先週、手付け金100万を払って
建築条件付きの土地売買契約と工事請負契約を
同時にしてきました。。。
後からこちらの掲示板等で確認すると、
これは筋の通っていない契約の仕方のようですね。
皆さんが注意されている通り、土地売買契約をして
詳細打合せのもと、気に入れば工事請負契約を
する、という流れが正式なのですね。
この点を不動産の営業に問い合わせたところ、
工事請負契約を同時に交わしたのは
ローン審査に必要な書類だから。。。云々
これって実際本当のことですか？
ちなみに、契約時にはもちろん間取り等何も
でてこないわけで、（手書きの間取りは有り）
標準仕様はカタログに掲載されていました。
でもこれって、素人にはどのレベルのものなのか
さっぱり分からず。。。
私はやはり、だまされているのでしょうか。
手付け金を棒に振る覚悟で解約をしたほうが
よいのでしょうか？？？
無知でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。
的確なアドバイスをよろしくお願い致します。
[スレ作成日時]2008-05-09 10:29:00
注文住宅のオンライン相談
土地売買契約と建設工事請負契約が同時
| No.151 |
by 匿名さん 2010-09-15 05:44:55
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そもそも建築条件が付いていようがいまいが、正確な見積もりと仕様が決まっていないのに請負契約を結んでしまうことは非常に危険です。
大手HMとて例外ではない。 以下のスレで過去に議論になあってます。 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18713/ |
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|---|---|---|
| No.152 |
2003年に不動産公正取引協議会（公的な機関ではなく業界の自主規制団体）は業界ルールの3原則に関して新たな方針を表明した。その内容は以下である。
1.3ｹ月程度ではなく期限はもうけない。 2.停止条件でも解除条件でもどちらでもよい。（解除条件は土地の契約自体はあったことになり、解約手数料等を請求しても良い） 3.建築を請け負う業者に制限は設けない。 宅地建物取引業法には業務内容に条件付の規定はなく、条件付が土地取引なのか建物取引なのかこれまでは広告の取り扱いに曖昧な姿勢をとってきた。建物販売であれば宅地建物取引業法33条に違反し、土地販売であれば独占禁止法に違反する内容を、3ヶ月程度という曖昧な文言と売主が建築業者でなければならぬという縛りで、限りなく建売の体裁をとる形で濁してきたが、上記の要件を緩める事で土地販売に姿勢をシフトしてきている。 2は条件付を独占禁止法違反から回避する為の自己規制であった停止条件を、それでもクリアする要件であるかどうかは疑問であったにもかかわらず、単に民法の規定に解除条件もあるのでそれも適用できるとし手数料を取れるようにする、という根本の意味からはずれた業界に都合の良い方針になっている。 結果として、手数料をとることにより消費者に建築契約を強要する事にもなる。 3は成就条件が他業者との契約になるという妙な契約になり、あきらかにリベートが介在する構造になる。建築契約が売り主で実際の建築が他業者だと、一括下請けが前提の契約になる。 いずれにしても、3原則があるから独占禁止法違反にはあたらないとしていた見解から逸脱する方向であり、消費者には不利な条件である。条件付は正規に決められた仲介手数料以上の利益を得る為の方策になっている。 土地はそれぞれが固有のものであり、工業製品のように同じものが他で手に入ることはなく、土地がなくては建築はできない。条件付は土地を先におさえて建築契約を迫る手法であり、優良な建築を提供しようとする建築業者の公正な競争による参入と消費者の自由な選択を妨げ、不動産市場の健全な発展と流通に対する阻害要因になっているとも考えられる。 |
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| No.153 |
>152
>条件付は土地を先におさえて建築契約を迫る手法であり、優良な建築を提供しようとする建築業者の公正な競争による参入と消費者の自由な選択を妨げ、不動産市場の健全な発展と流通に対する阻害要因になっているとも考えられる。 このような事はかなり以前から指摘されていると思いますが、なんで野放しになっているのか？役所の怠慢も はなはだしいと思いますが、管轄がどこか一般に認知されておらず、苦情を言う先がわからない事も一因でしょう。 私は、建築条件付土地売買についての管轄は公正取引委員会だと思います。そして公正取引委員会の定めたルールに 基づいて、県の宅地建物取引業者を指導する部署や建設業者を指導する部署が対応する。これがあるべき姿だと思います。 もし建築条件付に関する違反を見つけたら、証拠を揃えて公正取引委員会にタレコミましょう。 |
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| No.154 |
今は？だが、その代わりに不動産取引協会に公正取引委員会から天下りのしくみがあった。
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| No.155 |
不動産業者が先に土地を抑えてしまうとの指摘があるようですが、一般人には買えないような土地(管財物件、造成の必要な土地、複数区画ある分譲地その他）を一般人が買える形に加工して販売することのほうが多いと思います。
また、建物が割高になるという指摘もあったかと思いますが、割高な建物かどうかは土地価格と合わせた総額で判断しなければいけないのではないでしょうか。 建築条件付きの土地は、ほとんどの場合周辺の一般の方が売り主の物件と比べて割安な価格で販売されています。 また、建築条件付き土地でも金額を上乗せすることによって建築条件を外すことができる土地は結構多いと思います。 割増後の価格は、周辺の建築条件なしの物件の価格と大差ないもののほうが多いと思います（逆にいえば建築条件付きの土地はそれだけ割安で販売されるというよりも高いと売れない）。 不動産業者が押さえている土地しかその地域に存在しないなどということはあり得ないことですから価格の比較は簡単だと思います。 契約方法や法的な問題（独占禁止法？）で問題が多いとの指摘が多数ありますが、ただ単に、建築条件付きの土地を購入せず建て売りか建築条件なしの土地を購入してハウスメーカーに建築してもらうかすればよいだけの話ではないのでしょうか。 必要最低限の性能を備えていない不良住宅や契約前と契約後で話（価格、仕様）が違うなどというのは論外だという前提ですが、私は建築条件付きの土地は価格的に十分な割安であり、オーダーもでき、セットプランがある分だけ総額いくらというのがわかりやすいというようなことから悪いものではないと思います。 |
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| No.156 |
>155
確かに建築条件付土地にはメリットもありますね。例えば ①一般的には周辺相場よりも安い価格設定がされている ②土地と建物を一括払いにしてくれるなど、支払い方法で融通がきく場合が多い ③建物の検討に時間的余裕をもらえる などですが、メリットばかりを強調して、デメリットを説明しないのは片手落ち。 建築条件付土地にからんだトラブルでは ①請負契約を無理にせまる ②請負契約をしなかったからといって手付金を返還しない（手付放棄による解約だという） ③建築条件付土地売買契約と同時に請負契約を求める などがあります。いくらメリットがあっても、このような行為は許されません。 |
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| No.157 |
＞155
だれも建築条件付きの土地が悪いとは言ってないですよ。 土地を売る際に建物工事請負契約と土地売買契約を同時に行なうことを条件にすることが 問題ということは何回も出てきていますよね。 なぜならば、仕様も価格も確定していない建物の契約を土地が欲しいがあまり契約してしまう 消費者を保護するためです。 それなら１５５さんがおっしゃる ＞ただ単に、建築条件付きの土地を購入せず建て売りか建築条件なしの土地を購入してハウスメーカーに建築してもらうかすればよいだけの話ではないのでしょうか。 とおっしゃりますが、消費者には１５５さんのような賢明な方ばかりでなく世間知らずの人や老人 の方まで様々であり、プロの不動産業者にとって騙すのは簡単です。 そのような人たちを危険にさらさない仕組みは絶対に必要だと思います。 |
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| No.158 |
競売で４００万足らずで入主した原野を１区画３００万で２０区画販売、いくら砂利道を整備して一般人が買えるようにしたとは言え、善人にはできないな。
これが商売なんだろうけどね。 田舎では、競争がないから、建築条件はつかない。 都会では、８０００万で手に入れた土地を分筆して１区画２５００万で５区画販売、それに建築条件を付けて、８００万で住宅をつくり、１５００万で契約する。 これが、建築条件付きの実態。 |
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| No.159 |
販売業者が建築条件付き土地売買契約と請負契約の同時契約を迫る。
購入者が建物の仕様、価格が決まっていない状態での請負契約を拒否し、条件付き土地売買契約（停止条件付）のみを求める。 業者が同時契約でないと受けられないと言い、話し合いの結果土地売買契約前に建物の打ち合わせ確定した段階で同時契約をするという方針となる。 ところが、建物打ち合わせ期間中に業者が別の購入者に同時契約で売ってしまう。 このような場合、業者に何らかのペナルティーをかすことはできますか。ちなみに打ち合わせは週に１回程度で１ヶ月半ほど行っていた場合です。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
建築条件付きの場合、建物のもうけは、建築会社、不動産屋、土地所有者で、どんな比率で分配されるのですか？
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| No.162 | ||
| No.163 |
同時契約は悪質業者ということで結論。
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| No.164 |
↑ そのとおり。まったく同感。
それを知っていながら放置する行政、役人も税金泥棒と呼ばれてもしかたがない。 |
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| No.165 |
家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。
これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。 百歩譲って、同時契約の場合少なくとも以下が準備できていなければ、”悪徳さん”になります。 １．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図 ２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面 ３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物 ４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面 ５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面 ６．各階平面図：間取図の事 ７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面 ８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面 ９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面 １０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面 １１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図 １２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面 １３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面 １４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面 １５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面 １６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。 １７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面 １８．建具表：使用建具をすべて示したもの １９．電気設備図 ２０．給排水衛生設備図 ２１．ガス設備図 ２２．外構図 ２３．構造計算書・構造図 ２４．施工中の写真 *必要なスレに転載してください。 *もちろん再編集もｏｋです。 |
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| No.166 |
3.が重要。
建築基準法違反は、即直させることができるが、仕様（資材のレベル）はいくらでも誤魔化すことができるからね。 １０万円ダイヤを見せておいて、模造品でも書いていなければ大丈夫。 そんな詐欺がまかり通っているのが、建売の青田売りと、建築条件付き（売り建て）だ。 |
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| No.167 |
↑ 役所の担当に教えてやってくれ
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| No.168 |
>165
契約時にどのようにして施工中の写真を用意するのか教えてほしいです。 |
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| No.169 |
施工中の写真を提出するように契約書に織り込むと読めんのかね。
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| No.170 |
区役所より、消費者庁直属の国民生活センタ－の方が、歴史も浅く張り切っているから良いと思うよ。
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| No.171 |
消費者庁直属の国民生活センタ－
役に立ちません |
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| No.172 |
公正取引委員会ではどうだろう
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| No.173 |
宅地の売買契約と、建物の建築請負契約を同時に結ぶことは避けましょう。トラブル相談のほとんどが、同時契約に起因することです。
宅地の売主又は売主が指定する建築業者（媒介業者を指定することもあります。）と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件に、宅地の売主が買主に宅地を売却することです。 この取引では、「宅地の売買契約」と「建物の建築請負契約」という二つの契約の締結の勧誘を受けます。「設計委託契約」や「基本契約」などを求められることもあります。 しかしながら、この取引は次のような条件を宅地の売買契約に約定することに意義がありますので、宅地の売買契約と建物の建築請負契約等とを同時に結ぶことは避けましょう。 ①一定の期間内に建物の建築請負契約を締結することを条件とすること。 ②①の請負契約を締結しなかったとき、又は建築をしないことが確定したときには売買契約は解除になること。 ③②により契約解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還すること及び売主は契約解除を理由にして 買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと。 また、建築条件付宅地分譲の広告において、建物の参考プランや推奨プランが掲載される場合は、次の事項を見やすく掲載するルールがあります。 ①建築条件付宅地である旨 ②建築請負契約を締結すべき期限 ③建築条件が成就しない場合の白紙解除措置 ④当該プランを採用するかしないかは自由である旨、及び当該プランの金額とこれ以外に必要な費用の内容等 ▼思い通りの建物ができないときには、紛争になることの多い取引です。 書面にサインするときには、請負契約を締結するときにはその内容と効力、白紙解除の仕方、建築条件をはずす可能性、などを尋ねましょう。 ▼立地条件や価格の安さに誘引されがちですが、契約前に取引の全体像を承知しておきましょう。 ▼トラブル事例：上記の同時契約後、建物の構造や価格等で協議がまとまらず契約解除を申し出ても、手付金又は前金や設計料等の返還を受けられない。 |
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| No.174 |
↑ 最後の２行に疑問あり
契約時の状況に問題があれば、手受け金等の返還は受けられる。 上記は役所の見解。裁判所の判例を精査する必要がある。 そもそも、同時契約自体、問題のある契約方法として行政も認めているところ。 それをさせる業者は要注意。 購入者にとって同時契約は、どんなメリットがあるのか。ないと思う。 それに比べ、業者側には、非常に都合の良い契約方法だ。 現に「紛争になることの多い取引です」と上記に書いてある。 それを認識しているのなら、行政は、そのような取引が存在することに対して 納税者から訴えが、あろうが無かろうが何らかの対策をとるのが義務はないか。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
会社によっては、役員に警察OBをおくところもある。
建設会社は、都道府県OBを雇っていて、役所とのパイプ役にするのが普通になっている。 |
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| No.177 |
警察ＯＢを雇うのは暴力団対策だ。
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| No.178 |
みなさん議論の方向が契約の時期に集中しておられるようですが、問題の本質はそれが請負契約であるか否かではないでしょうか。
つまり、建物の打ち合わせが一定以上進んでいるもしくは完了していることが請負契約締結時期の条件であり、土地の契約の時期とは別問題としてと考えられるのではないでしょうか。 |
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| No.179 |
それでも同時に契約と言うのはおかしいでしょ？
建物のきちんとした打ち合わせが一通り終わるまで土地の購入を待ってくれるのですか？ そんな業者がいてくれればいいもんですけどね。 |
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| No.180 |
↑ １７８は同時契約と言ってないでしょう
建物の請負契約の時期についての意見だと思うけど |
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| No.181 |
このスレ主さんの問題や、良く起きる問題の多くは「同時」というところに問題があるんだけど。
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| No.182 |
同時契約がおかしいというのは、私も同じ思い
おかしいどころか、詐欺まがいだ（詐欺と断言したいが） |
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| No.183 |
ｄ？
期間中契約戴けると，特典付きの建売の青田売りも同じ。 |
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| No.184 |
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