Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？ROUND19

[購入検討中さん]

Brillia 有明 Sky Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.17平米～87.99平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武プロパティーズ

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[470: 匿名さん]

469さん
確かに未練がありますよ。特に手付金にはね。
震災前は実に良いマンションだと思って購入申し込みしたわけで
その後いろいろな要因でキャンセルしたものの
その物件の先行きが気にならない人がいますかね？

仮に5000万円の物件を8%引きで購入できればその差は400万円。
階や間取りによって上げ幅はことなるもののだいたい一階上がる度に35万円の値上げだったので
同じ値段と間取りで10階以上上の住戸が買えることになります。

震災後、この値下がり幅を考えるとキャンセルした方が得と考え、実行しました。
早く完売して欲しいなと考えるのは現に住んでいる人にはかなわないものの
それなりには思ってますよ、ということで。

[471: 469]

>>470
丁寧に返信ありがとうございました。
BMAの時も「キャンセルだ！」と大騒ぎするネガさん居たので、同じ部類かと勘違いしました。
キャンセルしたのは470さんだけではないでしょう。
また住宅は「縁」ありきです。
キャンセルに到ったことも、なにがしかの縁に因るものでしょう。
真面目な検討者ならではの意見を期待します。＜それはネガティブでも論理的なら歓迎。

[472: 匿名さん]

469さん
BMAの時のキャンセル祭りは、
・パンフレットのイメージと実際の外廊下エレベーターホールのイメージが違いすぎた
・売れ残り買い叩き業者にマーレのポスターが貼ってあった
と、まぁ炎上も仕方ないかなという理由がありまして、
BASの入居前地震騒動とは別と考える方がよいでしょう。
現在は落ち着いていますし、マーレ住民掲示板も概ね安定してきました。
スカイタワーも住民板がアレ状態ですが、ルールが固まる2年くらい過ぎればきっと
落ち着くとおもわれます。

>>検討者の方へ
BASは先ほど書いたとおり、売り出し当初は好調な出だしでした。
周りの中古と比較しても、中層階の値段設定は絶妙で
外廊下13階なら周りの中古より割安感がある値段であったと記憶しています。
(私は13階の抽選に外れました。)

問題は震災後、有明地区の中古マンション相場は下落しており
周辺相場とスカイタワーの売れ残り部屋の相場に乖離が生じてしまっている、
ということです。

[473: 匿名さん]

少し詳しく説明しましょう。
ご存知お隣東雲地区では、現在3つの新築マンションが販売されています。
このうちBASの直接のライバルであろうプラウドタワーの価格は当初@240予定だったものの、予想以上に反応が鈍かったのか@230程度になることがこの掲示板で
報告されています。
ここ数年、価格相場は東雲≧有明ですから、東雲キャナルコートの雰囲気が嫌いでなければこちらの方がお買い得感があります。これに比べ、スカイタワーの売れ残り、仮に25階平均として@250？ですから高層階ということを差っ引いても1割強割高に見えてしまいます。

視線を有明に戻しましょう。
有明地区の中古マンションの相場は
オリゾン、ガレリア@180~220
ブリリアマーレはこれより1割高い@220-260
あたりが相場レンジとなっています。階数方角広さによって適正な値段は変わります。

さて、有明地区フラッグシップは今のところスカイタワーでなくブリリアマーレであり
(これは東京建物の営業担当者も認めてました)、
お互い築3年、6年となる今から2年後の中古相場はBMA>BASと予想しています。
今の相場が維持されると仮定すると、BASの予想価格レンジは
坪10万くらい安い@210~240。BMAですら@210台がたまに出る現状を鑑みますと
@200くらいになってもおかしくありません。
新築プレミアムを1割と考えれば、売れ残りの高層階は8~10%程度値引きされなければフェアじゃないだろう、と私は考えます。
もちろんこの価格で売るかどうかを決めるのは売主側であり、消費者は指値注文して待つしかないだろうというのが私の投稿の趣旨です。

真剣にBASを検討されている方にアドバイスするとしたら、
周りの中古マンションを一度見られてたらいかがかな、と。
少し環境が変わりますがガレリアなら@190位の予算で角部屋80平米以上の部屋が狙えますし、お隣マーレでも@220以下で、たまにお得な部屋が出ます。が、そんな部屋は秒殺されています。皆さんよく見られてますね。

[474: 匿名さん]

いやいや、湾岸検討者ですが、かなり参考になります。こんな感じの書き込みが増えてくれると有り難いです。

[476: 匿名さん]

今、中古が新築よら
二割下がってるかというと、そうじゃないよね？
中古相場がおかしいのかどうかは分からないけど、新築にそんなにプレミア付いてないイメージ。

[477: 匿名さん]

>>475さん
一般的にはそうですが、この物件に感しては、新築プレミアムは1割程度と考えて良いように思えます。
お隣BMAの今年1月から震災直前までの成約事例は5件、そのうち1件はプレミアムフロアなので除くと
4件の平均は@250でした。私はBASはBMAより潜在的に5%程度価値が低いと見積もっていますが、
BAS新築価格で13階で@225、20階で@235位でしたので震災前、中層階に関しては新築プレミアムは無いに等しい状態でした。
高層階と中廊下住戸にざっくり1割位乗っていたかなー、と。

[479: 匿名はん]

４７０は前後に多数書き込みしているが、どうしてもこの物件を検討者に買わせたくないようだな～
ずっと張り付いて一生懸命だな～

[481: 匿名さん]

20階で＠235は安いですね。
プラウドタワーも見てきましたが低層階は特に安かった。

東雲は２４ｈスーパーが近くにあるので利便性は 東雲＞有明？
しかし将来のポテンシャルは　有明＞東雲？

[483: 匿名さん]

有明のリゾートチックなイメージは好きなんだけど、中でも強みは眺望ですね。
利便性は東雲ですね。何だかんだ言って豊洲に歩いていけるのと、ゆりかもめと
では全然違うし・・
いずれにしても住み替えを見込んで買う者なので、売却のしやすさも考えて
しまいます。
トータルバランスに優れた東雲か、眺望に特化した有明か・・
どうなんでしょ？

[486: 匿名]

有明南はもう綺麗になったよ。
北は今からでしょ。あと3年くらいで激変しそう。

[487: 匿名さん]

＞＞あと3年くらいで激変しそう。
うーん10年ぐらいはかかると思うよ。
確かに東雲、豊洲に比べたらポテンシャルは高い。
東雲は開発が一段落しているのでの東雲タワマン２物件でも隣接している
有明の開発計画をPRしてますからね。

[488: 匿名さん]

臨海地域の魅力はごちゃごちゃっとしていなく、一つ一つの敷地内にゆとりがあること。
その点、有明はダントツトップだな。テニスの森より南は圧倒的な開放感。
眺望以外にもウリの一つ。

[489: 匿名さん]

470ですが、検討者に向けてネガっているつもりは毛頭ありませんよ。
・周辺事例を提示して、現在の値付けは少し割高に思える。
・竣工1年経って「新築」となのれない時期になれば割高感はじきに是正されると考える。
・属性の良い検討者ならチャンスは十分にある。
という自分の考えを開陳しただけであって、湾岸人気復活に焦る(笑)などとレッテル貼られても、ねぇ。
といったところです。

有明は閉塞感漂う日本の中でも比較的明るい未来に期待が持てる(待っているとは言えない)
数少ない地域です。
現状は眺望に大変優れ、渋谷新宿などの繁華街に座って通勤でき、東京行きバス便が目の前から出ており、
なかなか他の地域と違うポジションにいます。
この雰囲気が好きか嫌いか別れる場所、万人に勧められる場所ではありませんが、
好きなら自信を持って私は勧めますよ、でも今すぐBASに飛びつくよりも賢いやり方があるかもしれないよ？
と考える次第です。

[490: 匿名さん]

湾岸地域は新築価格が適正に下がって来たから、活気が出てきたけど、BMAとBASだけ、価格的に取り残された感じがするな。恐らく有明開発が進んでもこの二つよりは安い新築が誕生しそう。

[491: 匿名]

最初から安かったからでしょ(笑)ほとんどボランティア価格ですよ。

これ以上安くできるか？

[492: 匿名さん]

４８９は肯定ですよと見せかけ、最後は本音の通りネガっておられる
検討者に買われるのが相当嫌みたいだな

検討者は、そんなネガ見て決めるわけではない
自分の環境、価値観、感覚で決めるもの

[493: 匿名さん]

489のように、ある程度根拠のあるコメントがあっても、少しでもネガなら、躍起になって潰しにかかる。ここの住民、ホントいやらしいな…。

[494: 匿名]

まあまあ。
それだけ人気物件だって事でしょう

[495: 匿名さん]

ボランティア価格って言葉好きだねぇ。この人今までの湾岸マンションの価格の変遷見たことあんのかねぇ。