プラウドシティ船堀

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都江戸川区船堀3-620-11他（地番）
交通：都営新宿線船堀駅より徒歩4分
総戸数：245戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：68.73～91.75m2
入居：2012年12月中旬予定

売主：野村不動産、三菱商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：野村リビングサポート

[519: 匿名さん]

>515
売れると嬉しい人って、そのマンションを購入した人もじゃないですか？
掲示板なんて無い時代は家購入すると決めた時は、皆嬉しそうだったような気がします。気のせいかな？

[520: 購入予定のママ]

ちなみに私は、販売会社の者でなく、購入予定のママです。

どんな意見も読ませていただき、真偽を確かめ、参考に
しています。

売れて一番嬉しいのは、販売会社の方でなく、購入者でしょう。
私は、既に入居を想像し、わくわくしています。

買おうと決断した後は、楽しいですね。

ママ友できるといいです。

住めば都です。

[521: 買い換え検討中]

>520さん

そうですね。住めば都！！おっしゃる通り。
ただ、ヒューザーのような事があると大変ですが。

私の妻も、現在の住まいは当初気に入っておりませんでいした。
しかし、３年もたつと逆に離れたくなくなってくるようです。（説得して購入する予定ですが）

よほどの変わり者でないかぎり、嫌でこの物件を購入して住むことはないと思うので
購入がきまりましたら楽しいレスで盛り上がりましょう。

[522: 購入検討中さん]

516さん、517さん

最近のタワーマンションでは床スラブの厚みは260mm〜280mmが主流のようです。
それに対して低層（10階建て以下）のレジデンスマンションでは280mm〜300mmが一般的です。

180mmというのは、古いマンション、最近新築では大手デベでは殆どないでしょう。
200mmというのは最低ラインです。
また、遮音性の観点からすると180mmと200mmには殆ど違いがないとも言われています。

日本経済新聞の記事
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html

5年前の記事です。
http://allabout.co.jp/gm/gc/41790/

以下、スラブの考え方から引用
http://www.kanteikun.jp/words/normal-details/post-66.php

「デベロッパーサイドからみれば、厚いほどコストアップにつながるため、その分販売価格に跳ね返ります。
したがって、購入者の視点からは、他の条件が同じならば、スラブ厚が厚い方が良い物件といえるし、スラブ厚が同じならば、価格が安い方がお買い得物件といえるという見方をすれば良いと思います。」

よって506さんの意見は客観的に見ると外れてはいない意見になります。
ちなみに、タワーマンションですがスラブ実績を明記しておきます。

キャナルファーストタワー　二重床/二重天井 スラブ厚280〜300mm
ザ・トウキョー・タワーズ　二重床/二重天井 スラブ厚280mm　
ワールドシティタワーズ　　二重床/二重天井 スラブ厚300mm　
ベイクレストタワー　　　 二重床/二重天井 スラブ厚200mm
芝浦グローヴタワー　　　　二重床/二重天井 スラブ厚350mm
芝浦ケープタワー 二重床/二重天井 スラブ厚330mm　
コスモポリス品川　　　　　二重床/二重天井 スラブ厚250mm
キャピタルマークタワー　　二重床/二重天井 スラブ厚350mm
パークタワー品川　　　　　二重床/二重天井 スラブ厚230mm
フェイバリッチタワー品川　二重床/二重天井 スラブ厚250〜300mm
アップルタワー　　　　　　二重床/二重天井 スラブ厚280mm

[523: 匿名さん]

本当か？　【コンクリートスラブ厚が200ミリ以上あるから安心】

　まず言っておくと、最近のマンションでコンクリートスラブ厚が200ミリ以下の物件はない。250ミリ、300ミリあれば問題ないと思いがちだが、それはあまりに早計だ。

　重量衝撃音（LH）の性能を上げるには、厚みを増す対策もたしかに有効だが、同時に面積も重要。コンクリートスラブは梁で支えられ、支えられているコンクリートスラブの面積が遮音性を左右するのである。トランポリンの動きをイメージしてみよう。重量衝撃音（LH）の発生は、コンクリートスラブのたわみ、振動によって発生する。これを抑制するために一定量の梁が必要なのだ。

　遮音性を高めるために設置したコンクリートの梁は、室内に『下がり天井』という形で現れる。レイアウトにもよるものの、部屋に圧迫感のでる梁を購入者は嫌いがちで、販売戦略上も梁の存在は大きな足かせとなった。遮音性に一役買っていたはずの梁が売り手、買い手の共通認識でなくなっていったのは、ここ10年程前からだろうか。

　室内に梁がない工法をアピールしている物件や、間取り図に下がり天井がない物件の場合、販売担当者に重量衝撃音の等級を質問しよう。その際のポイントは「重量衝撃音（LH）の目標値はいくつか」と聞くことだ。

　軽量衝撃音（LL）は建材メーカーが製品に等級を設けているため、明快に回答してくれるが、重量衝撃音（LH）はコンクリートの躯体性能によるため、若干の誤差分を踏まえて設計者からの回答、となるのが一般的である。



　日本建築学会による、性能基準は以下の通り。



　LL は45、LHは50が標準的と考えてよい数値。現在のマンションで重量衝撃音が悪化したのは、梁をなくした工法によるところが大きいのである。

本当か？　【二重床だから安心】

　先述の通り、床下地の工法や仕上げ材が軽量衝撃音（LL）に影響する。コンクリートに直接フローリングを貼る工法（直床）であっても、建材の遮音性能がLL45等級であれば工法による遮音等級の差異はそれほどないのだ。

　強いて挙げるなら、直床工法の場合、下地であるコンクリートに大きな不陸（コンクリート表面が不均一な状態）があると建材の性能が発揮できないということ、ボイドスラブと呼ばれる中空系スラブを採用していると、直床フローリングがスラブ内の中空部分を加振し、軽量衝撃音（LL）レベルが上昇するケースがあるということくらいだろう。中空系スラブの場合は、遮音上二重天井の工法が望ましい。

　二重床工法の最大のメリットは遮音性よりもむしろ、後述の可変性に大きく関わってくるのである。

　その他の俗説「大手施工会社が造っているから安心」についてはどうか。スーパーゼネコンと呼ばれる施工会社が施工を行っている場合、とかく販売現場ではアピールの好材料となっている感がある。

　しかし、残念ながら遮音性の可否に施工会社の大小や知名度は全く関係ない。軽量、重量衝撃音の性能は、共に売主の計画時に決定しているものだからである。

　さらに「今まで“音”のクレームは来なかったので安心」はどうか。遮音性能がさほど高くない物件の居住者は、全て上下階の音に悩まされ、クレームを挙げているのだろうか？

　答えはＮＯである。加音側と受音側の生活パターンの違いや、家族構成、感じ方の違いで問題化しないケースも相当数あるのだ。実際、縦一列同じ間取りが1階から最上階まで続く物件であっても、騒音の問題を訴える居住者は1件だけ、といったケースも多い。

　いずれにしても、上記のようなもっともらしい謳い文句は参考程度にとどめておこう。快適に住まうためには、軽量、重量衝撃音の遮音等級を自分で確認することが必須だ。ちなみに、重量衝撃音（LH）の等級は間取りによって異なる。検討しているタイプと上下階で間取りが異なる場合には、隣接するタイプの等級も確認しておくことが重要である。

[524: 購入検討中さん]

スラブ厚の５㎝でなにが変わるんだ？？

ようわからん。

地震がきても潰れなきゃ良し。

ある程度の音も吸収してくれれば良し。

嫌なら角部屋最上階にしろということか・・・

[525: 匿名さん]

マンションはほとんどの場合、上下階に住戸があります。生活音がトラブルの
原因となることが少なくありません。

十数年前までの床の仕上げは、カーペットが多く使用されていました。
そのため、音の問題はほとんど聞かなかったのですが、最近はフローリング仕様
が当たり前になり、生活音の問題も多く耳にするようになりました。

■スラブ厚
床の遮音性はコンクリートの板、つまりスラブの厚さが大きく影響することは
みなさんご存知ですよね。

音は空気の振動によって伝わります。
スラブが厚ければ厚いほど振動しにくくなり、遮音性が高くなります。

マンションの強度的にはスラブ厚は12cmほどで十分です。また、カーペットが
使用されていた当時は15cmから18cm程度のものが多かったのですが、
現在販売されているマンションでは、20cmから25cmが主流です。
20cm以上のスラブ厚であれば合格です。

ほとんどのマンションのパンフレットやチラシにはスラブ厚が○○cmと記載
してありますね。いかにも他よりも優れていると言わんばかりの記載が
目立ちます。

しかし、スラブの厚さだけで遮音性を期待したらダメです。

■スラブ面積
スラブが厚いに越したことはありませんが、遮音性はスラブの面積によって
左右されます。

スラブの面積とは梁で囲まれたスラブの面積です。その梁には２種類あります。

一つが柱と柱をつなぐ「大梁」。バルコニー面や共用廊下、隣戸側にあります。
もう一つがスラブのたわみや振動を抑えるために設置する「小梁」です。
梁はパンフレットの中では－－－－－－で表現されていますね。

マンションでは通常、スラブ面積を40平方メートル以内に抑えるように設計され
ています。

遮音効果に関してはスラブ面積が広くなるほどは薄れます。

■アンボンドスラブ工法・中空スラブ工法
床スラブの工法には在来工法（小梁を設ける工法）のほかに、スラブの中に
両端を強く引っ張った鋼線を通す「アンボンドスラブ工法」やスラブの中に
空洞の鋼管を入れてスラブを厚くする「中空スラブ工法（ボイドスラブ工法）」
があります。

これらの工法は小梁を設ける必要がなく、パンフレットには天井がスッキリして
圧迫感がないなどと記載されています。また、スラブ厚は250mmから300mmと
在来工法より厚く、いかにも遮音性に優れていると思ってしまいます。

しかし、先ほどのお話のように小梁がないため、スラブ面積が広く、通常の
スラブと比較すると振動しやすく、遮音性は80％程度と考えるべきです。
つまり、中空スラブ工法で250mmのスラブ厚は在来工法の200mmと同等の遮音効果
と考えなくてはなりません。

■床仕上げ材
仕上げにつきましては、今はフローリングが主流です。フローリングは板の
裏側に発砲ウレタン樹脂などのクッション材を施した、遮音フローリングが
使われています。

そのため、フローリング床を歩くとフワフワした感じがし、モデルルームで
違和感を持たれた方もいるでしょう。

遮音等級はＬ－40とかＬ－45とか、Ｌ－○○で表示されています。
○○の数値が小さいほど、遮音性が高くなります。

今のマンションはＬ－45が主流ですね。スラブ厚20cm程度なら、Ｌ－45クラスで
合格点といえます。

■一部タイプを除く
パンフレットで構造や仕上げのページの中で、説明コピーの最後に小さな文字で、
「一部タイプを除く」という記載をよく見ます。

例えば、「スラブ厚20cm（一部タイプを除く）」「フローリング遮音等級
Ｌ－４５（一部タイプを除く）」などです。
通常この表現は、最も優れたものを表示し、それより劣るタイプもありますと
いう場合に使われます。

ひどい業者の場合には、ほとんどのタイプがスラブ厚18cmなのに
「スラブ厚20cm（一部タイプを除く）」と表示し、消費者が錯覚するような
表現をわざと使用することもあります。

こういった表示のある場合は、営業担当者に確認するまたは設計図書で確認
するようにしましょう。

★────────────　今日のおさらい　────────────★

　　遮音性はスラブ厚とスラブ面積、仕上げ材の遮音等級で決まります

　小梁のない工法はスラブ厚×80％と同等、「一部タイプを除く」に注意！

★────────────────────────────────

[526: 匿名さん]

525

デベ？

[527: 匿名さん]

コンクリートのかぶり厚さもチェックですよ！

「かぶり厚さ」とは鉄筋を覆うコンクリートの厚さのことです。

コンクリートは圧縮力（押さえつけられる力）には強いが、引張力には弱いという性質を持っています。
このためコンクリートの中に鉄筋を入れた“鉄筋コンクリート”が多く使われます。
コンクリートかぶり厚さが少ないと・・・・・・・
コンクリートの表面の隙間や小さなヒビから空気や水が入り、それが鉄筋の腐食につながるのです。
つまりコンクリートかぶり厚さが大きければ、その分建物の寿命は延びることになるのです。
コンクリートかぶり厚さは、マンションのパンフレットにも載っていることが多いので確認してみましょう。

一般にかぶり厚さが１０ｍｍ厚くなると、
建物の寿命は１０年延びるとも言われています。

現在の建築基準法では、耐力壁や柱、梁のかぶり厚さは４０ｍｍ以上、スラブは３０ｍｍ以上と規定されています。
耐久性の優れているマンションは、さらに１０～２０ｍｍかぶり厚さが厚い物件もあります。
コンクリートかぶり厚さ。この点にに注目するマンション購入者はあまり多くないかもしれませんが、マンション構造を理解するには重要です。

[528: 匿名さん]

＞５２２さん
プラウドシティ船堀は、ボイドスラブですか？

ボイドスラブ工法とは、通常のスラブ厚さ200ｍｍ前後よりもスラブを厚くし、
コンクリート床スラブに円筒状の穴をあけて中空にし、小梁をなくす工法のことです。
ボイドスラブ工法の特徴としてスラブ厚さが通常スラブよりも厚くなっています。
ボイドスラブ工法のスラブ厚さは250～350ｍｍ程度となっており、従来のスラブに比べ、剛性・強度に優れているといわれています。
遮音性は、スラブが厚いので従来スラブよりも高いとメーカーはしています。
しかし実際は中が空洞であり、又、小梁がない為、音の太鼓現象(スラブ面積に比例）も大きくなるため疑問の声もあります。
一般的には【ボイドスラブ工法のスラブ厚さ ×0.8】＝【従来スラブ厚さ】と考えられています。
例えば、ボイドスラブ工法のスラブ厚さ250ｍｍは「250×0.8=200」となり、通常スラブ200ｍｍと同等となります。
ボイドスラブ工法の最大の特徴とはやはり・・・
“小梁がない”ことです。

[529: 匿名さん]

>>522

516だが、もちろん非ボイドスラブでの話をしてる。

記載してくれたタワマンはもちろん全部非ボイドスラブだよね？
凄いなあ、知らなかったよ。

ボイドだと300mmなんてもちろん当たり前。普通。
でも非ボイドで250mmは厚いほうです。間違いなく。

[530: 匿名]

子供の足音を完全に防ぐにはｽﾗﾌﾞ厚320mm(ﾎﾞｲﾄﾞｽﾗﾌﾞの場合450mm)は必要

[532: 匿名さん]

確かに人気のない間取りは売れ残りそうですね〜

私の希望しているタイプは激戦区なので、私は一期から挑みます！！

いろいろなご意見参考になります。

[534: 匿名]

モデルルーム前に
別のマンション建設してますね
ほんとマンションばっかりですね
この頃駅も人が多くてうんざりします

健康ランドはリニューアルするみたいですが

[535: 購入検討中さん]

>534さん

健康ランドは潰れると思っていましたが、リニューアルだったのですね。

子供たちと行けたら良いな～と思っていたので良かったです。

[536: 周辺住民さん]

健康ランドは跡地にマンションが建つ・・・と小学校のママ友から聞きましたが、リニューアルなんですか？
それならそのほうがいいですよね～

船堀にこれ以上マンションは要らないと思います。
ショッピングセンターとかが欲しいなー

[537: 匿名さん]

人が増えればできる可能性も増えるのではないでしょうか･･･

[538: 購入検討中さん]

今週末の登録会はどの程度人が来るか楽しみですな～

[539: 周辺住民さん]

船堀・松江地区は江戸川区でも土地が低いところで
海抜－１ｍで堤防が決壊すれば、すぐに海の下になるところです。
東京都も万全の安全対策をとっていると思いますが．．．

江東区デルタや船堀・松江地区が水没した場合の避難場所として
建設されたのが、大島小松川公園です。
大量の盛土で海抜がかなり高くなっている公園です。

都営新宿線がなぜ船堀と東大島間で地上に出ているか
荒川を地下でなく、鉄橋でわたっているのか
それは、万が一の場合、この地区の住民が歩いて
大島小松川公園に非難することができるように配慮してのことです。

水没の心配をしていたら、江戸川区や江東区など下町地区には住めなくなる
かもしれませんが、高価なマンションを購入されるのであれば

この地区がどのようなところなのかを冷静に判断することが必要です。
特に、荒川沿いの堤防付近まで歩いてみることをお勧めします。

[542: 匿名さん]

モデルルームに行ったら、壁に部屋割りの表があり、花がいっぱい貼ってありましたね。
最上階も結構埋まってましたよ

[543: 匿名さん]

ということは、買うのはやめたほうがいいということですかね。

[544: 匿名さん]

そういえば、営業は、船堀上空における羽田着陸機による騒音は問題ないという。

書き込みであったので、営業に聞いたんですが・・・。

現在船堀に住んでいる方に、ぜひ伺いたいです。

[545: 匿名さん]

いろいろ考えた上で買いたい人が買えばいいんですな。

[546: 住まいに詳しい人]

あれだけ高い価格設定なのは、上層部からの指示があるからでしょうか？

相場は、せいぜい、坪１９０くらいではないか？

[547: 販売関係者さん]

花がたくさん貼ってあるのも、あおりの手法です。
わかりやすい・・・

[548: 働く女子さん]

これだけはいっちゃっているんで、ここの空いている部屋、どうですかとあたしはいわれました。

[549: 匿名さん]

坪単価180～200あたりでしょうか。
かなり、お高い物件だと思いますよ。

設備も貧弱で、坪単価230の割には、豪華さがないですね。。。

[550: いつか買いたいさん]

駅４分とはいえ、７０くらいの部屋で、４０００が妥当ではないかと思う。
一之江駅２分、となりのイニシアの物件は、そんなもんです。

城東地域の地盤や地域のネームバリューから、坪１８０くらいでちょうどいいかと思う。
２２０～２３０と聞いて、腰が抜けてしまいました。

[551: 買い換え検討中]

>542さん

ほんとうですか？
前回まではそういった部屋割の表はなかったのですが、いよいよですね。

私の欲しい間取りは第１期だったのでなんとか契約できることを望みます。

[552: 買い換え検討中]

おそらく要望書のない部屋をすすめているのでしょう。

花に関しても要望書が入っている部屋に花をつけただけで契約が確約されたものではないでしょう。

しかし、第一期としては、かなりの数を放出してますね～。

[553: 購入検討中さん]

坪２３０万円以内が妥当と某マンションコンサルタントが評価しておりました。

１，９８０円で買ってもうた・・・

[554: 購入検討中さん]

もうひとつ。ここのネックは機械式駐車場の維持とも言っていた。
しかし、それはどこのマンションも同じだと考えると、やぱりここは良いとの結果が。

とにかく立地がよいね。四方道路に囲まれた環境がよいね。

設備に関しては標準だが、よく考えてみると１０年たてば、多少の設備差など
あまり気にならない。いやならリフォームすれば良い。

それより、共用部でもある鉄筋・コンクリート・杭等の目に見えない部分の方が重要だ。

想定外の災害を気にするなら、今は何も買わないけいれば良い。

[555: 匿名さん]

MR行ってきました。担当してくれた営業さん、こちらが質問しないと会話が広がらないのにはガッカリです。気を遣っちゃいました。値段の話になった時、『強気ですね』って言ったら無言。聞こえなかったのか、無視したのか、何も言えなかったのかはわかりませんが。購入するのはマンションであって、営業のプレゼンの良し悪しなんて関係ないと思う方ももちろんいらっしゃると思いますが、私は、、、今回はご縁が無かったということで。

[556: 匿名さん]

とりあえず私の希望部屋も第一期に入ったので、今週末の説明会に参加してきます！

[557: 住まいに詳しい人]

杭の件、質問しましたが、残念ながら、担当者は、回答できませんでした。

どこの売り主の営業も、あまりにも不動産の知識がなく、愕然としている状況であります。

[558: 匿名さん]

＞556
私も今週末の説明会行きまーす。楽しみですね。

[559: 購入検討中さん]

たしかに、ここの営業さん（プラウド）の方は今まで対応してきた営業さんに比べると
確かに姿勢が違いますね。
売れるのが当たり前というか、聞かないことは何言わない。
欲しいと言わないと出さない。

三井不動産・大京の営業マンの方がまだ真剣な感じがしました。
（売ることに必死かもしれませんが、熱意が感じられました）

今回はとりあえず申し込みはしますが、このレスを読んですこしでも姿勢が変わればと思います。

[560: 匿名さん]

>559
直接言った方がいいよ。

[561: 匿名さん]

私の担当は船堀だけで、一人当たり約15部屋売らないといけないと言ってました。つまりは、契約まで至っても営業担当者にとっては、私たちはたかが15人のうちの1人にしか過ぎないです。

事前の検討段階からすれば、数十人のうちのたかが1人です。そんなことを思ってからは、なんでもこちらから遠慮なく質問しました。待ってても親身になって説明なんかはしてくれないですよ。営業者は売ればおわりですから。

[562: 購入検討中さん]

>560さん、561さん

559です。

ありがとうございます。思い切っていいたいことは言ってみます。
とりあえずは土曜日の説明会が楽しみです。

また、モデルルームを見に行きたくなりました。

[563: 購入検討中さん]

ここの『立地』はメリット（駅近・住環境）であり、デメリット（地盤の弱さ（埋め立て）・大地震の震源地に近い可能性が高い・低地）である。

要はデメリットを飲み込めれば（飲み込んでる方は）、買えばいいと思います。
ま、値段が高い高いとコレだけ書き込まれている位なので、無理して飲み込まない様にしませんとね。

[564: 購入検討中さん]

ほぼ毎週モデルルームに行ってます。
今は9階の外壁を作ってますよ。

週を追うごとにお客さんが増えている気がします。
希望通りの部屋がそのまま買えるといいな。

[565: 匿名]

私は、プラウドに限らず、
いまがマンション価格のピークと見て、パス。

[566: 匿名さん]

565

どうやったらそんな神みたいな推測出来るんだ？

[567: 匿名さん]

もう９階までできましたか～

はやく土曜日に現地をみたいものです。

[568: 匿名さん]

施工の前田建設は、最近いろいろと問題を起こしているので、
ちょっと購入に踏み切れないです。