阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

[匿名さん]

Part5に突入です(^0^)/

引き続き情報交換致しましょう。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/

[907: 匿名]

当初の山手台の方針であった敷地面積（平均70坪～）、擁壁の自然石外装のこだわりは貫いてもらいたかったですね。

[908: いつか買いたいさん]

でも価格上昇したら買えなくなるから、とにかく小さめのローコスト宅地でお願いします。

[909: 匿名はん]

↑は割高な坪単価で売りたい分譲業者の論理。
消費者からしたら実際は土地を大きめにしたほうが割安かつ魅力的になる。
平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。

[910: 周辺住民さん]

幼稚園ができるようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks23-0898....

>>905
同感。２ｍ以上のよう壁でRC打ちっぱなしはよろしくないです。

[911: 申込予定さん]

>>909
>>平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
>>街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。



宅地２２００万なら買えても２８００万だったら１次取得では買えない人多くなっちゃいます、

どうせ大きい上物建ててれないんだし阪急さん土地は高くても２０００万前半迄でお願いします。

[912: 匿名]

と、次期山手台街区で建売or建築条件付分譲予定の業者が申しております。

[913: 匿名さん]

と、東３丁目を高値づかみさせられた既存住民が北部安売りで更なる自宅価格の下落を招くことを懸念しております

[914: 匿名さん]

>909
そりゃ同じ場所で坪単価が87.7%に下落してくれるんなら、70坪のほうが良いなー。

[915: 匿名さん]

ああ、ごめん90.9%だったか。
それでも同じ条件で1割安くなってくれるなら、価値があるなー。

[916: 匿名さん]

>>915
実際、そんなもんですよ。
230㎡の区割りだと180㎡程度の区割りより土地の原価は10%以上安くなりますから。

小さい区割りにするほど、街区全体の道路面積の割合が大きくなりますし、擁壁の造成コストが高くなります。
例えば同じ傾斜地で100坪の宅地の造成コスト（大部分は擁壁工事）は50坪の宅地の造成コストの2倍にはならず、ずっと安いです。

[917: e戸建てファンさん]

幼稚園できるんですね。
デベロッパー負担ではなく行政による山手台への投資は史上初かな？

[918: 匿名]

坪単価なんて関係ないんですよ。

とにかく山手台で建売り４０００万円がイイんですよね。

阪急さん期待してます。

[919: 周辺住民さん]

幼稚園の話は山手台への投資とかではなく、手狭になった既存の幼稚園を土地が安く広い場所に引っ越すだけのこと。ずいぶん前から計画ありましたよ。

どちらにしても、市立幼稚園は正直やめたほうがよいかと。見学に行って、そのガラの悪さにびっくり。金色に髪の毛を染めたガキがいたり、いきなり叩いてくるガキがいたり…。私立と比べたら天と地の差。ただ、先生はよかった。子供もかなりのびのび。私立よりは鍛えられる。イジメに対応できそう。

[920: 匿名]

かといって雲雀幼稚園から雲雀小だと世間知らずのとんでもないアホボンになってしまう可能性が高いです

[921: 匿名さん]

>902
>角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、
>リーマンショック後から現在の地価水準>を考えると決して安くも無いね。

あの不便な彩都でも、山手台の様な建築条件無しの土地を買おうと思えば、
坪５０万するから、十分安いのでは？
彩都で最安値のセキスイの条件付も、土地６０坪以上、擁壁、建物が
高額になるから、ここの様に安く建てられない。

彩都が高いから、山手台を検討する人も多いのでは？

[922: 匿名さん]

彩都の条件なし土地は、単にURが値下げしないで割高な価格設定になっているだけと聞いた。
実際、売れ残ってる。

[923: 匿名さん]

山手台住民で彩都を検討した人は殆どいないと思いますよ。
私が聞いた限り1人もいないです。

それに山手台と彩都では全く購入者の不動産取得価格が違いますからね。

彩都はモノレール開通前に買った住民も含め今までの全分譲宅地の平均は坪30万台（40万以下）ですが、山手台は既存住民の平均は坪70万以上ですから、上物のグレード感も含めクラスが全く違います。
4丁目以外の山手台（平均1億）と彩都の戸建街区を歩くと分かります。

[924: 匿名さん]

>923
今検討してる人に、山手台が昔は高かった話をしても仕方ないと思いますよ。
ここ３年ぐらい前（東３丁目以降）からは、ずっと彩都の方が高いですから。
それと、山手台を購入した人で彩都を検討した人がないのはそりゃそうでしょ。
逆に彩都住人で山手台検討者は多くいますよ。
両方検討した人の多くは彩都に決めたってことじゃないかな。
そう言えば、２年ぐらい前に、｢山手台、彩都、箕面森町のどこが良いですか？｣
みたいなスレッドが有りましたね。
価格帯が近いニュータウンだから、比較する人は多いでしょ。

因みに、３年前から同じ建築条件なしで販売してる阪急の価格設定は、
山手台坪４０万台で６０坪以下の狭小地に対して、彩都は坪５０万で６０坪以上の土地
ですから、坪単価も広さも彩都の方が上ですよ。
山手台は３０００万以下が殆どで彩都は３０００万以下の土地が殆どでしたね。
それでも彩都の阪急の土地は完売してます。中には７千万の土地もありましたが・・・。
ミニバブルの頃に売り出していた西２丁目頃の価格を
引き合いに出してもしょうがないことをいい加減気づいたらどうですか？
少なくても、今検討している人は、山手台は不便だけど３０００万以下で
土地が買える手頃な分譲地としか思ってないです。

[925: 匿名]

山手台と彩都が競合関係にあると思ってるのは販売関係者だけなんじゃないかな。
皆がみな梅田で仕事してるわけでない。彩都を選ぶ人は北摂で仕事してるひとが多いだろうから、そういった人には山手台は不便だから検討対象外のはず。

[926: 匿名さん]

北摂で仕事してないけど、彩都と山手台の両方検討した。
彩都は、梅田、難波に加え、新大阪、伊丹にも行きやすいから、
出張の多いビジネスマンにもそこそこ人気がある。
何より、モノレールも地下鉄も座って通勤できるのが良い。