セットバックの土地について【至急】

[march]

家の前に（道路を挟んで）新しい家が建つ事になりました。（ミニ戸・分譲）
現在、道路は2.8m道路なので、セットバック分、お互いに60cmずつ下げる必要が
あります。このとき、相手の敷地が元の道路が5cm位道路より高くなっているのですが、
その高さに合わせてコンクリートを打とうとされています。
相手の家の敷地みたいな感じです。

−−−−−　−−−　　　　　　　　　　　　　−−−−−−
　相手の　｜セット｜＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿｜　我が家
　敷地　　　バック　　道路　　　｜セット
　　　　　　　分　　　　　　　　　バック
　　　　　　　　　　　　　　　　　　分

我が家の立替の時はセットバック分は道路に合わせて
コンクリートを打ちましたが、相手は自分の敷地に合わせて
コンクリートをされています。
これは問題ないのでしょうか?
また、この様な場合、家として対抗できる処置はありますか？

[2: 匿名さん]

所轄（市役所など）の建築課に、コンクリートが打たれる前に相談した方がいいですよ

[3: 匿名さん]

これから楽しい近所付き合いの始まりですねｗ

[4: 匿名さん]

02さんのいうとおり、役所に相談（つまり、チクる）すればいい。
コンクリ打たれてからの方が物的証拠になるからいいのかなー。

[5: 匿名さん]

セットバックの意味合いについて気になったので検索してみたら、
「セットバックとは、道路に面した敷地内に建物を建てるとき、
高さ制限の緩和のために、道路から少し後退して建物を建てること。」
という説明がなされているページが All about にありました。
私は道路幅を拡張するためというのがセットバックの趣旨かと思っていたし、
レスをつけている皆様もそう思っていらっしゃるのではと思いますけど、
そう思っていない人もいるようですね。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w001928.htm

[6: 匿名さん]

我が家の場合ですが、３軒並んで９０ｃｍのセットバックでした。
道路との段差が右端が１ｃｍくらい、左端が７〜８ｃｍくらい高くなっていました。
（雨の日は水溜りでした。）
ＨＭになぜ段差をつけるのか聞いたところ、道路側（アスファルト）が斜めとの事。
道路整備（アスファルトの打ち直し）されると解消しますとのこと。
今の道路の高さに合わせると道路整備されても水溜りは解消しないとの事でした。
もしかしたらmarchさんの言われている所もこんな感じかもしれませんね。

[7: 匿名さん]

ていうか、セットバック部分にコンクリート打ってもいいの？
役所指導ではなく近隣同士の申し合わせ？

[8: 匿名さん]

>>05
いや、両方の意味があるんだよ。
http://www.stepon.co.jp/yougo/sa/setback.html

[9: 匿名さん]

うちの場合、うちも向かいもセットバック部分が道路より高いです。
もともとあったL字溝（まだまだ新しい感じ）を残してコンクリ打ち。
建売なので、買った時にはその状態。
役所が道路拡幅に来るのはいつだろう、などとのんきに考えていました。
まずいのかな。
ちなみに、2項道路ではなく、古い時期の不完全な位置指定道路で、
今は役所の管理下にあります。

[10: 匿名さん]

自治体によって対応は異なりますが、
特になにかなるということは無いですね。

建物は問題がありますが、
セットバック部分に外溝を造っても問題はありません。

[11: 匿名さん]

＞セットバック部分に外溝を造っても問題はありません。

そんなことありません。なんのためのセットバックだと思ってるんですか？

[12: 匿名さん]

02〜11の皆様　アドバイスありがとうございました。m(_)m

昨日は、役所は行けなかったので、TELして確認しました。
「基本は、道路の高さに合わせなければいけないそうです。
　ただし、事情等の考慮はあるので絶対ではない。」との回答をいただきました。

しかし、業者が役所に確認に行かれたところ、やはり「基本は道路の高さ」と言われたのでしょう、
近々、ご近所の方の合意を取って、セットバック分は道路の高さに合わせる方向で調整をして
頂ける事になりそうです。（もう、既にコンクリートは打たれましたが…）

もっとも、お向かいはビルトインタイプの車庫のため、我が家のセットバック分を踏まないと車庫入れは
厳しく、「そちらが段差をつけて踏ませないようにするなら、我が家も踏ませないように段差を
つければいい。」とまで、近所の方々達も業者に言ってくれており、引渡し前にトラブルを起こしたく
なかったのもあると思いますが。。。（↑ご近所のありがたみがわかる一件でした。）

09さん、
　家は実は目の前の道路は私道（しかも、１人（他人）の持分）で、役所が道路拡幅には来ない所
　なので、条件は異なるかと思いますが、基本的には道路内（セットバック分含む）に段差があるのは
　危険なので、役所に確認されて方がよいかと思います。

本当に、皆様アドバイスありがとうございました。

[13: 匿名さん]

のちの引越しおばさんである

[14: 匿名さん]

＞家は実は目の前の道路は私道（しかも、１人（他人）の持分）で、
　えっと、余談になってしまうんですけど、スレ主さんちは、別の
道路にも接しているんですよね。
　他人の道路にしか接していない土地だと、売るときにトラブルが
発生しそうで心配になりました。

[15: 匿名さん]

なるかよｗ
もうちっと勉強しようね

[16: 匿名さん]

>>14
他人の道路って何？（自分が所有権を持っていない私道ということですか？）

[17: 匿名さん]

>>15
勉強不足か？
私有地を通るなって言われたらどうするんだ？

[18: 匿名さん]

>>17
その私道を通らないとＡの土地に入ることが出来ない場合、私道の持ち主が私道を潰す時、Ａの土地に進入できる道路を作らないといけない。

こんなことも知らないのか・・・
『ここ私道なんで明日から使わないで、使用するなら１回１００万です』とか
『おたくの横の土地買いました、横の私道は私有地ですので今後通らないでください』
とかが、こんなことまかり通るわけがないだろｗｗｗ

[19: 匿名さん]

>>17
私道にしか面してない土地は、私道に水道管やガス管が埋まってるわけだから私道の所有者が勝手に撤去してもいいんですか？
17さんは日本に住んでるの？

[20: 14]

18さん、教えていただきありがとうございました。
出来れば、
＞その私道を通らないとＡの土地に入ることが出来ない場合、
＞私道の持ち主が私道を潰す時、Ａの土地に進入できる道路を
＞作らないといけない。
　の該当法律も教えていただけるとうれしいです。

[21: 匿名さん]

ＡさははＢさんの意地悪によって、毎日上空からヘリで通勤するのであった。
水・ガスもヘリから落としてもらい、電気は太陽光発電
糞尿やゴミは外出時に持っていかないといけない・・・
その後Ａさんの土地は廃墟となり、誰も侵入できない土地として永遠に放置され続けるのであった。
めでたし、めでたし

[22: 匿名さん]

Ａさんね

[23: 匿名さん]

17さんの国では、全国の私道が＊＊＊屋さんによって高値で取引きされるでしょう

[24: 匿名さん]

法律で、私道にしか面していないときは、その私道を通行する権利が保障されています。
ただし、徒歩のみです。
車などを通すには、私道の持ち主の許可が必要になります。
持ち主が、車はだめ！あるいは、車は1回1万円といえば、従うしかありません。

したがって、私道は共有の持分があるかどうかが大切です。

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html

[25: 匿名さん]

セットバックまでして４ｍ道路で許可受けて建設してるわけでしょ。
徒歩のみとかありえないんだけどｗ

[26: 14]

＞24さん
　私道や位置指定道路の解説webへの誘導、ありがとうございます。
　やはり、私道だけだと売るときに売りづらそうですし、位置指定
道路であっても現在の車社会っぷりを考えると難しい案件となりそ
うですね。

[27: 匿名さん]

勉強不足ですのであらためて、17さんの意見が聞きたいです

[28: march]

スレ主です。
話が波紋をよんでしまったようなので補足します。
ご指摘の通り、家の前は、所有権を持っていない私道です。
ただし、42項2項の但し書き道路で、所有者が道路として提供されている道路です。
（既に30年以上道路として提供されています。）
もちろん、今後、道路として使用することは、許可を得てますし、心配でしたので
念のため一筆も頂いております。（このようなケースはまれだそうですが。。）
車が通ることも認めていただいており、家は普通に駐車場を作って出入りしています。

[29: 匿名さん]

>>28
>42項2項の但し書き道路

第42条第2項（みなし道路）と第43条但し書き（建築審査会マター）がごっちゃになっている感じ。
たぶん前者でしょうね。後者だったら土地としては瑕疵物件。

ちなみに第42条第2項の「但し書き」は、
「中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う」
ような道路についての規定。
スレ主さんの場合、道路の向かいに家が存在するわけだから、これは関係ありませんよね。

[30: march]

29さん

購入の際、そのような説明を受けたと記憶してましたが、一字一句は正確ではなかったようですね。
私がみたHPは以下の様に記載してありましたが、
これは、「がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う」規定なのでしょうか？

○建築基準法第42条第2項の規定に基づく道路の指定
昭和50年3月15日
告示第15号
建築基準法(昭和25年法律第201号)第42条第2項の規定により、次のように道路を指定する。
1　建築基準法施行の際(以下「基準時」という。)現に存在する幅員4メートル未満2.7メートル以上の道で、一般の交通の用に使用されており、道路の形態が整い、道路敷地が明確であるもの。

[31: march]

（補足）
　下記HPには、２項道路のセットバックとして、１・一般的な場合と
　２．敷地の対面に崖地、川等のある場合が　記載されていますので、
　両方のケースがあるのではないかと思います。
　ちなみに家は１のケースです。

　http://www.city.kofu.yamanashi.jp/kenchiku/2koudouro.html

[32: 29]

>>30>>31

やはり2項道路ですよね。>>31のご理解が正しいです。

2項道路は、よく「みなし道路」と呼ばれます。
建築基準法施行前から存在した4ｍ未満の道路について、
セットバックを条件に建築基準法上の道路とみなす、というやつです。

一方、「但し書き」というとすぐに思い浮かぶのは「第43条但し書き」です。

用語の問題で、何だか揚げ足を取ったみたいになってしまってすみません。
売買契約書とか重要事項説明書の記述が根拠となります。

なお、セットバックは、>>09のような「不完全な位置指定道路」でも問題になります。

[33: march]

スレ主です。
またまたあらたな問題が起こったのでご相談させてください。
向かいの家が道路の高さに合わせて、L字構を入れられたのですが,そこと敷地ないのカーポートの高さが
10ｃｍ弱異なるため、L字構の手前に車をいれるための段差解消の台をおき、間をコンクリートで埋めると
言ってこられました。

　　　　　　　　　境界
　　　　　　　　　　↓
相手の敷地　　　　　｜セットバック　｜　道路　　　　　　｜セットバック　｜　我家の敷地
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　＿　　　　　　｜　　　　　　　　　｜　　　　　　　｜
　　　コンクリート→｜　｜＼　　　　｜　　　　　　　　　｜　　　　　　　｜
　　　　　　　　　　｜＿｜　＼←台　｜　　　　　　　　　｜　　　　　　　　＿＿＿＿＿＿＿
　　　　　　　　　　｜　｜　　＼　　｜　　　　　　　　　｜　　　　　　　｜
　　　　　　Ｌ字構→｜　｜＿＿＿＼＿｜＿＿＿＿＿＿＿＿＿｜＿＿＿＿＿＿＿｜
　　　　　　　　　　｜＿＿＿＿＿｜

補足するとＬ字構の高い部分より高いカーポート用の台を置いてＬ字構の高さをかさあげようと
しています。

本来は、下記の様にＬ字構高さから台はつけるものでないのでしょうか？


　　　　　　　　境界
　　　　　　　　　↓
相手の敷地　　　　｜セットバック　｜　道路　　　　｜セットバック　｜我家の敷地
＿＿＿＿＿＿＿　　｜　　　　　　　｜　　　　　　　｜　　　　　　　｜
　　　　　　　＼　｜　　　　　　　｜　　　　　　　｜　　　　　　　｜
　　　　　　　　＼＿＿＿　　　　　｜　　　　　　　｜　　　　　　　　＿＿＿＿＿＿＿
　　　　　　　　　｜　｜＼　←台　｜　　　　　　　｜　　　　　　　｜
　　　　　Ｌ字構→｜　｜＿＼＿＿＿｜＿＿＿＿＿＿＿｜＿＿＿＿＿＿＿｜
　　　　　　　　　｜＿＿＿＿＿｜

おまけに、道路を補正してきれいにしてあげようと考えているが,
我家の方が現状の道路より下がっているので水はけのために、我家の段差が現状6.5cmを
5cm位あげて舗装しようと思っているがどうかと聞いてこられました。
今まで,雨の日に家の前に水溜りができたことはなく、我家が道路より下がっているとは
思えないのですが,平気でそんなことを言ってきます。
こんな業者に対してどのように対処していけばよいでしょうか?
ご意見お願いします。

P.S　道路から高さをかさあげしている場合、建物の高さ制限も問題にならないんでしょうか？

[34: march]

↑図は無理でしたね。すいません。

要は、L字構の高さよりも高い段差解消台をセットバック部分において、L字構の高さをかさ上げする対応は
ありなのかを聞きたいのです。

すいません。

[35: 匿名]

雨水がたまるようでしたら
役所の道路課の方に見ていただいたら　いかがでしょう
電話で問合せするだけでなく、写真などを持参され直訴すると伝わりが早いのでは
L字構も道路の一部なので市の管轄です
L字構の高さをかえたりするのは、正式には役所の許可が必要なはずです。
といっても、許可なしで行なわれている場合が多いようです。

[36: march]

35さん、お返事ありがとうございました。

雨水の件は、もし、溜まるようになったら道路課のほうに相談するようにします。
また、L字構の高さについてですが、常識的な高さ（20cm前後）にする分については、
役所としては問題ないとされるそうです。
役所の話を聞いていると、法的にグレーゾーンはやったもの勝ちという感じですね。

セットバック部分の所有権は各個人なので、そこを20〜30cmあげても
（道路として使いにくくなっていても）問題はないそうです。

[37: 匿名さん]

高さ制限、当然関係しますよ。
関係しなければ、いくらでも盛っていいことになってしまいますから。
自分の家だけ小高い丘にして日当たりを確保するとか・・・は、禁止行為です。
敷地に盛り土をして敷地の平均高度を変えることは開発行為に当たり、許可が必要です。
堤防みたいに一部分盛る、と言うならば別ですが。

[38: けいくん]

もし、先方が段差があって車の出し入れ時に問題だ、と言うのであれば、先方に駐車場部分を敷地より掘り下げるように言うべきでしょう。
町内会などで町作り協議会みたいな物はないのですか？
そういった地元団体から申し入れをするのが一番いいかと思います。

[39: march]

37さん、コメントありがとうございます。

高さ制限についてですが、36に記載のとおり常識的な高さ（20cm前後）位であれば、問題ないと役所の方が言っておりました。
人が無理なく歩ける高さだからという事で、50cmとかはNGでした。
なので、小高い丘をどの程度を言われているのかわかりませんが、全てOKというわけではありません。

ちなみに、その高さでは、出入りが危ないという事でセットバック部分を使用して、踏み台をおかれてます。自分で、敷地を高くしておいて、踏み台をセットバック部分において使用とは、正直、驚きました。でも、違法ではないんだそうです。

うちは、セットバック部分は、提供するもんだと聞かされて、高さを道路に合わせて作ったのに。。
ちょっと、悔しいです。

[40: march]

けいくんさん、コメントありがとうございます。

上記件ですが、私も「先方が段差があって車の出し入れ時に問題だ、と言うのであれば、駐車場部分を敷地より掘り下げるようにしてもらう。」というのが正しいと思ってました。
しかし、「これは、違法でも何でもないのだから、お宅に苦情を言われる事はない！」と相手の不動産屋にいわれました。
そこで、役所の町作り課に相談した所、違法ではないので、話し合いで解決してくださいとのことでした。
現状、セットバックは個人の所有権があり何も言えませんが、将来もこのような言い分（＝敷地内の高さは自由で、出入りする為にはセットバック部分に台を置いても問題ない。）が通るのであれば、４ｍの公道になることは無理だと思いました。

逆に、割り切って、うちもセットバックの有効活用方法を考えて見ます。（笑）

[41: 匿名さん]

相手側の戸建は買い手が既に決まっているのでしょうか？
決まっているなら何とか手段をとって相手に教えてあげて下さい。
私の実家は、別件ですが、同じようなトラブルにあい、
ご近所の方に大変嫌な思いをさせてしまい、
何年も針のむしろでした。
知っていれば業者に、そのような工事はやめてくれって言えたのに・・・
もっと、豆に工事を見に行けば良かったと後悔ばかりです。
業者はセキスイハイムです。
隣近所と同等にしてもらえると思っていた。
まさか、そんなことされるとは・・・という感じでした。
家の間取りが決まれば、あとは業者まかせで、
どのような工事が行われるのか分からないものです。
持ち主が分かるなら、教えてあげて下さい。

[42: march]

41さん,コメントありがとうございます。

相手側の戸建は買い手（3件）が既に決まってます。
直接お話はしていませんが、建売のため、業者が「この高さでうちは売りに出し、買われたので
修正することはない。」と言われています。
なので、相手の方はセットバック部分におけるということで、その高さで了承されたとの事でした。
残念ながら、将来、揉めるのは必死ですね。
うちは、相手のセットバック部分を踏まなくても車の出入りできますが,
相手方は（今は軽自動車1件＋車なし2件）、普通車を入れるのであればうちのセットバックを踏むことになります。が、、相手の不動産屋は、お互いのセットバックはお互いが使用すればよく、将来的なことは
勝手に話してくださいとのことでした。無責任ですよね。

[43: 周辺住民さん]

家の前の道路が狭隘道路で我が家はセットバックしています。

向かいは幼稚園なのですが、セットバックしていません。5年前に家を新築したので、そのときに本来はセットバックしなければならなかったのですが、幼稚園は何もせずにセットバックもしません。
公共性の高い幼稚園が、公共で定められたことを無視して、勝手なことをやっています。

彼らにセットバックをさせたいのですが、どうすればいいでしょうか。

[44: 匿名さん]

幼稚園はいつごろからあるのでしょうか

[45: 匿名さん]

建替えなければセットバックしなくていいんじゃねぇの？

[46: 匿名さん]

>42
相手業者に内容証明でも送ってみては？
相手業者の主張（４２さんと買主が将来的に問題になるような主張を業者さんがされたこと）も明記しておくっておけばいいですよ。

言った言わないの問題にして誤魔化そうとされているはずです。
先に手を打って，買主と業者との争いにさせてしまうのが吉ですね。

[47: e戸建てファンさん]

No,43さん　
幼稚園が建て替えない限り、こちらからセットバックさせる方法なんてありません。
あなたも相当勝手なこと言ってますよ。

[48: 購入検討中さん]

確かに。
セットバックしろって、＊＊＊かあんたは。
日本中、セットバックしまくりだろ、それじゃ。

[49: 匿名]

下げ

[50: 匿名]

下げ下げ