お知恵をお貸しください 業者との契約関係の取り交わし方

[契約済みさん]

自分でもどうするが良いのかわからなくなってきたので、皆様にお知恵をお借りしたい次第です。

状況としては、
・不動産会社からは、土地売買契約・建築請負契約を同時に契約し、後に土地・建物売買契約に一本化すると説明され、土地売買契約・建築請負契約の前に（自分としては）土地・建物の説明を十分聞き、契約
・土地について決済をし、名義を自分に変更（土地分のローン支払い開始）
・プランニングをし、間取り・仕様は納得のいくものができた。
・確認申請が通り、現在建物を建築中（建築主は売主）
・土地・建物売買契約を締結の為、不動産会社と話し合い中
といった感じです。

上記の流れの場合、後に実行する（かもしれない）
・住宅ローン控除
・住宅ローンの借り換え
・物件の売却
に問題が発生しない為には、不動産会社とどのような取り交わしをしておけばよいでしょうか？

土地・建物売買契約のたたき台を不動産業者からもらったのですが、契約日が確認申請日前になっていたり、不動産会社も自分たちから言い出しておきながら、困っている様子。
今なら柔軟に要望を聞き入れてもらえる状況です。

「そんな契約をしたあなたが悪い！」といったマイナス意見はご容赦下さい。

何卒よろしくお願い致します。

[2: 契約済みさん]

状況が良くわからないのですが・・・

建売？
建築条件付の土地？

土地は既にあなたの物になっているのですよね？
あなたの土地に、不動産屋が工務店かＨＭと請負契約して建物を建てていて、
完成した建物を不動産屋とあなたが売買契約を結んで買う。

ということですか？

[3: 匿名さん]

建築条件付から建て売りに変更したのではないかい？
あまり良い事例ではないですが、引渡しを受けてしまえば、ローン借り換えとか控除等は問題ないでしょう。
強いて言えば、引渡しまで紆余曲折がありそうな気がしますが

[4: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060919A/
自分も勉強始めたばかりであまり詳しくないけど。
よく調べたほうがいいと思うよ。

[5: スレ主]

皆様、ご回答有難うございます。

No.02さん、

＞建売？
＞建築条件付の土地？

「建売」・「建築条件付土地」かどうかは、契約（取引）上の話と理解しております。
なので、「建売」として買う前提で、土地の決済を行う為に「建築条件付土地」として
まずは契約しました。
「建築請負契約」についても、まずは「売主」（建築業者、実体は丸投げに近い）と契約しました。

No.03さん、
＞あまり良い事例ではないですが、引渡しを受けてしまえば、ローン借り換えとか控除等は問題ないでしょう。
少し安心いたしましたが、「ローン借り換え」でどの金融機関でも「契約書」「確認申請」「登記簿」等は
提出を求められないと考えてよいのでしょうか？

＞強いて言えば、引渡しまで紆余曲折がありそうな気がしますが
何か想像できる事はありますか？


NO.04さん
ご親切に有難うございます。
参照先のサイトを拝見させて頂きましたが、「仲介料」を問題にしていたようです。
今回取引形態が「仲介」ではないので、「仲介手数料」については問題になりません。

[6: 入居済み住民さん]

私も建築条件付土地を購入して家を建てた者です。

スレ主さんのところと同じで、最初は『土地売買契約』と『建築請負契約』の2本立てで契約し、
のちに、確認申請が取得できたあとで、『土地付き建物売買契約』（要するに建売です）に一本化しました。
※このやり方自体に異を唱える方も多くいますが、それは仲介が絡む場合に問題視されるだけであって、
　私の場合は売主直売だったので特に損害はありませんでした。（業者側のメリットはわかりませんが）

スレ主さんの話で疑問に感じたのは、すでに土地の決済・移転を済ませていることです。
これでは、『建売売買契約』への差し替えが出来ようもないと思うのですが。
先にも書きましたとおり、『建売』＝『土地付き建物』ですから。
なので、土地売買はもう済んだものとして、普通に建築請負契約を履行していくしかないんじゃないですか？
（つまり、普通に『土地を買って、そこに家を建てる』という、注文住宅の契約形態になりますね。）

[7: 06]

補足ですが、
スレ主さんの書き込みの中で、
＞なので、「建売」として買う前提で、土地の決済を行う為に「建築条件付土地」として
＞まずは契約しました。
というところが、どう考えても、そもそも変です。
先の説明と同じですが、『建売』＝『土地付き建物』ですから。

土地無しの建物のみを建売とは呼びませんし、そういった契約は聞いたことがありません。
住宅は、完成品として購入するものではなく、その土地のうえに建築するものですからね。
（完成品のプレハブを運んできてドンと置くだけならわかりますが…）

[8: 3]

借り換えというのは、引渡しを受けてから金融機関を変える話ですよね？
登記簿等は必要になりますよ。そもそも論として、登記簿、確認申請が揃わないと今のローンもおりないでしょう。
想定されるトラブルは7さんが指摘するようにあり得ない契約だから、想定できないようなトラブルが発生することが想定されます

[9: スレ主]

No6さん

No6さんの場合は、土地売買契約・建築請負契約を一括で契約し、
プランニング完了・確認申請取得ののち、土地・建物売買契約を締結した。
その後、土地の決済（登記移転）を行い、建物の建築を開始した。
という理解でよいでしょうか？

上記の場合のみ、土地・建物売買契約への差し替えが成り立つのでしょうか？

今考えているのは、土地の売買契約を締結した時に、後ほど土地・建物売買契約に
一本化することを条件に締結する旨を、覚書等で取得することです。

[10: No.2]

推測ですが、いわゆる売建というやつでしょうか？

建売だと、売れない場合のリスクがある。
建築条件付きの場合も３か月過ぎたら白紙にされるリスクがある。

それらを回避するためのフリープランでの建売販売。
違法？

既に建築が始まっており、仲介も挟まないとのことなので、
売主に契約変更するメリットはない（というかリスクは回避した）と思うのだが・・・

土地売買契約が済み、建築請負契約も結んでいるのだから、そのままでいいんじゃ
ないの？

詳しい人教えて下さい。

[11: 匿名さん]

> 確認申請が通り、現在建物を建築中（建築主は売主）

本来なら建売物件なのではないですか。
私には建築請負契約のほうにこそ間違いがあるように思える。
それを解消するために契約し直しを提案してきたのかもしれませんね。

[12: 匿名さん]

契約し直しとなると印紙税が余分に取られますね。

[13: 06]

No6です。
私のケースの流れを要点のみ概略で書きますが、

1)土地売買契約　…　この時点では手付金（100万以下でした）のみを支払い、移転登記はしていません。
↓
2)プランニング　…　間取りだけでなくおおよその仕様まで、約2.5ヶ月で実施しました。
3)住宅ローン仮申し込み　…　間取りがおおよそ決まったところで申し込み。
　※坪数×標準単価＋想定されるオプションで建物価格を計上して、土地＋建物の総額での申し込みをしました。
　　（土地売買契約には、これが通らなかった場合に契約を白紙に戻せる特約がつけてありました）
↓
4)建築請負契約　…　この時点では着手金（これも100万以下でした）のみを支払いました。
↓
5)建築確認申請・取得　…　請負契約が済んでないと申請できないと言ってました。（これは社内ルールかも？）
↓
6)土地付き建物売買契約へ差し替え　…　建築確認が取得できてはじめてこれが可能になります。
↓
7)住宅ローン本申し込み　…　土地付き建物の総額での申し込みをしました。
↓
8)建物の完成後、金消契約⇒ローン実行・売主へ支払い、土地と建物の移転登記、実際の引き渡し。

といった流れです。

メリットとしては、残金の支払いは最後まで一切発生しません。（これは売主次第かもしれませんが）
想定されるデメリットとしては、最初に土地の移転登記をしないため、建築途中で売主が破綻した場合などには
その土地が手に入らなくなる事態が考えられますが、あくまで建売だと認識するならば特段支障は無いです。

このような流れでないと、『土地付き建物』の売買契約に差し替えることは不可能なはずです。
スレ主さんの場合は、すでに土地の売買契約が履行されている（移転登記が済んでしまっている）わけですから、
いまさら建売に差し替えるというのはありえないんです。

> 今考えているのは、土地の売買契約を締結した時に、後ほど土地・建物売買契約に
> 一本化することを条件に締結する旨を、覚書等で取得することです。
スレ主さんの場合はもう土地売買契約が履行されているので、いまさら覚書の追加というのはおかしいですよね？

> 土地・建物売買契約のたたき台を不動産業者からもらったのですが、契約日が確認申請日前になっていたり
上でも書きましたが、建築確認申請が取得できていないと、土地付き建物売買契約は締結できません。
（たしか、業法違反？になるはずです）
その業者さん、単に無知なのかそれとも狸なのかはわかりませんが、法的には結構あやういことやってますね。


というか、そもそもですが、そうまでして土地付き建物（建売）の契約に差し替えたい理由がよくわかりません。

上でも書きましたが、土地付き建物の契約に差し替えることによる買主側のメリットとしては、
引き渡しまで土地の決済が無いためつなぎ融資が不要になることです。
スレ主さんの場合は（手違いかもしれませんが）すでに土地の融資を実行されてしまっているので無意味でしょう。
移転登記まで済んでしまっているので、土地契約そのものを無かったことにするわけにもいきませんし。

HMで注文住宅を建てたと思って、現状の建築請負契約のままで履行してもらうしかないんじゃないですか？
（それなら、一般的にありえるやり方だと思いますので、今後の諸手続きに関しても特に支障は無いはずです。）

[14: 匿名さん]

確認申請は何回でもできます。　　請負契約なしでも受理されます。
計画が規制に合致してるか判断をするだけですから。

[15: 06]

14さん
そうですか、それは失礼しました。
では私のコメント（流れ）の 5) については、きっと、その会社の社内ルールだったのでしょうね。


スレ主さん
その後、状況はどうでしょうか？
なかなか変わったケースですのでその後が気になってます。差支えなければ経過報告お願いします。

[16: スレ主]

No.15 by 06さん

その後ですが、状況整理が必要と思い、不動産屋とは連絡を取っておりません。

現在気になっているのは、
・土地売買契約＋建築請負契約の場合、確認申請が「売主」の為、第三者（金融機関、公共機関）から見て、
　不審に思われないのか？（今後「確認申請」を提出する機会はないのか？）
・土地売買契約書、建築請負契約書は、後に土地・建物売買契約書に統合する予定だったので、
　不備（空白箇所）がある（その時点でわかる必要最小限のみ記入）為、第三者（金融機関、公共機関）から
　見て、不審に思われないのか？（今後「契約書」を提出する機会はないのか？）

ですが、最終的に土地売買契約書＋建築請負契約書に落ち着かせる場合は、見た目を整えるよう、
誠意ある態度を不動産屋には求めていく考えです。

＞そうまでして土地付き建物（建売）の契約に差し替えたい理由がよくわかりません。
については、差し替え前提で話を進めていたため、上記「・」の2点が気になっております。

[17: 06]

スレ主さん
すみません、私も素人のにわか知識ですので確かなことは言えませんが、

> ・土地売買契約＋建築請負契約の場合、確認申請が「売主」の為、第三者（金融機関、公共機関）から見て、
> 　不審に思われないのか？（今後「確認申請」を提出する機会はないのか？）
建築確認の書類を金融機関に提出することは無かったと思います。契約書さえあればいいんじゃないですか？

でも、気になるようであれば、建築確認の建築主を変更するような手続きをとれないか、相談してはいかがですか。
土地売買契約＋建築請負契約のままでいくのであれば、それが本来の姿ですので。
（もちろん、変更申請のために発生する費用があれば、売主に負担させるべきでしょう。売主のミスですから。）

ちなみに我が家の場合は当然のことながら建築主は私の名前で建築確認を取ってます。
私との建築請負契約を以って建築確認申請をしていますので。
でもよくよく考えると、その後建に売契約に差し替えた時点で、私の名で建てた建築物を工務店が私に売る？という
ことになり、若干不思議な気もしますが。（そのあたりの正確なルールはよくわかりません、すみません）

> ・土地売買契約書、建築請負契約書は、後に土地・建物売買契約書に統合する予定だったので、
> 　不備（空白箇所）がある（その時点でわかる必要最小限のみ記入）為、第三者（金融機関、公共機関）から
> 　見て、不審に思われないのか？（今後「契約書」を提出する機会はないのか？）
こちらはあまりよくないんじゃないでしょうか。（まぁ、どういった項目が空欄かによると思いますが…）
金融機関、それから来年の確定申告の際などにも、契約書の提出は求められますよ。
土地売買契約＋建築請負契約のままでいくとしても、体裁を整えたものに差し替えたほうが間違いないと思います。
といっても、スレ主さんのところの売主に任せていては不安ですので、専門家に相談されてはいかがですか。

あまりお力になれずすみません。

[18: スレ主]

No.17 by 06さん

＞建築確認の書類を金融機関に提出することは無かったと思います。契約書さえあればいいんじゃないですか？

どうも、不動産取得税の軽減を受ける場合は、「確認申請」が必要のようです。
土地分の納税書が届いているので、申告しないと１６万円程損してしまいます。

＞でもよくよく考えると、その後建に売契約に差し替えた時点で、私の名で建てた建築物を工務店が
＞私に売る？ということになり、若干不思議な気もしますが。（そのあたりの正確なルールはよく
＞わかりません、すみません）

その後、特に問題は発生していませんか？
「差し替え」は、どこかで歪みがでるのですね。。

＞土地売買契約＋建築請負契約のままでいくとしても、体裁を整えたものに差し替えたほうが
＞間違いないと思います。
＞といっても、スレ主さんのところの売主に任せていては不安ですので、専門家に相談されては
＞いかがですか。

専門家は最終手段だと思っていたのですが、そんな段階でしょうか。やはり。
ただ経験上、公的機関に相談しても一蹴されるだけだと思っていたので、
豊富な事例がある「e戸建」が一番かなと思ってましたｗ

＞あまりお力になれずすみません。
とんでもございません。こちらも「No.17 by 06さん」に問題が起きない事を
お祈りしております。（変な意味ではなく）