変動金利は怖くない？？ その３６
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107:
匿名さん
[2011-09-22 10:05:19]
のこり25年、3000万残債の場合だとどうなの？
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108:
匿名さん
[2011-09-22 10:07:45]
ローン保証料って新たにいるでしょう？もちろん先に払った部分の一部は帰ってくるけど
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109:
匿名さん
[2011-09-22 10:12:00]
保証料は45万戻って来て50万払うって行ってた。
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110:
匿名さん
[2011-09-22 10:15:34]
今新規借り入れが少ないせいか、借り換えキャンペーンのチラシがポストに凄いじゃん。
優遇少なきゃ興味沸くんじゃない？ |
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111:
匿名さん
[2011-09-22 10:48:00]
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112:
匿名さん
[2011-09-22 12:44:17]
変動で借りようと思っていますが、銀行の選び方についてひとつ教えて下さい、
優遇後の金利が同じであれば、優遇前の店頭金利の低い銀行から借りた方が、あとあとの金利変動で金利上昇するリスクは一般論として小さいものなのでしょうか？ 例えば、Ａ銀行は店頭２．４７５％が優遇後０．８７５％、Ｂ銀行は２．７７５％が０．８７５％。 この場合、Ｂ銀行よりＡ銀行で借りる方が安心ですか？？？ 過去の実データや実経験などがありましたら、あわせて教えて下さい。 |
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113:
匿名さん
[2011-09-22 22:35:06]
優遇で1.7もらうコツはありますか？当方ＵＦＪ信託を検討しておりますのでよろしくお願いします。
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114:
固定君Ｆ
[2011-09-22 23:31:25]
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115:
匿名さん
[2011-09-22 23:38:56]
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116:
匿名さん
[2011-09-22 23:47:25]
固定で借りるのは安心料のようなもの。
超低金利時代の今は、現状変動と比べて固定でもさほど損はしない。 まっとうなＦＰなら固定を薦める。 但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。 |
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117:
匿名さん
[2011-09-22 23:58:36]
>116
フラット35sの優遇拡大今月で終わるよ。 残債の多い初期に金利1.5%違ったら相当大きいと思うけど。 フラットスレなんて実行時の0.1%の違いに大騒ぎしてる。 1.5%を本当に変わらないと思う人少ないと思うけど。 |
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118:
匿名さん
[2011-09-23 00:11:52]
貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。
10年後以降の金利は分からないので、20年、30年と借りるなら固定の方が堅実。 但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。 |
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119:
匿名さん
[2011-09-23 00:13:44]
金利1.5%の差に苦しむのは、ローンの抱え過ぎと思われます。
その場合、もう少し物件価格を落とすのが堅実と思われます。 |
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120:
匿名さん
[2011-09-23 00:27:03]
>>116
>まっとうなＦＰなら固定を薦める まっとうなFPとどう判断するのか知らないけど、10年以上も前からFPのほとんどは長期固定を薦め続けてる。そしてことごとく外している。全うなFPなら過去の過ちを認めた上で固定を勧めるべきだがそんなFPは見た事が無い。 >但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。 10年以内に全額返済可能とか金利が急上昇時に一括完済というのはどういった状況を想定？適当な感覚？ 10年以内に何%までの金利上昇が有り、且つその状態がどの程度継続するかで状況は全然違う。どういったシミュレションを行うと10年完済や金利急騰時一括完済という結論になるのか示さないと誰も説得できないよ。なぜ10年なの？15年や20年じゃなく10年と言い切る根拠が何もない。 >>118 >貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。 過去を振り返るとフラットSが無い時代銀行の長期固定を選ぶ人が多かったわけだけど、そういう意味では銀行は常に変動で大損して固定で大儲けしてる。 それと、銀行にとって大損が無い貸出とは本来、最後まで完済してくれる人の事なので、あなたの言う銀行にとって大損しない客＝金利急騰などで払えなくなる可能性が少いと銀行が見ている客になる。当然10年で完済出来る人にだけ貸しているわけではないので、10年で完済する必要なんてなくてもしっかり返済出来、不良債権にはならないと銀行は思ってる事になる。 >但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。 よってこれは何の根拠も説得力も無い事になる。 |
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121:
匿名さん
[2011-09-23 00:29:37]
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122:
匿名さん
[2011-09-23 00:46:03]
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123:
匿名さん
[2011-09-23 02:22:25]
思考じゃなくて現実。
固定さんは金利に敏感なのになんで借り入れ額とか無頓着なの？物件価格を下げれば競売行く人はもっと減るんじゃないの？ |
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124:
匿名さん
[2011-09-23 06:59:37]
確かに何故10年内完済なら変動で10年越えたら越えたら固定なのかの根拠ないね。
常に日経、為替に気を配ってれば変動そんなに怖くないけど。 変動といっても金利の改訂は年2回だけなんだから。しかもいきなりは上がらない。 怖いのは金利じゃなく借りすぎ。固定と変動も関係ない。 |
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125:
匿名さん
[2011-09-23 10:25:23]
資産以上の借り入れはせずに不動産を購入する、というのが基本。
そうすれば金利はさほど気にならないはず。 |
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126:
匿名さん
[2011-09-23 10:33:38]
30年後、泣くか笑うかは終わってみなければ分からない。
心配性の人は固定にすべき。 固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。 今は低金利で、状況が違う。 猫も杓子も変動を選ぶようになったのは、ここ数年では。 |
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127:
匿名さん
[2011-09-23 10:51:40]
>>124
そうか、金利改定前に固定に借り換えれば…と思いかけたが、今は優遇幅で調整してるからだめだね。 |
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128:
匿名さん
[2011-09-23 11:23:51]
変動金利が怖くない人は変動に、
怖い人は固定にすれば良いだけではと思います。 変動で金利が上がった場合でも問題なく返済できれば良いだけの話ですから。 但し、今の状況から長い将来にわたって金利上昇が無いだろう という推測だけで変動を選んでいる人がおられるようなら、 それは危険だと思います。 なぜなら、リーマンショックや東日本大震災などを正確に予言できた人は少ないように、 長い将来に何が起きるか予見するのは難しいと思うからです。 いくら借りられるではなく、いくらまでなら無理なく返済できるか という視点で、それぞれのご家庭の状況に合わせて 変動なり固定なり選択すれば良いのではないでしょうか。 実際にローンが終わってみなければ、変動か固定かどちらが正解か、という答えは無いように思います。 |
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129:
匿名
[2011-09-23 11:49:08]
フラットの借り替え型がある以上変動で大丈夫
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130:
匿名さん
[2011-09-23 12:23:56]
>128
そうだよね。借りれるかではなく、余裕をもって返せる計画が必要。 繰り上げでガンガン返せる余裕があるなら変動がお得であり、 今までの家賃と同額もしくはそれ以上のローンを長期で組むなら固定。 不況だから金利が上がらないとか、これに当てはまらない例もあるわけで。 不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、 変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。 ここ数年の流れであれば「未払い利息」なんて笑い事だったけどね。 欧州、米国と破たんしてくればギリシャのような状況も想定されるから。 変動の金利が上がったら固定にすればいいと思ってる人が多いけど、 これは繰り上げして借入額そのものが減少していることが前提。 変動を固定に変えれば、支払いは確実に増えるのだから。 期間 変動35年 借入 40000000 金利 0.85% 月返済 ¥110,140 返済総額 ¥46,258,647（35年間金利が変わらなければ･･･ね） 期間 フラット35 借入 40000000 金利 2.26% 月返済 ¥137,905 返済総額 ¥57,919,926 |
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131:
匿名さん
[2011-09-23 12:45:04]
>>116
変動か固定かは損得で選ぶべきではない。 自分にとってどんなリスクがあり、どうするとリスクが軽減できるかで選ぶもの。 固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。 今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。 少しでも早く残債を減らした方がよいとも考えられる。 |
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132:
匿名さん
[2011-09-23 12:47:30]
>>130
>不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、 変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。 不動産屋に説明責任はないが、銀行には重要事項の説明責任があるよ。 それって、どこの銀行？ こんなところで書き込むよりも、当局に通報した方がいいよ。 |
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133:
匿名さん
[2011-09-23 13:11:52]
未払い利息って・・・今の金利情勢でどれだけ金利が急騰して何年でいくら発生するのか
３０００万円３０年変動で事例を想定して説明してみてほしいなぁ。 |
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134:
匿名さん
[2011-09-23 13:13:54]
結論
余裕のある人は変動 余裕がない人は固定 ギリギリの人は低金利の変動しか選択肢はないがそういう人は借りること自体をやめておくべき |
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135:
匿名さん
[2011-09-23 13:45:33]
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136:
匿名さん
[2011-09-23 13:46:36]
借り換えするにも結構なお金がかかるからね～
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137:
匿名さん
[2011-09-23 13:52:27]
>>126
>固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。 >今は低金利で、状況が違う。 前々スレくらいで否定されていた。（機構の資料つきだったと思う） 結局、ギリギリで借りている（それでもローンが通っちゃう）から、不況になると破綻する。 リーマンショック前に借りた人はリーマンショックで破綻者が出た。 何とかローンを払っても、10年後のステップアップがあるから、そこで問題が表面化する人も出るだろう。 ついでに言うと、今でも「相対的に」高い固定金利で借りていることには変わりない。 経済状態が大きく上向かない限り、高い金利負担が継続する。残債も減りにくい。 だから破綻しやすいのは当然。 今回の欧米の財政危機による不況が深刻化した場合、破綻者が増加する可能性がある。 |
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138:
匿名さん
[2011-09-23 14:04:26]
借入金額を少なくするのでなく、自己資金を増やす。これが大事だよ。
物件価格を下げて借入減らしても地価下落が続けば残債＞担保価値になる可能性は高い。 そうなれば借り換えも無理。 まず、自己資金は２割。それでもって５年以内にさらに残債を減らしておけば 金利急騰でもフラットへの借り換えができる。 むしろ心配なのは不景気で金利が上がるまえに給与が下がること。 その際、残債を新たに期間延長で借り換えたら相当に助かると思うよ。 |
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139:
匿名さん
[2011-09-23 14:12:12]
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140:
匿名さん
[2011-09-23 14:15:05]
>>131
固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。 今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。 そのようなお考えであるなら、 そもそもローンを組んで不動産を購入すること自体を 控えた方が宜しいのかと思います。 資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。 どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。 |
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141:
匿名さん
[2011-09-23 14:22:53]
>>140
>どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。 借りるより買った方が安いから。 >資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。 家賃払いながら貯金するのは2重払いでキツイから。 そんな無駄なことをするくらいなら、ローン払いながら繰り上げ返済する方が良い。 |
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142:
匿名さん
[2011-09-23 14:36:05]
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143:
匿名
[2011-09-23 15:01:27]
変動くんは、未来永劫、低金利が続くと思っているだけのこと。
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144:
匿名さん
[2011-09-23 15:02:58]
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145:
匿名さん
[2011-09-23 15:06:01]
>138
４０００万の物件を８００万頭金を入れて３２００万３０年ローンを組む 0.875％で５年後の残債は27,322,260円だ。 月々の支払いは101097円 ４０００万円の物件を２００万頭金で３８００万円ローンを組んで 同じく３０年ローンを組んだ場合、同じ0.875でも月々の支払いは 120053円５年後の残債は32,338,295 これを、2730万円にするためには５年間で５００万繰り上げる必要がある。 月にならせば83,333円 毎月203,386円支払う必要がある。 実際当初に６００万自己資金を入れるかあとから繰り上げるかの差は１３万７千円 の差にすぎない。 しかし重要なのはこの５年間のデフレの進行だ。 かつて貯蓄した６００万と今後５年間の「未来のカネ」の６００万はどちらが価値が あるか。 その差が１３万７千円程度と考えるには世の中不景気すぎないか？ |
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146:
匿名さん
[2011-09-23 15:25:58]
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147:
匿名さん
[2011-09-23 15:31:54]
余裕があっても固定にするメリットをしらない人がいるって本当？
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148:
匿名さん
[2011-09-23 15:32:14]
145＞139
買ってから繰り上げとかいうけど、実際に頭金が少ない時点で強制的に頭金補てんさせられているようなもの。 それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。 借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。 家賃が１４万とかで、ローンが１２万という程度で、いきなり２０万のローン返済なんてできないと思うけど、みなさんやってらっしゃるの？ |
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149:
匿名さん
[2011-09-23 15:35:16]
>>146
>違うでしょ。 >彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。 確かにそう言っていた。 で、「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言い返されて反論できなかった。 将来の金利が予測不可能でも、支払い期間の短い人は固定で借りるメリット、合理性は無いんだよ。 その点は彼ですらも理解できたってこと。 さて、今度はあなたが支払い期間が短いにも関わらず、固定を選ぶメリットを書いてね。 |
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150:
匿名さん
[2011-09-23 15:38:34]
だから、前にも書いたけど賃貸にまわすんだろ。アパマンローンじゃ固定は高いし。
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151:
匿名さん
[2011-09-23 15:41:13]
>>148
まず、アンカーは正しく指定して欲しい。 >それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。 世の中、恵まれた人ばかりなんだね。うちは違ったけどね。 >借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。 借入額の大きいローンの定義が不明だけど、借入額が大きくてもキャッシュフローも同様に大きければ 問題なく実行可能。というか、それができないならそもそも無理なローン。 そして、余裕のあるローンを組める人は、賃貸しながら貯金するより、まず買って、 後から繰り上げ返済する方が効率が良い。 |
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152:
匿名さん
[2011-09-23 15:45:05]
なんで賃貸だけなの？
事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、 賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。 |
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153:
匿名さん
[2011-09-23 15:45:08]
キャッシュフロー？？？何を言い出すのか。この人は。
賃貸物件の話ですか。 |
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154:
匿名さん
[2011-09-23 15:52:53]
まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
そこで変動を選ぶということはデフレが当分続くということを考えての話。 インフレになってくれたら、売って売却益が得られる可能性もあるし 固定で借りていたら借金自体が目減りする。 だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。 先に買ってあとから払ったほうが得という発想はインフレ時代の考え。 住宅ローンが可処分所得の先食いを強いているから個人消費が伸び悩やむ。 いい金融商品があればそこにお金が流れ、そこで頭金が増えればみな 余裕でローンを組むのじゃないだろうか。 住宅をまず買っておいて繰り上げ返済っていうのは、インフレ時の発想 だった気がするが、みんなそうなのかな。 |
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155:
匿名さん
[2011-09-23 15:58:31]
>>152
>事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、 それ言ったのは俺。 >賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。 金利の低い変動で借りればもっと楽だと思うよ。 そんなことするより、繰り上げ返済した方が楽にプラスを生み出せるけどね。 あと「自信」という表現はよくない。「確実に」高い利率で回せないならやる意味は無い。 リーマンショック前は変動でもいたんだけど、リーマンショックや震災でほぼ全滅した。 繰り上げ返済せずに、東電の配当利回りに賭けていた人が最も悲惨なケースだろう。 >>153 キャッシュフローの意味も知らないとは･･･ 税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。 |
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156:
匿名さん
[2011-09-23 16:01:40]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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