土地売買契約と建設工事請負契約が同時

[契約済みさん]

先週、手付け金100万を払って
建築条件付きの土地売買契約と工事請負契約を
同時にしてきました。。。
後からこちらの掲示板等で確認すると、
これは筋の通っていない契約の仕方のようですね。
皆さんが注意されている通り、土地売買契約をして
詳細打合せのもと、気に入れば工事請負契約を
する、という流れが正式なのですね。

この点を不動産の営業に問い合わせたところ、
工事請負契約を同時に交わしたのは
ローン審査に必要な書類だから。。。云々
これって実際本当のことですか？

ちなみに、契約時にはもちろん間取り等何も
でてこないわけで、（手書きの間取りは有り）
標準仕様はカタログに掲載されていました。
でもこれって、素人にはどのレベルのものなのか
さっぱり分からず。。。

私はやはり、だまされているのでしょうか。
手付け金を棒に振る覚悟で解約をしたほうが
よいのでしょうか？？？

無知でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。
的確なアドバイスをよろしくお願い致します。

[44: 匿名さん]

建築条件付土地取引に同時契約は絶対だめ。

[45: 青鬼]

売り建ては、建築条件付きの同時契約と全く同じことです。
契約の内容が不明確なのでそれ以上に危険です。

[46: 匿名さん]

同時契約をさせて金を払わせる会社はまともではありません。ウィキペディア「建築条件付土地取引」を読んでください。「住まいの水先案内人」も参考になります。

[47: 匿名さん]

販売業者からすれば、「建築条件付きとは別物」と思い込ませるところに「売り建て」の妙味があるのだろう。

[48: 匿名さん]

建築条件付きの土地売買は、期限を設けて、建物の仕様・価格について合意できない場合には、建築請負契約は締結出来ないので、土地売買は無かったことにしましょうという契約。
売り建ては、土地を買うと同時に、建物の仕様や中身が十分に決まらないまま建築請負契約を締結する方法（便器、流し、バスなど購入備品程度を決めて客を安心させるが、建物そのものは不明確な事が多い）。

建築士程度の知識がなければ、業者の思惑に振り回されて、対抗できずに泣き寝入りとなりやすい危険な契約と言えます。

[49: 匿名さん]

No31から前の書き込みの日付が、１年以上前になっている？

[50: 匿名さん]

それがどうしたとしか言いようがない。

[51: 匿名さん]

別にあなたに聞いていない。

[52: 匿名さん]

誰かが削除したのかな？都合の悪いことでもあるの。

[53: 匿名さん]

削除されたと思う根拠は？

[54: 匿名さん]

あなたの書いてる内容は、このサイトを見ているたくさんの人が読んでいる。評判落とすだけだ。

[55: 匿名さん]

５４ですけど。ちょっと、わけ分からなくなったから、なかったことにして。

[56: 匿名さん]

昔のスレが掘り起こされることは、別に珍しいことではないそうです。

[57: 匿名さん]

話がずれたんで。土地売買契約と建築請負契約を同時にするのは危険。

[58: 匿名さん]

『土地売買契約と建築請負契約を同時にするのは危険』というのは、建築条件付土地だからのことですよね。
なぜなら、建築条件付土地売買契約には、通常、３ヶ月以内に請負契約がまとまらなければ土地売買契約が
白紙となるリスク回避のオプションが付いているから。
では、建築条件の付いていない土地の場合、土地売買契約－＞建築請負契約の順でいいのかというと、
そうではないと思います。まずはその土地に家を建てることを想定した基本設計（建物の形、間取りなど）と
総予算を見積もり、希望する家が建つことにある程度確信がもててから、土地売買契約と建築請負契約を
ほぼ同時にするのが良い。もし良い土地だからと、安易に土地だけ先に契約してしまうと、設計検討してみたら
（予算も含めて）思ったような家が建たないことがわかって後悔するなんてことが起こりえます。

施主が欲しいのは、土地とその上に建つ家屋が一体となった『家』のはずですが、注文住宅の場合には、
その構成要素である土地と家屋が別契約になってしまうこと。さらに、家屋は実物がない（仕様が決まっていない）
状態で契約しなければならないこと。そして重要な要素である、設計の契約が表に出てこないことが、
注文住宅でトラブルが多い理由でしょう。そもそも注文住宅には前述のようなリスクがあるので、
悪質な業者ではなくても、トラブルになる危険性が高いですから、十分に気をつけて、そして慎重になってください。

[59: 匿名さん]

立地を優先するより、家を優先するということですね。
単純ですが（失礼）、そのとおりと思います。

[60: 匿名さん]

契約にもいろいろな種類、やり方、方法ががあると思いますが、行われようとしている契約の内容はもちろん、その契約形態（正しい言い方が分かりません）そのものの説明を、事前にする必要があるのではないでしょうか。
特にその契約が一般になじみがない特殊なものについては、それに対しての十分な事前の説明は不可欠だと思いますが。

[61: 匿名さん]

建築条件付土地取引（売り建て）同時契約について業者から何も事前に説明を受けていない場合、その契約は有効でしょうか。

[62: 匿名さん]

あなたが意義を唱えなければ契約自体は有効でしょう。但し意義を唱えた場合には、２つのケースに分かれると思います。
１つは業者が不手際を認めて白紙解除に応じ、契約自体なかった事になるケース。もう１つは業者が白紙解除に同意せず
契約の履行を求めてくるケース。この場合、白黒つけるには、契約の無効と手付金の返還を求めて裁判で争わなければ
ならなくなるでしょう。

その業者は、宅建協会の自主規制に違反していると思うし、重要事項説明も不十分だったと思われるので
宅地建物取引業法違反の可能性があります。業法違反を告発すると言えば、業者が折れるかもしれません。
ただこれも、違反かどうかを判断するのは行政次第で、違反したからといって、直ぐに厳しい処分を出す
ところばかりではないようです。

手付金など払わない普通の商取引きでは、サービスが悪かったり、不誠実な行為、違法と思われる行為があれば、
消費者は契約を一方的に破棄してしまうでしょう。それに不服があれば、裁判を起こさなければならないのは
業者の方です。しかし不動産取引では、手付金や契約金があるので簡単にはいきません。手付金を取り返すためには、
消費者の方から訴訟を起こさなければならなくなります。
だからだと思いますが、不動産業者や建設業者は、手付金や契約金を取る事を商習慣として押し付けて、
簡単に解約できないようにしているのでしょう。しかしこれが、不動産屋や工務店のサービスが良くならない
理由の１つだと思います。

[63: 匿名さん]

最近、法律は奥が深いと感じるようになっているところです。
契約も軽く考えてはいけないですね。やはり、未然にトラブルに巻き込まれないように、
その道（法律）のプロに前もって相談するのが良いと思う。

[64: 住まいに詳しい人]

契約に完全に理解したないとトラブルに巻き込まれる可能性が高いですね。契約書類チェックなどのキーワードで検索すれば色々でてきますよ。

[65: 匿名さん]

同時契約＝要注意

[66: 匿名さん]

建築条件付土地取引については、その契約の中身、仕組みを十分理解することが、重要です。
安易に、その契約をしてしまうと、トラブルになる場合があります。

[67: 匿名さん]

66さんのおっしゃっている事はその通りだと思いますが、初心者にそれを求めるのはちょっと厳しい。
知らなかったあなたが悪いというのは簡単ですが、それでは初心者に対してあまりにも酷すぎます。
宅建取引主任者は同時契約が購入者にとって非常に不利な契約だという事はわかっているはずですから、
本来は、建築条件付きの仕組みを十分に説明し、やめた方が良いとアドバイスするべきだと思いますが、
その辺をうやむやにして建築請負契約を同時契約させたりする事が横行しているのです。これはもう確信犯に違いない。
業者に対する罰則をもっと厳しくすればこういう事をする業者はいなくなるはずだから、不動産屋ならびに工務店の
営業停止と宅建取引主任者の資格剥奪くらいするべきだと思います。飲酒運転も罰則が厳しくなって減ったでしょう？
それと同じですよ。罰則の適用が生ぬるいから、業者は行政と消費者を馬鹿にしているに違いないんです。

[68: 匿名さん]

67番さんの言われることのは、私も同感です。
ただ、現状では、行政に訴えても、なかなか解決が難しいのが、現状だと思います。
まずは、自分の身は自分で守る事を考え、できる限り努力するのが大切と私は考えます。
ただ、自分のできる事にも限界があります。それぞれの世界には、その道の専門家がいます。
自分で手に負えないことは、その方達の力を借りればいいのではないかと思いますし、
トラブルを最小限に抑えることができるのではないかと、思います。

[69: 匿名さん]

>それぞれの世界には、その道の専門家がいます。
>自分で手に負えないことは、その方達の力を借りればいいのではないかと思いますし、
その専門家というのが、仲介業者（不動産屋）であり宅建取引主任者なんじゃないですか？
本来の仲介業者は、買主の代理人として買主の利益となるよう不動産を探したり価格交渉してくれるから、
仲介料として何十万、何百万もの報酬を受け取れるのでしょう。しかし、建築条件付は多くの場合、
この仲介業者が買い主の味方ではなくて、実は売主や工務店とグルなんですから、一体誰に力を借りれば
良いと言うのでしょう。このままじゃ、初心者は建築条件付には手を出すなとしか言えませんよ。
早く普通の消費者が安心して不動産を買えるようになって欲しいと思います。

[70: 匿名さん]

私の言う専門家というのは、弁護士、不動産コンサルタン等をいいます。
契約の専門家は、法律家、弁護士です。費用は１時間５千円から１万円です。
それだけの価値はあります。ただ、信頼のおける人を選ぶ必要があります。

[71: 匿名さん]

>>69
[本来の仲介業者は、買主の代理人として買主の利益となるよう不動産を探したり価格交渉してくれるから、
仲介料として何十万、何百万もの報酬を受け取れるのでしょう」・・この考えは間違えです。
客の利益のためでなく、業者は自らの利益を第一に考えるものです。客の利益など、どうでもよいのです。
それによって客が不利益を負っても、違法でない限り、業者にとって客の損特は関係ないのです。
また、家を買う人はほとんどが初心者です。業者全部が悪い人たちとは思いませんが、インチキを平気で行う業者が
存在することは事実です。どの業者が良くて、どの業者が胡散臭いか、「初心者」が見分けることは、まず無理だと思います。ですから　No７０ で書かれているような人たちに、頼むのひとつの方法だと思います。

[72: 匿名さん]

>客の利益のためでなく、業者は自らの利益を第一に考えるものです。客の利益など、どうでもよいのです。
>それによって客が不利益を負っても、違法でない限り、業者にとって客の損特は関係ないのです。

必ずこのように言われる方がいます。
それが現実なんだから、受け入れて上手く対応するしかないという考えだけでは、ふとどき者の業者を
容認することになってしまい、この業界はいつまでも変わりません。

企業として利益を求めるのは良いのですけれど、問題はその方法が公正であるか、誠実であるかということですよ。
もし金融商品を取り扱う会社で、不動産業者や建築業者のように何度もお客と同じようなトラブルを起こすところがあったら、
問題になるでしょう。不動産は財産でもあるのですから金融商品と同じです。不動産業者と建設業者には金融業と
同じような、厳しい規制と指導の導入が必要だと思います。

現実に合わせて上手く対応しながらも、ふとどき者の業者には、１人１人が毅然とした態度で臨み、時としては
行政に告発するなどしていくべきだと思います。

[73: 匿名さん]

今、家を買おうとしている人達には、業界の変化を待っている時間はありません。
今から起こるかもしれないトラブルを、とりあえず今、未然に防ぐ事を考えるべきです・
トラブルが起きてからでは、大変な労力と、時間と費用がかかります。
解決しないまま、泣き寝入りをしている人も、たくさんいると思います。
官公庁から、OBを受け入れている業者も珍しくありません。
定着している、悪い商慣習が変わるときは、社会的に問題が大きくなったときしか望めないのが現実。
それを待っていては、いつ、安心して家を建てられるのか。
ｐｓ　No72さんの書いている内容には、同じ思いです。

[74: 匿名さん]

>>69 72
理想であるべき姿は、皆さん解っていると思う。
現実を見据えて、判断、行動をおこすことが重要。

[75: 匿名さん]

>現実に合わせて上手く対応しながらも、ふとどき者の業者には、１人１人が毅然とした態度で臨み、時としては
>行政に告発するなどしていくべきだと思います。

普通の人は、そんなことできないって。

[76: 匿名さん]

告発ではなくとも相談くらいはできる。

[77: 匿名さん]

東京都庁には以下の相談窓口があります。
◆不動産取引に関する相談
　住宅政策推進部不動産業課指導相談係　03-5320-5071
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm
◆建設工事請負契約上の紛争に係る相談
　市街地建築部調整課建築紛争調整係　03-5388-3376
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/hunsousinsa/index.html

他の都道府県庁にも必ず同じような相談窓口があるはずです。実際に苦情やトラブル相談がなければ、
行政も業者の指導のしようがありませんから、トラブルになりそうになったらとりあえず相談してみれば
よいんじゃないでしょうか。
宅地建物取引業（不動産屋）と建設業（ＨＭ、工務店）はどちらも許認可業ですから、免許を発行している行政に
目をつけられるのはいやなはずです。消費者が、ささいな事でもどんどん行政に上げていくようになれば、
きっと効き目はあると思います。

[78: 匿名さん]

私、名古屋のものですが、Ｎｏ７７さんの書き込みを見て、早速、愛知県庁に相談の電話をしました。
県の人が言うには、最高裁で判決が出て、国から通達が来ない以上、県は何もできないとの事でした。
行政に相談しても、時間の無駄だと思います。当分、悪徳業者は野放しです。
前に聴いた事がありますが、行政の窓口は、相談に対して結論を出さないのが暗黙の決まりだということです。
理由は、責任が生じるからです。それが現実です。サラ金の武富士の問題のように、何人も首をつった後でないと、
変化は起きないと思いますよ。ですから、自分の身は自分で守るしかないのです。
結論・・行政は当てにできないです。

[79: 匿名さん]

78さんの相談内容がどのようなものだったのかは判りませんが、愛知県でも監督処分は沢山だされており公表もされています。
　　↓
http://www.pref.aichi.jp/ken-fu/takken/kantoku-shobun-kijun/kantoku-sh...

不動産取引のトラブルの中には法律的に微妙なものもありますから、全てにおいて直ぐに消費者の側に立って動いてくれる
訳ではないと思いますが、それでも相談してみて損なことはないでしょう。実はそういう私には、県庁に行って相談をしたら
業者の方から連絡をとってきて、少し返金て貰ったという経験があるのです。１人１人が諦めずに行動を起こせば、
やがて大きな流れになって社会が変わっていく可能性があります。
ですからこれは自分だけのためではないのです。これから家を買う人が自分と同じ目に合わないために、決して面倒くさがらずに行動して下さい。

[80: 匿名さん]

つまり自治体によりますね。
なんとも動きの悪い自治体にあたってしまったら万事がその調子ですので見限って移住しましょう。

[81: 匿名さん]

移住せずに、戦い抜くつもりです。

[82: 腹我太鼓]

私は元不動産業界で働いていた者です。建築条件付きの土地を売主として販売している業者に勤めていました。建物も自社設計、自社施工でしたので、仲介手数料うんぬんは関係ありませんでした。このスレでの主題の土地売買契約・建物請負契約を同時に行っておりましたが、会社全体をみてもトラブルはほとんど無かったです。請負契約に添付している図面は全くの別物の図面でしたが、契約前にお客様の希望をヒアリングして、プラン及び仕様について概ねご納得頂いての契約でしたので、ほとんど問題ありませんでした。
（契約時に違う図面を添付するのは、建築確認がまだ申請していないので、基本の仕様とその対象地に入るプランで基本契約を締結し、間取りと仕様は変更できる契約内容でした。）
業者は、3ヶ月の間に解約されるリスクを避ける為に、同時契約を締結するのは事実ですが、同時契約もやり方の一つだと思います。
契約前に建物のボリュームがこのぐらいだから幾ら、仕様変更及び追加が幾ら、念のため予備費が幾らとみておけばお客様はご納得されますし、ほとんどの場合が予算内に収まりました。ただし、トラブルは0ではありません。契約後に詳細の打ち合わせをしているなかで、当初より夢が膨らみ過ぎて、それを我慢出来ない施主様がやはりいらっしゃいます。
私の勤めていた会社は、建築確認の申請を提出しているかどうかで判断していました。建築確認を提出している＝間取り、構造、仕様納得したから委任状に記名捺印したと解釈して解約の場合は契約通り20％の違約金。その前であれば、白紙解約やむなしというやり方でした。（条件付きの場合は建築確認申請の有無が契約の履行に着手しているかどうかの判断の分かれ目になると、入社当時に教えて貰いました）
行政によって解釈は違うかもしれませんが、白紙解約できる可能性がある一つの目安だと思われます。
よく上司にローンが確定し、建築確認申請の委任状に記名捺印を頂くまで気を抜くなと言われていたのを思い出しました。
本題に戻りますが、同時契約は確かに褒められるような契約手法ではありませんが、決して逃げ道がない訳ではありません。
確かに「契約しちゃたからもう諦めないといけないのかな」と考えてしまうかもしれませんが、それでは業者の思うつぼです。
まずは宅建指導班に行って相談してみるべきです。
最後に、条件付き販売と同時契約の全てが悪ではありません。顧客満足と企業利益を両立させている業者は必ずいますので、自分の城作りを任せられる業者を探す事ができれば、おのずと引き渡しの時に満足できますよ。
長文失礼いたしました。

[83: 匿名さん]

82さんのお勤めだった宅地建物取引業者兼工務店のように、建築確認提出前であれば白紙解約に応じる
というようなところばかりだったならば、同時契約もこれほど問題にはならないだろうと思います。
でもそういうところばかりではないんでしょう。中には契約書を振りかざしながら、物凄い形相で
白紙解除なんてとんでもない！解約するなら手付放棄しかない。などと言ってお客と揉めるところがあるから、
このスレのように何度も何度も取り上げられるんですよ。

[84: 匿名さん]

82の中で１つ気になるところがあります。建築確認申請の有無が契約の履行に着手しているかどうかの判断の分かれ目で、
建築確認申請後に解約した場合は20％の違約金を取っていたというところです。82さんはこれを公正なやり方だったと
思っているようですが、実は買主の手付け放棄で解約できるという権利を僅かに奪っており、業者に少しだけ都合の良い
運用がされていたのではないかと思うのです。

建築条件付でも、契約はあくまで土地売買契約と建設請負契約の別の２つの契約になるわけですが、手付放棄で解約できるのは
土地売買契約の方だけなのですから、契約の履行に着手したかどうかが問題になるのは土地売買契約のみです。
そして土地売買契約の履行に着手するとは、普通は代金の一部を支払ったとか先行登記が行われたなど。そもそも土地売買契約と
建築確認申請の間に直接的な関連はないのですから、建築確認申請を出したことで土地売買契約の履行に着手したとは
言えないでしょう。

しかし業者の気持ちはわかります。まだ契約が履行されていない土地に着工して、もし工事途中で解約されたらどうなるか？
これは、本来ならばつなぎ融資を使ってもらって、土地売買契約を履行し終わってから着工すれば済む話ですが、
買主の利便を考慮して代金の支払いを土地、建物一括でもよいとしている場合は、土地は手付け放棄で解約となり、
建設工事代金とその撤去費用などを損害賠償請求するというのが法律に則ったやり方だろうと思います。

[85: 腹我太鼓]

少し誤解があるようなので、補足させて頂きます。
手付放棄は受けていましたよ。買主がもっといい物件が見つかったとか、やっぱり気が変わったetc。
なんせ、手付10万（土地売買契約5万、請負5万）から受けていましたので、買主は、ダメージが少なく解約出来るようになっていました。
しかも、注文建築でありながら中間金は貰わずに、土地・建物双方共、残代金はお引き渡し時に決済でしたので、契約時の10万円で残金回収に1年なんてざらでした。（中には打ち合わせに時間がかかり2年なんていうケースもありました）この業界を多少なりともご存知の方には御理解頂けると思いますが、かなり良心的なやり方だと思います。（土地が仲介の場合は、当然ながら土地代金は先行決済です）
私自身は他にやりたい事があり転職しましたが、知り合いに相談されたら、迷わず紹介出来る会社です。
常に解約が可能だというのが打ち合わせしている間もちらつきますので、営業マンのレベルも高かったと思います。
不動産業者でありながら、歩合給ではなく、固定給でしたので、お客様に満足していただけないと給料もボーナスも上がらない体制でした。
業者によっては、ひどいところがあるのは理解しています。が、そんな会社ばかりではない事を御理解頂ければと思います。

[86: 匿名さん]

スレスレか、詐欺まがいか、、詐欺をする業者がいることによって、業界全体が、信用できないと思われている。
不動産会社は信用できないと。自助努力で、そういった業者をなくすことはできないだろうか。

[87: 匿名さん]

>>85
不動産業者と客では、知識、情報量、経験ともに圧倒的に不動産業者の方が有利です。
残念ながら、85さんのような良心的な業者と悪質な業者を客を見分けることは、ほとんど不可能です。
そこが問題なんです。

[88: 匿名さん]

消費者契約法

信義則の違反をして消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

[89: 匿名さん]

建築条件付土地」売買契約は原則、独占禁止法に違反する行為（独占禁止法第十９条・事業者は
不公平な取引方法を用いてはならない）

[90: 匿名さん]

家を買う人にとって、「建築条件付」の同時契約はメリットまったくなし。

[91: 匿名]

家は優良というか、普通の不動産でした
土地購入時には３ヶ月以内で…の条件が入っていましたが、コレは、３ヶ月以内に絶対決めろ！という訳ではなく、３ヶ月以内に請負契約ができなければ、購入者が解約できる事として購入しました
逆に言えば、３ヶ月以上たったら、必ず条件のメーカーで請負契約しろ！という条件です
実際に請負契約したのは、土地契約してから５ヶ月後でした
ですので、このＨＭで建てたい！という希望の無い私にとっては、土地を購入したら、付き合いのあるＨＭを紹介してもらいソコで建てたという感じ…
満足しております

[92: 匿名さん]

>85
83です。85さんの勤められていた不動産屋さんはすばらしいですね。
きっと地元で長く続いているところなんでしょう。出来ればその不動産屋さんのお名前を教えて欲しいくらいです。

商売の基本は、お客様に喜んで貰って、それで納得の上で儲けさせて貰うという事だと思います。そうでなければ
悪評が広まって決して長続きしないはずなんです。でも参入障壁が低いから、淘汰されて減っていくのと同じくらい、
一儲けしようという人たちが後から後から参入してくるんでしょうね。

賃貸でも売買でも、一般的に不動産屋に対して良いイメージって少ないじゃないですか。これって一不動産屋が
どうのこうのじゃなくて、業界全体の問題だと思います。もっと危機感をもって、業界としてまとまって
改善に取り組まないといけないんじゃないでしょうか？ひどい所ばかりじゃないんですなどと言って、
安泰としていられる状況じゃないと思いますよ。

[93: 買いたいけど買えない人]

東京都　住宅政策推進部不動産業課指導相談係←　ここは何もしてくれません。相談については。

「契約しなかったんだから、契約しなければ良いだけで、何も問題ない」という回答が来ました。

私も最近、同時契約をするのが条件ですと言われました。
けれど、土地が気に入ったので、プランを変更してもらえるなら有かな？なんて考えて
打ち合わせのときにプランをお願いしたのですが、結局プランも上げてもらえず、
その理由が、参考プランの軽微な変更しか受け付けないと言うことでした。

打ち合わせの時には明日中にプランをお渡しします。と仰っていたのですが・・・
あまりにも参考プラントかけ離れていたため、めんどくさくなったようです。

そんなに変更をかけると考えていなかったようです。
同時契約にも難色を示したので、嫌われた客かもしれません。

上記のことを相談で電話してみたのですが、回答が2行目のような感じでした。
グレーなことを相談しても、法律で規制されているか否かで、対応は全く異なります。
やはり、面倒なことは関わりたくないでしょうし、被害が無いのに何故？相談？と、
思うようです。

高価な買い物ですが、如何様にも逃げ道がある取引、なんだかやるせないですね。
正義は勝てないものですかね、大多数には巻かれてしまいます。。。いろんな意味で。。。