買えますか？

[ビギナーさん]

さいたま市の見沼区に3000万弱の建売を探していました。
でも予算がないのに駐車場2台、駅徒歩15分以内、80平米以上、、、などの条件を出していた為か、紹介される物件はあまりパッとしません。次に建築条件付の土地で予算で買えそうなものがあったのですが、ここでの掲示板を見ていると、知識のない私達にはあまりお勧めではないのかな、と思い始めています。
でもこれをきっかけに注文住宅など私達には絶対無理だと思っていたのですが、土地から探して建てるのも可能なのかな、と思って来ました。見沼区ですが、30坪ほどの土地を買い、ローコストの注文住宅を建てても、やはり3000万とかでは無理ですか？
教えて下さい。

[10: 契約済みさん]

建築条件付きで予算に見合う物件があったとのことですが、
それではダメなのでしょうか？

建築条件付き物件はいろいろ悪い点やリスクがあるのは否めませんし、
また業者も悪いことをしてしまいやすい取引の方法ですから、
購入決心前に自衛のため色々と勉強する必要はあると思います。
ただ、建売でも良いかな〜という人が買うには手頃だったりもします。
間取りはフリーだし、仕様選定も標準の範疇ならフリーだし、
建築中の現場も自分の目で見れますしね。建売よりは安心感あります。

一般的にいう注文住宅とかで、あっと驚くような素敵な空間が欲しい！
とでも思わない限りは、利点もいっぱいありますよ。
一度よく調べてみては如何ですか。

ちなみに我が家は、間取りにはこだわりがありましたが、
例えばムク材のフリーリングとか吹抜け見せ梁とか特殊な建具だとか
そういうのには全然こだわりがありませんでしたので、
当初は建売で探して、最終的には建築条件付きでの購入を決めました。
いま間取り設計中ですが、十分なものが出来そうです。

[11: ビギナーさん]

スレ主です。

＞09さん、10さん
ありがとうございます。
そうなんです。何も、「あっと驚くような素敵な空間」を望んでいる
訳ではないのですが、今まで紹介されて来た建売が、私の中でココに住みたいと思う程印象に残らなかったというか、、、。
紹介されて、その日家に帰るとどんなんだったっけーと忘れてしまう程
どの建売も似たりよったりで、、、。
この予算だとこれが限界かぁなんて思って悲しくなりました。
それで建築条件付きの土地を見つけたのですが、この土地は3000万ちょっとで私達の予算ぎりぎりです。
これでオプションだの色々言われても、無理なんですが、、。
それでも建売よりは、納得のいくものが出来上がりますか？
それからこの予算では建築条件付きも注文住宅も、「作り的」には建売と変わらない感じですよね？

[12: 匿名さん]

今まで見てきた建売のどこがいけなかったのか整理する必要があると思います。是非頑張ってください。

[13: 匿名さん]

焦っていないなら、足で稼ぐしかないです。
足繁く見ていれば気に入った物件に会えるかもしれませんし。
ただ、家のために貯金して、買える物件の金額をすこしでも
上げることも考えた方が良いかも。

[14: 住まいに詳しい人]

土地は財産として残るものです。
逆に建物は１５〜２０年経てば、財産としてはゼロ、もしくはマイナス(撤去費)になります。
予算が限られているのなら、建物よりも土地を優先させるべきだと思います。
建売りで自分の気に入った間取りのものではいけないのでしょうか？

[15: 契約済みさん]

＞14ナイス　オピニオン！
長期的なビジョンで不動産取得を考えている人間は、その土地の価値を分析して購入するものです。これは賢い人間の取れる行動ですね。
一方、端的に自分の住める場所、家を建てることが一番の動機になってしまっている人はそこまで考える余裕などありません。また、そういう人は元々資産形成などという考え方がない人でもあります。

たとえば、株取引をしている人なら、資産形成の面を考慮して不動産取得をするでしょう。

でも、端的に住みかがほしくて家を建てたくて不動産をつかむ人がいてもＯＫです。世の中色々ありますから。

ただ、後で後悔することのないようにしましょう。
家は、どんないえを建てても減価償却されていきます。セカンドハンドになれば相当額減価していきます。とちは、セカンドハンドは関係ないです。その土地に価値があればあがりますし、なければ下がります。最悪のケースでは買い手がつきません。そこら辺も良く考えてください。

[16: 契約済みさん]

10です。

まずは、その建築条件付きの物件で、見積りを出してもらいましたか？
不動産では諸費用ってかなり乗ってきますので、絶対に無視できません。
諸費用まで含めて予算内であれば検討の価値ありだと思います。

次に、その物件は仲介物件ですか？それとも売主物件でしょうか？
仲介物件だとしたら、具体的な話をする前に、売主を探してみましょう。
仲介料が100万円ちかく浮きます。
（仲介業者が信用出来て、仲介料含めて払える価格なら構わないですが）

さて本題です。

建物の仕様に関しては、売主業者から仕様書を入手しましょう。
建築条件付きの場合、建物の仕様には細かな決まりが定めてあります。
たとえば構造は在来軸組み？2×4？とか、
断熱材は何を使って天井○mm／外壁○mmで施工しますとか、
キッチンはこのメーカーのこの商品、とかはもちろん、
サッシの枚数や収納の数、コンセントの数まで取り決めがあります。
この仕様の範疇で坪いくら、と計算するわけです。
（そうでないと、業者としてはわざわざ土地購入のリスクを負って
　建築条件付き販売をする旨味が無くなる可能性があるからです。）

この仕様書を確認して、希望の間取り・設備の建物が建ちそうか、
おおかた判断出来るのではないかと思います。
（判断基準として、建売を多数見学してみるのも良いと思います。）

この仕様書に書いてない装備は、全てオプションになります。
欲しい装備が標準でない場合、オプションになるものの価格を確認し、
総予算が収まるのかどうか判断しましょう。
実際は、間取り打合せが進んでいくと欲が出てくるものです。
当然のことですが、予算はある程度余裕を持たせておくべきと思います。

[17: ビギナーさん]

スレ主です。

＞14.15さん
ありがとうございます。まさに私は、
＞、端的に住みかがほしくて家を建てたくて不動産をつかむ人
なのでしょう。しかも今まで見て来た建売だって、土地がどれだけ価値あるかなんて見てなかったし、、、。
私の探しているエリアの土地も、調べてみようと思います。
＞10さん
ありがとうございます。一応、売主物件である事を前提に諸費用150万程で見ているのですが、、、甘いですか、、、。
今週にでもその建築条件付きの物件の見積もりを出してもらってこようと思います。仕様書ですね！実物を見なくても、これで建物のグレードが分かるって事ですよね？勉強になりました！

[18: 契約済みさん]

スレ主さん

不動産の価値は色々調べる方法があります。

１．路線価で一般的な基準価格を知る。→ネットで調べることができます。

２．不動産会社（売主以外）にその周辺の不動産価格を尋ねる。（坪単価などで目安になりますが、売買状況の活発さなどもきくと良いですね）

３．あとは、自力で周辺物件の相場や情報を収集する。

後悔しないためにもやれることはやったほうが良いでしょう。
私も最低このくらいはやっていましたし、5−6年間かけて探しましたよ。当初の5年近くはそこまで本気ではなかったけど、土地から中古物件、建売と色々見てきました。なので、新規物件が出てきたときに、場所、広さ、状態で値段の理由がわかるようになりました。安い物件には何かしらの理由が必ずといっていいほどあるものです。「不動産に掘り出し物はない！」と思ってください。不動産やセールストークで言うのは、売りさばきたいからです。
私が驚いた物件のひとつに、100坪で2900万という更地がありました。そのエリアでみると相場の約半額なのです。しかも南道路で整形地＋海の眺望ありで閑静な住宅街。「おかしいな？」の意識を持って不動産屋に色々と話を聞きました。物件の詳細資料を調べていたら、資料の一番左下の備考にほとんど目に入らないような小さな字で薄く鉛筆で「重要説明事項あり」と記載があり、問い合わせたところ驚く事実が隠されていました。
「5年前にアパートが火災で全焼し、住人が3名焼死したらしい」とのこと。土地にはストーリーがあります。過去のことを気にしない方は、この土地を格安に入手するでしょう。でも、周辺住民は忘れない事実でしょうし。その土地の由来は消せないかもしれませんし。

私は、おかしいな？の感でこの物件を警戒できましたので深入りせずにすみました。こんなことはレアかもしれませんが、他にも事例はあると思います。

[19: 契約済みさん]

10です。

私の例ですが、銀行の保証料と地盤改良費を除いて170万程度かかりました。
そういうのも全て合わせれば300万近くなる可能性も十分にあります。
よく確認されると良いと思います。

仕様書でわかることは、正直、限られています。
例えば柱の材質（厳密に）とか、クロスの銘柄とか、『建物のグレード』と
呼ぶような部分はほとんどわからないと思います。
ただ、要するにどこに重点を置くのか？ということであって、
自由な間取りと生活に必要十分な設備等が保証されれば良い、と思うならば
仕様書を見れば概ね判別がつくと思います。
そうでなくて、木の一本から材質に拘りたい！となると、条件付では無理。
（というかそうなるとHMでも無理でしょう。建築士に頼まないと。）

あとひとつ注意して頂きたいのですが、
建築条件付の場合、自由設計といっても、実態としてはいくつか用意された
間取りの中から選んで手直しするだけのようなものであったり、
あるいは、ひどいところになると、自由は自由でも、設計士との打合せ回数は
○回まで！追加打合せは実費！なんて工務店も存在します。
こういう業者は論外と考えて下さい。
消費者の立場に立って良い家を建てようなどという考えは皆無です。

[20: 入居予定さん]

私は建築条件付で建てていますが、土地の登記だけで４２万円でした。
これから建物の登記ですが、いくらになるのやら・・・
建築条件付は２回登記をする必要があるので、たいへんです。

[21: 匿名はん]

＞20
それは、土地買って普通の注文住宅建てるのでも同じことでは…

むしろ建築条件付きでは、売主物件で、土地の先行決済不要のものもあり、
登記が一度で済むケースも多いですよ。

ただし、この場合は建築確認取得後に建売契約に差し替えるかたちになると
思いますが、ここに仲介業者が入ってくると途端に胡散臭いことになるので
注意が必要です。
（メリットを享受するにはあくまで売主物件であることが前提です）

[22: 入居予定さん]

>21
もちろん一緒です。
なので、スレ主には建物と土地が一緒に登記できる「建売り」をお勧めします。

一般的に土地売買と請負契約を一緒にさせるところは胡散臭いところが多いと聞いているので、辞めた方がいいですね。
（仲介業者が建物の分の仲介料までも請求してくるところは論外です。）

[23: スレ主]

先日、10さんのアドバイスを胸に建築条件付きの物件を見せてもらいに行って来ました。感想は、建具や設備などのグレードは建売と変わらない感じでした。でも色や壁紙の種類など、自分好みに選べるという点では
建売より居心地の良い空間ができるのかも知れませんね。
間取りの自由度に関しては、そこの土地のカタチや日の当たり具合を考慮した上で、なるべく部屋を大きく取ろうとすると、あまり斬新な間取りより結局は建売と同じような間取りに落ち着く気がしました。
また、もうすでに建っている物件も見せてもらったのですが、オプションとそうでないものの確認で、ほとんどがオプションでした、、、。
そう考えると、今まで何となく色あせて見えていた建売も、間取りに関しては個性的ではないが万人受けする、一番暮らしやすい間取りだったのかなぁと思いました。やはり作っていく過程でやはりどうしても付けたいオプションは出て来てしまいそうです。
私達は予算が割とギリギリなので、ここは粘って少しでも気に入る建売を
探す事にしました。
また、はじめの質問の注文住宅は？という件ですが、私達の予算だとやはりみなさんの言う通り相当安い土地を見つけなくてはならなそうなので、
そうなると14.15さんの「建物より土地を優先させるべき」のアドバイスに従って、立地も多少こだわって探したいと思いました。
なのであまりパッとしない建売でも、家具やカーテンで自分たちなりの
空間を作って、満足できれば、と思います。
みなさん色々なご意見ありがとうございました。
本当に参考になりました！

[24: 21]

>>22
契約ごとに関してちゃんとご自身で調べましたか？
建売契約への差し替えは、イメージから、一見良くない印象を受けますが、
実際のところ仲介業者が間に入ってない限りは問題はほぼ起きません。
（唯一、万一途中で倒産したらその土地も手に入らなくなる ぐらいですかね）


>>23
費用は、大事ですからね。よく考えて決断してくださいね。

ちなみに私は建築条件付で買ったクチですが、結局、オプションで100万弱は
出ていきましたね〜、なんだかんだと…
主には、特殊な間取り（吹抜けとか）、サッシ関係、収納・住設、床暖など。

それに外構やらTVアンテナやらカーテンレールやら、
さらにはカーテン、家具家電の買換えなども考えなければいけません。
（ここらへんは建売でも同様です）

[25: 銀行関係者さん]

住宅ローン組みますか？
カキコ見てるとあんまり
通したくない案件って
感じなんですが・・・
キャッシュならなんでもＯＫです

[26: 匿名さん]

スレ主さんは今ごろどうしてるんだろうなぁ。
相場が下がった現在でも見沼区とは言えこの予算で徒歩15分以内、車二台だと敷地延長で縦列駐車になりそいだけどなぁ。
地名に沼と付いてしかも野田線の七里駅エリアあたりだと不同沈下も気になる

[27: 契約済みさん]

見沼大用水

[28: 契約破棄さん]

見沼代用水？

[29: 匿名さん]

見沼の沼は底なし沼♪