23区内の新築マンション価格動向(その57）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その56」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148672/


前々スレ「その55」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143890/

[255: 匿名さん]

＞252
区内最高標高地点と都庁・防衛省をようする新宿区と、海のなかで工業地区の江東区の入れ替えね。
オリジナリティあふれる斬新なこころみ。さすがです。
数万年後、地盤がかたまるころには可能かもね・・・。

[256: 匿名さん]

>>253
ヤツは通ったことすらなくて書いてるから。笑
田園調布や成城なんか行ったらカルチャーショックで倒れるかも。

[257: 匿名さん]

田園調布や成城なんて都心から遠すぎる。

[258: 匿名さん]

>>250
新宿区の契約率は4月以降右肩下がりで8月は58%まで落ちています。
大苦戦だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

[259: 匿名さん]

>田園調布や成城なんて都心から遠すぎる。

埋立地住人からは金銭的に遠過ぎる。

[260: 匿名さん]

道路、歩道の整備が貧弱な外周区の自転車は事故多発の温床。
自転車に乗りたければ都心部に引っ越しなさい。

外周区は老人がこれから増えて行くから、
悲惨な事故にならなきゃ良いけど。

銀輪の死角：都内事故最多の世田谷区、自転車憲章制定へ　／東京
毎日新聞 10月10日(月)10時47分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111010-00000026-mailo-l13

[261: 匿名さん]

>埋立地住人からは金銭的に遠過ぎる。

園距離は隅田川20本分以上です。

[262: 匿名さん]

新宿区が不調な原因は何でしょうか？

[263: 匿名さん]

田園調布や成城のことは、埋立地住民なんかには知る由もない。

[264: 匿名さん]

なんで、高級住宅地スレとかの無関係なところにまで顔出すんだろうね、ウメタテーゼは。

[265: 匿名さん]

田園調布は、メジャー７の住んでみたい街ランキング２０からも落ちてたね。
今や過去の街。成城は入ってたっけ？

[266: 匿名さん]

新宿区は賃貸が過剰で分譲を買うメリットが無いから売れないんだよ。

[267: 匿名さん]

「人気大学の1位が東大じゃない」じゃなかったっけ？（笑）

[268: 匿名さん]

新宿区も契約率は1位になれないな。

[269: 匿名さん]

高嶺の花の高級住宅地が東京大学で、埋立地が東洋大学っていうオチだっけ。

[270: 匿名さん]

新宿区は基本的に買うところじゃなくて借りるとこ、賃貸がいっぱいあると敢えて買う人はあまりいません。

[271: 匿名さん]

同じく賃貸過剰の中野区は分譲マンションの販売がストップ状態。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

不動産マーケットが大きく変わってきている感じ。

[272: 匿名さん]

今年都内で一番売れた区ですよ。

[273: 匿名さん]

江東区の供給も去年の約1/7に落ち込んでますね。

[274: 匿名さん]

>>274
江東区の年間平均契約率は84%だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[275: 匿名さん]

来年は震災復興と原発の後処理で都心部の新規着工がさらに減るよ。除染の範囲も拡大したみたいだし、3年間はメチャクチャ少ない販売戸数になるだろうな。

[276: 匿名さん]

江東区は、大島地区などの内陸の供給も多いからね。

[277: 匿名さん]

71％まで落ちてきてますよ。

価格もかなり下がってるので、値下げでなんとか売っきたけど、
ここにきて、どうにもならなくなってきたということでしょうか？

[278: 匿名さん]

江東区で売れた8割が非湾岸。

[279: 匿名さん]

本日環境省は、放射性物質の除染対象地域を年間被ばく線量20ミリシーベルト以上から1ミリシーベルト以上に大幅に拡大しました。

[280: 匿名さん]

完全に江東区のお荷物になってますね。

[281: 匿名さん]

2014年末までに除染完了が目標だから、2012年～2014年の3年間は人手、建機が都心部のマンション建築に回らず、新規着工が激減するでしょう。なんせ広大な面積の除染作業ですからね。
3年間はマンコミもお休みかなあ(笑)

[282: 匿名さん]

都心部中古マンションで坪単価200万円以下の物件は、これからの3年間で2割程度値上がりすると予想します。

[283: 匿名さん]

新宿区、中野区みたいなとこは賃貸に流れるから、中古の値上がりは無いのでは？

[284: 匿名さん]

今年都内で一番売れた新宿区。

[285: 匿名さん]

中古の売れ筋は都心部で坪単価160万円～200万円、築年10年～15年、
こんな買いやすいレベルの60m2～80m2マンションだろう。
新築不足から2割程度の値上がりで、坪単価190万円～240万円になるって感じ。
中古でも高過ぎるのは売れないだろう。

[286: 匿名さん]

東北に行きたがる作業員ばかりじゃないから、
新築もさほど減らんだろ。

[287: 匿名さん]

埋立地の中古の下落が止りませんね。

[288: 匿名さん]

中古在庫の増加もすごいことになってる・・・

[289: 匿名さん]

新宿区、中野区はコンパクトタイプの中古が多くて、もろ賃貸と競合するから、中古は売れず賃貸の方に需要が向かうだろうな。

[290: 匿名さん]

んまあ、ホントのこと言っちゃえば、新築も中古もピタリと止まってる。

賃貸も動いてるのは月家賃15万以下のみ。

[291: 匿名さん]

デフレはまだまだ進みそうだね。
貸付の焦げ付きが４４兆って書いてあったけど、日本大丈夫だろうか？

[292: 匿名さん]

もう無理でしょ、騙して埋立地を売るの。

[293: 匿名さん]

賃貸で15万ってどんな地域なんだろう？
25万ぐらいは出さないとまともな場所には住めないと思うけど。

[294: 地元不動産業者さん]

新宿区は、賃貸より家族向けの分譲が良く売れる。
コンパクトサイズでなく、70平米以上のマンション。
都心でありながら、環境が良いから。
イメージ的には歌舞伎町のイメージが強いけど、実際の住環境はよいからね。

[295: 匿名さん]

利便性の高さのわりに、比較的安いからね。

[296: 匿名さん]

新宿区の分譲マンションの平均㎡数推移
54㎡くらいで推移している。
家族向けには狭すぎるだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_5.html

[297: 匿名さん]

①高齢者が近郊、郊外の戸建から出て、サービス付き高齢者住宅に入る。
②子供が周辺マンションを引き払って、その戸建に入る。
③マンションが中古で売りに出される。
④近郊、郊外で中古マンションがダブついて、値下がりが始まる。

こんな流れが考えられるけど、
みなさんどうお考えですか？

[298: 匿名さん]

新宿区は独身男性が多い区だよ。
分譲マンションは高所得の中年独身男性の購入が多いです。
結婚するかもと、50平米前後の2LDK希望が多いです。

目黒区は逆に独身女性が多くて、同じ理由で2LDK希望が多い。
目黒区の平均㎡推移。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_5.html

ミスマッチで出会いも少ない？

[299: 匿名さん]

＞＞293
家賃を毎月25万も自費で払える人なんて極一握り。
普通のサラリーマンには無理。

[300: 匿名さん]

男女比率はほんの数パーセントのことで、不動産マーケットとしては無視していい程度です。
また、新宿区の購入賞は通勤利便性を考えた30代、40代が多いようです。

[301: 匿名]

青山や高輪や赤坂でも8～10万で70平米以上のとこに
ウヨヨいますよ。公務員様、議員様が何千、何万は
いますよ。ひっとしてもっと安いよ！

[302: 匿名]

庶民働け働けて、公務員様、議員様は
思ってるだけだよ。(^-^)俺たちの利権
に偏差値の低い連中はご意見ご無用
地獄の35年ローンを組みなさい。
と政策をノーパンしゃぶしゃぶで
もふたん接待。ゆるさん（｀Δ´）

[303: 匿名さん]

「木密地域不燃化１０年プロジェクト」キックオフイベント
木造住宅密集地域における不燃化の促進に向けた講演会等の開催について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2011/10/22la7100.htm

[304: 匿名さん]

>>298
区によって極端な差があって面白いね。
分譲マンションの広さの平均はどんな人が買ってるかの参考になりますね。

[305: 匿名さん]

杉並がダントツの1位です。
都心部は狭めになってしまいますが、
せいぜい10㎡程度と思ったより差がないですね。

23区分譲マンションの平均面積
1 位　杉並区　83㎡
2 位　足立区　71㎡
3 位　荒川区　71㎡
4 位　品川区　70㎡
5 位　中野区　68㎡
6 位　葛飾区　68㎡
7 位　世田谷区68㎡
8 位　江東区　68㎡
9 位　太田区　68㎡
10位　練馬区　67㎡
11位　江戸川区66㎡
12位　板橋区　65㎡
13位　渋谷区　64㎡
14位　港区　　63㎡
15位　豊島区　61㎡
16位　目黒区　61㎡
17位　墨田区　58㎡
18位　中央区　57㎡
19位　新宿区　56㎡
20位　台東区　56㎡
21位　千代田区56㎡
22位　文京区　55㎡
23位　北区　　53㎡



そのうち平均価格5000万以上は
1 位　杉並区　8,953万
2 位　港区　　8,367万
3 位　渋谷区　7,873万
4 位　品川区　7,508万
5 位　千代田区6,120万
6 位　世田谷区6,011万
7 位　目黒区　5,896万
8 位　中野区　5,591万
9 位　新宿区　5,264万
10位　大田区　5,151万
11位　豊島区　5,099万
12位　中央区　5,044万

[306: 匿名さん]

同じ独身でも、すぐ近くの中野区あたりの木造住宅密集地域のアパートに住んでいる人もいる格差社会。

[307: 匿名さん]

>>305さん
分譲戸数が少ない区は単年度だけ突出した数字になるから、面倒ですが6年間の平均を出したほうがミスリードが無いと思いますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_4.html
欲を言えば加重平均が一番よろしいでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[308: 匿名さん]

杉並区ダントツ１位っていいますけどそれ今年だけですよ。
例えば平成１８年は５９平米、１９年は６５平米、２０年は６６平米ですが
港区はＨ１８－１９年度８５平米です

少なくとも５年くらいの平均取らないと区による特性は判断できないと
思います。

[309: 匿名さん]

例えば杉並区ですが
2011年　83㎡、360戸
2010年　72㎡、708戸
2009年　70㎡、553戸
2008年　66㎡、694戸
2009年　65㎡、995戸
2008年　59㎡、1,197戸
加重平均66.7㎡になります。

[310: 匿名さん]

＜訂正＞
例えば杉並区ですが
2011年　83㎡、360戸
2010年　72㎡、708戸
2009年　70㎡、553戸
2008年　66㎡、694戸
2007年　65㎡、995戸
2006年　59㎡、1,197戸
加重平均66.7㎡になります。

[311: 匿名さん]

新築マンションの比較はあまり意味はない。
郊外ほど戸建てエリアになるから、新築マンション供給数は少なく、駅近大規模物件が出れば坪単価は上がり、駅遠大規模物件が出れば下がるだけになる。
それに郊外ほど、金を持っている層は戸建てに住みたがるから、マンションは金を持ってない層が買うものとなり坪単価は下がる。

[312: 匿名さん]

中野区が広いのも今年だけで加重平均すると50㎡台だろ。

[313: 匿名さん]

新宿区はコンスタントに狭いｗ
2011年56m2、2010年50m2、2009年54m2、2008年50m2、2007年46m2、2006年54m2、

[314: 匿名さん]

>>311
こっちの方がおかしい？異常値ですか？
1 位　杉並区　8,953万

[315: 匿名さん]

>>311さん
現実はマンションの方が戸建より高い。
外周区は戸建て住宅２０００万～３０００万円台時代に突入。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111009-00000009-fsi-bus_all
世田谷区岡本などの交通不便地域が中心になる模様。

[316: 匿名さん]

郊外で金を持っている層は間違いなく土地を買って注文住宅。
マンションなんか買う奴は少数派。
当然マンションより高い。
ちなみに建売も金を持ってない層が買うもの。
マンションと違って高級建売なんてのはなく、安物戸建て。

[317: 匿名さん]

どこをどれだけたたいても、
発売戸数は激減、平均坪単価も急落という事実は変わらない・・・

[318: 匿名さん]

土地を買ってというか家を建てる人は
すでに土地は持ってるケースも多いですよ。

[319: 匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。
2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇
東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[320: 匿名]

また311前の記事貼ってる
懲りないねぇ

[321: 匿名さん]

近郊は交通不便地域から地価の値下がりが波及して行くんだろうな。

なんせ、少子、人口減社会だからね。

[322: 匿名さん]

>>318
郊外でわざわざ土地買って戸建建てる人なんか今時いないよなあ。
土着の人が建て替えてるだけだろう。

[323: 匿名さん]

郊外とか埋立地とか、難しいだろうね。

[324: 匿名さん]

野村が手掛けている郊外マンションも2千万円台から3千万円台。
郊外、近郊と戸建もマンションもみんな安値になりそうだ。

[325: 匿名さん]

結局山手線の内側になっちゃうね。

[326: 匿名さん]

山手線内の坂下住人必死やな

[327: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内なら将来にわたって安泰だから安心していいよ。

[328: 匿名さん]

マンコミ住人がマンション買うなら豊洲か山手線なかの二択だよ

[329: 住まいに詳しい人]

杉並区の平均が高いのはパークシティ浜田山が引っ張っているだけだから

パークシティを除くと2011年の杉並区は
276戸　平均63.8m2　平均5256万円　276.0万円/坪

※Yahoo!のデータソースとは違うので多少の誤差はご勘弁

[330: 匿名さん]

ちょっと意外ですが、杉並区のマンションって思ったより高いんですね。戸だてメインの場所かと思ってたわ。

[331: 匿名さん]

>>329
除いても平均63.8m2　平均5256万円　276.0万円/坪ですか。
すさまじいバブルだけど、買っている人達は何で買っているのですか？
私なら郊外にこんなお金は到底払う気にならないです。

[332: 匿名さん]

たった276戸とは言え、買ってる人っているのかね？

[333: 匿名さん]

雑誌で一番地盤が安定しているのが杉並区の台地上と言ってたからそれで人気なのでは？

[334: 匿名さん]

>>333
杉並区ってもろ業火ベルト地帯の外側だけど。

[335: 匿名さん]

杉並区は豪雨による内陸中小河川氾濫リスクが一番高い区では？
日常的にリスクを抱えている区じゃないの？

自然災害を考えて杉並区を選ぶような人はいないと思うよ。

[336: 匿名さん]

へぇ、そーなんだ　荒川流域の０メートル地域とか、液状化の湾岸とか、多摩川堤防が危険なのかと思ってたわ

[337: 匿名さん]

>>336
情弱が高値づかみするのが世の常ですよ。
ちゃんとお勉強しないとね。
タイの状況を知ってる？

[338: 匿名さん]

業火ベルト地帯の事もあまりマスコミが取り上げないから過小に見ている人が多いですね。

[339: 匿名さん]

杉並で駅近マンションが坪400で即日完売してたね。

[340: 匿名さん]

>>339
狂ってるね(笑)

[341: 匿名さん]

内陸中小河川の氾濫リスクは杉並に限らず中野区世田谷区に都心も含め、とにかく坂の下や川近くの低地を避けるか、低層でも最上階にしておけば安全だそうです。

[342: 匿名さん]

>>341
自分は安全でも周りがやられたら、交通はマヒ、市民生活もマヒ状態だよ。
そんなリスクが日常的に高い内陸部に住む気になりますか？

[343: 住まいに詳しい人]

>>339
そんなリーマンショック前の話をされても
何の意味があるのか．．．

[344: 匿名さん]

まぁ、震災前の話と同じだな。

[345: 匿名]

でも最近の統計でも世田谷はおろか文京区よりも坪単価が上だったような。これには驚いたが、吉祥寺に近いからだろうか。

[346: 匿名さん]

都心部以外の話題は久しぶりですね。
杉並区になんか新しい話があるのでしょうか？

[347: 匿名さん]

もともと都心部の話なんてないでしょ。

埋立地住人の買い煽りしかない。
西側たたけば埋立地が売れると思ってるんだから、始末に負えない。

[348: 匿名さん]

>>347は単なる都心部湾岸ネガみたいだけど。
真面目に、杉並区で何か新しいネタが出てきたのですか？

[349: 匿名さん]

無理だって。

[350: 匿名さん]

大きな話はないでしょう。あったらとっくに話題になってるでしょう。

[351: 匿名]

>>342
地形でも見てね
杉並でも色々な場所があるでしょ
ただの難癖だよ

[352: 匿名さん]

内陸部の場合、住宅地が密集していて河川幅を広げることが不可能だから、大雨で溢れた水を地下でいったん貯めるしか方法が無いようです。想定外の豪雨で貯水池がいっぱいになったら、内陸の中小河川は氾濫しちゃいます。
海に近ければポンプの排出能力を高めるだけで費用も安く簡単ですが、内陸部の場合は簡単に水を逃がす方法が無いのできわめて厄介です。

[353: 匿名さん]

マルチ・・・
それだけ埋立地は売れないんですね。

[354: 匿名]

どこを買うにしろ地形確認しないで買うのはまさに情弱ですな