変動･固定組み合わせで考えています。

[購入検討中さん]

東海ろうきんで変動・固定の組み合わせで考えています。
金利は優遇を受けて、変動０．９５％、固定３年０．９５％、５年１．１０％、１０年１．４５％です。（全て店頭金利から０・６０％の優遇金利です。）団信・保証料込みです。
いまは低金利なので、全て変動と考えていたのですが、リスク分散で、変動２０００万、固定２０００万で借り入れしようと思います。金利が上がってきたら変動分を固定に切り替えるつもりです。今後の金利動向から、固定分を何年にしようか迷っています。金利上昇しそうなら１０年、まだまだ上がらないなら３年と考えてますが、皆さんのご意見をお聞かせください。
（借り入れを２つに分けるのは、土地・建物の実行が別々にできるため。また、ともに変動にするとまとめて1つの借り入れと同じ扱いになり途中で半分だけ条件を変更できないためです。）

[51: ３月実行]

私もミックスにしました。
最初はSBIモーゲージのフラット30年固定（Sベーシック10年引き下げ）＋変動で考えていました。
これだと、当初10年は1.88%で他行の年固定とあまり変わりませんしね。
もし標準体型で非喫煙の方なら団信の代わりにアフラックのギフトがお得でしたよ。
でも、繰上返済の利便性を考えて、住信SBIのミックスローンにしました。
割合は固定:変動で2:1にしました。
返済額がフル固定より少なくなった分は、すべて繰上返済する予定です。
塵も積もれば山となるを目指してがんばります。

[52: 匿名さん]

>>49
返済期間次第だということは私も>>47で言っていますよ？

ただ10年で返済できる人が10年固定というのは、
多くの人にとってはあまりにも危険ですよ。

全期間固定にしている人も、全期間固定にしなければ組めないわけではなくリスク抑えるために全期間固定にしているわけですから。

[53: 匿名さん]

横からスミマセン。

>>52さん（>>47さん）

＞ただ10年で返済できる人が10年固定というのは、
＞多くの人にとってはあまりにも危険ですよ。

おっしゃっている意味が全く分かりません。
15年程度で返済できるだけでも、10年固定は十分に意味があると思いますが・・・
むしろ、10年以下で返せるのにわざわざ10年固定を選択する意味が分かりません。

10年後の金利が相当上がっていても、残期間が短ければ、返済額に対する影響は小さくなりますよね？
どの程度の返済額上昇を想定なさっているのでしょう？

[54: 匿名さん]

>>53
10年で返せるというのはあくまで予測だからです。

[55: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

10年間何がなんでも確実に、
ある程度決まった収入があるのであれば、
10年固定で構いませんが、、、
(収入が未定なのに支出が10年間固定だと、不測時はどうなるのかな？)
大抵の方は自分で予想した支払い期間より
長めにローンを組んで余裕をみといた方が良いでしょう。

[56: 匿名さん]

>>54さん
>>55さん

＞予想した支払い期間より長めにローンを組んで余裕をみといた方が良いでしょう。

それは同感です。
ただ、疑問なのは、固定期間のことです。
固定期間とローン期間は同じである必要ないですよね。

また、お二人のようなお考えなら、
このスレの変動・固定ミックスではなくて、全期間固定一本の方が良いのではないですか？

[57: 匿名さん]

>>56
54です。
何故私の考えだと全期間固定にすべきなのかわかりませんが、私は
①変動一本
②全期間固定フラット35s
③変動＋全期間固定のmix
の順で良いのではと考えています。
mixでも変動やフラットsと同程度の金利で組めるのであれば②③入れ替わります。

[58: 購入経験者さん]

固定にするのは、リスクを増やしていると思うのですが・・・
金利3％でも支払える物件を購入し、
変動金利で借りて、3％との差額を繰り上げ返済(返済額軽減型)で借りるのが良いです。

ただし、放射能は大丈夫の場所でしょうか。

[59: 匿名さん]

リスクというのは不確実性のことですから固定金利は（金利上昇の）リスク回避と
なります。変動金利より高い金利(コスト）を払うことでリスクを回避するのです。

どうも高い金利を払うこと＝リスクと勘違いしている人がいますがそうではありません。

[60: 匿名さん]

>>59
リスク 【risk】

危険。予測できない事象が発生しうること。損害を受ける可能性。
マネー辞典より


>>59が勘違いしているかと

[61: 匿名さん]

想定より高い金利を払う可能性があるならリスク。
固定は最初から金利の上限が決まってんだからリスクとは言わない。

[62: 匿名さん]

>>61
それはあなたがリスクの定義を間違えて解釈しているだけ

[63: 匿名さん]

>>59の解釈は合ってるでしょ。

変動の人は、将来の金利上昇リスクを想定に入れながら安い変動金利を選ぶ訳だから。

[64: 匿名さん]

一人だけ
リスク=金利上昇
だけだと捉えているから噛み合わない

[65: 匿名さん]

固定は元本の減りが遅い可能性が高いから収入減リスクなどに弱いよって話

リスクが金利上昇だけだと勘違いしている人多い


それとは別に59の指摘は間違い
リスクには不確実性だけでなく危険という意味も含まれるから

[66: 匿名さん]

じゃあ固定金利は金利上昇リスクはゼロ
これでいいですか？

[67: 匿名さん]

固定は支払い金額が決定されているからリスクが高いという言い方は
おかしいです。最終的に変動のほうが総支払い金額が低いということ
はありますが、高い金利を払ったのはリスクをとったのではなく、
金利上昇リスク回避するためにコストを払ったというべきでしょう。

または勝負をせずに金利を低減するチャンスを失ったという言い方
でもいいと思います。

[68: 匿名さん]

>>67

＞固定は支払い金額が決定されているからリスクが高いという言い方は
＞おかしいです。

こんなこと誰か言っていましたか？
支払金額が高いからリスク（金利上昇リスクじゃないですよ）が高いのでは？
という話です。
正しいかどうかは別として。


＞金利上昇リスク回避するためにコストを払ったというべきでしょう。

これも否定している人はいません。
そのコストを払ったために新たなリスクが発生し、
そのリスクの影響のほうが大きいのでは？
という話です。

[69: 匿名さん]

固定金利てわ高めの金利を払ってリスクが増えるのであればそれは単なる借りすぎです。変動が必ず固定に勝てる保証はないのですから。

[70: 匿名さん]

「そのコストを払ったために新たなリスクが発生し、
そのリスクの影響のほうが大きいのでは？ 」
と考えへんから固定を選ぶんちゃう。

「コスト」って皆さんそんな大した額ちゃうと思うで。せいぜい月々５千円くらいちゃう。それで新たなリスクが発生する生活であれば、そもそも買うべきちゃうわな。

[71: 匿名さん]

その通り

[72: 68]

＞固定金利てわ高めの金利を払ってリスクが増えるのであればそれは単なる借りすぎです。

それが正しいとすれば変動もリスクが増えないことになります。


＞「そのコストを払ったために新たなリスクが発生し、
＞そのリスクの影響のほうが大きいのでは？ 」
＞と考えへんから固定を選ぶんちゃう。

大きく勘違いしていますが、私は
「固定にするコストを払ったために発生するリスクのほうが大きい」
なんて言っていませんよ。
>>58さんはそう思っているみたいですが。
ただ単に>>59のリスクに対する認識の間違いを指摘しただけであり、
固定を選ぶ行為自体を否定しているわけではありませんよ。


3000万ローンで変動と35年固定では「現状」月2万近く変わり、
総返済額で800万近く変わります。
万一の収入減時（倒産リストラ等）や出費時（病気でも保険がおりないケース等）
にこのコスト差が仇になるリスクも僅かにあるし、
変動には金利上昇リスクが僅かにあるよねという話。
そして固定の差額コストだけををリスクと言わないのは間違いですよという話。

[73: 契約済みさん]

フラットを検討しましたが、35年1.95％（団信込)固定ローンにしました。
現在本審査中ですが、やはり、固定は安心感がありますね。

http://ameblo.jp/bankiri/

[74: 匿名さん]

＞「変動には金利上昇リスクが僅かにある」

固定を選択する人は「金利上昇リスクが僅か」とは考えてないから、話は平行線をたどるだけやで。
皆色んなケースがあるんやし、固定がいいとか変動がいいとか一律に決めてまうのは無理があると思うわ。

オレは全額固定やけど、10年間は変動と0.3％しか変わらんよ。10年間経過した段階で、残債額・手数料・金利・景気等を考慮して変動への借り換えも検討できるよなぁと考えて固定を選択した。

今後の参考のために一つ教えて欲しいんやけど、金利がもし際限なく上昇してきた時の対処法って考えてる？
そうならんと思ってるから変動で借りてるんやろうけど、「もしも」の場合。
教えて頂けたら幸いです。

[76: 匿名]

借り過ぎな人は固定金利は家計を圧迫するリスク
って必ず言うよね。間違いとは言えないけど
やっぱり聞けば凄い借入額。

凄い借入額の人は事実上変動金利じゃないと
家計が厳しいのもあるのだろう。

[77: 68]

>>74
変動だと0.675％や0.775％というのがあるんですが、
10年固定でも1％切るんですか？
であれば10年固定で良いと思います。
ちなみに私は変動がいいとか固定がいいとか一度も言ってはいませんよ。
>>74さんの考えを否定したこともありません。
言っているのは>>59のリスクに対する認識が間違っているよ、
ということのみです。
どちらのリスクが高いかや、どちらが有利かなどのについては一度も言及していません。


金利上昇については
①例えば好景気に伴う良い金利上昇の場合は、元々日経平均連動型の投資をしていたのでそれで返済できそうです。
なにより給料も上がってるでしょう。

②ハイパーインフレによる悪い金利上昇の場合、
固定金利特約外れて変動金利と同じになってしまうのでどちらでも変わらない。
そもそもハイパーインフレの場合は実質借金帳消しみたいなものなので金利がどうであろうと支払いに差はほとんどでない、と考えていますが、
これらの考えが絶対正しいとも思っていません。
変動の抱えるリスクとして受け入れています。


②に関しては対策を考えるとすれば金の現物購入が有効でしょうか?
私はしていませんが。

もう一度言いますが私は>>59のリスクに対する認識が間違いであるということを言っているだけ。
固定の持っているリスクについて言及しているだけで、
変動の優位性を主張しているわけでも
どちらが有利なのか主張しているわけでも無いのです。


>>75 76
借入額が少ない前提ならリスクがほぼ無いのは当たり前の話でしょう。
固定でも変動でも。

[78: 68]

ただ単に借りすぎだ！
と主張される方は、
私が収入減(もちろんリストラ含みますよ)時や突然の大幅な出費時に
利息分の支払いがデメリットになるという話をしているのに、
現在の収入を維持しているもしくは大幅な出費無い前提で話をされているように感じます。

これでは噛み合いませんよ・・・

[79: 匿名]

現在の固定の水準で減収時に支払額がデメリットに
なるならやっぱり借り過ぎか買うべき時じゃなかった
だけでしょ。

金融工学に長けてて金利が上がらない確信があるなら
別だけど、色々言っても結局は「安いから変動を
選みました」でいいんじゃないのかな。

後付けで固定は家計に負担どうこう言うけど変動金利
が固定並みの水準まで上がってきたら同じこと
でしょ。

[80: 74]

>>77
金利は1.1。0.675％というのがあるのを知らんかった。言いすぎでした。
「資産を分散投資したうえで借りるのであれば、金利上昇時に対処可能」と受け止めました。
結局「金銭的な余裕をもって住宅ローン組みや～」ということでしょうか。
オレよりも、よくわかっててよく考えてるみたいやし、とやかく言うこと無くなったから消えるわ。

御回答ありがとうございました。

[84: 68]

>現在の固定の水準で減収時に支払額がデメリットに
なるならやっぱり借り過ぎか買うべき時じゃなかった
だけでしょ。

いくらの減収を想定しているかわかりませんが
それを言ったら世の中のローン組んでいるほぼ全ての方が借りすぎということになってしまいますよ。


>色々言っても結局は「安いから変動を
選みました」でいいんじゃないのかな。

いいと思います。
支払額が低い=減収時破産リスクが低い
ですから。

>後付けで固定は家計に負担どうこう言うけど変動金利
が固定並みの水準まで上がってきたら同じことでしょ

同じことだと思います。
金利上昇すれば当然変動はリスクが高まります。
だからと言って>>59の指摘が間違いであることに変わりはありませんよね。

[86: 匿名さん]

いろんなところで固定金利が変動するって意見を一生懸命貫いている人ですよね。
「固定金利特約が解除」とか言って。

「固定金利が特約」という概念も大変新しい考え方ですが、その「特約」ってのをよくよく聞けば、
将来日本が財政破綻したら国が国民の財産を没収することだってありうるから、
「固定金利という特約」を解除し、変動させることだってありうるとかいうご意見の持ち主のようです。

一度、簡単な金利スワップの概念（固定金利と変動金利の交換）をお勉強なさったら良いと思うのですが。。。

[87: 匿名]

>79
>84
変動の金利上昇リスクと最初から高い利息を払う固定のリスクが
家計には同じだと考えるなら
確かに固定選択が無難ですね

[88: 匿名]

>70
>71
それは見た目の支払額だけの話でしょ

元本と利息を分けて、元本支払額が月々いくら違うかって事

利息をいくら払っても残債は１円も減らないよ

[89: 匿名さん]

変動金利だったので破綻せずにすんだ。
固定金利だったら破綻していた。なんてケースがあるんですか？
それはまさに「ギリ変」そのものでしょう。

[90: 匿名]

>89
誰がギり変の話をしているの？

>87や>88がギり変の話のように見え
破綻しなけりゃ支払額が高くても良いと考えるなら
そりゃ固定選択が正解

[91: 匿名さん]

変動と固定ではないけれどフラットは民間の200倍競売率が高いよ。

[92: 匿名さん]

>>89
フラット組のうち10％弱の方は競売にかけられてますよね？
全ての方が高い利息を払っていても仮に低い利息を払っていてもどの道助からなかった、
と考えるのは不自然だと思いますが。
中には低い利息であれば助かった方もいると考えるのが自然かと。
最も統計のとりようが無いんですがね。

[93: 匿名さん]

変動金利だと破綻比率が低いんですか？

[94: 匿名さん]

>>89

正しくは固定（フラット）にしておけば安心たからと審査が甘いのを良いことに無理な借入をする人が多いというのが現実でしょう。

変動は将来の金利上昇リスクも含めて審査されますので、そもそも無理な借入自体が出来ないのです。

借入時の経緯が違う状況で不況になり、所得が下がった事により、結果、フラットでの競売が大きく増えたと言うことです。

[95: 匿名さん]

>>93

先日の日経新聞によると、民間住宅ローンの破綻率は2006年が0.03%で2009年が0.2%です。

住宅金融支援機構が8%です。

[96: 匿名さん]

さすがフラットなんでもありですね。
やはり貸出先が破綻しても自分がリスクを負わないのであれば手数料ほしさに多少ムリでも貸し出すってことですかね。

日本版サブプライムローンという気がします。

[97: 匿名さん]

>94
住宅金融支援機構の存在意義の一つに、すべての国民に持ち家を、というようなコンセプトがあるからね。
競売になった人たちはそもそも無理な借り入れが多かっただったろうから、
フラットだから安心というよりも、すべての銀行に断られてフラットが残った、という人たちじゃないかな。