土地売買契約と建設工事請負契約が同時

[契約済みさん]

先週、手付け金100万を払って
建築条件付きの土地売買契約と工事請負契約を
同時にしてきました。。。
後からこちらの掲示板等で確認すると、
これは筋の通っていない契約の仕方のようですね。
皆さんが注意されている通り、土地売買契約をして
詳細打合せのもと、気に入れば工事請負契約を
する、という流れが正式なのですね。

この点を不動産の営業に問い合わせたところ、
工事請負契約を同時に交わしたのは
ローン審査に必要な書類だから。。。云々
これって実際本当のことですか？

ちなみに、契約時にはもちろん間取り等何も
でてこないわけで、（手書きの間取りは有り）
標準仕様はカタログに掲載されていました。
でもこれって、素人にはどのレベルのものなのか
さっぱり分からず。。。

私はやはり、だまされているのでしょうか。
手付け金を棒に振る覚悟で解約をしたほうが
よいのでしょうか？？？

無知でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。
的確なアドバイスをよろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

物件をたくさん探されてきたことと思いますが、建売でもいいと思って探されていましたか？

[3: 匿名さん]

そのようなやり方をしているからと言って、そく騙されている、もしくはこれから騙されるに直結するわけではありません。
本当に自分が納得できる建物が、予算内で建築できるならば最終的には問題ないということにもなるでしょう。

もし、工事着工の前に騙されている、あるいは納得のできないことがでてきて、どうしても解約したいと言うようなことがあれば、”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”という一文の入ったその不動産の広告を取っておけばそれをたてに解約することは可能です。

同じような事例で解約できた判例がありますので一度調べてみたらよいでしょう。

売主さんにその判例を見せた上でならばおそらく解約にも応じてもらえるでしょうが最悪訴訟になるこ可能性もあります。

[4: 入居済み住民さん]

>”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”
って、今回は請負契約を締結しちゃってるから、当てはまらないんじゃないのかな？
確かに、良心的な業者ではないと思います。下手すれば、この先も悪意を持って対応されることもあるから、石橋を叩いて渡るくらい慎重に、そしてこれ以上は隙を見せないようにしないといけないと思います。
そこの業者と契約した理由はなんですか？
土地が気に入ったから？予算内で収めるにはそこしかなかったから？などなど優先度の高い理由があると思います。土地が最優先であれば、そのまま進める手もあります。予算内でということであれば、たいていの人は今の契約金額よりもどんどんアップしていくと思いますよ。
自分たちが家に何を求めているのか、いつまでに建てなきゃいけないという時間的な制約があるのか、こういう契約をした業者と付き合っていけるのかなどなど、一度考えをまとめてみましょうよ。それによって、次の方向が見えてくるかもしれませんよ。

[5: 相模原のＫ]

建築条件付き土地売買における請負契約の猶予期間と白紙解約権は、スレ主さんにとって非常に有利な権利です。その不動産屋さんに悪意があるのかどうか判りませんが、このまま進めて設計段階でトラブルになった場合のリスクを考えれば、請負契約は白紙にしてやり直したいと要求される事をお勧めします。それで納得の行く対応をして頂けないような不動産屋ならば、土地売買契約も全て解約すればよいでしょう。

その際手附金を放棄する必要はないと思います。請負契約の猶予期間と白紙解約権の事をちゃんと理解できるように説明されないで契約しているので、重要事項の説明に不備があったと言いましょう。もし難色を示したら、各都道府県にある宅建業協会に相談すると言えば、不動産屋さんも簡単には拒否出来ないと思います。

＞無知でこのような契約をした自分に責任があるのは充分承知しています。
一般人は契約行為に慣れていないので契約にまつわるトラブルが絶えませんが、高額になる不動産取引きでのトラブルは社会的な影響も大きいです。そこで宅建業法という法律で、有資格者（宅地建物取引主任者）がスレ主さんに契約内容について説明する事を義務づけています（重要事項の説明等）。これを怠った不動産屋さんに責任があるのであって、スレ主さんの責任は小さいと思いますよ。ちゃんと説明されていれば、殆どの方は建築条件付の土地売買契約と請負契約の同時契約などしないですから。

■宅建業法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html

[6: 契約済みさん]

皆さん、ご丁寧に解答くださりありがとうございました。
これを機会に、もっと自分でも家のことについて
勉強しなければいけないとつくづく思いました。
決して騙しているような業者ではないことも
後に分かりました。
しかし、最初の契約でつまづいてしまった以上、
この業者に対して疑いの目は拭えなくなってしまったのも
事実です。
再度検討の上、決めることにします。
本当に、ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

02でレスさせていただいた者です。
建売でもいいという人にとっては、手続きは建売と変わらないし、これから着工になる分、多少は簡単な工事チェックやらちょっとしたオプション追加もできてラッキー、という場合もあるので、スレ主さんはどんなスタンスで買われたのか、そこを明確にして欲しい、という思いで書きました。
同時契約の何が問題なのか自分の言葉で理解しておかないと、「ネットで仕入れた浅知恵」と見られてかえってこじれてしまいますから、きちんと勉強しておくことは重要なことですね。

[8: 匿名さん]

建売の場合はすでに出来上がっている家を見て買うわけですから、
この場合と話は違うかなと思います。
注文住宅の場合、十分に検討して議論して進めたつもりでも、
多少の行き違いや「言った、言わない・・・」的なことは出てきがちです。
スレ主さんが、この業者に対して疑いの目は拭えなくなってしまったと考えているなら、
それが正しい判断だと思いますよ。

[9: 匿名さん]

建売じゃなくて売建なんじゃない？

[10: 購入経験者さん]

みなさん誤解されてるようですね。

０４さんが書かれた
>”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”

は、正しいです。

しかしこの中身は、
消費者を守るために、土地の売買契約を済ませてから「ローン審査が通らなかったり」「正統な理由」などで３ヶ月以内に請負契約が締結できない場合は、売買契約も白紙に出来る。というものです。

言い換えれば、建てる意思はあるのだが建てれない場合についてです。
施主の自己都合での白紙ではありません。

これは過去、３ヶ月と言うのが１年でも２年でもよかったのです。
そうすると、いつまで経っても白紙撤回できないので、と言う理由です。


そこを、施工会社は逆手に取ってるのです。
同時契約することによって、３ヶ月以内の縛りが使えなくなるのです。

違法な行為ではありません。（悪徳ではありますが）

それを知らずして、契約を結んでしまう人が多いのです。
（私も実際、そういう業者に同時契約を迫られ、法律を盾に話しましたが、一蹴されました。知識があったから騙されませんでしたが。）

その他よくあるのが、仲介料です。
条件付は、土地のみにかかりますが、悪徳業者は建物にまで仲介料を要求してきます。
違法なのですが、知らない人は払ってしまうのです。

[11: 03です]

建築条件付の土地の広告を見たうえで土地を購入し、『業者に説得されて』土地売買と同時に請負契約する。その後『業者の話が全く変り』その土地上で考えていたプランや金額で建築することが不可能な場合。
本来土地契約後3ヵ月以内にする予定だった請負契約を『業者に説得されて』『適当な図面で』契約してしまった。そのようなケースでは土地と同時の請負契約は事実上成立していないと言う判断の元、土地売買契約を解除することができるというような判例がありました。

はなしはずれますが、もちろん他人所有の土地上に対するものでも請負契約は可能ですし、きちんと打ち合わせがしてあるならば同時契約も問題ないでしょう。

3ヶ月の特約は、業者が条件付不動産売買の契約をたてに契約後不当に高額な請負をむすばせたり、土地の売買契約を誘引するために何でもできるといって土地契約を取ったりするのを防ぐためのもの、という側面もあります。

土地契約前にきちんとプランのはなしや、金額のはなしをつめておいたなら土地契約時に最終の完成図面以外の図面で請負契約したとしても実際上あまり問題は無いでしょう。また業者のほうでも現時点での最終図面で請負契約するでしょう。

業者のほうでは先ほどの判例を知っているものも多いので、後で話を変えるようなことがあった場合でもめた場合でも、最終的には解約に応じると思います。

余談ですが、条件付3ヶ月の場合請負契約成立のための努力義務が双方にあると思います。請負契約の成立のためには図面と請負金額の確定が必要になります。
図面確定のためには施主からの指示が必要となりますが、請負者は施主と設計契約を結んでいないものが大半（条件付の場合）だと思いますので、施主は請負者に設計も実質上依頼しているケースがほとんどです。
条件付の場合、請負者に設計までの義務が本当にあるのか。設計者が本来の趣旨どおり全ての建築にもっとかかわるようにするべきではないかと疑問に思います。

[12: 契約済みさん]

私も①建築条件付土地で土地売買契約と工事請負契約を締結してしまいました。
まったく契約済みさんと同じながれです。宅建業者の立会いのもと重要説明事項の読みあわせ後に契約、契約後も間取りもプランも予算内に変更がききますよ。とのことでした。②土地の手付金と建物の手付金も支払いました。③仲介手数料　建物＋土地価格×３％＋６万＋消費税の計算で半金支払済みです。④次回金消契約、決算の予定です。
現在は工務店さんに間取りプラン変更図面をお願いしています。
契約書には３ヶ月以内に請負契約・・・白紙というの内容は記載されてないみたいです。工事請負契約も同時にやったからでしょうか？
仲介手数料も建物込みで計算されています。
土地は気に入ってる物件です。やはり騙されてるのでしょうか？疑問や仲介手数料件の苦情を不動産に話をしてもうまく丸め込まれそうで不安です。
①は普通はしないことだったんですよね？③建物価格は入らないですか？④をしたら今後解約などにひびきますか？　今後不動産屋の付き合いや注意する点をわかりやすく教えてください。

[13: No12のものです]

すいません名前を間違えました。本文＜契約済みさん＞とは別のものです。
名前は１１１です。

[14: 相模原のＫ]

No12.の111さん、状況の詳細が良く判らないので判断が難しいですが、建築条件付ではなく売建てを買わされていませんか？なぜかというと、仲介手数料が建物＋土地価格に対して請求されているからです。本当に建築条件付土地売買契約と工事請負契約ならば、宅建業法の規定で土地売買代金に対してしか仲介手数料を請求できません。

その不動産屋さん、法律を知らないのかもしれませんが何か胡散臭い感じがしますね。想像ですが、２、３の基本プランから選んで契約させられていませんか。今後変更しようとすると、その変更は出来ないと言われるか、高額なオプション料金を請求されるかもしれませんよ。それに建築確認申請を出す前に、土地売買契約と建設請負契約を土地建物売買契約に１本化させられると思います。

少しでも解約の可能性を考えているのでしたら、取りあえず建物が決まらないと不安だとか理由をつけて、土地の決済はプランが決まるまで待ってもらった方が良いような気がします。一度払ってしまった物を取り戻すのはかなり困難ですから。

※ここで使った「売建て」とは、建築前の建売りを注文住宅のように装って土地売買契約と建設請負契約の２本立てで契約し、後で土地建物売買契約の１本に変えさせるものです。それに対して注文住宅とは、施主の希望を取り入れて自由に設計するもので、契約は売買契約ではなく請負契約になります。

[15: 111]

相模原のKさんありがとうございます。丁寧でわかりやすいです。
契約の前は慌しく、ローンの仮審査を受ける書類をそろえるのに手書きの簡単間取りプランを作成し、基本プランの詳細もなく、この予算内でおさまるように工事金額が設定され契約書に記載されています。ローン審査が通り契約を済ませた後は穏やかですが・・・
現在、工務店さんに間取り、プラン変更の打ち合わせをしている状況でなんとなく金額UPしそうな流れがあります。今思えば、契約の流れとしてはおかしいですよね。売建ての契約ですよね？！
調べたら、建築条件付土地で契約してると思ってますが、土地売買契約書、工事請負契約書には建築条件付土地とは記載されていません。物件概要書には建築条件付と記載されています。これは契約の時に貰った書類です。
土地建物売買契約に１本化というのはどういうものなのでしょうか？
土地の決済期日まで残り少ないんですが、土地売買契約書に支払い期日など記載されてますが、建物プランが決まるまで待て貰うことはできるんですか？ローンは土地と建物の2本で組んで審査は通ってます。
仲介手数料の件は直接不動産屋に言っても大丈夫ですよね？！契約済みさんのように流されてしまいそうで不安ですが・・・

[16: 相模原のＫ]

仲介手数料の件は、建物価格が含まれるのは間違っていると不動産屋に指摘すれば直ぐに訂正されると思います。この根拠となる法律は宅建業法で、第四十六条に報酬の上限について規定があり、具体的な額は国土交通省（旧建設省）告示で定められています。

■宅建業法
　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html
■国土交通省（旧建設省）告示　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
　http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/fudousan/shokan_hourei/text/houshuuk...

上限とあるように本当は個別交渉が可能なのですが、法律で決まっているように言う不動産屋もあるようです。この手数料について議論されたスレを載せておきますので、参考にご覧になってみて下さい。

■仲介手数料について質問です！！
　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/20254/

因みに宅建業法は正式には宅地建物取引業法と言い、宅地建物取引業者＝不動産屋に対する規制です。工務店=建設業者を規制する法律は別にあり、建設業法と言います。関連するものとして、この他にも以下のような法律がありますが、ネットで閲覧出来るので一通りは目を通しておく事をお勧めします。
　・建築基準法−−−家を建てるには色々と規制があり、折角購入した土地に思っていた家が建てられないこともあります。
　・建築士法−−−一定以上の大きさの家を設計出来るのは建築士だけです。その建築士を規制する法律。記憶に新しい耐震偽装の姉歯事件は建築士法違反です。
　・民法−−−「債権」の中の「契約」の章を見てください。契約の成立と解除、売買契約と請負契約の違いは理解しておいた方が良いと思います。
　・消費者契約法−−−一般に悪徳商法と言われるもから消費者を保護する目的で制定されたようです。しかし消費者に著しく不利な条項は無効というのがあるので、契約解除でもめた場合には役に立つ事もあると思います。

[17: 相模原のＫ]

１１１さんがどうされたいかで、次のような方針が考えられます。

１）どうしてもその土地が欲しい場合
土地の売主は工務店ですか、それとも不動産屋自身やその他第３者様でしょうか？建築条件付土地の売主は普通は工務店ですが、１１１さんの場合は変則的な感じなので工務店では無いかもしれませんね。もしそうならば、先に土地の決済をしてしまって移転登記まで済ませてしまうという戦略が取れると思います。今後、工務店さんが誠実に対応してくれるならば最終的には満足のいく家が手に入るかもしれませんし、もしその工務店がダメでも請負契約を解除して他で建築するという事も不可能ではありません。土地の売主が工務店で無いならば、請負契約を解除しても土地売買については何も言ってこないと思います。但し工務店は請負契約をたてに色々と言ってくる可能性があるので、それを解決するために少しはお金を払う必要も出てくるかもしれません。もめる覚悟と１年くらいは土地のローンを支払っていける自己資金が無いと安心できません。
土地の売主が工務店の場合、土地決済の後で請負契約を解除すると①得られたであろう利益の支払いを求められるか、②土地売買契約の現状回復を要求される可能性があると思うのでお勧めしません。自信はありませんが①の場合で200〜300万程度か？②でも、移転登記費用、ローン手数料、仲介手数料などは戻ってこないのでやはり約150万以上の損失になるでしょう。

２）土地は諦められるしリスクは負いたくない場合
契約の時には説明が無かったが、建築条件付には通常３ヶ月の猶予期間があることを知った。簡単な図面はあったが変更する事が前提であって、請負契約の要件を満たしていないので、一旦白紙に戻して一からやり直させて欲しい。もちろん土地の決済もそれまで待ってくださいと交渉してはどうでしょうか。なぜそういう要求が出来るかは、（社）首都圏不動産公正取引協議会の以下の通知を読んで理解しておくと、不動産屋に言いくるめられないで済むと思います。

■建築条件付土地取引に係る独占禁止法上の取扱いとこれに関連する表示方法の変更及び広告開始時期の制限との関係について
　http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm
■建築条件付売地の表示例
　http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/kenchikujouken_hyoujirei.html

それでも契約をたてに強引に話を進めようとするのであればあまり誠実な業者とは思えないので、全ての契約解除を考えた方が良いかもしれませんね。今でしたら手附放棄で土地売買契約の解除が出来ますし、請負契約は支払った金額をほぼ全額返還して貰えるはずなので損失は限定されます。
※もし請負契約も手附放棄と言われた場合には民法をよく読んで着手金と主張してください。手附金が解約手附（予約金のようなもの）と解釈されて手附放棄による解約が成立つのは売買契約の場合です。請負契約はそもそも対価物が完成してから引換えに支払えば良い契約なので、手附金（予約金）ではなく工事の着手にあたっての前払い金に当たります。１１１さんの場合資材発注もまだだと思われるので、プラン作成と打合せの経費は請求されるかもしれませんがそれが何十万にもなるとは思えません。

良く考えれば判ることですが、値引きをするのはサービスをしてなんとか契約を取りたいと思うからです。契約した後ではそのような心理は働かないので、契約してからの変更は基本的に金額アップの方向になる事が多いです。もしこのまま話を進める場合には、よほど自制して希望を取捨選択しないと建物の金額はどんどんアップすると考えておいた方が良いですよ。どうされるかはその辺もよく考慮してご判断ください。今回の件は経済的にも時間的にも痛みが伴うと思いますが、勉強代と割り切れるように精一杯やってみることです。ご検討をお祈り致します。

[18: マンコミュファンさん]

でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。

ならば、相手方だけが悪いような批判はやめなさい

[19: 匿名さん]

建築条件付き売地とは文字通りだが、建築請負出来る客優先販売ですね。別にギョウホウ違反じゃねぇだろ。

[20: 匿名さん]

因みにウチの会社、売地としてチラシ打って客来たら請負出来る人にしか売らないってスタンス。
だが、良い土地には良い客付くんで商売になります。

[21: 匿名さん]

それはチラシが違法です。売れようが売れまいが。気をつけてね。