土地売買契約と建設工事請負契約が同時

[契約済みさん]

先週、手付け金100万を払って
建築条件付きの土地売買契約と工事請負契約を
同時にしてきました。。。
後からこちらの掲示板等で確認すると、
これは筋の通っていない契約の仕方のようですね。
皆さんが注意されている通り、土地売買契約をして
詳細打合せのもと、気に入れば工事請負契約を
する、という流れが正式なのですね。

この点を不動産の営業に問い合わせたところ、
工事請負契約を同時に交わしたのは
ローン審査に必要な書類だから。。。云々
これって実際本当のことですか？

ちなみに、契約時にはもちろん間取り等何も
でてこないわけで、（手書きの間取りは有り）
標準仕様はカタログに掲載されていました。
でもこれって、素人にはどのレベルのものなのか
さっぱり分からず。。。

私はやはり、だまされているのでしょうか。
手付け金を棒に振る覚悟で解約をしたほうが
よいのでしょうか？？？

無知でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。
的確なアドバイスをよろしくお願い致します。

[125: 匿名さん]

リスクを含め、当然すべてしっかりと説明済みですよ。

まったく分かってない。説明したことと理解したことはまったく別物。
不動産や建築業は、圧倒的に個人消費者が不利。プロとアマの関係だからね。ほとんどの人が初めての経験。
それが、野菜やテレビなどの他の消費財との違い。

[126: 匿名さん]

＞建築確認申請時には金額、仕様すべて決定した上での申請になるので、申請前迄であれば白紙解約可能。


同時契約の時に確認申請までは無条件で買い主が契約を取り消して白紙撤回可能と契約書に記載しているのですか？
もしそれならば問題ないとおもいます。しかしわざわざそんなことするくらいなら確認申請時に請負契約を結べば良いわけで、何のために問題が指摘されてる同時契約をわざわざする意味があるのでしょうか？
そうすれば印紙代も掛かりませんよ。

[127: 匿名さん]

111です。
>建築確認申請時には金額、仕様すべて決定した上での申請になるので、申請前迄であれば白紙解約可能。申請請後はすべて了解いただいた上での申請になるので20%の違約金が発生する(お客様にいつ迄であれば白紙解約可能かはしっかり説明していました)旨お客様に理解と納得していただいた上での同時契約でしたので、お客様は自分自身の逃げ道がある事で安心して打ち合わせに臨んでいました。

これでは建築条件付土地売買契約の停止条件を、請負契約ではなくて建築確認申請としていた事になりますね。
確かにこれならばトラブルは起きにくいはずです。建築確認申請を出した後でやっぱり止めたいとなるような施主は
非常に少ないはずですから。もしこれが本当ならば、腹我太鼓さんの勤めていた会社は良心的なところだったのでしょう。

ここで皆さんが問題と言っているのは、建築条件付土地売買契約の停止条件を請負契約とした契約で、請負契約を
同時に締結をさせる行為でしょう。これはお客の解約権を奪う事になるので、建築確認申請を出すまでは
白紙解約可能というのとは大きな違いです。同時契約を求める不動産社の多くは、お客を追い込んで逃がさないために
同時契約をさせるのですから、腹我太鼓さんの勤めていた会社とは考え方が全く違うのですよ。

[128: 匿名さん]

111です。
126さんのおっしゃる通り、確認申請時に請負契約を結ぶようにすれば印紙代がかからないから、
お互いに良いように思いますが、腹我太鼓さんの勤めていた会社はなぜそうしなかったんでしょうね。
思いつく理由としては、早期に価格交渉権を奪ってしまうのが狙いとか？白紙解約できると言っても、
100万、200万くらいの差だったら、解約してまで他に乗り換えようってお客は少ないでしょうから。
良心的とは言っても、やっぱり色々と考えた上でやっているのだろうとは思いますから。
それでも腹我太鼓さんの言われている事が本当であれば、かなり良心的で真面目な業者さんのように思います。
もっとひどい所が多いようですから。

[129: 腹我太鼓]

自分が辞めた会社の話で、叩かれるのは割に合わないので今回を最後にします。不動産は縁物といわれています。なかなか物件が出ないところで3年以上物件を探して見つからない人もいれば、おなじ所で探し始めて1週間で希望の物件に出会える人もいます。
業者に騙されてなるものかと構えていても希望の物件にはなかなか出会えないので、まずは信頼できる営業マンを見つけて、その人に色々と相談したほうがいいですよ。同時契約を求められても交渉してくれるでしょうし、未公開物件の情報を紹介してくれるかもしれません。結構皆さん誤解されている方が多いのですが、ネットの情報は最新情報でない場合がほとんどですし、折り込み広告なんかはまったくもって最新情報ではありませんよ。
広告、ネットに出る事なく売れてしまう物件はたくさんあります。
いい物件ほど広告、ネットに出る事なく売れてしまいます。
建築確認申請後に契約をすればいいとコメントされた方がいらっしゃいましたが、契約という形をとっておかないと、人気のある物件は2番手、3番手が入り物件を押さえきれないからです。1番手の人が契約していなければ、2番手のお客様は自分は契約する気があるのに、何故何ヶ月か待たなければいけないんだとクレームが出るのは必至ですよね。私のコメントに貴重な意見を下さった方々のように、同時契約について否定的なお客様ばかりでなく、ご自身で納得した上で、出会えた物件に対して担当者と会社を信じて契約される方もいらっしゃるのも、これも事実です。
私自身、不動産業界にいた時に、この業者から物件を購入する人はかわいそうだなと思う業者は何社かありましたので、業界自体がうがった目で見られるのはやもうえないと思っておりました。
行政が怠慢だとの事ですが、実際に被害に遭った方が立ち上がらないと業界の体質は変わらないと思います。皆様が満足できるマイホーム探しができる事を願います。長文失礼いたしました。

[130: 匿名さん]

＞人気のある物件は2番手、3番手が入り物件を押さえきれないからです。1番手の人が契約していなければ、2番手のお客様は自分は契約する気があるのに、何故何ヶ月か待たなければいけないんだとクレームが出るのは必至ですよね。

契約していなくても申し込みの段階で他の商談はストップするのは不動産業界の常識だと思うのですが？
それにそもそも1番の顧客が売買契約と請負契約を同時に結んだのか、それとも3ヶ月の停止条件付き売買契約だけを結んだのかなんてことは、2番目の顧客には判るすべも無い。
それともあなたの会社は契約書を他人である2番目の顧客に公開してるのですか？
嘘も休み休みにしてください。
「自分が辞めた会社の話で、叩かれるのは割に合わないので今回を最後にします。」
今回を最後にするのは論理が崩壊しているからですよね。
、　

[131: 匿名さん]

>130
111です。
単に社員だったというだけですから、そんなに腹我太鼓さんを責めなくても良いではないですか。
だいたい不動産屋に論理だった理屈を求めてもしょうがないという事は、130さんも良くわかっているでしょう。

腹我太鼓さんの書き込みで改めてわかったことは、誠実に真面目にやっていると思っている不動産屋でさえ、
厳密には法律を遵守していなかったり、おかしなことをしているという事。不動産屋は小規模で会社の数が多いから、
行政も指導しきれないのでしょう。ホント困ったものです。
消費者が安心して購入できるように、どうにかならないものでしょうか。

[132: 腹我太鼓]

前言撤回します。
①契約していなくても申し込みがうんぬんで商談を中止→仲介物件であれば確かにそうです。物件を止めていられるのも基本1週間、いいとこ2週間ですからそれは可能ですよね。2週間以上止めて申し込みキャンセルになったあかつきには、担当者は売主側の仲介業者に顔向けできません。売主物件ですから物件が止まる訳ではないのは説明します。二番手が入る可能性がある旨も説明します。②契約うんぬん→まず第一に契約はしていません。一番手の方は対象物件に対して一番最初に契約するかいなかの権利があるだけです。契約を前提にプラン、見積もりなどの資料の提示を受け、打ち合わせを始められるだけであり、二番手が入るまでは期限は切られません。当然ながら設計料等のお金は発生しないので、契約に向けての準備期間になります。ただし、二番手が入った場合はその旨報告し、打ち合わせの進捗状況によりましが、通常1ヶ月から3ヶ月程度の期限を切り、その間に打ち合わせを行い、契約するかしないかの最終確認を行う。この打ち合わせが不調に終わった場合は、一番手の方から二番手の方に権利が移るだけです。
③一番手の売買契約を二番手に見せている
→売買契約書が存在しません。
④嘘も休み休み言え
→私の説明が足りなかったのかもしれませんが失礼な人ですね。わかりにくいかもしれませんが、私は仲介物件の話をしている訳ではなく、売主物件を売主自ら販売している場合の話をしているのです。一番手と二番手のどちらをどのようなルールの元で決定するかは売主側にあるのはおかしい事ですか？無用なトラブルを避ける為に、一番手二番手の方に筋は通しますし、これでトラブルを起こした事は一度もありませんよ。まぁ違約金、手付没収等のペナルティーが発生しない訳ですからトラブルになりようがないですよね。一番手の方が結論を下す事が出来ずに、二番手の方に権利が移り、1年後くらいに「やっぱりあそこにしておけば良かった…」というのはあります。

何を根拠に嘘と決め付けられたかは分かりませんが、議論が崩壊したのだの勝ち名乗りのつもりですか？
私の勤めていた会社は建売をやらない会社でしたが、建築条件を付けたら独禁法違反になるのであれば、建売にシフトするかもしれませんね…、そうすれば同時契約も関係なくなりますし、将来このような議論もしないで済みますし…。

[133: 匿名さん]

>132
111です。130さんの書き込みにイッラときたみたいですね。
でも反論を読んで、ますます腹我太鼓さん自身がよくわかっていないのではないかと思えてしまいました。

売主物件であることは130さんも理解された上での発言でしょう。130さんの言っているのは、申し込みのあった時点で、
売主は申し込んだ方と商談を進めるかどうか判断し、進めるならば他の商談はストップさせるのが常識でしょうという事ですよ。
仲介物件にも売主はいるのですから、売主物件か仲介物件かは全く関係のない話です。そして、何で腹我太鼓さんの
会社が売主の物件は止まらないのか？って事になります。

しかし、契約が無いと言い出した事で腹我太鼓さんの会社がどういうやり方をしていたか、やっと飲み込めました。
まずは会社所有の土地に申込み金１０万円を払って申込みをする。そしてその土地を前提に請負の打合せを始め、
建築確認申請を出しても良いとなった時点で、建築条件付土地売買契約と請負契約を同時に取り交わしていたんでしょう。
でも、これはこれで買主にとってはよろしくない話です。なぜなら腹我太鼓さんのおっしゃる様に、会社は打合せ中の
お客との商談を取りやめて、他のお客に売る事が出来てしまうのですから。もし建築条件付土地売買契約を交わしていたならば、
売主は手付けの倍返しをしないといけないのにです。腹我太鼓さんがうちは違約金など請求していなかったと言うから、
非常に良心的な会社なんだと誤解させられましたが、これではそもそも違約金を請求する権利すらないじゃないですか。
何か、狐につままれたような感じですよ。

[134: 130]

＞私の説明が足りなかったのかもしれませんが失礼な人ですね。何を根拠に嘘と決め付けられたかは分かりませんが、議論が崩壊したのだの勝ち名乗りのつもりですか？


１２９の発言で

＞契約という形をとっておかないと、人気のある物件は2番手、3番手が入り物件を押さえきれないからです。


とおっしゃっていましたが、132で　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞②契約は存在しない。③契約書は存在しない

と発言が180度変りましたね。
もし１３２の②③なら建築条件付土地売買契約すら結んでないわけだから
トラブルになんてなるわけが無いでしょ。かなりかわったやり方ですが・・・・。
逆に言えば、１２９までの一連の話である
「同時契約はするが確認申請までは白紙撤回可能。ただし印紙代のみ負担」⇒
「じゃあなぜ確認申請時に契約しないで、同時契約するのか印紙代すら掛からない」⇒「契約という形をとっておかないと押さえきれない」という話根底からひっくり返されて嘘だったってことです。


上記が嘘の根拠ですよ。
簡単に前言撤回して180度言うことが変っていることが「説明足りなかった」ということなのですか？
それを世間では「嘘」というのです。どちらが失礼なのでしょうか？
そうゆうもっともらしい嘘に対する言い訳を常套手段にするやり方が不動産業界の信用を失墜させているんですよ。
今までの議論は何だったの？？？？
って感じです。

[135: 腹我太鼓]

私の説明不足がありました。
①一番手が契約済みの場合→二番手はとりません。契約済みになります。
②一番手が申し込みの場合→二番手はとります。

口足らずで申し訳ありません。

[136: 匿名さん]

>腹我太鼓さんの書き込みで改めてわかったことは、誠実に真面目にやっていると思っている不動産屋でさえ、
>厳密には法律を遵守していなかったり、おかしなことをしているという事。不動産屋は小規模で会社の数が多いから、
>行政も指導しきれないのでしょう。ホント困ったものです。
>消費者が安心して購入できるように、どうにかならないものでしょうか。

まったく同意です。腹我太鼓さえ、どんどんボロが出るこのありさま。

[137: 腹我太鼓]

136の方のおっしゃる通りですよ。会社というか私自身も建築条件付きが独占禁止法に抵触しているなんて認識は正直ありませんでした。同時契約が好ましくないのはわかっていましたけど、会社のやり方なので従っていましたよ。好ましくないだろうと思われる中でも、会社のやり方には納得していましたので、この点については言い訳も弁解もしません。
私個人の考えとしては、自社の建物を建てて頂く為に自社所有の土地に建築条件を付けて独禁法違反となるのは納得できないのです。何故、他の工務店、HMに建てさせる為に交渉して土地を仕入れなければならないのでしょうか？自社に建築の部門がありながらですよ。これでペナルティーを受けるのならば、私の勤めていた会社は建売にシフトせざるをえないだろうと思っております。
私は会社を辞める時、何人かのお引き渡したOB客が手土産をもってわざわざ会社まで来てくれましたので、好ましくない契約だったとは言え、自分自身としてはやっていて良かったと思っております。
業界の体質を変えるには、騙された人、被害にあった人が声を上げていかないと、どうしようもない業者はなかなか淘汰されません。どことは名前を挙げる訳にはいきませんが、案内の当日に契約を強要し、手付金をコンビニで下ろしてこいていう業者も存在しますからね…なかなかイメージは良くならないと思います。

[138: 匿名さん]

>>137
「好ましくない契約だったとは言え、自分自身としてはやっていて良かったと思っております。」
好ましくない契約で商売をしておいて、良かったと思うのはおかしい。
それも、最初から同時契約は良くないと思っていたのでしょう。

[139: 腹我太鼓]

133様へ
申し込み金は10万でなく、1万です。10万というのは契約成立時の手付金の会社が受ける最低の金額です。ちなみに、申し込み金の1万円は契約が成立しなかった場合は返金します。
分かりにくくて申し訳ありませんでした。
137様へ
私が入社した直後は、建物が何も決まっていなくても同時契約をしていましたが、やはりトラブルがあり、それを防止するために会社のやり方が変わりましたので、自分自身としましては納得していました。
散々ご批判をうけましたが、私自身の考えは何も決まっていない状況での同時契約は好ましくないというか、これで契約するのは危険極まりないと思います。が、契約前にしっかり説明を受けて、お客様自身が予算内で自分の希望する建物が建つと納得できたなら、それはそれで有だという考えです。そこまで話が出来ていて、信頼関係が構築出来ているお客様とは契約後に「話が違う、聞いていない」とはなりにくいです。契約後のトラブルの原因のほとんどは、この話が違う、聞いていないですから、いかに契約前にこの要因を潰すかが営業マンの仕事でした。
確かにに100%決めて契約するほうが良いに決まっています。
ただ、私のいた会社のやり方でも、契約後にトラブルらしいトラブルはほとんど無かったのは現実です。
だから、私は同時契約は好ましくないという認識はありましたが会社のやり方に従っていました。
皆様に言わせればそれが悪なのでしょうけど、いかにトラブルを未然に防ぐかという会社の工夫を私は認めていました。

[140: 匿名さん]

トラブルになっても、ならなくても、してはいけないこと、また、好ましくないことは
やるべきではない。犯罪行為は、小さなルール破りから始まり、大きくなるのではないか。
たとえば、公務員の汚職は「コーヒー一杯から」という標語のように。

[141: 匿名さん]

今までにもうすでに書いてあることかもしれませんが、

適切な建築条件付き土地の契約（土地契約後3か月以内に請負契約を締結しなければ白紙解約となり土地売買手付金は全額買主に返還される）の場合、請負契約を締結できない理由は何でもよいのでしょうか？

例えば、

１、発注者又は請負者の勝手な都合
　　　（転勤、他に良い土地を見つけた、ほかに良い買い手を見つけた、気が変わった）
２、仕様・金額の合意ができない場合で、当初提示されたものが不可能であった場合
３、仕様・金額の合意ができない場合で、当初提示されたものは可能であるが、発注者の要望をかなえることが不可能であった

１による解約が可能ならば、せっかく建物を一生懸命考えてようやく図面ができたにもかかわらず売り主が請負契約に応じないため白紙解約ということや、買主の申し込みを受けて土地契約をすると三ヶ月間不動産を売却することができなくなり挙句に解約される、というようなことが起こりやすいと思うのです。

また、実際は１による解約だが、３による解約を装うことは容易そうです（とんでもない話だとは思いますが）。

であれば、買主は建築条件付きの土地を契約したとしてももっと良い物件を探しておいたほうがよいし、土地売主は事前に2番手の買主を探しておいたほうがよいと思うのですが。

[142: 匿名]

そう思うならそうすれば？

[143: 匿名]

そう思うならそうすれば良いし自分で考えたら良いのではないでしょうか？

[144: 匿名さん]

>141
理由のうち２と３はもうしょうがない事ですし、転勤も不可抗力だから許されるでしょう。
他に良い土地を見つけた、ほかに良い買い手を見つけた、気が変わったなどは常識的にどうかと思いますが、
確かに言わなければわからないですからね。こういう事が度々あると、業者は安心できなくなって
同時契約を求めたくなったりするのでしょうが、絶対ここで買いたいと思うような商品とサービスを提供すれば、
お客の心変わりなんてそうそう起こらないという発想になって、お客に何かを強いるのではなく、お客の方から
よろこんで契約してくるようにならなければいけないと思います。

はっきり言って不動産業界は総じてレベルが低いと感じるので、同じ業界の中ではなくて外に模範を求めるのが
良いでしょう。例えば家電量販店。どこも似たような商品しか扱えないから、サービスで差別化しようと競っています。
不動産業界もあのくらい激しい競争にさらされて淘汰され、もっともっとサービスが良くなったらよいのにと思います。