変動金利は怖くない？？ その３６
| No.1 |
by 匿名さん 2011-09-18 13:28:18
削除依頼
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。 そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。 目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。 （今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません） 以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/ リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。 固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。 その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。 変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。 支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。 例えば ３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合 （日銀は当分の間金利を上げないと言ってる） 3%差額を繰り上げた場合の内訳 固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円） 変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円 年間408,000円の繰上 変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残） 月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても 最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。 （実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが） 変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。 何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、 確率としてはかなり低いのではないでしょうか？ 月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも 最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、 アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、 12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので 10年後は確実に3%前後になります。 変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで 将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。 変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。 特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。 ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。 変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。 （これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな 仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。 後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも 良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。 ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、 特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。 ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。 |
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| No.2 |
by 匿名さん 2011-09-18 13:37:59
3,000万、35年借入で当初3年間のシミュレーション。
■固定2.5% 月々支払額：\107,249 3年経過時の残元金：\28,328,908 ■変動0.875% 月々支払額：\82949 3年経過時の残元金：\27,773,036 3年経過時の借入元金は、変動の方が\555,872 も少ない。 上記計算は金利が3年間変動しない想定で計算しているが、 仮に半年毎に0.25%ずつ金利上昇したとしても、 3年経過時の変動の借入元金は\27,996,351 で 固定より\332,557 も少ない。 月々の支払額も少なくて済み、繰上げしなくてもこれだけの お得感があるのだから、やはり変動タイプは魅力的。 低金利期間が長引くほど、変動有利の状態も長引く。 その間にどんどん元金を減らすことで、将来の金利上昇リスクも軽減できる。 金利上昇リスクとは利息額の上昇。 利息は｢金利 x 元金」の単純な掛け算。 元金を減らしてしまえば利息額も抑えられる。 こういった計算やシミュレーションが面倒かつ将来の 金利上昇が不安で堪らない人は固定タイプがお勧め。 多めの利息は一種の保険料と考えればｏｋ。 月々の支払額も常に一定なので今後の生活設計も立てやすい。 |
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| No.3 |
by 匿名さん 2011-09-18 14:56:37
2
てか、毎月の返済額たった25000円しかかわらないじゃん。 その位の金額だったら保険と思って固定にしとけばいいじゃん。 ギリギリなんですか？ |
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| No.4 |
by 匿名 2011-09-18 15:26:19
たった25000円・・・？
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| No.5 |
by 匿名さん 2011-09-18 15:59:42
>>3
年間３０万円がたったですか・・・？ ・固定の場合は保険代として年間３０万円 ・変動の場合は元本返済として年間３０万円 好みの問題もあるでしょうが 現時点での借金は変動の方が（金利差＋元本返済分）多く減ります。 |
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| No.6 |
by 匿名さん 2011-09-18 16:19:05
３５年ローンなんて今３０歳でもない限り
現実的ではない。繰り上げ貯蓄するより最初から借入期間を 短くしておき苦しくなった時点で期間延長を申し込むほうが 得だよ。 ３０００万円のモデルコースは 次の二つだろう。 20年借入 ■変動0.875% 月々支払額：\136,301 5年経過時の残元金：\22,984,497 8年経過時の残元金：\18,625,521 10年経過時の残元金：\15,530,688 20年後経過時の残元金：\0 25年借入 ■固定2.5% 月々支払額：\134,585 5年経過時の残元金：\25,397,644 8年経過時の残元金：\23,347,431 10年経過時の残元金：\20,183,119 20年後経過時の残元金：\7,581,229 金利変動に対する対応 １０年今の低金利が続いていて10年後変動金利急騰したら 仮に１０年目から残債 １５５３万を固定6.5％15年払いに 借り換えても月々の支払いは135,282円で返済総額が 25年固定2.5％と変わらない。 |
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| No.7 |
by 匿名さん 2011-09-18 17:01:49
もう少し庶民向けを、とにかく長期で返済したいなら35年固定
3,000万、35年借入 ■固定2.5% 月々支払額：\107,248 総利払い額 1504万円 5年経過時の残元金：\27,142,927 8年経過時の残元金：\25,896,367 10年経過時の残元金：\23,905,830 15年経過時の残元金：\20,238,193 20年経過時の残元金：\16,082,762 リスクは土地価格の下落による担保割れ。売却不能。 郊外戸建てで頭金の少ないケースでは10年～15年目が危うい。 3,000万、26年借入 ■変動0.875% 月々支払額：\107,540 5年経過時の残元金：\24,747,833 8年経過時の残元金：\21,484,479 10年経過時の残元金：\19,260,857 15年経過時の残元金：\13,528,586 20年経過時の残元金：\7,540,060 金利変動に対する対応 １０年今の低金利が続いていて10年後変動金利急騰したら 仮に１０年目から残債 1926万を固定4.5％新たに25年払いに 借り換えても月々の支払いは107,053円で返済総額が 35年固定2.5％と変わらない。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2011-09-18 17:48:03
>１０年今の低金利が続いていて10年後変動金利急騰したら
5年目から変動金利急騰したらバージョンもお願いします。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2011-09-18 19:47:48
5年後変動金利が急騰する？？？なら
4.5％固定22年ローンに切り替え 月々支払額：\137,279 通算10年経過時の残元金：\19,547,826 通算20年経過時の残元金：\9,873,053 25年借入 ■固定2.5% 月々支払額：\134,585 5年経過時の残元金：\25,397,644 8年経過時の残元金：\23,347,431 10年経過時の残元金：\20,183,119 20年後経過時の残元金：\7,581,229 ちょっとだけ固定に負けますね。でもハイパーであれスタグフであれ 物価があがっていたら20年後の残債なんて価値は今の半分以下でしょｗ 問題は４．５％の固定に借り換えできるか（勇気も状況も含め）ということ。 おそらくはゆっくりあがって機会を逃すでしょう。本当に上がるのなら。 3,000万、26年借入 ■変動0.875% 月々支払額：\107,540 5年経過時の残元金：\24,747,833 8年経過時の残元金：\21,484,479 このケースで 5年後変動金利が急騰する？？？なら 4.0％固定30年ローンに切り替え（それ以上の金利だと厳しいね） 月々支払額：\107,179 通算10年経過時の残元金：\20,304,980 通算20年経過時の残元金：\14,487,916 ｃｆ 3,000万、35年借入 ■固定2.5% 月々支払額：\107,248 10年経過時の残元金：\23,905,830 20年経過時の残元金：\16,082,762 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:10:35
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| No.11 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:24:09
固定君いじめまだ続けるの？
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| No.12 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:30:34
続けるんでしょうね。
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| No.13 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:31:19
>9
>問題は４．５％の固定に借り換えできるか（勇気も状況も含め）ということ。おそらくはゆっくりあがって機会を逃すでしょう。本当に上がるのなら。 運命の分かれ道（笑 長期金利が先に上がる可能性はあるだろうから政策金利だけをみてればいいといっていた変動さんは目がバチーっとさめた？ 長期金利が４．５％になった時点で政策金利が何％であろうとも・・・・ 悩みはつきることがありませんな。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:46:58
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| No.15 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:51:01
14に同意だな。
正直、笑いが止まらんよ。金利0.775%だから、ローン減税考えれば金利0なんだから。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2011-09-18 21:51:59
>13
どうでも良いよ。 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2011-09-18 23:52:28
金利が上がったら繰り上げ返済するし
そもそも35年で借りていても実際の返済はもっと短期間で15年くらいの予定だから 金利が上がったら大変でしょうって言われても、現実はそうじゃないんだよね |
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| No.18 |
by 匿名さん 2011-09-19 03:13:51
>10
新生銀行は借り換えで期間が伸ばせるね。 |
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| No.19 |
by 匿名さん 2011-09-19 04:11:22
>10
借り換えの基本を知らんな。要するに今借りている銀行は関係ない。 他行で借り換えればいい。 他行での借り換えの基本は ①属性がいいこと（所得に余裕がある。他に借金がない） ②借り換えるローンの残高以上の借り換えはできない。 ③期間は80歳完済までならいくらでも長く設定できる。固定であろうが変動であろうが。 ④ローン保証料とか手数料や登記費用がかかる。（３０００万の借入で100万くらい） これは新たな借り入れに組み込める。 実際に1990年代に公庫の固定４％で20年ローン組んでいたけど2000年に変動の２．４％に 借り換えたことあるよ。ついでに期間は思い切り伸ばした。 その後売って、値下がりした都心部に買い換えた。2004年当時は、金利優遇が通期でなかった ので、3年固定をえらんでおいてその後情勢が長期デフレ続きに思えたので他行の変動で 通期優遇に切り替えた。 資金に余裕がないと借り換えはできないよ。 最初から35年2.5％で精一杯の人は、固定がいいよ。どれだけ属性がよくても1990年代のように 物件価格がどんどん下がると借り換えは難しい。 だいたい金利で１％以上差があるなら抵当権設定や保証料など加えても損はない。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2011-09-19 05:33:46
今35歳で65歳完済30年ローンで考えると
①今後30年デフレ・横ばいが続く ⇒変動のままでいい。所得が目減りするから早めに 返済。 ②今後15年デフレ・横ばいその後インフレ ⇒変動でローン残高をなるべく減らす。残高が減った 時点で固定金利を期間を長く借りる。 ③10年以内にインフレが始まる ⇒変動でローン残高をなるべく減らす。残高が減った 時点で固定金利を期間を長く借りる。 ④3年以内にインフレ 今から固定。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2011-09-19 08:07:56
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| No.22 |
by 匿名さん 2011-09-19 10:09:52
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| No.23 |
by 匿名 2011-09-19 10:42:07
ハイパーとはいかないがかなりのインフレ予想なら短期か中期固定もありと思うよ。
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| No.24 |
by 匿名さん 2011-09-19 11:07:41
>>23
それは、固定期間に比例した金利設定がなされていれば、の話。 現実には変動を選択しないのなら、フラットSを選択するしかない。 0.775の変動に対して、2年固定が1.2％とか5年固定が1.5％とか、どう考えても無駄。 2年固定が0.875％で5年固定が1％なら選ぶ人もいるかもしれない。 常識で考えれば、それすら無駄だけど。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2011-09-19 11:12:50
国民の貯蓄が、国や地方の借金を、初めて上回ったそうです。
ユーロ騒動渦中の今に、なんて、間が悪いな～。。。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110918-00000470-yom-bus_all これでローン金利（私にとっては変動金利）が暴騰するリスクは、あがるんでしょうか？？ |
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| No.26 |
by 匿名さん 2011-09-19 11:19:44
逆でしょ。公共の負債が国民の金融資産を上回った。
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| No.27 |
by 匿名さん 2011-09-19 11:36:12
> 26
そうでした。えへへ…(^^; |
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| No.28 |
by 匿名さん 2011-09-19 12:23:08
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/jijou/2-1/imag...
かつて変動金利が７％時代にも公庫金利（固定）は5.5％台だったわけで インフレの時の住宅購入者のために公的融資としての住宅金融支援機構の 役割から考えても５％前後の借り換えを実施しそう。 個人的には全くインフレの心配はしていないけど、インフレになればスタグフレーションであろうがハイパーであろうが借金の負担は軽くなる。 5年125％ルールで5年間は支払額は変わらないから、5年目から10年目の間に インフレになったならその間でフラット35の借り換えを使えば生きながらえる。 未払い利息の恐怖も感じないで済むよ。 要は、残債を減らして借り換え審査が通りやすくすることでしょうね。 インフレなら返済額さえ押さえられたら先へいくほど借金の負担は軽くなる。 インフレは不動産所有者にとってはめでたいこと。どうせまた長続きしない だろうから5年くらいでまた変動が安くなると思うけどね。 インフレターゲットなんて財政当局にやれる力量ないですよ。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2011-09-19 16:24:18
>>19
ところどころ間違ってるよオッサン |
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| No.30 |
by 匿名さん 2011-09-19 16:29:33
そうか。いいじゃないか大筋合っていたら充分だろ。
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| No.31 |
by 匿名さん 2011-09-19 16:37:51
＞29
みんな一旦借りたら借り換えできないと思い込んでる。もちろん変動なら同一行で 借り換えはできるだろうけど。 金利が下がり続ける時代は固定から変動への借り換え（公庫⇒銀行）が結構流行った んだよ。 ところがいざ借り換えようとしても審査はねられるやつもあった。そりゃ残債が まだ多かったりするケースだ。 だから残債減らしておけば属性よければ大抵借り換えはスムーズにいく。 インフレ対応で変動から固定への借り換えも、ここではフラットを想定しているから 保証料は別にしても抵当権設定費用はかかる。 間違っていると思うならお前がちゃんと教えてやれよ。 |
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| No.32 |
by 匿名さん 2011-09-19 20:29:27
で、このスレのお題である、「変動金利は怖くない？？」の結論は出たってことでいいのかな？
「いいえ、怖いです」 でOK？ もっと、詳しく答えるなら 「いいえ、怖いです。家買う位の大金を普通のサラリーマンが借りてしまう時点で怖いです。固定とか変動とか以前の問題として。ただし、借りた額をいつでも返せる人は別。」 でOK？ ついでに、『固定と変動どちらが怖くないですか？？』というスレがあったとしたらどんな答えになるのかな？ 「終わってみないとわかりません。」 でOK？ |
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| No.33 |
by 匿名さん 2011-09-19 20:47:40
答は人によるでいいんじゃない。
俺は変動だが全く怖くない。むしろ笑いがとまらない。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2011-09-19 21:10:28
結論なんて出ないでしょ。
人によって考え方も価値観もバラバラだし。 説得力がある意見が出たと思ったら反論・そこ間違ってる、その繰り返し。 オレ経済の素人だからよくわからんけど。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2011-09-19 21:13:39
結論なんて出ないでしょ。
人によって考え方も価値観もバラバラだし。 説得力がある意見が出たと思ったら反論・そこ間違ってる、その繰り返し。 オレは嫁さんの方が怖いけど。 |
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| No.36 |
by 匿名さん 2011-09-19 21:31:03
35さんは正しい。
あくまでも個人的な感想ですが。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2011-09-19 21:31:43
>>32
>で、このスレのお題である、「変動金利は怖くない？？」の結論は出たってことでいいのかな？ ・余裕、余力の大きな人は怖くありません。 むしろ固定で借りるのはもったいないです。 ・ギリギリの人は運次第。 こんなところじゃないかな。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2011-09-19 21:38:52
多少余裕があっても、借金は怖いよ。
収入の保証なんてないからな。 一刻も早くいつでも全額返済できる状態に持って行きたい。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2011-09-19 21:53:54
全額払って完済しても
年金減って 保有税が・・・・・・ 重いって成るかも？ 特に俺みたいな国民年金者は・・・・・ そう 俺は貧乏で家持・・・・ |
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| No.40 |
by 匿名さん 2011-09-19 22:00:28
そんながむしゃらに返さなくっても。
35年で組んでチンタラ払いながらポックリ逝ったら団信でチャラなんだし。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2011-09-20 00:17:03
金利が低い間は返さずに貯金しといた方が良さそうですね。
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| No.42 |
by 匿名さん 2011-09-20 01:02:44
俺は使ってしまいそうだから、30万たまったら繰り上げ返済しちゃう。
フラットは繰り上げ返済100万以上だっけ？ 厳しいよね。 |
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| No.43 |
by 匿名さん 2011-09-20 01:34:26
変動金利だと繰り上げ前提の人が大多数っぽいけど
統計見ると高所得層でもフラット組が結構いますね。 フラットはギリ返組と繰り上げバンバン組に分かれそうな感じ。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2011-09-20 01:38:35
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| No.45 |
by 匿名 2011-09-20 07:36:45
まあ、後半年は安泰だね。
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| No.46 |
by ご近所さん 2011-09-20 09:54:49
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| No.47 |
by 匿名さん 2011-09-20 09:58:40
住宅ローンって返済最終年齢が決まってるから高齢者なら35年で組めないでしょ？
私も変動ですが、東京スター銀行に預金入れてあるから実質金利0です。 ローン優遇も受けられるし、どう考えてもこれが最強でしょ？ |
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| No.48 |
by 匿名さん 2011-09-20 10:02:10
>>47
東京スター銀行が経営危機じゃなければね。いつ終了するかわからないし。 |
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| No.49 |
by 匿名さん 2011-09-20 10:14:39
僻み？
終了しそうなら、キャッシュで返済すればいいだけでしょ。 ローン特約は無くなるけど、特約もらえる間くらいは大丈夫でしょうし。 どの道ローン特約が終わったら一括返済するかどうかは考えますが。 |
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| No.50 |
by 匿名 2011-09-20 10:53:52
そもそも特約もらえる間大丈夫かわからん
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| No.51 |
by 匿名さん 2011-09-20 11:18:38
だから、それならキャッシュで返済するって書いてるの読めない？
特約もらえる期間って知ってるの？ ＊＊＊の負け惜しみはみっともないよ。 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2011-09-20 12:27:17
東京スター銀行スレでどうぞ
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| No.53 |
by 匿名さん 2011-09-20 13:34:56
おまえが色々言ってきておいて最終はそれかい！
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| No.54 |
by 匿名さん 2011-09-20 14:11:10
変動金利が怖いなんて思ったことはないよ。
住居費は働くための必要経費だと思っているから収入があればそれに見合った 住宅ローンは払えるはず。 変動金利が怖いと思う人はローンが怖いと言っている人だろう。 返済に余裕があるか資金に余裕があれば対策はいくらでも打てる。 返済に不安があって長期でローン組むなら固定がいいよ。 余裕があって変動の人はぎりぎりの固定の人に自分の考え押し付けないようにね。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2011-09-20 16:26:17
借金いつでも全額返済可能な人は変動がいいって言う人がいるけど、そいいう人って、お金持ちが固定にするメリットがあることを知らない、もしくは考える事が出来ない頭ってことでいいの？
貧乏人であろうが大金持ちであろうが変動がいいか固定がいいかなんて終わらないとわからないと思うよ。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2011-09-20 17:16:46
平和なスレだ。
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| No.57 |
by 匿名さん 2011-09-20 17:23:21
>>55
いつでも返済可能な人は変動とか固定とか関係なく一番金利が低いものを選択する 選択した金利が上がるようなら全額返済するだけ 現状、変動金利が一番金利が低い訳だからこの状態で他を選択するメリットがどこにあるの？ |
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| No.58 |
by 匿名さん 2011-09-20 17:25:23
>現状、変動金利が一番金利が低い訳だからこの状態で他を選択するメリットがどこにあるの？
やっぱりわからないってことでいいの？ |
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| No.59 |
by 57 2011-09-20 17:30:48
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| No.60 |
by 匿名さん 2011-09-20 17:36:31
そか、それは残念なこった。
だが、そのものいいなら教えたくないな。 教えてくれるいい人がでてくるまで待つがいい。 今回もまた残念な結果となってしまったな。 |
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| No.61 |
by 契約済みさん 2011-09-20 17:42:56
>>60さん
ぜひおしえてほしいです。勿体ぶらないでー。お願いします。 |
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| No.62 |
by ビギナーさん 2011-09-20 17:52:06
どうせ答えなんて出てこないよ。
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| No.63 |
by 匿名さん 2011-09-20 20:18:20
いつも通り回答は提示されないと思うよ。
個人的には、事業資金に転用するために住宅ローンを目いっぱい借りることかな？と思う。 事業目的だと低金利で固定するのは無理だから。 |
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| No.64 |
by 匿名さ 2011-09-20 20:29:57
>>63
本人の回答はどういうのを用意しているか分からない。けど正解の一つであると思う。 |
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| No.65 |
by サラリーマンさん 2011-09-20 21:02:50
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| No.66 |
by 匿名さん 2011-09-20 21:36:01
事業とまでもいかなくても・・・
固定で借りた％以上で・・・・ |
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| No.67 |
by 匿名さん 2011-09-21 00:35:51
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| No.68 |
by 匿名さん 2011-09-21 00:49:44
どうでも良いよ。
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| No.69 |
by 匿名さん 2011-09-21 00:56:22
事業やってるとかやってないとか関係ないんじゃない？
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| No.70 |
by 匿名さん 2011-09-21 08:10:00
台風すごいね
今年は災害が多過ぎ 特別会計やばくね？ |
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| No.71 |
by 匿名さん 2011-09-21 09:35:23
＞63
すでに完済した自宅があるなら、新規に固定で住宅ローン組んでしばらく住んで人に貸す という「禁じ手」があるね。一応いけないことになっているけど全額返済なんて求める 銀行聞いた事ない。マンションローン２．４７５％だから変動でも差はないけどね。 変動0.875ならうまみはある。 |
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| No.73 |
by 匿名さん 2011-09-21 14:06:59
地価下落はとまってないね。
円高も続いている。 変動金利の改訂は年2回。変動金利で怖いのは残債の多い初期での金利急騰だが、それはどう考えてもなさそうだが、危険といってる人の根拠がわからない。 まさか本当に日本が財政破綻して、円が紙屑になると思ってるのか。 この円高なのに。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2011-09-21 17:12:57
そんなこんなで円は戦後史上最高値を更新した訳だが
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| No.77 |
by 匿名さん 2011-09-21 17:33:47
固定にしなくて良かったよ。
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| No.81 |
by 匿名さん 2011-09-21 20:00:10
>78
最高！ |
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| No.82 |
by 匿名さん 2011-09-21 20:29:48
仕方ないよ、高い金利を払い続けてる固定君だもん。まともな意見が出る訳ない。
僻んでばかりの人生。可哀想。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2011-09-21 21:04:44
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| No.84 |
by 匿名さん 2011-09-21 21:10:52
高い金利を払ってる固定君もいつかいいことあるよ。
頑張れ！ |
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| No.85 |
by 匿名さん 2011-09-21 21:17:54
お互い頑張ろう！
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| No.86 |
by 匿名さん 2011-09-21 21:21:46
なんだこの糞スレ
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| No.87 |
by 固定君Ｆ 2011-09-21 21:23:00
2015年以降も低金利が続いていたら、悔しがることにする。
因みに、完済までは15年の予定。 これまで、固定君で書き込んだが、そうそう貼り付けないので、適当にＦにした。ヨロシコ！ |
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| No.88 |
by 匿名さん 2011-09-21 23:34:02
>>87
完済まで15年なのに固定にする意味がわからない。 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2011-09-21 23:56:58
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| No.90 |
by 匿名さん 2011-09-22 00:35:59
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| No.91 |
by 匿名さん 2011-09-22 00:47:11
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| No.92 |
by 匿名さん 2011-09-22 01:34:30
>ハイパーインフレ用のヘッジに回すけどな。
具体的に教えてほしいです。 何をすればヘッジできるのですか？ |
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| No.93 |
by 匿名さん 2011-09-22 01:41:55
フラットだよ、君。
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| No.94 |
by 匿名さん 2011-09-22 02:19:38
余裕があるなら安心感はいらないだろ。
余裕がないから安心感が欲しいのでは？ |
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| No.95 |
by 匿名さん 2011-09-22 02:22:24
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| No.96 |
by 90 2011-09-22 02:28:00
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| No.97 |
by 固定君Ｆ 2011-09-22 06:49:05
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| No.98 |
by 匿名さん 2011-09-22 07:28:04
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| No.99 |
by 匿名さん 2011-09-22 08:02:02
米ＦＲＢ、追加の金融緩和策…金利引き下げへ
読売新聞 9月22日(木)4時28分配信 【ニューヨーク＝岡田章裕】米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は２１日の連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、追加の金融緩和策を決定した。 ２０１２年６月末までに満期までの期間が６年～３０年の長い国債を４０００億ドル分購入し、満期までの期間が３年以下の短い米国債を同額分売却する。 二番底懸念が高まる米国経済を支えるため、長期金利を押し下げて、住宅ローンや企業融資などの金利を引き下げて経済を活性化させる。事実上のゼロ金利政策を２０１３年半ばまで据え置く見通しも維持した。 追加緩和策により、ＦＲＢが保有する米国債について、長めのものと短めのものを入れ替えることになり、米国債の平均満期期間が延びる。 一方、ＦＲＢの資産規模自体は増やさず、過度な金融緩和を避けることが出来る。 |
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| No.100 |
by 匿名 2011-09-22 08:26:52
〉99さん
ってことは、金利はどうなるってこと？ |
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| No.101 |
by 匿名 2011-09-22 08:48:34
金利0.75 とか 0.85 とか言ってるけど。皆さん結構お高く借りてるんじゃ？△1%のフラットよりも劣っているレベルの
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| No.102 |
by 匿名さん 2011-09-22 09:14:36
んなやついない。借り換えればいいし、黙ってても借り換えられたら困る銀行から優遇見直しの連絡が来る。
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| No.103 |
by 匿名さん 2011-09-22 09:34:03
みんな余計な金はらってまでこまめに借り換えしているのかい？
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| No.104 |
by 匿名さん 2011-09-22 09:37:18
いまの変動の優遇だと何％差があったら、抵当権設定費用ほかの手数料差し引いて
借り換えが有利になるのかね。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2011-09-22 09:47:02
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| No.106 |
by 匿名さん 2011-09-22 10:05:07
借り換えの手数料は20万位だよ。優遇最設定手数料は5000円だった。
借り換えようと銀行行ったら同じ条件にすると引き止められた。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2011-09-22 10:05:19
のこり25年、3000万残債の場合だとどうなの？
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| No.108 |
by 匿名さん 2011-09-22 10:07:45
ローン保証料って新たにいるでしょう？もちろん先に払った部分の一部は帰ってくるけど
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| No.109 |
by 匿名さん 2011-09-22 10:12:00
保証料は45万戻って来て50万払うって行ってた。
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| No.110 |
by 匿名さん 2011-09-22 10:15:34
今新規借り入れが少ないせいか、借り換えキャンペーンのチラシがポストに凄いじゃん。
優遇少なきゃ興味沸くんじゃない？ |
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| No.111 |
by 匿名さん 2011-09-22 10:48:00
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| No.112 |
by 匿名さん 2011-09-22 12:44:17
変動で借りようと思っていますが、銀行の選び方についてひとつ教えて下さい、
優遇後の金利が同じであれば、優遇前の店頭金利の低い銀行から借りた方が、あとあとの金利変動で金利上昇するリスクは一般論として小さいものなのでしょうか？ 例えば、Ａ銀行は店頭２．４７５％が優遇後０．８７５％、Ｂ銀行は２．７７５％が０．８７５％。 この場合、Ｂ銀行よりＡ銀行で借りる方が安心ですか？？？ 過去の実データや実経験などがありましたら、あわせて教えて下さい。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2011-09-22 22:35:06
優遇で1.7もらうコツはありますか？当方ＵＦＪ信託を検討しておりますのでよろしくお願いします。
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| No.114 |
by 固定君Ｆ 2011-09-22 23:31:25
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| No.115 |
by 匿名さん 2011-09-22 23:38:56
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| No.116 |
by 匿名さん 2011-09-22 23:47:25
固定で借りるのは安心料のようなもの。
超低金利時代の今は、現状変動と比べて固定でもさほど損はしない。 まっとうなＦＰなら固定を薦める。 但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2011-09-22 23:58:36
>116
フラット35sの優遇拡大今月で終わるよ。 残債の多い初期に金利1.5%違ったら相当大きいと思うけど。 フラットスレなんて実行時の0.1%の違いに大騒ぎしてる。 1.5%を本当に変わらないと思う人少ないと思うけど。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2011-09-23 00:11:52
貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。
10年後以降の金利は分からないので、20年、30年と借りるなら固定の方が堅実。 但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2011-09-23 00:13:44
金利1.5%の差に苦しむのは、ローンの抱え過ぎと思われます。
その場合、もう少し物件価格を落とすのが堅実と思われます。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2011-09-23 00:27:03
>>116
>まっとうなＦＰなら固定を薦める まっとうなFPとどう判断するのか知らないけど、10年以上も前からFPのほとんどは長期固定を薦め続けてる。そしてことごとく外している。全うなFPなら過去の過ちを認めた上で固定を勧めるべきだがそんなFPは見た事が無い。 >但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。 10年以内に全額返済可能とか金利が急上昇時に一括完済というのはどういった状況を想定？適当な感覚？ 10年以内に何%までの金利上昇が有り、且つその状態がどの程度継続するかで状況は全然違う。どういったシミュレションを行うと10年完済や金利急騰時一括完済という結論になるのか示さないと誰も説得できないよ。なぜ10年なの？15年や20年じゃなく10年と言い切る根拠が何もない。 >>118 >貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。 過去を振り返るとフラットSが無い時代銀行の長期固定を選ぶ人が多かったわけだけど、そういう意味では銀行は常に変動で大損して固定で大儲けしてる。 それと、銀行にとって大損が無い貸出とは本来、最後まで完済してくれる人の事なので、あなたの言う銀行にとって大損しない客＝金利急騰などで払えなくなる可能性が少いと銀行が見ている客になる。当然10年で完済出来る人にだけ貸しているわけではないので、10年で完済する必要なんてなくてもしっかり返済出来、不良債権にはならないと銀行は思ってる事になる。 >但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。 よってこれは何の根拠も説得力も無い事になる。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2011-09-23 00:29:37
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| No.122 |
by 匿名さん 2011-09-23 00:46:03
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| No.123 |
by 匿名さん 2011-09-23 02:22:25
思考じゃなくて現実。
固定さんは金利に敏感なのになんで借り入れ額とか無頓着なの？物件価格を下げれば競売行く人はもっと減るんじゃないの？ |
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| No.124 |
by 匿名さん 2011-09-23 06:59:37
確かに何故10年内完済なら変動で10年越えたら越えたら固定なのかの根拠ないね。
常に日経、為替に気を配ってれば変動そんなに怖くないけど。 変動といっても金利の改訂は年2回だけなんだから。しかもいきなりは上がらない。 怖いのは金利じゃなく借りすぎ。固定と変動も関係ない。 |
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| No.125 |
by 匿名さん 2011-09-23 10:25:23
資産以上の借り入れはせずに不動産を購入する、というのが基本。
そうすれば金利はさほど気にならないはず。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2011-09-23 10:33:38
30年後、泣くか笑うかは終わってみなければ分からない。
心配性の人は固定にすべき。 固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。 今は低金利で、状況が違う。 猫も杓子も変動を選ぶようになったのは、ここ数年では。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2011-09-23 10:51:40
>>124
そうか、金利改定前に固定に借り換えれば…と思いかけたが、今は優遇幅で調整してるからだめだね。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2011-09-23 11:23:51
変動金利が怖くない人は変動に、
怖い人は固定にすれば良いだけではと思います。 変動で金利が上がった場合でも問題なく返済できれば良いだけの話ですから。 但し、今の状況から長い将来にわたって金利上昇が無いだろう という推測だけで変動を選んでいる人がおられるようなら、 それは危険だと思います。 なぜなら、リーマンショックや東日本大震災などを正確に予言できた人は少ないように、 長い将来に何が起きるか予見するのは難しいと思うからです。 いくら借りられるではなく、いくらまでなら無理なく返済できるか という視点で、それぞれのご家庭の状況に合わせて 変動なり固定なり選択すれば良いのではないでしょうか。 実際にローンが終わってみなければ、変動か固定かどちらが正解か、という答えは無いように思います。 |
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| No.129 |
by 匿名 2011-09-23 11:49:08
フラットの借り替え型がある以上変動で大丈夫
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| No.130 |
by 匿名さん 2011-09-23 12:23:56
>128
そうだよね。借りれるかではなく、余裕をもって返せる計画が必要。 繰り上げでガンガン返せる余裕があるなら変動がお得であり、 今までの家賃と同額もしくはそれ以上のローンを長期で組むなら固定。 不況だから金利が上がらないとか、これに当てはまらない例もあるわけで。 不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、 変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。 ここ数年の流れであれば「未払い利息」なんて笑い事だったけどね。 欧州、米国と破たんしてくればギリシャのような状況も想定されるから。 変動の金利が上がったら固定にすればいいと思ってる人が多いけど、 これは繰り上げして借入額そのものが減少していることが前提。 変動を固定に変えれば、支払いは確実に増えるのだから。 期間 変動35年 借入 40000000 金利 0.85% 月返済 ¥110,140 返済総額 ¥46,258,647（35年間金利が変わらなければ･･･ね） 期間 フラット35 借入 40000000 金利 2.26% 月返済 ¥137,905 返済総額 ¥57,919,926 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2011-09-23 12:45:04
>>116
変動か固定かは損得で選ぶべきではない。 自分にとってどんなリスクがあり、どうするとリスクが軽減できるかで選ぶもの。 固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。 今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。 少しでも早く残債を減らした方がよいとも考えられる。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2011-09-23 12:47:30
>>130
>不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、 変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。 不動産屋に説明責任はないが、銀行には重要事項の説明責任があるよ。 それって、どこの銀行？ こんなところで書き込むよりも、当局に通報した方がいいよ。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2011-09-23 13:11:52
未払い利息って・・・今の金利情勢でどれだけ金利が急騰して何年でいくら発生するのか
３０００万円３０年変動で事例を想定して説明してみてほしいなぁ。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2011-09-23 13:13:54
結論
余裕のある人は変動 余裕がない人は固定 ギリギリの人は低金利の変動しか選択肢はないがそういう人は借りること自体をやめておくべき |
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| No.135 |
by 匿名さん 2011-09-23 13:45:33
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| No.136 |
by 匿名さん 2011-09-23 13:46:36
借り換えするにも結構なお金がかかるからね～
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| No.137 |
by 匿名さん 2011-09-23 13:52:27
>>126
>固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。 >今は低金利で、状況が違う。 前々スレくらいで否定されていた。（機構の資料つきだったと思う） 結局、ギリギリで借りている（それでもローンが通っちゃう）から、不況になると破綻する。 リーマンショック前に借りた人はリーマンショックで破綻者が出た。 何とかローンを払っても、10年後のステップアップがあるから、そこで問題が表面化する人も出るだろう。 ついでに言うと、今でも「相対的に」高い固定金利で借りていることには変わりない。 経済状態が大きく上向かない限り、高い金利負担が継続する。残債も減りにくい。 だから破綻しやすいのは当然。 今回の欧米の財政危機による不況が深刻化した場合、破綻者が増加する可能性がある。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2011-09-23 14:04:26
借入金額を少なくするのでなく、自己資金を増やす。これが大事だよ。
物件価格を下げて借入減らしても地価下落が続けば残債＞担保価値になる可能性は高い。 そうなれば借り換えも無理。 まず、自己資金は２割。それでもって５年以内にさらに残債を減らしておけば 金利急騰でもフラットへの借り換えができる。 むしろ心配なのは不景気で金利が上がるまえに給与が下がること。 その際、残債を新たに期間延長で借り換えたら相当に助かると思うよ。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2011-09-23 14:12:12
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| No.140 |
by 匿名さん 2011-09-23 14:15:05
>>131
固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。 今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。 そのようなお考えであるなら、 そもそもローンを組んで不動産を購入すること自体を 控えた方が宜しいのかと思います。 資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。 どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2011-09-23 14:22:53
>>140
>どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。 借りるより買った方が安いから。 >資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。 家賃払いながら貯金するのは2重払いでキツイから。 そんな無駄なことをするくらいなら、ローン払いながら繰り上げ返済する方が良い。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2011-09-23 14:36:05
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| No.143 |
by 匿名 2011-09-23 15:01:27
変動くんは、未来永劫、低金利が続くと思っているだけのこと。
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| No.144 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:02:58
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| No.145 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:06:01
>138
４０００万の物件を８００万頭金を入れて３２００万３０年ローンを組む 0.875％で５年後の残債は27,322,260円だ。 月々の支払いは101097円 ４０００万円の物件を２００万頭金で３８００万円ローンを組んで 同じく３０年ローンを組んだ場合、同じ0.875でも月々の支払いは 120053円５年後の残債は32,338,295 これを、2730万円にするためには５年間で５００万繰り上げる必要がある。 月にならせば83,333円 毎月203,386円支払う必要がある。 実際当初に６００万自己資金を入れるかあとから繰り上げるかの差は１３万７千円 の差にすぎない。 しかし重要なのはこの５年間のデフレの進行だ。 かつて貯蓄した６００万と今後５年間の「未来のカネ」の６００万はどちらが価値が あるか。 その差が１３万７千円程度と考えるには世の中不景気すぎないか？ |
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| No.146 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:25:58
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| No.147 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:31:54
余裕があっても固定にするメリットをしらない人がいるって本当？
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| No.148 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:32:14
145＞139
買ってから繰り上げとかいうけど、実際に頭金が少ない時点で強制的に頭金補てんさせられているようなもの。 それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。 借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。 家賃が１４万とかで、ローンが１２万という程度で、いきなり２０万のローン返済なんてできないと思うけど、みなさんやってらっしゃるの？ |
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| No.149 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:35:16
>>146
>違うでしょ。 >彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。 確かにそう言っていた。 で、「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言い返されて反論できなかった。 将来の金利が予測不可能でも、支払い期間の短い人は固定で借りるメリット、合理性は無いんだよ。 その点は彼ですらも理解できたってこと。 さて、今度はあなたが支払い期間が短いにも関わらず、固定を選ぶメリットを書いてね。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:38:34
だから、前にも書いたけど賃貸にまわすんだろ。アパマンローンじゃ固定は高いし。
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| No.151 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:41:13
>>148
まず、アンカーは正しく指定して欲しい。 >それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。 世の中、恵まれた人ばかりなんだね。うちは違ったけどね。 >借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。 借入額の大きいローンの定義が不明だけど、借入額が大きくてもキャッシュフローも同様に大きければ 問題なく実行可能。というか、それができないならそもそも無理なローン。 そして、余裕のあるローンを組める人は、賃貸しながら貯金するより、まず買って、 後から繰り上げ返済する方が効率が良い。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:45:05
なんで賃貸だけなの？
事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、 賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:45:08
キャッシュフロー？？？何を言い出すのか。この人は。
賃貸物件の話ですか。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:52:53
まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
そこで変動を選ぶということはデフレが当分続くということを考えての話。 インフレになってくれたら、売って売却益が得られる可能性もあるし 固定で借りていたら借金自体が目減りする。 だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。 先に買ってあとから払ったほうが得という発想はインフレ時代の考え。 住宅ローンが可処分所得の先食いを強いているから個人消費が伸び悩やむ。 いい金融商品があればそこにお金が流れ、そこで頭金が増えればみな 余裕でローンを組むのじゃないだろうか。 住宅をまず買っておいて繰り上げ返済っていうのは、インフレ時の発想 だった気がするが、みんなそうなのかな。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2011-09-23 15:58:31
>>152
>事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、 それ言ったのは俺。 >賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。 金利の低い変動で借りればもっと楽だと思うよ。 そんなことするより、繰り上げ返済した方が楽にプラスを生み出せるけどね。 あと「自信」という表現はよくない。「確実に」高い利率で回せないならやる意味は無い。 リーマンショック前は変動でもいたんだけど、リーマンショックや震災でほぼ全滅した。 繰り上げ返済せずに、東電の配当利回りに賭けていた人が最も悲惨なケースだろう。 >>153 キャッシュフローの意味も知らないとは･･･ 税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:01:40
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| No.157 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:05:54
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| No.158 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:12:29
>>154
さすがにちょっと言いすぎだろｗと思った。 >まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。 固定で借りるなんて終わってる、と。 >だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。 ・家賃払いながら貯金する ・先に買って、後から繰り上げ返済 のいずれが得か？という話。 ・前者は家賃分が完全に捨て金で、貯金がプラス。 ・後者は金利が捨て金になるが、現状は金利水準が低く残債の減少ペースが速いことに加え、 繰り上げ返済分が残債の減少を早める。住宅ローン減税もある。 ただし、不動産価格の下落はマイナスになる。固定資産税も少々必要。 例を挙げると、月に不動産向けに20万使える人がいたとして、 ・賃貸していたら12、13万家賃で残りが貯金。 ・購入していれば、20万全部が返済に使われ、うち金利分は4-5万。ローン減税ももらえるので、 返済を増額し、残債減少により金利分はどんどん低下。 どちらが得かは自明かと。 家賃払いながら貯金なんて無理だよ。結婚と同時に買うくらいじゃないと。 DINKSなら残債の減少ペースはかなり速い。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:13:40
金持ちが固定で借りる意味を説いても、ここでは金持ちが少数派なのだから共感しない
逆にギリ変が...という話をしても金持ちと同様に、ここでは少数派なのだろう 何れにしろ極端な話ばかりなので、話が噛み合ってないんだな |
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| No.160 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:15:03
株なんか引き合いにださなくても、繰り上げ資金で賃貸マンションに投資している人はいるよ。
７％くらいの表面利回りがあれば安心。それを繰り上げにまわせばもっと弾みがつく。 １０年以内に売ればキャピタルゲインもあってそれをまた繰り上げに回す。 一円もムダ金使わずにローン繰り上げ返済完了って寸法だ。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:23:09
>>157
>意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。 言われてみて、あながち外れていないと思った。 >でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。 俺の認識は違う。 ・住居費が節約できる →家賃は金利の後払い（正確には「その時払い」）だが、購入は自分で調整できる。（先払いも可能） ・不況なので、リスクフリーで高金利の運用はできない →家計費に占める主要な支出である住居費を削減することが、結果的に高金利で運用したのと 同じ成果をもたらす。 Cash is King.はその通りだと思うけど、それを実現するために家を買い、 繰上げ返済をしながら完済し、その後キャッシュを積み上げる。 賃貸に比べれば、購入した時の金利払いや値落ちなんて知れてる。（物件選びは重要だが） 逆に言うと、家賃はまだまだ高すぎる。 上にもあった、家賃補助や借り上げ社宅（企業だけでなく、自治体もある）の存在が、 家賃を高止まりさせている、との調査もあるらしい。 直近だと、エコポイントの導入で家電値上がり→同終了で値下がり、 出産補助の増額で分娩費値上げ、も同じ現象。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:26:02
固定金利の人が競売行きになる一番多くの理由は、借金してるという希薄さにあると思う。
金利を固定したって購入した物件の価格が下がれば、実質金利は上がっている。 今後、不動産価格が大きく上がるとも思えない。 今後も固定ローンの競売は変動に比べて多いと思う。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:28:23
>>160
バランスシートを膨らませることで、利益を高める運用手法は確かにある。 でも、それはリスクがある運用だよね？ リーマンショックも同じで、世界中が債務削減に走ったことで、資産価格の下落を招いた。 安値で買えた人は下値は知れているのかもしれないけどね。不動産はタイミングだから。 繰り上げ返済とどっちが良いかは、それこそ結果論の世界かもしれないし、 負担しているリスクに見合うリターンを得られたか？という疑問もある。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:31:49
はじめて書き込むものです。
フラットスレと変動スレ両方を興味深く拝見してます。私は変動金利で借りております。優遇は皆さんほど良くはありませんが、0.975％（2.475％から全期間1.5％優遇）年収600万・借入2900万・33年です。 テンプレが凄く秀逸で納得がいったので、差額分を別口座にためてちょこちょこ繰上げ返済しています。 しかし最近日本のデフォルトによるハイパーインフレ の可能性も0ではないということをちらほらききます。 もちろんほとんどが日本国内だけで国債は消化してい ますし、世界第三位の経済大国の日本がハイパーインフレになる可能性は本当に少ないということはわかって います。しかし0では無いので不安な方は、10年固定という選択は如何でしょうか？ 中途半端で意味がないという意見もあると思います。 しかし、最近は10年固定1.5％、10年後も1.5％優遇も あります。フラットのように確実に1％上がるよりも こちらのほうが良いのでは？と思ってしまいます。 ハイパーインフレに万一なった場合は、固定は変動化 する可能性もあると反論もあるでしょうが、10年固定中 にハイパーインフレになった場合、変動化する前のタイムラグ（仮に3か月）あれば、その期間だけで一気に返済できてしまうってことは無いですか？ つまり最初の10年間だけでも固定化すれば、多少金利が高いけど、ハイパーインフレになっても安心だし、金利が上がらなかったら10年後に自動的に変動に移行しますので選択の一つにあがるのではと思ってます。 多少皆さんの話の脈絡からはずれていますが、変動スレに書き込むのが一番と思い書き込みました。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2011-09-23 16:33:58
164のものです。
大変申し訳ありません。アンカーがうまく ついておりませんでした。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:14:32
残債の多い時の金利が重要。
あとこの日本で10年以内にスーパーインフレがおきる可能性は極めて低い。 為替がドル/円で120円、日経15000円越えてから考えれば良い事。 変動っていっても金利が変動するのは年2回だから、それで十分間に合うよ。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:30:01
>>164
ハイパーインフレは何してもダメ。借入れ先の銀行が経営破綻しかけて貸しはがしで一括返済迫られるかもよ？当然国の財政が破綻するわけだからフラットも一緒。 ちなみにハイパーインフレとは1300%の物価上昇率。常識が一切通用しない世の中になってるよ。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:36:43
ちなみに今ギリシャの財政破綻が騒がれているけど、ギリシャの負債は30兆ほどと言われてる。それらの国債をユーロ圏の金融機関が保有しており、ギリシャが破綻して債務不履行が起こるとこの30兆円が不良債権となり、金融機関の経営破綻が騒がれている。そして今ではユーロ全体どころかリーマンショック以上の金融危機になりかねないとまで言われ出した。ユーロ加盟国やIMF、ECBなどが追加融資を検討するなど必死に食い止めようとしてる。
もし、日本で同じような事が起こったらどうなると思う？国内金融機関が保有している日本国債はいくら？ギリシャみたいに援助してくれる国は無いよ。規模が違いすぎる。 想像も出来ない世界的な大混乱が起こるよ。資本主義自体が崩壊するかも。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:44:15
真水論って知ってる？
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| No.170 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:49:06
低金利だから、固定にしとけばいいものの。
固定も変動も1％位しか変わらないのに、議論しても仕方ないのに、、、、 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:50:40
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| No.172 |
by 匿名さん 2011-09-23 17:52:36
>>170
そう思ってる人はたぶん変動スレなんて見ないだろうね。 金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。 変動スレに張り付いてる時点で貧乏ギリギリ固定君。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2011-09-23 18:27:00
164のものです。
な・る・ほ・ど。 皆さん色々意見、ありがとうございます。 ハイパーインフレ時には何をやっても厳しいですね。 残金全額返済できるほどの貯蓄があれば別ですが、 私は400万しかないので今の低金利のうちにこつこつ 繰上げして減らしておきます。 色々考えると今の世の中で変動以外の選択は考えにく いですね。完全に連動してないかもしれませんが、 政策金利があがる日経17000円水準はちょっと想像 できない。 私は固定（フラットSのみですが。。）は良い選択だ とは思っております。（月に左右されるのであまり 好きではないですが） 経済は不確定要素が多く完全には絶対にわからない と思いますが、勉強していきたいと思います。 また書き込むことがあるかもしれませんが、宜しく お願いします。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2011-09-23 21:51:45
>172
>金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。 がはははは まだ言ってる人いた。笑 だから、もう一度説明してあげるからよく聞きな。 固定で借りる金利より高い金利で回せる自信のある人は固定で借りる可能性がある。 わかった？ 変動だと金利が上がっちゃうかもしれないからねぇぇ 君は繰り上げ返済の事しか見えてないんだろうけど、逆に借りた金を出来るだけ返さずに引き延ばすだけのばしたいと考えてる人もいるって事を知っておきましょう。 ま、こんな芸当は僕のような貧乏人にはできないので、お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。 勉強になりましたね。 ということは？ 金持ちも貧乏人も、変動と固定のどちらがいいかは終わってみないとわからない。 ってことだと思うんだ。 否定できる？ |
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| No.175 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:05:14
>>174
>固定で借りる金利より高い金利で回せる自信のある人は固定で借りる可能性がある。 >変動だと金利が上がっちゃうかもしれないからねぇぇ 自分が何を言っているのか理解できていないよね？ >ま、こんな芸当は僕のような貧乏人にはできないので、お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。 こんなこと言っちゃうんだもんね。実在するかどうかも分からないよね。 >金持ちも貧乏人も、変動と固定のどちらがいいかは終わってみないとわからない。 >ってことだと思うんだ。 で、何でこんな結論になるの？ こっちが恥ずかしくなるから、もう書き込まなくていいよ。本当に。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:10:10
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| No.177 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:15:45
>>174
可能性で考えるなら ＞お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。 低金利で借りられる変動の方が利用するメリット大きいですよね？ 金持ちさんですら一括返済可能でしょうし。 てか１７２さんの言ってる >金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。 これと同じことになってません？ |
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| No.178 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:23:09
金持ちが借金して資産運用ねー。しかも固定の住宅ローンで。
金持ちが税金対策のために借金は良く聞くが、資産運用のために借金するのは聞かないなー。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:27:35
>177
>低金利で借りられる変動の方が利用するメリット大きいですよね？ そんなことないよ〜ん ひたすら返す事しか頭になかったあなたのような類の人間にとっては度肝を抜かれるような発想だったのかもしれないけどね〜、 歴史的低金利で固定して、出来るだけ長い期間を借りて、初期の返済額をできるだけ小さくするような発想をできないだろうな？ >金持ちさんですら一括返済可能でしょうし。 みたいな事、まだ言ってるようじゃね。 >これと同じことになってません？ なってませんよ〜 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:33:20
>>176
>否定できるもんなら、根拠をきっちりそろえて出直しなさい。笑 ・そもそも実在するのか？ ・どのようなリスクを取るのか？ ・運用に失敗すれば、巨大な損失を蒙る 低利で調達した資金を運用に回すなどという危険なことをする必要は無い。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:36:38
うーん。変動金利におびえながら繰り上げに必死になるのもいいけど、
その間に他の買い物はしないのかな？ 今のフラット35Sとか自動車ローンよりもずっと低金利だよ。 毎年100万を5年間繰り上げできる（キリ とかドヤ顔しながら、500万の車を3%のローンで買ってたら意味がない。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:40:15
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| No.183 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:43:57
フラット35Sの1％金利優遇がまた復活する方向、との記事を2-3日前に読みました。
優遇対象物件であれば、変動よりもメリットが多いかもしれませんね。 フラットなら繰り上げ返済手数料無料、保証料無しですし。 但し、団信に入るならば別途団信料がかかりますが。 いずれにしても、変動と固定の差は現状ほんの1%ほどですから、 例えば3000万円35年ローンで返済総額の差は約500万円程度でしょうか。 変動と固定が1%程度しか変わらない現状では、どちらが良いかという議論が白熱するほどの差は無いような気もします。 大きな差が出るとしたら、金利が急上昇したときですね。 金利が上昇すると変動より先に固定が上がっていますから、借り換えのタイミングはなかなか難しそうですね。 金利が上昇しても資金繰りに困らないのであれば変動でも全く問題ないと思いますが、 こんなに低金利の状況で長期固定にしないのは、ある意味せっかくのチャンスを捨ててしまうようでもったいないという気もします。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:45:01
>180
がははは その程度の根拠であんなでかい言葉をはいてたのか？ 本当に面白い人だ。 >・そもそも実在するのか？ 実在しないとでも？ しない理由は？ >どのようなリスクを取るのか？ そんなもん自分で考えろ。 >・運用に失敗すれば、巨大な損失を蒙る あんたも大借金して収入減リスクが１００％近くで実現すれば巨大な借金が残るよ。 同じようにあなたも怖いことやってるんだけど気付いてないかったの？ >低利で調達した資金を運用に回すなどという危険なことをする必要は無い。 危険かどうかはわからないよ。 あなたの収入減リスクは大丈夫で投資が大丈夫じゃないとはすごく偏った考え方だね。 長期金利が上がれば、上がるほど安全な投資はやりやすくなる可能性があるよね。 世の中いろんな人がいるってことをお勉強できましたか？ 早く返すことしか考えれなかった人へ。 |
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| No.185 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:46:18
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| No.186 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:50:23
>だから、お金に余裕があるなら住宅ローンなんて組まずに現金で買えばいいじゃないの。
だ か ら 金持ちでも、 現金で買う人。 あえて借金して、それを運用したいひと。 などいろんな人がいるんだよ。 金ないひとはただただ返すだけなのかもしれないけど。 なんでそんなに視野が狭いの？ |
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| No.187 |
by 契約済みさん 2011-09-23 22:54:57
> いずれにしても、変動と固定の差は現状ほんの1%ほどですから、
> 例えば3000万円35年ローンで返済総額の差は約500万円程度でしょうか。 うーーんそんな単純な計算じゃないよ。 例えば、変動金利1%、固定2%とした場合、 ・固定で35年で返した場合、月々約10万 総支払額約42000万 ・変動で同様に月々10万返済した場合、約29年で完済、総支払額約35000万 その差は、700万になるが、固定がまだローンを返している期間も変動は貯金できるので 10万*12ヶ月*6年 = 720万円 つまり約1420万円の差になる。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2011-09-23 22:57:03
歴史的低金利で固定して、初期の返済額をできるだけ小さくして、出来るだけ長い期間で返済を終えるような発想もあるってこと。
まさに、変動さんが得意げに言ってることの真逆をやるわけだから。 いつも変動さんは言ってるでしょ？ 変動で借りて、初期の返済額をできるだけ大きくして元本を減らし、出来るだけ短い期間で返済をおえる。 なんか視野が狭い人って自分がやってることがすべてだと思ってしまう悪い所があるよね。 世界は広い。 金持ちも貧乏人も変動がいいか固定がいいかは終わってみないとわからない。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:01:27
>>184
>実在しないとでも？ >しない理由は？ あなたが言っているのは「悪魔の証明」だね。 自分が証明できないのなら、そんな話を持ち出しても説得力は無い。 >あんたも大借金して収入減リスクが１００％近くで実現すれば巨大な借金が残るよ。 >同じようにあなたも怖いことやってるんだけど気付いてないかったの？ 固定も変動も同じ。巨大な借金が残るのは何で？不動産を売れば良いじゃない。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:03:59
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| No.191 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:06:10
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| No.192 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:07:46
銀行の審査には通らずに
フラットの審査しか通らないという理由で選択の余地無く固定にしている方であれば、 いわゆる競売の可能性も高いかもしれませんが、 変動は心配だからというような理由で固定を選んでいる方は比較的堅実な方が多いような気がします。 固定と変動、それぞれ価値観の違いですね。 それぞれ無理せず、理想の住居を手に入れられたのであれば、それで良いのではないでしょうか。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:09:11
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| No.194 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:10:13
>自分が証明できないのなら、そんな話を持ち出しても説得力は無い。
っていうか証明とかいいだしちゃって、そんなに驚くような発想だったの？ こんな事位普通に発想しておけるようになっておいたほうがいいと思うよ。 びっくりしたよ。証明とかいいだしちゃって。笑 >固定も変動も同じ。 またまた変動を否定されたと勘違いしちゃってさ〜 だれも変動を否定してないよ。 そういう借り方の人もいるよって教えて上げただけなのにね。 >巨大な借金が残るのは何で？ えっ？ 借金残るでしょ？ そこを否定されるとは思わなかった。笑 >不動産を売れば良いじゃない。 どれ位損益になるかご存知で？ ま、どちらにしてもあなたがいくら苦しいレスをしたところで先ほど例に出した人もいるって言いたかっただけだから。 ま、あなたはあなたでがんばってくださいな。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:13:40
>>194
>ま、どちらにしてもあなたがいくら苦しいレスをしたところで先ほど例に出した人もいるって言いたかっただけだから。 勝手にやって、勝手に破綻すれば良いと思うよ。 変動で借りて、運用してた人もかなり淘汰されたから。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:14:15
変な人が張り付いてますね
ぼくのかんがえたしさんうんよう ですか… 必死に考えたんでしょうね、これは名案だ！って思ったんでしょうね。 ところで金持ちの人が住宅ローンの金額程度でする 資産運用ってなんだろう？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:14:45
>192
変動は心配だからというような理由で固定を選んでいる方は比較的堅実な方が多いような気がします。 その通りだと思う。 「皆様変動で借りています。変動は金利が変わっても返済額は5年間変わらないので安心です。」 とか意味不明な不動産屋の口車に乗り、変動ローンのリスクを理解していないアホが 頭金なしでマンションを買うわけです。変動の金利が1.0%も上がればそろって破たんですよ。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:20:16
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| No.199 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:21:25
固定35年と、変動29年で計算してもあまり意味が無いと思います。
なぜなら、固定で借りている方も同じように繰り上げ返済していく方は多いと思うからです。 毎月の返済額もたった1%の違いですから、変動の方は繰り上げ返済ができて固定は繰り上げ返済できない、ということはありえないと思います。 同じ29年で計算するなら、400万円程度の違いで済みます。 フラットなら繰上返済手数料も無料ですね。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2011-09-23 23:27:53
「フラットの方が破綻率ははるかに高く～」となるのは、銀行の審査に通らない人でもフラットなら通るということがあるからだと思います。
銀行の審査に通らないというのは、それ相応の事由があるわけです。 フラットの方が審査が緩いのですね。 自らあえてフラットを選ぶ方は堅実な方も多いと思います。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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