変動金利は怖くない？？ その３６

[匿名さん]

前のスレッドが1000を超えたので３６作りました。
テンプレは >>1 に貼ったので参照ください。

[227: 匿名さん]

>>226
何、その言いがかりｗ

余裕あるローンが組めるなら変動を薦める。
ギリギリなら仕方なくフラットS。

デフレからの脱却ができず、人口動態上も低成長なのに、
高金利で固定なんてあり得ないよ。

[228: 匿名さん]

変動で組むかローンを組んで家を買わない、の2択だと思うが。
この後の欧州情勢によっては、さらなる景気悪化も考えられるし。

[229: 匿名さん]

何ももってギリギリかは人それぞれだけど、
息子が普通のサラリーマンで30歳・年収650万とかで
普通の地方都市に自己資金500万＋ローン3,000万とかの普通の計画でも
やっぱり子供には変動を勧める？

当初10年1.2ぐらいなら｢危ないから一応フラットＳにしとけ、安いし｣って
子供のこととなると親心からそう言う人多そうだけどな。

[230: 匿名さん]

>>226

君は親に固定を勧められて決めちゃった口か？
ローンなんて時代によって何がベストかは変わるもの。
君の親の時代は固定がベストだった。
今は変動がベスト。

将来は分からない。少子高齢化の「高齢化」の部分が死滅して新しい世代の日本になればまた80年代のような時代が来るかもしれないし、昔日本は最先端の技術力が有って世界中に日本製品が溢れてた。そんなグローバル企業も皆中国企業に買収されて今じゃ見る影もなく、授業じゃ中国語が必須科目なんてなってるかもよ。

[231: 匿名さん]

>>230
そんなに力説するほど金利差額は今となってはないだろ。
｢比較したら今の支払いが安いから変動を選びました｣でいいんじゃないの？

[232: 匿名さん]

金利差？

それはもう申し込めないフラットSの事？これから買う人は実行時今と同じ条件とは限らない。
それにフラットSでもごく一部以外のほとんど大多数の人は団信込で3%前後。

過去5年遡って本当の低金利で借りられた長期固定の人が全体の何割いるか？まさにギャンブル。

[233: 匿名さん]

フラットの最低金利ってネットバンク系でしょ？
楽天銀行とか新興ネットバンク系でよく借りる気になるね。
変動ならばメガバンクや地元有力地銀でも優遇取れるよ。

[234: 匿名さん]

>>229
>息子が普通のサラリーマンで30歳・年収650万とかで
>普通の地方都市に自己資金500万＋ローン3,000万とかの普通の計画でも
>やっぱり子供には変動を勧める？

基本的に変動を薦めるが、その前提はおかしくないか？

・女性も働くようになってきた（貯金↑　→　頭金↑）
・共働きの増加（月々のキャッシュフロー↑）
・産休、育休の充実（月々のキャッシュフロー↑）

むしろ、変動を選択すべき世帯が増加していると思うが。

[235: 匿名さん]

>>229
>当初10年1.2ぐらいなら｢危ないから一応フラットＳにしとけ、安いし｣って
団信込みで1.5％として、変動との差は0.75％くらい。

変動は2年は現状のままだし、残債の減少ペースは初期金利が重要なので、
逆転が生じるには3年目から毎年0.25％づつ利上げが続かなくてはならない。

これって、企業業績が上がり続けて、株価が上がり続ける前提と同義。
日経平均の水準で4万～。

さらに、10年経つとフラットは1％金利が上がるから、10年経った瞬間にハードルが上がる。
だから、最初の10年間にもっと変動金利（政策金利、株価）が上がらないといけない。

こんな前提にも関わらず、フラットでローン組むの？

[236: 匿名さん]

そんなに上がんないならなぜ銀行は上限金利付き変動金利型商品って売らないのかな？

例えばこんな感じ｢上限金利3.5％上限付き変動金利0.8％｣とか。
アッパーが決まってるから凄い売れそうだけどね。
ホントに上がらなそうだったらそんな商品思いつきそうだけど、
結局百戦錬磨のプロでもわかんないってのがそうなんじゃないのかな。

[237: 匿名さん]

http://file.m0nch1.blog.shinobi.jp/081218.png
1995年から16年も低金利。好景気と言われた2002年2月から2007年10月でも0.5％。
逆にどうやったら住宅ローンの変動金利が上がるのか知りたいくらいだ。

[238: 匿名さん]

組むよ。変動０．７７５も選択出来るけど

[239: 匿名さん]

確立変動なら　777だろ？

[240: 匿名さん]

>>236
その手の仕組み金融商品は仕組みにお金掛かるから
手数料が凄い割高で全然売れなさそう。

[241: 匿名さん]

>>240

むしろ変動は上がらないと銀行は見てるから貸すんだろ。変動が上がってローン払えなくなる人が続出したら一番困るのは銀行。

[242: 匿名さん]

>>236
>>240の言うとおり。

多少なりとも不確実性のあるものを「確実」にするにはコストがかかる。
ヘッジコストがかかるし、それをロールし続ける必要があるから。

しかも繰り上げ返済や新たなローン貸し出しで元本が変動するから、ヘッジ対象額も変化する。
商品を提供する側は手間賃も転嫁せざるを得ない。
管理するためのシステム投資とかも必要になる。商品を説明するための教育も必要。

パッケージはコストがかかり過ぎるから、やりたきゃ、自分でやれば良いと思うよ。
その方が遥かにローコスト。

[243: 匿名さん]

>>241
銀行は鞘を抜いているだけだから、どの商品を買ってもらっても儲かるよ。
利益を上乗せして貸しているだけ。

変動は借り手にもコストが見えやすいから、競争も激しい。

[244: 匿名さん]

仮に政策金利が４％超えたとしてもフラットは５％以上にはならないよ。住宅金融支援機構という立場からして、政策的に低利で抑える。
金利が上がったらフラットに借り換え。残債をその時点で35年ローンで借りたら当面しのげる。政策金利がまたゼロに近くなったら変動に借り換えたらいいんだよ。

[245: 匿名さん]

皆さん、変動で借りておいて金利が上がったら固定に切換えれば良いという意見が多いようですが、
切換えをする際の年齢制限などはあるのでしょうか？
10年くらいは急上昇はないにしても、10年後～20年後に50歳以上でもローンの組み換えは可能なものですか？

[246: 匿名さん]

>>244
とてもそうとは思えないが。

http://www.jhf.go.jp/faq/kijunkinri.html

そもそも借り換えが必要な人は変動は向いてないと思う。

[247: 匿名さん]

＞10年後～20年後に50歳以上でもローンの組み換えは可能なものですか？
ローンは属性と物件評価の両面で審査しますから人それぞれですよ。
フラット35は 次のいずれか短い年数。
（1）15年以上、35年以内（申込者が60歳以上の場合は、10年以上）
（2）完済時年齢が80歳となるまでの年数

[248: 匿名さん]

>246
基準金利の欄だけ見ればいいんだよ。

[249: 匿名さん]

http://neeeed.com/jutakukinri-suii/_src/sc647/17-05.gif
これがわかりやすいかな。
物価上昇の激しい70年代は公定歩合7％なんて時代もあった。
住宅ローンを払う人が困らないように低利の融資をするのが住宅金融公庫
の役割。それを民営化した住宅金融支援機構も役割は同じ。

[250: 匿名さん]

物価が上がれば金利も上がる。所得が増えようが減ろうが関係なく。
金利がどうのなるのかは予測しにくいけど、
物価がどうなるのか予測できない奴はいないと思うけど。
これだけの円安でガソリン価格が依然と変わらないのに何も気づかないのかな？（笑）

>仮に政策金利が４％超えたとしてもフラットは５％以上にはならない
こんなこと言い出してるアホがいるが、1%以下の金利で借りてる奴が
5%とか返せるわけないじゃん（笑）

期間 変動30 変動30
借入 30000000 20000000
金利 0.85% 0.85%
月返済 ¥94,439 ¥62,959
返済総額 ¥33,997,953 ¥22,665,302

期間 固定30 固定30
借入 30000000 20000000
金利 4.00% 4.00%
月返済 ¥143,225 ¥95,483
返済総額 ¥51,560,852 ¥34,373,901

[251: 匿名さん]

＞皆さん、変動で借りておいて金利が上がったら固定に切換えれば良いという意見が多いようですが

多いのか？
確かにそういう考えをしてる人は危険だと思うので固定にするべきなんでしょうね。
結局のところ悔しいかもしれませんが＞１３４が真理なんですよ。

[252: 匿名さん]

フラット金利は計算方法があったと思うが。

[253: 匿名さん]

>物価が上がれば金利も上がる

資源価格が上がっても金利は上がりません。アメリカを見て下さい。
そもそも金利を上げてもガソリン価格は下がりません。

[254: 匿名さん]

＞1%以下の金利で借りてる奴が5%とか返せるわけないじゃん（笑）

自分で計算してんじゃんｗだから、3000万のローン借りていて残債が
2000万になった時点で30年４％に借り換えたら返済金額同じ。
なにも完済しようって話じゃないから。破綻しなきゃいいんだよ。

[255: 匿名さん]

はい。それでは　3000万円を１％の変動30年返済で借りていれば月々94779円
10年デフレもしくは横ばいならば、残債は2086万です。
仮に10年後にインフレが来て変動金利が７％に急騰したとしましよう。
この段階で返済額は161727万円になりますが１２５％ルールで118473が毎月の支払
未払い利息は毎月1万弱。5年間元金返済はありません。5年間の利払いは770万円
変動金利が優遇込で７％ということは物価上昇率で毎年１０％の上昇はあるでしょうね。
5年間の間に残債に800万くらい上乗せして売却できれば助かるということになりますね。

自分の家を売りたくない人は、インフレで上がる資産を持っておけばいいですよ。
一番いいのは賃貸住宅をもう一軒。これを売って残債払って持ち家のローンが払える。
スタグフレーションだのハイパーだの言っても同じ。
要は売れる場所に買ってあるかどうかの問題。
郊外の3000万円の戸建てなんてのは、無理ですけど。都内のマンションならインフレで
一儲けできそうですよ。

[256: 匿名さん]

物価が10%も有って給料が横ばいならば給料は実質10%減になるので固定さんも終わりです。

何度も出てますが人件費とは物価の一部です。物価上昇と人件費の上昇が同じで初めて所得は横ばいです。
物価が上がってるのに給料が上がらなければ買える物が減りますから物価上昇は止まります。
逆に給料が上がってるのに物価が低ければいずれ物価は上がり出します。鶏と卵の話しと一緒で
どちらかだけが上がり続けたりする事はあり得ないのです。

繰り返しますが、インフレは負債者へは最大のリスクヘッジとなります。うちの親は60年代100万たらずで手に入れた都心の土地がいまでは1億超えてます。

物価が上がってるのに給料は上がらないと思う人はたぶんデフレ脳なんだと思います。

[257: 匿名さん]

>>250
>これだけの円安でガソリン価格が依然と変わらないのに何も気づかないのかな？（笑）
円安じゃなくて円高だよね？

あとは>>256の言うとおり。

[258: 匿名さん]

>257
つくづくアホですねアンタ。
たとえば食品の内容量が減って価格が同じであれば実質は値上げと同じですよ。

[259: 匿名さん]

>>258
CPIの計算方法を理解できていないのでは？

[260: 匿名さん]

原油価格は下がっているようだ。

http://chartpark.com/wti.html

継続的な円高で、円ベースで見た時の原油価格はもっと下がっているだろうね。

http://www.miller.co.jp/chart.cgi?0499I

[261: 匿名さん]

>259
>CPIの計算方法を理解できていないのでは？
おｋおｋ。
CPIの計算方法。とやらを説明してみなさい。理解できているなら。

>260
>継続的な円高で、円ベースで見た時の原油価格はもっと下がっているだろうね
はいはい。
それでは、なぜ下がらないのかな国内の原油価格は。

[262: 匿名さん]

>259,260
なんだよダンマリか。アホが知ったかブルしてからんでくるなよ（笑）

[263: ビギナーさん]

て言ってる貴方が説明してくださいな。

[264: 匿名さん]

>>262
呆れて書き込みを控えているだけ。
自分が知らないのに妄想で書き込むのはやめて欲しいね。

変動スレではずっとその流れだけど。

・長短金利の区別がつかない
・短期金利の決定の仕組みを知らない
・過去の政策金利と景気、株価の関係を知らない
・簡単なシミュレーション（計算）が出来ない

こんな人たちばっかり。

[265: 固定君Ｆ]

こんな人だから変動なんだねえ

[266: 匿名さん]

知らないから固定ってこと？

[267: 匿名さん]

無知だから固定を選んでしまう、に一票。

[268: 匿名さん]

たかが金利１％～２％の差で、どうしてそんなに議論が盛り上がるのだろうと思います。
リスクをとりたい人は変動で、安心が重要な人は固定にすれば良いではありませんか？
リスクと言えば、3.11の後ですと、ローンをして不動産を持つこと自体がリスクであるかもしれませんが。
地震や洪水で家がなくなったり土地が液状化しても、賃貸なら引っ越せば良いだけですが、
ローンを抱えて不動産を所有していたらローンだけが残る結果になるかもしれません。

[269: 匿名さん]

どこかの板で見たことある内容ですね、268さん。

[270: 固定派]

10年固定で1.15%、保証料込みで1.35%
変動で0.825%、保証料込みで1.025%
ﾌﾗｯﾄ35Sで1.26%+団信がわりの生命保険込み0.2%+手数料換算0.2%=1.66%

たったこれっぽっちの差だったらリスク回避で払っても良いと考える。

これだけの差なのに毎日議論が盛り上がりますね。

[271: 匿名さん]

＞賃貸なら引っ越せば良いだけですが、
いつどこで来るか分からない地震や洪水のために一生賃貸を選べってこと？

ただ、二重ローンはかわいそうだからって税金が使われるのはよくないけどね。

[272: 固定派]

ああ、でもやっぱり利子はできるだけ抑えたい。

[273: 匿名さん]

>>270
金額に直すと1000万～の差が普通に生じるのに？
それでも金利を固定したいならどうぞ。

なお、変動の最安値は0.7～0.775％。せこく高い金利に誘導するのは感心しない。
また、フラットは10年後に1％上がることも併記すべき。

だから、金額に直すと結構大きな差になるわけだけど。

[274: 匿名さん]

固定って　馬鹿みたい？

[275: 匿名さん]

273みたいなのが、目先しか見れない典型的な人っていうのか

[276: 匿名さん]

先の事まで考えて固定にしたはずなのに払いきれなくなって家を手放す人が世の中には多いのです。