変動金利は怖くない？？ その３６

[匿名さん]

前のスレッドが1000を超えたので３６作りました。
テンプレは >>1 に貼ったので参照ください。

[87: 固定君Ｆ]

2015年以降も低金利が続いていたら、悔しがることにする。
因みに、完済までは15年の予定。

これまで、固定君で書き込んだが、そうそう貼り付けないので、適当にＦにした。ヨロシコ！

[88: 匿名さん]

>>87
完済まで15年なのに固定にする意味がわからない。

[89: 匿名さん]

>>87

＞これまで、固定君で書き込んだが、そうそう貼り付けないので、適当にＦにした。ヨロシコ！
うん、大丈夫。もう来なくていいから。

[90: 匿名さん]

>>88
固定君ではないですが余裕がある人だと安心感を買うために
出せるお金もそれだけ多いわけでほんと人それぞれ。

[91: 匿名さん]

>>90
自分だったら変動にして、固定との差額分をハイパーインフレ用のヘッジに回すけどな。
固定なんて見せかけの安心感しか無いし。有事になったら対策無かったら変動と変わらない。

[92: 匿名さん]

>ハイパーインフレ用のヘッジに回すけどな。
具体的に教えてほしいです。
何をすればヘッジできるのですか？

[93: 匿名さん]

フラットだよ、君。

[94: 匿名さん]

余裕があるなら安心感はいらないだろ。
余裕がないから安心感が欲しいのでは？

[95: 匿名さん]

>>92
預金封鎖されても大丈夫なように海外の隠し口座だよ
本物の金持ちは多かれ少なかれみんな持ってる…はず

[96: 90]

>>91
変動金利はそんなに怖くはないけどヘッジは必要ですよね。

>>92
日本円の価値が安くなっても直接関係なさそうなものですね。
例えば金、外貨、外債とか。
そもそも不動産も額面上は値上がりするけど失業者が溢れかえってる
時代だから、叩き売りしないですみそうなところを買って
なるべく繰上げ返済して置くのがやっぱ基本。
固定金利にしてもハイパーインフレ時は非常事態でなんでもありだから
特別立法で変動金利に変更される恐れもないとはいえませんよ。

[97: 固定君Ｆ]

>>88
固定にしたのは、基本的に金利変動なんか分からないというのがあるから。
ついでに分からないなりに、相場観はあって、それが2015年ぐらいまでに金利上昇局面はあるかなと。

[98: 匿名さん]

>>97

2015年にどの程度の金利上昇を想定しているか知らないけど4年も先ならば変動で元本減らしたほうが断然有利だと思うんだけど？

ちなみにどんなシミュレーションしたの？

[99: 匿名さん]

米ＦＲＢ、追加の金融緩和策…金利引き下げへ
読売新聞 9月22日(木)4時28分配信

　【ニューヨーク＝岡田章裕】米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は２１日の連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、追加の金融緩和策を決定した。

　２０１２年６月末までに満期までの期間が６年～３０年の長い国債を４０００億ドル分購入し、満期までの期間が３年以下の短い米国債を同額分売却する。

　二番底懸念が高まる米国経済を支えるため、長期金利を押し下げて、住宅ローンや企業融資などの金利を引き下げて経済を活性化させる。事実上のゼロ金利政策を２０１３年半ばまで据え置く見通しも維持した。

　追加緩和策により、ＦＲＢが保有する米国債について、長めのものと短めのものを入れ替えることになり、米国債の平均満期期間が延びる。

　一方、ＦＲＢの資産規模自体は増やさず、過度な金融緩和を避けることが出来る。

[100: 匿名]

〉99さん
ってことは、金利はどうなるってこと？

[101: 匿名]

金利0.75 とか 0.85 とか言ってるけど。皆さん結構お高く借りてるんじゃ？△1%のフラットよりも劣っているレベルの

[102: 匿名さん]

んなやついない。借り換えればいいし、黙ってても借り換えられたら困る銀行から優遇見直しの連絡が来る。

[103: 匿名さん]

みんな余計な金はらってまでこまめに借り換えしているのかい？

[104: 匿名さん]

いまの変動の優遇だと何％差があったら、抵当権設定費用ほかの手数料差し引いて
借り換えが有利になるのかね。

[105: 匿名さん]

>>104
残債や返済回数（予定）によって全然違うんじゃない？

[106: 匿名さん]

借り換えの手数料は20万位だよ。優遇最設定手数料は5000円だった。

借り換えようと銀行行ったら同じ条件にすると引き止められた。

[107: 匿名さん]

のこり25年、3000万残債の場合だとどうなの？

[108: 匿名さん]

ローン保証料って新たにいるでしょう？もちろん先に払った部分の一部は帰ってくるけど

[109: 匿名さん]

保証料は45万戻って来て50万払うって行ってた。

[110: 匿名さん]

今新規借り入れが少ないせいか、借り換えキャンペーンのチラシがポストに凄いじゃん。

優遇少なきゃ興味沸くんじゃない？

[111: 匿名さん]

>>107
とりあえず、今の銀行に借り換えてもいいのか？優遇幅広げてくれないか？交渉してみたら
材料は一番安い借り換えキャンペーンの銀行と金利でさ

[112: 匿名さん]

変動で借りようと思っていますが、銀行の選び方についてひとつ教えて下さい、
優遇後の金利が同じであれば、優遇前の店頭金利の低い銀行から借りた方が、あとあとの金利変動で金利上昇するリスクは一般論として小さいものなのでしょうか？

例えば、Ａ銀行は店頭２．４７５％が優遇後０．８７５％、Ｂ銀行は２．７７５％が０．８７５％。
この場合、Ｂ銀行よりＡ銀行で借りる方が安心ですか？？？

過去の実データや実経験などがありましたら、あわせて教えて下さい。

[113: 匿名さん]

優遇で1.7もらうコツはありますか？当方ＵＦＪ信託を検討しておりますのでよろしくお願いします。

[114: 固定君Ｆ]

>>98
済まんが、たいしたシュミレーションはしていないんだよ。

確か変動と固定の差が２％として五年で百万円。

これじゃ逃げ切れないと思ったことだけは覚えている。

[115: 匿名さん]

>>112
過去事例はまだないんじゃないかな？
繰り上げ返済のしやすさや、保証料返戻手数料の料率などで検討した方がいいんじゃない？

[116: 匿名さん]

固定で借りるのは安心料のようなもの。
超低金利時代の今は、現状変動と比べて固定でもさほど損はしない。
まっとうなＦＰなら固定を薦める。
但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。

[117: 匿名さん]

>116
フラット35sの優遇拡大今月で終わるよ。
残債の多い初期に金利1.5%違ったら相当大きいと思うけど。
フラットスレなんて実行時の0.1%の違いに大騒ぎしてる。
1.5%を本当に変わらないと思う人少ないと思うけど。

[118: 匿名さん]

貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。
10年後以降の金利は分からないので、20年、30年と借りるなら固定の方が堅実。
但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。

[119: 匿名さん]

金利1.5%の差に苦しむのは、ローンの抱え過ぎと思われます。
その場合、もう少し物件価格を落とすのが堅実と思われます。

[120: 匿名さん]

>>116

>まっとうなＦＰなら固定を薦める

まっとうなFPとどう判断するのか知らないけど、10年以上も前からFPのほとんどは長期固定を薦め続けてる。そしてことごとく外している。全うなFPなら過去の過ちを認めた上で固定を勧めるべきだがそんなFPは見た事が無い。

>但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。

10年以内に全額返済可能とか金利が急上昇時に一括完済というのはどういった状況を想定？適当な感覚？
10年以内に何%までの金利上昇が有り、且つその状態がどの程度継続するかで状況は全然違う。どういったシミュレションを行うと10年完済や金利急騰時一括完済という結論になるのか示さないと誰も説得できないよ。なぜ10年なの？15年や20年じゃなく10年と言い切る根拠が何もない。

>>118
>貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。

過去を振り返るとフラットSが無い時代銀行の長期固定を選ぶ人が多かったわけだけど、そういう意味では銀行は常に変動で大損して固定で大儲けしてる。

それと、銀行にとって大損が無い貸出とは本来、最後まで完済してくれる人の事なので、あなたの言う銀行にとって大損しない客＝金利急騰などで払えなくなる可能性が少いと銀行が見ている客になる。当然10年で完済出来る人にだけ貸しているわけではないので、10年で完済する必要なんてなくてもしっかり返済出来、不良債権にはならないと銀行は思ってる事になる。

>但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。

よってこれは何の根拠も説得力も無い事になる。

[121: 匿名さん]

>>119

現実として固定のほうが変動より、20倍競売が多い。1.5の金利以前に固定は明らかに借りすぎ。
固定こそ物件価格を下げるべきでは？

[122: 匿名さん]

>121

１２１さんの思考はこんな感じ？

固定は競売が多い。→固定はダメだ。


この思考をしてしまう時点で・・・
ま、いろんな人がいるから世の中が成り立つ。

[123: 匿名さん]

思考じゃなくて現実。
固定さんは金利に敏感なのになんで借り入れ額とか無頓着なの？物件価格を下げれば競売行く人はもっと減るんじゃないの？

[124: 匿名さん]

確かに何故10年内完済なら変動で10年越えたら越えたら固定なのかの根拠ないね。
常に日経、為替に気を配ってれば変動そんなに怖くないけど。
変動といっても金利の改訂は年2回だけなんだから。しかもいきなりは上がらない。
怖いのは金利じゃなく借りすぎ。固定と変動も関係ない。

[125: 匿名さん]

資産以上の借り入れはせずに不動産を購入する、というのが基本。
そうすれば金利はさほど気にならないはず。

[126: 匿名さん]

30年後、泣くか笑うかは終わってみなければ分からない。
心配性の人は固定にすべき。
固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。
今は低金利で、状況が違う。
猫も杓子も変動を選ぶようになったのは、ここ数年では。

[127: 匿名さん]

>>124
そうか、金利改定前に固定に借り換えれば…と思いかけたが、今は優遇幅で調整してるからだめだね。

[128: 匿名さん]

変動金利が怖くない人は変動に、
怖い人は固定にすれば良いだけではと思います。
変動で金利が上がった場合でも問題なく返済できれば良いだけの話ですから。

但し、今の状況から長い将来にわたって金利上昇が無いだろう
という推測だけで変動を選んでいる人がおられるようなら、
それは危険だと思います。
なぜなら、リーマンショックや東日本大震災などを正確に予言できた人は少ないように、
長い将来に何が起きるか予見するのは難しいと思うからです。

いくら借りられるではなく、いくらまでなら無理なく返済できるか
という視点で、それぞれのご家庭の状況に合わせて
変動なり固定なり選択すれば良いのではないでしょうか。

実際にローンが終わってみなければ、変動か固定かどちらが正解か、という答えは無いように思います。

[129: 匿名]

フラットの借り替え型がある以上変動で大丈夫

[130: 匿名さん]

>128
そうだよね。借りれるかではなく、余裕をもって返せる計画が必要。
繰り上げでガンガン返せる余裕があるなら変動がお得であり、
今までの家賃と同額もしくはそれ以上のローンを長期で組むなら固定。

不況だから金利が上がらないとか、これに当てはまらない例もあるわけで。

不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、
変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。
ここ数年の流れであれば「未払い利息」なんて笑い事だったけどね。
欧州、米国と破たんしてくればギリシャのような状況も想定されるから。

変動の金利が上がったら固定にすればいいと思ってる人が多いけど、
これは繰り上げして借入額そのものが減少していることが前提。
変動を固定に変えれば、支払いは確実に増えるのだから。

期間 変動35年
借入 40000000
金利 0.85%
月返済 ¥110,140
返済総額 ¥46,258,647（35年間金利が変わらなければ･･･ね）


期間 フラット35
借入 40000000
金利 2.26%
月返済 ¥137,905
返済総額 ¥57,919,926

[131: 匿名さん]

>>116
変動か固定かは損得で選ぶべきではない。
自分にとってどんなリスクがあり、どうするとリスクが軽減できるかで選ぶもの。
固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。
今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。
少しでも早く残債を減らした方がよいとも考えられる。

[132: 匿名さん]

>>130
>不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、
変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。
不動産屋に説明責任はないが、銀行には重要事項の説明責任があるよ。
それって、どこの銀行？
こんなところで書き込むよりも、当局に通報した方がいいよ。

[133: 匿名さん]

未払い利息って・・・今の金利情勢でどれだけ金利が急騰して何年でいくら発生するのか
３０００万円３０年変動で事例を想定して説明してみてほしいなぁ。

[134: 匿名さん]

結論

余裕のある人は変動
余裕がない人は固定
ギリギリの人は低金利の変動しか選択肢はないがそういう人は借りること自体をやめておくべき

[135: 匿名さん]

>>130
>不況だから金利が上がらないとか、これに当てはまらない例もあるわけで。
おいおい、本気でこんなこと思っているの？

例があるというなら挙げて欲しい。ないと思うけど。

>>134
正しい。まったくもって正しい。

だからこそ、変動スレは永遠に粘着され続ける。

[136: 匿名さん]

借り換えするにも結構なお金がかかるからね～