23区内の新築マンション価格動向(その57）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その56」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148672/


前々スレ「その55」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143890/

[801: 住まいに詳しい人]

今年販売予定の都心物件の話を聞くと
とてもじゃないが「底打ち」なんて思えないけどなあ

仕入れが難しいのは確かだけど、これは金融緩和のせい
「来年売るものが無くなると困る」という恐怖感で仕入れている感じ

[804: 匿名さん]

銀座や日本橋・東京駅辺りも含んでるね。

[806: 匿名]

情報操作に踊らされるお馬鹿さんが、これ以上増えませんように。

[807: 匿名さん]

3期下げ続けてから1年ぶりに上がった、なのに
上がったとだけ強調して書くのは無意味。

[809: 匿名さん]

>>805
豊洲に関しては、国土交通省によるネタ元を読むと

成約価格が新築時価格を下回る事例が増えていると聞いており、キャピタルゲインを追求する市場から、売却損を抑える市場への変化がみられる。（不動産鑑定業者）

とも書かれているね。これから含み損が膨らむかも知れないね。

[810: 匿名さん]

>>809

タワーマンションではなく大型板状マンションの価格調整が進んでいるとあるよ。

タワーマンション好調＆板状マンション下落の構図

[813: 匿名さん]

タワーマンションの中古流通が好調な理由ですが
築年数が新しいのと板状のマンションに比べて中古の
数が少ないので希少性があるからでしょう。

ただ１０年くらいたつとその優位性が失われるので
タワーマンション同士でも差がでてくるでしょう。

自己居住用住居は基本好みで買えばいいと思いますが、
もし資産性を重視するならそのエリアで一番でかい
＆共用部（具体的には外観とエントランス）が一番
派手なやつを買うのがいいですよ。

[815: 匿名]

新築マンション定価と売価は違うってのと同じ話では？
ビルの性能が上がったからハイそうですかと従うテナントばっかり、と思う方がどうかしてるご時世だよん

[816: 匿名さん]

いくら派手で共用部が目立っても、駅遠タワマンだけは論外だな。
販売延期で話題の某巨大物件とか、買った瞬間に価値半減じゃない？

[817: 匿名さん]

エリアで一番、ってのも
誰もが一番と認めるとは限らないし。その物件の住民は思ってても。

[818: 匿名さん]

だから好みで買えばいいのよ。ただどでかいど派手なやつは高い価格を維持しやすい。駅近というのももちろん重要だけど豊洲ならシエルよりPCTだろ。

[819: 匿名さん]

ネガでスレッドが伸びる物件も狙い目だよ

[820: 匿名さん]

シエル分譲時購入者は勝ち組と思うが。
PCTもそうだが、既に＊＊＊入りの晴海さんのせいで、ちょいと弱くなってきたね。

[821: 匿名さん]

まあシエルは豊洲に何もない時代からあるし、
半分ＵＲ賃貸だからゴージャスさがないね。
投資としては最高だが住まうよろこびはパークシティだろ。それ以降は高杉で資産運用的には微妙だからね。

[822: 匿名さん]

あ、ちなみにおいらは勝どきだよ。無論TOKYOタワーズ

[825: 匿名]

>821
駅直結にはかなわないよ。

[826: 匿名さん]

どっちも仕様は賃貸並み
PCTは共用施設だけ立派

[827: 匿名さん]

え？w

[828: 匿名さん]

そそ、資産性は共有部で決まるんだ。
専有部なんていくら立派でもインテリアがしょぼいと台無しだからね。ていうかシエルなんて住みたいの？
豊洲なんて駅に近くても価値ないじゃん。

[829: 匿名さん]

だから、エリア一番を決めるなんて無理。主観が入るので。

[833: 入居予定さん]

「私自身、賃貸住宅の大家ですが」
これが本音ですかねw

[835: 匿名さん]

【3】は、現実問題として
賃貸住宅なら何でもいいから借りたい
って老人以外は見つけ難い。仲介業者の審査で除外される為。

[837: 匿名さん]

うちのマンション、６割が土地代ですよ。
駐車場代などいろいろ費用がかかっても、土地が自分のものだから、賃貸より絶対お得だと思う。

[838: 匿名さん]

土地が自分達の物でも、土地だけを転売できるわけでもなく…
将来は取り壊さなければいけないウワモノ付きの土地です。

賃貸に興味はないけど。

[840: 匿名さん]

安心安全なのは臨海地区だけかな

[841: 匿名]

建物は無事でもインフラは壊滅的って矛盾の話ですね、わかります。

[842: 匿名さん]

岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、首都圏マンション販売戸数約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇

東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。



この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[843: 住まいに詳しい人]

何故、地震前のコラムなの？

全文コピペなんてしないで
URL貼るだけでいいから

[844: 匿名]

URL自体が、日にち入りだから
見ただけで地震前の物と分かるため
貼りたくないのでしょう。

[845: 匿名さん]

震災前の記事ですが、豊洲の地価が値上がりしてるだけに違和感はないですね。

[846: 匿名さん]

まぁ、大量の売れ残りをかかえ、
日々売れる件数より、売り出される件数のほうが多く
もうどうにもならない地域ですから。

[847: 匿名さん]

不動産経済研究所発表

１３％増加の３９１８戸！
都区部シェアが１１月依頼の５割突破！

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

湾岸人気が完全復活か！？

[848: 匿名さん]

>>847

2012年2月即日完売物件

プラウド神楽坂
アトラス西荻窪レジデンス
プラウド綱島上町
オハナ平塚桃浜
プラウド所沢

[849: 匿名さん]

>848
３月にプラウド東雲が加わりますね。にっこり

[850: 匿名さん]

東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における2月の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、東京都心部で価格の下げ止まり傾向がより強まったことが分かった。

東京23区(4053万円、同0.3%下落)も13カ月連続で下げているものの、都心6区(5272万円、同0.1%上昇)に関しては2011年末頃に底打ちしたとみられ、現時点ではほぼ横ばい。

ただ、城南・城西エリアに属する周辺区に、底打ちの傾向が波及している様子はみられない。

[851: 匿名]

埋立てにっこりさんってまだいたのか・・・

[852: 匿名さん]

埋立地のマンション価格の下落が止りませんからね。必死なんでしょ。

[853: 匿名さん]

城西エリアは新宿の値下がりが激しいみたいよ。

ファミリータイプの新築坪単価が250万円近くまで下がっている模様。
中古もかなり築浅じゃないと売れないだろうね。

[854: 匿名さん]

埋立地は200万くらいまで下がってますね。
次から次へと中古がでてくるので、もうどうにもならないみたいですね。

[855: 匿名さん]

湾岸からは撤退が正解。早めに見切りつけないと。そう思う人が増えてるんでしょ。

[856: 匿名さん]

東京都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）の空室率上昇や賃料の下落は、相当シリアスだ。オフィスビル仲介大手の三幸エステートの調査によれば、1月末日現在の都心5区の大規模ビル（基準階貸室面積200坪以上の賃貸オフィスビル）の空室率は6.39％で、前月比0.74ポイント上昇し、半年ぶりに6％台を記録した。
区別にバブル崩壊後のピーク時の賃料と1月末日時点の賃料を比較すると、千代田区は3万5300円（2008年6月）から2万2600円、港区は2万9500円（2008年1月）から1万9800円、新宿は3万1600円（2008年8月）から1万7100円などとなっている。都心で賃料が2万円を割り込んだら、デベロッパーの“危険水域”だ。
新築大規模ビルの所有会社は借金をして建てたばかりだから、なんとしてもテナントを集めなければならないので、賃料を下げ続ける。都心3区（千代田区、中央区、港区）へのテナント集中が今後予想される。

[857: 匿名さん]

>>853

新宿区で新築２５０以下？
買う買う！どこどこ？

[858: 匿名さん]

新宿との対比で書かれてる
埋立地の200万もどこだか教えてね。

853が新築の坪単価を書いて、854は中古の坪単価にスリカエたって事はないよね？

[859: 匿名さん]

家賃水準も台東区と新宿区の差が広がってきてます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[860: 匿名さん]

丸の内iiyo!!から見えてきた“東京ハシゴタウン”構想
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120322-00000024-zdn_mkt-ind

[861: 匿名さん]

湾岸地域で明暗、東高西低の傾向も　公示地価

国土交通省が２２日に発表した公示地価は、東日本大震災後の防災意識の高まりから、災害に強いオフィスビルの需要が旺盛な現状を裏付けている。
実際、東京湾岸地域でも耐震性を売り物にした高層マンションの販売が好調。
液状化被害に苦しむ戸建て住宅などと明暗を分けた。
同じ湾岸地区でも、高層マンションが林立する東京・豊洲地区の下落率は１．２％（同１．９％）にとどまる。
液状化現象はあったが被害が最小限だったからだ。
豊洲に近い晴海地域で４月に高層マンションを販売する三菱地所レジデンスは「震災後に見直されていた湾岸地域の開発が再び動き出した」と分析する。

オフィス賃貸仲介業の三鬼商事によると、東京・都心５区の２月末時点のオフィス平均空室率は９．１５％で賃料相場も弱含みだ。
だが地価の下落率は、千代田区が２．９％（前年３．６％）、港区は３．６％（同５．０％）となるなど、下げ止まり傾向も出ている。

[862: 匿名さん]

本日、24年公示地価が発表。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/15.html

東京の住宅地前年比上位
1.武蔵野市▲0.1%
2.三鷹市▲0.3%
3.立川市▲0.5%
3.稲城市▲0.5%
3.西東京市▲0.5%
6.府中市▲0.6%
6.練馬区▲0.6%

[863: 匿名さん]

どこも軒並み下がってますね。

[865: 匿名さん]

土地と中古マンションに関しては仕入れのチャンスですね。
新築マンション希望の人は来年まで待ちましょう。

[866: 匿名さん]

全体的に下落傾向ですが、その中でも
徐々に差が出てきそうです。

23区で下落が少なかったのは、
1　練馬区▲0.6%
2　中央区▲0.7%
2　中野区▲0.7%
2　杉並区▲0.7%
2　北　区▲0.7%
2　葛飾区▲0.7%
7　品川区▲0.8%
7　足立区▲0.8%
9　港　区▲0.9%
9　新宿区▲0.9%


ちなみに下落が大きかったのは、
1　墨田区▲1.9%
2　台東区▲1.6%
3　江東区▲1.5%
3　渋谷区▲1.5%



前年より変動率が悪化した区は
千代田区
中央区
墨田区
江東区
杉並区
江戸川区

[867: 匿名さん]

新宿新築坪２５０万以下教えてくださいよぉ

[868: 匿名さん]

>>861

追加

江東区の空室率は19.14％（坪13,754円）に上昇し、過去最大に。
2010年2月は8.38％

[869: 匿名さん]

新宿で@250以下なんて沢山あるよ(^^)

[870: 匿名さん]

中井あたりの区のはずれまでいかないと無理。

[871: 匿名さん]

現在の平均坪単価です。

港区　　397万円
渋谷区　375万円
千代田区343万円
目黒区　324万円
品川区　322万円
杉並区　316万円
新宿区　297万円
世田谷区289万円
文京区　289万円
中央区　287万円
中野区　285万円
豊島区　281万円

豊島区の次が大きく下がって
大田区　241万円
台東区　241万円
江東区　239万円
ですから、
豊島区を境に上位区と下位区の2極化が進んでいるようですね。

[872: 匿名さん]

871は、マンションの坪単価ランキングだな。
戸建ての街では、基本的にマンションは戸建てを買えない奴が買い、高級マンションを作っても戸建てとバッティングして売りにくいから、マンションの坪単価は低めに出るよ。
しょせん戸建てより格下のマンションのランキング。

[873: 匿名さん]

>872さん
そっと教えてあげますね。

「だってここマンション板ですよ。」

戸建板↓
http://www.e-kodate.com/

[874: 匿名さん]

873
不動産やエリアを広い視野で見れるようになれるのは、検討者にも有意義でしょ。

[875: 匿名さん]

新宿区で坪250万以下の新築マンションいくらでもあるなら二つ三つ教えてよ。スーモには載ってない物件ですか？

[876: 匿名さん]

>876さん
私は869さんではなく通りすがりのものですが、
新宿区の新築で68.12m2の3LDKが 4798万円。
スーモで見つかりましたよ。物件名をあげるのは差し控えます。私も驚きましたが探せば意外とあるものですね。

[877: 匿名]

新宿区でそんな安いのか。
でも物件見ないと何とも言えないね。

[878: 匿名さん]

パームス高田馬場か、安いな。何で？

[879: 匿名さん]

港区だって港南なら安いのといっしょでしょ。

[880: 匿名さん]

上位区と下位区の差は今後更に広がっていきそうですね。

[881: 住まいに詳しい人]

クラッシィハウス新宿中落合はもっと安いぞ

[882: 匿名さん]

>中井あたりの区のはずれまでいかないと無理。

挙がってくる別件みると、その通りみたいだね。

[883: 住まいに詳しい人]

>>871
>豊島区を境に上位区と下位区の2極化が進んでいるようですね。

ホントか？

871のとは違う会社のデータだけどグラフをつくってみた
単月の数字は前後するだろーが中長期の傾向は同じハズ

このグラフだと、むしろ差は縮まり続けているよーにも見える

[884: 匿名さん]

>878さん
これを見れば新宿区が坪250万円ちょっとに何故なったかが分かりますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

[885: 匿名さん]

埋立地住人の嫉妬がひどいな。

[886: 匿名さん]

なんだ結局、坪平均297万円じゃん。

[887: 匿名さん]

ボンビーガールで
新宿のど真ん中で家賃
２８０００円やってたよ（笑）

[888: 匿名さん]

＞港区だって港南なら安いのといっしょでしょ。
港区は京浜東北線を境に埋立地と陸地があるので、港区とひとくくりにはできません。
埋立地側は雰囲気は城東ですので。

[889: 匿名さん]

中央区や品川区も同様。

[890: 匿名さん]

埋立地に住んでる人の車見ると、城東では見かけないようなのばっかたけどね。

[891: 匿名さん]

>890
城東で走ってる車、ってこういうイメージあるからね。

[892: 匿名さん]

>883

>このグラフだと、むしろ差は縮まり続けているよーにも見える

山の手と城東の差が？

[893: 匿名さん]

>>891

ららぽーとにそういう車がよく集まってますね。

[894: 匿名]

柏？

[895: 匿名さん]

豊洲

[896: 匿名さん]

かっこいい。富裕層ってやつ？

[897: 匿名さん]

3年前にくらべて家賃レベルがずいぶん変わったから、
タイムラグを置いて新築分譲マンションの坪単価も調整が進みそう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

[898: 匿名さん]

中央区の現在の坪単価287万円を適正とした場合の、家賃逆算坪単価。
千代田298、中央287、港323、新宿251、
文京246、台東256、墨田235、江東238、
品川250、目黒282、渋谷303、中野228、
豊島232、荒川220、
以下外周区
大田216、世田谷237、杉並219、練馬199、
板橋199、北212、足立188、葛飾181、江戸川195、

[899: 匿名さん]

>898
墨田235、江東238、荒川220、も外周区でしょ

[900: 匿名さん]

>891
BIPカーってやつですね。