23区内の新築マンション価格動向(その57）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その56」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148672/


前々スレ「その55」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143890/

[315: 匿名さん]

>>311さん
現実はマンションの方が戸建より高い。
外周区は戸建て住宅２０００万～３０００万円台時代に突入。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111009-00000009-fsi-bus_all
世田谷区岡本などの交通不便地域が中心になる模様。

[316: 匿名さん]

郊外で金を持っている層は間違いなく土地を買って注文住宅。
マンションなんか買う奴は少数派。
当然マンションより高い。
ちなみに建売も金を持ってない層が買うもの。
マンションと違って高級建売なんてのはなく、安物戸建て。

[317: 匿名さん]

どこをどれだけたたいても、
発売戸数は激減、平均坪単価も急落という事実は変わらない・・・

[318: 匿名さん]

土地を買ってというか家を建てる人は
すでに土地は持ってるケースも多いですよ。

[319: 匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。
2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇
東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[320: 匿名]

また311前の記事貼ってる
懲りないねぇ

[321: 匿名さん]

近郊は交通不便地域から地価の値下がりが波及して行くんだろうな。

なんせ、少子、人口減社会だからね。

[322: 匿名さん]

>>318
郊外でわざわざ土地買って戸建建てる人なんか今時いないよなあ。
土着の人が建て替えてるだけだろう。

[323: 匿名さん]

郊外とか埋立地とか、難しいだろうね。

[324: 匿名さん]

野村が手掛けている郊外マンションも2千万円台から3千万円台。
郊外、近郊と戸建もマンションもみんな安値になりそうだ。

[325: 匿名さん]

結局山手線の内側になっちゃうね。

[326: 匿名さん]

山手線内の坂下住人必死やな

[327: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内なら将来にわたって安泰だから安心していいよ。

[328: 匿名さん]

マンコミ住人がマンション買うなら豊洲か山手線なかの二択だよ

[329: 住まいに詳しい人]

杉並区の平均が高いのはパークシティ浜田山が引っ張っているだけだから

パークシティを除くと2011年の杉並区は
276戸　平均63.8m2　平均5256万円　276.0万円/坪

※Yahoo!のデータソースとは違うので多少の誤差はご勘弁

[330: 匿名さん]

ちょっと意外ですが、杉並区のマンションって思ったより高いんですね。戸だてメインの場所かと思ってたわ。

[331: 匿名さん]

>>329
除いても平均63.8m2　平均5256万円　276.0万円/坪ですか。
すさまじいバブルだけど、買っている人達は何で買っているのですか？
私なら郊外にこんなお金は到底払う気にならないです。

[332: 匿名さん]

たった276戸とは言え、買ってる人っているのかね？

[333: 匿名さん]

雑誌で一番地盤が安定しているのが杉並区の台地上と言ってたからそれで人気なのでは？

[334: 匿名さん]

>>333
杉並区ってもろ業火ベルト地帯の外側だけど。

[335: 匿名さん]

杉並区は豪雨による内陸中小河川氾濫リスクが一番高い区では？
日常的にリスクを抱えている区じゃないの？

自然災害を考えて杉並区を選ぶような人はいないと思うよ。

[336: 匿名さん]

へぇ、そーなんだ　荒川流域の０メートル地域とか、液状化の湾岸とか、多摩川堤防が危険なのかと思ってたわ

[337: 匿名さん]

>>336
情弱が高値づかみするのが世の常ですよ。
ちゃんとお勉強しないとね。
タイの状況を知ってる？

[338: 匿名さん]

業火ベルト地帯の事もあまりマスコミが取り上げないから過小に見ている人が多いですね。

[339: 匿名さん]

杉並で駅近マンションが坪400で即日完売してたね。

[340: 匿名さん]

>>339
狂ってるね(笑)

[341: 匿名さん]

内陸中小河川の氾濫リスクは杉並に限らず中野区世田谷区に都心も含め、とにかく坂の下や川近くの低地を避けるか、低層でも最上階にしておけば安全だそうです。

[342: 匿名さん]

>>341
自分は安全でも周りがやられたら、交通はマヒ、市民生活もマヒ状態だよ。
そんなリスクが日常的に高い内陸部に住む気になりますか？

[343: 住まいに詳しい人]

>>339
そんなリーマンショック前の話をされても
何の意味があるのか．．．

[344: 匿名さん]

まぁ、震災前の話と同じだな。

[345: 匿名]

でも最近の統計でも世田谷はおろか文京区よりも坪単価が上だったような。これには驚いたが、吉祥寺に近いからだろうか。

[346: 匿名さん]

都心部以外の話題は久しぶりですね。
杉並区になんか新しい話があるのでしょうか？

[347: 匿名さん]

もともと都心部の話なんてないでしょ。

埋立地住人の買い煽りしかない。
西側たたけば埋立地が売れると思ってるんだから、始末に負えない。

[348: 匿名さん]

>>347は単なる都心部湾岸ネガみたいだけど。
真面目に、杉並区で何か新しいネタが出てきたのですか？

[349: 匿名さん]

無理だって。

[350: 匿名さん]

大きな話はないでしょう。あったらとっくに話題になってるでしょう。

[351: 匿名]

>>342
地形でも見てね
杉並でも色々な場所があるでしょ
ただの難癖だよ

[352: 匿名さん]

内陸部の場合、住宅地が密集していて河川幅を広げることが不可能だから、大雨で溢れた水を地下でいったん貯めるしか方法が無いようです。想定外の豪雨で貯水池がいっぱいになったら、内陸の中小河川は氾濫しちゃいます。
海に近ければポンプの排出能力を高めるだけで費用も安く簡単ですが、内陸部の場合は簡単に水を逃がす方法が無いのできわめて厄介です。

[353: 匿名さん]

マルチ・・・
それだけ埋立地は売れないんですね。

[354: 匿名]

どこを買うにしろ地形確認しないで買うのはまさに情弱ですな

[355: 匿名さん]

江東区の運河、先日の台風のとときあと数十センチで氾濫するところだったじゃないですか（笑）
あちこちのブログで写真がアップされてますよ。

[356: 匿名さん]

訂正→台風のとき

[357: 匿名さん]

>>355
ありえない話じゃないの？
どうやって雨で海面が上昇するの？(笑)

[358: 匿名さん]

暴風の話じゃないの？
風はその内おさまるから気にする必要は無いよ。

[359: 匿名さん]

気圧と高潮の関係を勉強してくださいな

[360: 匿名さん]

やっぱ暴風の話かよ。つまらん(笑)

[361: 匿名]

何運河ですか？？

[362: 匿名]

文系脳だなぁ
圧力が下がると水面が上がるんだよ

[363: 匿名さん]

東京湾の埋め立てが進んで、昔に比べて東京湾奥の海面の面積が格段に小さくなってしまったので、台風の高潮被害はあまり考える必要が無くなったようです。

台風の気圧低下で海面が持ち上がり、そこに暴風が何回も吹き付けて大きな波になるのが高潮です。海面が小さくなると波も大きくなれません。

[364: 匿名さん]

内陸の中小河川の氾濫リスクに対する反論が無いね。

かなりやばいって事ですか？

[365: 匿名さん]

興味ないだけだろ

[366: 匿名さん]

埋立地だめじゃん。

[367: 匿名さん]

ついつい人気の都心部の方に話題が移ってしまいますね。
外周区ネタももう少しくらい続けろよ。

[368: 匿名さん]

普通に埋立地や低地を避ければいいだけ。
あたりまえのこと。

[369: 匿名さん]

それに尽きるね。

[370: 匿名さん]

外周区に対する関心が急速に無くなって来ている感じですね。

[371: 匿名さん]

今さらあらためて言うようなことじゃない。
普通の人はそうしてる。

[372: 匿名さん]

364は内陸の住宅地を見たこともないんじゃない？
歩いてみたら、どこがリスクありそうかくらいすぐにわかるはず。

[373: 匿名さん]

そりゃ、好き好んで埋立地や低地のようなところに住む人もいないだろ。

[374: 匿名さん]

安さとリスクのトレードオフ。価値観の問題でしょ。

[375: 匿名さん]

関心が無いから話も広がって行きませんよ。
どうせ買わないからどこに氾濫リスクがあろうがどうでも良いのですよ。

[376: 匿名さん]

家族がいるのにリスクより安さを選ぶって、どんな価値観だろうね。

[377: 匿名さん]

>どうせ買わないから
どうせ買えないから

[378: 匿名さん]

まぁ、埋立地や低地や住宅密集地はやめておけってことだな。

[379: 匿名さん]

俺は東京駅から半径５ｋｍ圏内だけの話でいいよ。

[380: 匿名さん]

郊外郊外って毛嫌いしている割には、すごーく外周区が気になるみたいですね

[381: 匿名さん]

そこから、埋立地や低地や住宅密集地を引いた残りってことだね。

[382: 匿名さん]

皇居くらいしか残らないな。

[383: 匿名さん]

俺は東京駅から半径５ｋｍ圏内の西側だけの話でいいよ。

[384: 匿名さん]

東日本不動産流通機構23年10月11日発表
9月末中古マンション成約価格
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201109.pdf
都心３区　㎡単価73.88万円　前年比▲10.3%
城西地区　㎡単価64.47万円　前年比▲3.0%
城南地区　㎡単価57.78万円　前年比▲7.5%
城北地区　㎡単価47.00万円　前年比▲6.7%
城東地区　㎡単価43.34万円　前年比▲3.9%
多摩地区　㎡単価35.74万円　前年比+4.3%

都心３区は相変わらず暴落中。
城西の㎡単価は都心３区に迫り、多摩地区は上昇。
震災後の武蔵野台地志向が固まりつつある。

[385: 匿名さん]

スレ題が23区内の新築マンション価格動向だから、外周区も取り上げるべきなんだろうが、ほとんどの人の関心が無いのが現実だなあ。すべての話がついつい都心部の方に向かいますね。

[386: 匿名さん]

>>382

埋立地の人には縁がないだけで、
いくらでもあるでしょ。

[387: 匿名さん]

このスレ、埋立地の買い煽りしかないんだよね。

[388: 匿名さん]

>>384さんはいつも平均築年関係なしでそのまま比較しちゃうね。
昨年と今年の平均築年を合わせて出さないと何の比較にもならないよ。

[389: 匿名さん]

埋立地の暴落ははっきりしてるぞ（笑）

[390: 匿名さん]

レインズ調査も東京カンテイ調査も野村不動産調査も三井不動産調査も同じ結果。
全て都心暴落、城西多摩強含み。

[391: 匿名さん]

城東は埋立地以外は意外に健闘。

[392: 匿名さん]

江東区は完全に埋立地に足を引っ張られてるね。

[393: 匿名さん]

城南より城西が高値なんですか。やっぱりそういう流れなんでしょうかね。

[394: 匿名さん]

都心３区　㎡単価73.88万円　前年比▲10.3%　築年14.64→14.84
城西地区　㎡単価64.47万円　前年比▲3.0%　築年18.21→17.71
城南地区　㎡単価57.78万円　前年比▲7.5%　築年16.50→17.95
城北地区　㎡単価47.00万円　前年比▲6.7%　築年16.51→19.64
城東地区　㎡単価43.34万円　前年比▲3.9%　築年15.87→16.50
多摩地区　㎡単価35.74万円　前年比+4.3%　築年18.36→17.76

パッと見ですぐ分かるのは城西が値下がりしていること。
築年が若くなっているのに坪単価が逆に下がっているからね。

[395: 匿名さん]

古い物件も売れてるってことじゃん。

[396: 匿名さん]

城南の方が古いのかと思ったがそうでもないんだね。ほとんど同じ築年数でも城西の方が高いね。

[397: 匿名さん]

来年あたり、城東は多摩に抜かれるんじゃないの。

[398: 匿名さん]

>>396
高い安いじゃなくて、価格の変動を見るんだよｗ

[399: 匿名さん]

都心３区も古くなったら城西に追いつかれるかもね

[400: 匿名さん]

>高い安いじゃなくて

いやいや重要なポイントでしょ。（笑）

[401: 匿名さん]

城西の中古の値下がりは新宿区の分譲マンションの販売不調と符合してますね。

城西でマーケットの変調が出てきたのでしょうか？

[402: 匿名さん]

とんだ薮蛇w

[403: 匿名さん]

>>401

今年都内で最も売れた区ですが・・・

[404: 匿名さん]

新宿の凋落と
それに伴う中央線沿線の長期凋落でしょう。

[405: 匿名さん]

城西の値下がりがもっとも小さいのは、地震の影響でしょうか？

[406: 匿名さん]

城西人気根強いですね。

[407: 匿名さん]

>>403
新宿区の契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

[408: 匿名さん]

>404
データは客観的に見ないと。期待を呪文のように唱えても現実は変わりませんよ。

[409: 匿名さん]

安いところは安いところに相応しい人が集まるからそれを十分考慮することとデベに教えられた
買って変えられないものとして、住環境、建物自体、住民
これだけは十分検討して買うようにだって

[410: 匿名さん]

テイラー・ルールから逆算すると当分デフレは続くね。

[411: 匿名さん]

江東区の発売戸数の激減ぶりは地震の影響でしょうか？

[412: 匿名さん]

築年がほぼ同じところで比べてみました。

城西地区 （新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）
2010年10月、築年17.61、㎡単価67.16
2011年9月、築年17.71、㎡単価64.47
4%ダウン

[413: 匿名さん]

江東区だけ価格統制されてるかのように坪単価が変わってませんね。
杉並だけでなく練馬も上がってきているのが気になります。

[414: 匿名さん]

城西の下げが一番小さいんですね。