猿

[313: 匿名]

この動画見たら擁壁の重要性がわかる。
http://www.nicovideo.jp/watch/sm16010105

70年代以降の生駒市の平均70～80坪の新興住宅地だけど石を使ってるから
しっとりとしていてニュータウン臭く無い。