プラウドシティ船堀

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都江戸川区船堀3-620-11他（地番）
交通：都営新宿線船堀駅より徒歩4分
総戸数：245戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：68.73～91.75m2
入居：2012年12月中旬予定

売主：野村不動産、三菱商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：野村リビングサポート

[241: いつか買いたいさん]

ファミリー向けとのことですが、過去レスでも出ていますが、
みなさんしっかり環境を認識しているのでしょうか。
・保育園の超入れなさ
・小学校（船小）が数年後まで大改装で運動場は使えない、
　校舎は暑く寒いプレハブ
・中学校（松江一中）は荒れ果てて・・・
　→先月スポーツ公園であった小学生恐喝は松一生徒
　→先々週、東小松川公園で浮浪者暴行殺害事件も松一生徒というのは本当ですか？

[242: 周辺住民さん]

東小松川公園での事件は殺害事件ではないですよね。傷害事件かと。場所も荒川の向こうですし。

[243: 匿名]

そうですね。しかし松江一中の一年生がやったという噂です。子供の間での情報ですので、今度確認してみます。子供がいつか通う学校には良くなって欲しいです

[244: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

先日、準備室に行って来ました。
プラウドは中古でも高く売れる。
それがプラウドブランド。
と言われましたが…。

実際そういうものですか？

[245: 匿名さん]

この物件は駅も近いし、中古転売は問題ないと思います。
マンションブランドのランキングでもプラウドは上位に
あると思います。

確かに船堀の立地にしては、少々高いかもしれませんが、
その価値に納得して買う人は多いでしょう。

色々と物件を比較してますが、個人的には非常に
魅力的です。坪単価230万円は寧ろ割安に感じます。

[246: 匿名さん]

245さん

貴方は野村の準備室の方ですか？

[247: 匿名さん]

どうみても割安にはみえないが・・

[248: 245]

ここを買う人は、「船堀だけど、プラウドだから買う」という人は多いでしょう。
私はそういう考えです。何十年も住む家ですので、少しでも信頼性が高く、将来に不安の少ない
ディベロッパーから買うのは至極当然です。しかも駅近の好条件です。
その対価としては、決して高くないと思います。

安さを求めるならば、いくらでも郊外に行けばよいし、値引きをしてくれるディベロッパーから
ご購入されればよいのです。本当に購入したい人からすれば、競争倍率が下がり好ましい限りです。

業界を代表する企業は、ブランド力を維持するために安売りはしません。
トヨタもパナソニックもそうです。

[249: 匿名]

ブランドにこだわる人にとっては高くないということですね！
私は本質を見極めたい。先週末、現場あたりを散歩しました。
やはり閑散としすぎているし、学校を考えてしまいます

[250: 不動産購入勉強中さん]

プラウドというブランドは一流ということは間違いない。
しかし、今現在という但し書きが付く。
今野村ホールディングスが傾きかけていることを知っているだろうか。
三菱ＵＦＪをはじめとする三大メガバンクに買収されるのではないかという
噂さえ出ている。
そうなると野村不動産だってどうなるかわからない。
そんな中、今週号の週刊現代を見ていたら、これから十年生き残る会社は？
という記事が載っていた。
7，8人の経済評論家などが予想しているのだが
野村不動産を生き残ると予想している人はたった一人だった。
週刊誌の書くことだからうのみにはできないが
全く考えられないことだとも言い切れない。
会社が倒産しても、建物は残るだろうが、
プラウドというブランドはどうなるのだるのだろうか。

[252: いつか買いたいさん]

船堀の象徴だった「東京健康ランド」が、３月で閉鎖されます。
ますます寂しくなってゆく船堀。
やはり商業施設には向いていないんですね。

[253: 購入検討中さん]

住吉駅近郊に大和ハウスの大型マンションの計画がありますが、価格は、どちらが高く
なると予測できますでしょうか。

[254: ご近所さん]

駅からの距離によりますが
普通に考えれば東京に近い住吉です。

[256: 匿名さん]

健康ランドたまに行っていたのでショックです。なんで船堀は商業施設には向いていないのですか？

[257: ご近所さん]

今日健康ランド言ってきました
毎年行っているので残念です。
あとは何になるんでしょうか
またマンションかな

[258: ご近所さん]

なんか団地ぽくてがっかりですね。外観では隣のライオンズに負けてますね。

[259: 匿名さん]

ライオンズの方が価格も安くてよかったよ。太陽光くらいつけろよな、野村さんよ。

[260: 周辺住民さん]

店舗は何ができるんでしょうか。どなたか聞かれてますか？

[261: 匿名]

病院、保育所が候補みたいですね

[262: ご近所さん]

小児科とかできればいいですね
TOKIビルの小児科はいつもいっぱいですから

人の数と施設のバランスがとれてないですね

[263: 買いたいけど買えない人]

保育園ができても、どうせ入れないので悲しいですね。

[264: 買いたいけど買えない人]

きょう説明会の初日でしたが、どなたか行かれた人いますか？
売り出しの日とかがわかれば教えてください。

[265: 周辺住民]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[266: 匿名さん]

医療費無料だからって病院行きすぎ。そりゃ混むでしょ。　

[267: 購入検討中さん]

いなげやの方に店舗が2つ入る予定らしいのですが、
まだ未定とのことでした。

[268: 購入検討中さん]

説明会行きましたが、予定価格を少し突っ込んで聞いたら、４Lの高層はさすがに距離に比して高すぎました。
狙ってたのですが、値段聞いて、それなら、もう少し都心の物件を買おうかと・・・。
それか広めのが近くに出るのを待とうと。
転勤等で売るとなれば、きついですしね。
わけあって、この辺で広いの探していたのにホント残念・・・。

[269: ビギナーさん]

当初、平成24年12月引渡予定となってましたが、
プロジェクト説明会では「平成25年1月引渡予定」となってました。

住宅ローン減税のことを考えると残念ですが、
突貫工事で不具合が生じるよりはマシかなと思いました。

[270: 購入検討中さん]

安くはなかったですね。

[271: 購入検討中さん]

昨日時点では、A棟の低層階が人気が高いと言ってました。

[272: 検討中]

Ａ棟低層階が人気なのは想定より値段が高いという声にも思います。

低層でも日照は確保できそうなので価格面で妥協するなら…と感じたのではないでしょうか。

強気の価格設定だと売れ残りが多数でそうですね。

[273: 主婦さん]

人気があるのはいいけれど、
保育園事情や船小、松江一中のこともよく調べてからにしてください。
（この掲示板に以前書かれていますけど）
うちは船二小だからいいけど、中学は松一。私立に行かせねば！

[274: 購入検討中さん]

日常的に自動車を使うので、1階の専用駐車場付きを検討してます。
ただ、将来的な自動車の保有継続や洪水等の心配もありますね。

[275: ご近所さん]

土壌汚染の説明はあったのでしょうか？
どなたか教えていただければと思います。

[278: 購入検討中さん]

元々は産廃業者の工場兼倉庫であった土地。

一部、基準を満たさない部分は土壌入替を実施したとのこと。

詳しくは重要事項説明の時にと言われた。

気になる方は、「石田興業」で調べてみて。

[279: 主婦さん]

土壌汚染もそうだけど、私は、南側通り沿いの
犬の糞が気になってしょうがありません。

あれ、１階に住む人はどうするんでしょ

最近は野村の人が掃除していますが・・・笑
この間は掃除しているところを写真撮影していましたよ。

[280: 購入検討中さん]

4LDKは6000万円台みたいですね。

広い部屋を希望していましたが、予算的に厳しいですね。

[281: 物件比較中さん]

土壌汚染について聞いたところ、なんという物質だったか忘れましたが数値がでていたことは確かだと言っていました。
野村で土壌改良？が必要となる規定値には全く満たない程、微量ではあったが（値も言ってました）
今回は、近隣住民の説明会で約束したとのことで、すべての土を入れ替えましたと言ってましたよ。

忘れてることばかりですみません。

[282: 購入検討中さん]

耐震性については、なにかお聞きになった方いらっしゃいませんか？

[283: サラリーマンさん]

説明会に行ってきました。
あまりの誇張（ウソ）に腹が立ってきました。

・プラウド東雲って即日完売なんですか？（申込だけでしょ）
・葛西臨海公園まで８分（シューマッハなら可能）
・もとの地主（石田興業）とは１０年交渉を続けてきてようやく
　手に入れた土地（土壌汚染で買い手が付かなかっただけなのに）
・保育園なども周辺にたくさんある（入れないでしょ）

その他、すべてがウソに聞こえてきました。
やはり他の方が言っているように、野村って二流ですね。

[284: 匿名]

どこもマイナスになるようには
言わないでしょ

[285: ご近所さん]

説明会に行ってきました。
高い高いとは思っていましたが、かなり高めですね。
来週ルフォン船堀の説明会に行く予定です。
ルフォンが相場どおりの値段なら、そちらにしようかと思っています。
共有施設についての長～い説明がありましたが、キッズスペースも小学校にあがれば必要ないし、ハート型の中庭もほとんどの時間が日陰ではないかと思い（隣のいなげや公園でさえ午後から陽が入りません）、共有施設にお金がかかるのもどうかと思いました。
土壌汚染で買い手が10年つかなかった土地というのは地元では有名な話なのに、プラウドと言えど最近販売された物件よりかなり高めだなと思いました。

[288: 匿名さん]

放射能マンションだけは避けたい。
野村に聞いてみよう。

[289: 購入検討中さん]

放射能汚染は確かに困りますね。

周辺地域への影響がありますので、
売主にはきちんと測定して頂きたい。

汚染の状況次第では、基礎部分も含め
一旦更地に戻さないといけないですね。

売主の誠意ある対応を願うばかりです。
一流の売主であるところを見せてほしいです。

[290: 匿名さん]

２８３さん
同感です。いくら自社にマイナスになるようなことは言わなくても、自分の物件を褒め称えて、ほかの物件を貶めるような発言をする営業マンは、全部が嘘のように思えてしまいます。
その営業マンに理解させるためにも、担当を変更してもらった方が良いのではないでしょうか。その人の将来のためにもなります。

[291: サラリーマンさん]

２８３です。いえ、マイクを持って皆さんに語っていましたよ。

説明会の開催でも、もともと４回しか設定していないのに
「予想以上の応募で、急きょ別の日を設定しました」とか、

２０組４回ってことは８０組。２５０以上の戸数に対してそれはないでしょ。

モデルルーム見学会も、即日完売も同じトリックです。

[292: 物件比較中さん]

お値段も気になりますが、タイプ別間取りのパンフを見て
天井高も気になりました。
ミッドランドの天井高には、かなりがっかりしたのもので。
来週のモデルルーム見学で、チェックしてきます。

[293: 検討中の奥さま]

292さま、ホント、ミッドランドでは天井高＆下がり天井に驚きましたね。
プラウドならそんなことない？と思っていましたが、パンフ見てがっかり。
担当者に聞いたところ、一般的な天井高と言っていましたが、240が一般的なのでしょうか？
下がり天井は見てみないとわかりませんが、購入希望の間取りでないと実際は多少違うでしょうからね。
間口もかなり狭い気がします。

モデルルームになるのは、A棟東側の角部屋４LDKの間取りだそうですね。
２月に入ってから一番多い間取りの３LDK中部屋も公開となるそうです。

今週末には第一弾の方々がモデルルーム行きますよね。
ご感想を楽しみに待ってます。

[294: 匿名]

汚染コンクリ、どうも都内にも出回ってるみたいだな。

[295: 物件比較中さん]

明日モデルルームに行く予定のものです。(292)

放射能汚染マンションではないという証明や、万が一の時の保障的なものがあるのか、
聞いてみたいとおもってます。
行った方々逐一、聞いたほうがいいような。。。

このニュースを知ってすぐに問い合わせしたけど、調べておきますのこと。
当日何と答えるのか、、、、、。

今どれ位工事が進んでるかわからなが、ガイガーカウンター持参して、現場周辺へ行く予定。


日々生活している中で、原発事故さえなかったら、と思うことばかり、、、。

[296: 購入検討中さん]

今日、モデルみてきました。
ハイグレード仕様とかで、とっても豪華。90㎡をちょっと欠けますが我が家には十分でした。
価格の6000万円くらですから、安い？かな・・・。前抜きに考えてみょうかと思ってます。

[297: 匿名さん]

モデルルームにいらっしゃいませんか、とTELがあった。
このレスも、プラウドにしては過疎化が著しく、
僻地船堀、２４５戸で、野村若干焦り気味かも。

[298: 匿名]

汚染コンクリート注意されたし。

[299: 匿名]

野村不動産の物件は、他の販売店の売り出し価格の2割増しで販売してますね。それに内装もろもろの色や仕様変更が出来ないのはいただけないですね。土壌汚染や周囲の環境等を考慮しても価格設定に不備が有るような感じです。また野村不動産の親会社である野村証券の業績不振による子会社の売却検討も昨年末に噂になりましたが…今年頭から継続案件らしく、今後の動きに注意が必要かと、購入した後に子会社売却で管理会社も変わるパターンてよくありますから見なさんお気をつけ下さい。

[300: 匿名さん]

＞２９９
管理会社は野村不動産の子会社なので変わらないですよ。

[301: 検討中の奥さま]

プラウドとルフォン両方見てきました。
あまりの価格差にびっくりしました。
間取り変更など色々セレクトできるのに、ルフォンのほうが圧倒的に安いので、今はルフォンに気持ちが傾きました。
仕様もいいものを使われてたので、大差ないかと・・・
しかもルフォンは12月までに入居できるので、税金面でも差が出ます。
立地はプラウドのほうがいいですが、元は産業廃棄物処理施設だし、本当に良い土地か考えものです。
ブランドや共用施設をとるか、実利をとるか悩み中です。

[302: 購入検討中さん]

管理費とか修繕積立金とかの詳細は決まりつつあるのでしょうか？

10年間くらいは据え置きが望ましいです。

[304: 購入検討中さん]

周辺の住民ですが、大分建設進んでますね。

1階のお店は何が入るのか知ってる方いらっしゃいますか？

[305: 匿名]

価格高すぎですね。
全戸売り切れないんじゃないですか。

[306: 匿名さん]

安くはないですが、あの価格でも売れそうですね。

[307: 匿名]

高くても
低金利なら
くめてしまう

[308: 購入検討中さん]

安くはないです。

でも、高い高いと文句を言うほどではないです。


買える人は買うと思います。

[309: 購入経験者さん]

物件価格と住人の民度は比例するといいますからね。
買える人にとっては、あまり値下げして住民の質を
落としてほしくないという気持ちもあると思います。

まあ船堀でこれだけ集まるかどうか分かりませんが・・・。

[310: 購入検討中さん]

安く買えるなら、それにこしたことはないですが、309さんの意見に同意しますね。

[311: 匿名さん]

高いと思って見てみたら実は安かったと感じる人もいるのでしょう。その人にとっては嬉しいことだと思います。個人的に思ったことは、安過ぎてやめてしまう人はいるのだろうかというクエスチョンですね。

よほど仕様や立地に欠点がない限り、”安過ぎさ”を疑う必要もないと思いますから、やめてしまう人は少ないと思いますが、３０９さんの仰るように安過ぎて誰でも買えるという条件に特別感を感じられないことはあるのでしょうね。

[312: 匿名]

そんな人、相当レアでしょうけどね。笑

ちなみに、台所コンロは、当然ＩＨだと思ったら普通のガスコンロでした。。

[313: 購入検討中さん]

モデルルーム見てきました。

キッチンはLUXMOREですが、船堀はタカラスタンダードさんのものでした。ちなみに東雲はサンウェーブさんのものです。同じLUXMOREでも若干作りが異なっています。

[314: 購入検討中さん]

土壌からは、鉛とヒ素が検出され土壌入替を実施したそうです。

[315: 購入検討中さん]

何部屋かは具体的な購入希望が入っているようですが、五階以下の低層しか入ってないとのこと。

[316: 購入検討中さん]

提携住宅ローンでは、千葉銀行が変動0.725%になるそうです。

[317: 購入検討中さん]

提携ローンでも物件によって金利違うんだね。
津田沼パークハウスは０．６％台みたいだけど。

[318: サラリーマンさん]

５Ｆ以下の低層しか申込が入っていないということは、

やはり価格が客の想定より高かったということですよね。

さらに高層に向かっての価格の上昇率がすごいです。

[319: 匿名さん]

＞＞２８３さん
江戸川区は２３区で唯一公立保育園での０歳児保育をやっていないのですよね。
そのかわり、区内には保育ママさんが他の区に比べて多くいるとか。
０歳児を預けるのには、保育ママさんに預けるか私立の保育園に預けるかの選択に
なるでしょうね。

[320: 購入検討中さん]

今日、見学してきました。

価格につては、概ね決めいているが詳細な価格（何十万円単位）については、
モデルルームの営業から本社あてに稟議して確定するそうです。

客足を見ながらの価格設定みたいです。

[321: サラリーマンさん]

２８３です。みなさん、認識が甘いですよー。
０歳児保育禁止は、区長の一存ですので、
もちろん私立保育園も０歳児は入園できません。

しかし偶然にも近くに認可保育園のマミーズハンドがあります、私の子供も
入れたことがありますが、０歳児のときは人数制限で無理でした。
１歳のときに入れました。たしか月７～８万円でした。
なぜ１歳になって入れたかと言うと、普通の保育園には入れないからです。

以前に書き込みがあるようでしたが、
保育園に入るためのポイントを稼ぐために実際に離婚（戸籍をはずすだけ）する人もいました。
６ポイントですから大きいです。

保育ママとは、基本、区役所は紹介してくれるだけで、
あとはノーケアです。お金も現金で保育ママに都度払います。
なので０歳児は危険すぎて任せられません。
保育ママは、学童保育への迎えを依頼したり、ある程度子供が成長してからなら
安心してまかせられます。（しかし変な人もいます）
これは船堀の勤労福祉会館で詳しく教えてくれます。

とにもかくにも、０歳児うんぬんというよりも、
２歳ぐらいまでは近隣の保育園には公立にも入ることはできません。
私立などはなおさら入れません。

そのあたりの事実をしっかり受け止めて入居を考えるべきです。

小中学校にしても、野村の営業さんは、「選択制なので」みたいなことを
平然で言います。
あれも知っていて言っているのか、本当に知らないのかわかりませんが、
船小と松一中は避けて通れません。

きょうもダイエー前で松一の子供がタバコを吸っていました。

みんな、現実がわからないんですよね。
地元に長く住んでいる人はすべてを知っています。

[322: 物件比較中さん]

サラリーマンさん

そうですね。保育園の件は、検討されるかたは、よく調べた方がいいですよね。私は、４月入園申込中の親ですが、
区役所の方に「船堀地区が一番激戦で、ほぼ入れないと考えて下さい」と
言われました。新築マンションがいくつも建っているので、認証でもいいから
増えないのかと聞いたところ、「予定はない。逆に伺いたいが、マンションの敷地にできないのですかね？」
と聞かれました。唖然。江戸川区は遅れてますね。江東区のミッドランドのように
マンションデベとコラボして、 認可保育園作る発想すらないようです。
だから、子持ちの検討者さんは、そのへんよく認識した方がいいですよ。
保育ママは、アタリハズレありすぎなようですし、私はぜったいやです。

[323: 匿名さん]

４年以内に７０％！
信じるか信じないかは自由ですが、どうせ地震がくるなら、入居前に来ないと最悪でしょ。
入居後に地震が来てもアフタフォロー対象外で大変ですよね。
地震を気にする人は耐震強度の高い賃貸を借りるのが無難かな？

[324: 購入検討中さん]

週末に購入要望書を提出してきました。

全ての部屋の価格が分からないので、概算で購入希望を提示するのは
不安もありましたが、何となく一歩先に進めた気分です。

抽選にならずに希望の部屋にきまるといいな。

[325: 検討中の奥さま]

週末、モデルルームを見に行きました。
正直な感想としては・・・残念な感じです。
値段は、ある程度事前に聞かされていたので
思っていた通りの値段でしたがやはり周辺物件と比べると高め。
高いなりの物件ならと思ってみにいきましたが
高級感なんてものを感じる部分はほとんどなく
至って普通。
間取りも普通、選べず既に決まっているカラーも普通。
内装も普通。
建築もどんどん進んでいるために
お金を出せば選べるオプションももう選択できないなんて部分もあり
なんだかな～といった感じ。
だったらせめて、広い部屋！！と思っても
広い部屋は角住戸、ルーフバルコニー付きなど好条件が重なり
とても手が出る値段ではない・・・

それでも、利便性が勝り売れるだろうし我が家も買うのでしょうが
夢のマイホーム！！と言ったものから遠くかけ離れたものでした。

[326: 購入検討中さん]

我が家も駅から20分の戸建ても検討しましたが、
それはそれで難点も多く感じました。

価格と広さは戸建、立地とセキュリティはマンションですね。

あとモデルルームの印象は、営業マンのプレゼン能力に
よるところが大きい面も否めません。

[327: 物件比較中さん]

戸建も駅２０分まで離れなくてもありますよ。
新築で１０分～１５分以内で5000万切ります。
うちはマンション派ですが、不動産やさんが定期的にくれるメールにまだ販売中でのってましたよ。

[328: 物件比較中さん]

検討中の奥さまに共感いたします。

高いだけの価値があれば、つまりは高級感があればと期待
しましたが、あのモデルルームには愕然としました。
あの、梁はなんですか！？背が高い方は頭ぶつかりますよ。
しかも、間口が狭く、横型リビングなのに開放感がない。
リビングにテレビ置いてなかったですね。広く見せようと、
ソファーを壁際に置いたのに、あれくらい。

ルフォン船堀の方がモデルルームよかったです。
広さはないけど梁の少ない工法らしく、すっきりしていました。
オプションが少なくても、高級感がありました。
価格もかなり良心的。
ルフォンに傾いてます。

[329: 購入検討中さん]

私もモデルルーム行きました。

まー、ほぼ想定通りでした。特に失望するものもありませんでした。

価格帯もこんなものじゃないですか。

駅近、スーパー目の前、日当たり良好、名の知れた売主 ＞ 広さ、価格、内装不選択
と言うような尺度で判断しています。

[330: 購入検討中さん]

価格もこんなもんですか・・・

８９平米で６５００万円って、普通の感覚でないと思います。

[331: 検討中の奥さま]

でも売れてしまうから不思議ですね

[332: 匿名]

第一期の販売戸数が１００以上なら、すぐには売れないと思うよ

[333: 検討中の奥さま]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[334: 物件比較中さん]

船堀住民で賃貸からの住み替えを検討中です。
ルフォンとプラウドを比較しています。

ルフォンは日当たりが、プラウドは価格がそれぞれネックです。

他の方も大体そんな感じですよね？

[335: 匿名さん]

今、こことルフォンを検討してます。プラウドは価格は高め、ルフォンと設備もそれ程変わらない、そりゃ安い方にしたいと思うのが一般的。まだルフォンはモデルルームに行ってないのでわかりませんが、スラブとか隣との壁の厚さは同じでしょうか、ご存知の方教えて下さい

[336: 購入検討中さん]

管理費と修繕積立で3万円は超えないと営業さんから聞きました。
固定資産税と都市計画税については何度聞いても目安の回答もなし。
固定資産税と都市計画税が当初どれくらいになるかお分かりになりますか？
管理＋修繕＋税で5万円/月超えるようならちょっと考えます。

[337: 匿名さん]

３３６さん
新築マンションの場合、固定資産税は５年間半額となる優遇措置
があります。固定資産税は年４回にわけて納税することも可能です。
ま、１回で払ってしまってもいいのですがね。
はじめの５年間はいいとしても何だか５年後が怖いですね。

[338: 物件比較中さん]

ここを検討されてる方は、ルフォンも検討されていると思いますが、
その他にどこか比較検討されている方はいますか？

[340: 物件比較中さん]

え！？
税金については、忘れていました。。
うちは駐車代もかかりますので、月いくらになってしまうのか。。

正直、地震リスクと資産価値減少リスク(人口減少による)と、
金利上昇リスク、更には転勤リスクを考えると、賃貸のまま
にするべきか悩みます。
その上、税金と管理費・修繕費が高いと。

マイホームは夢ですが、時期が悪いです。。

はぁ。