ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

[匿名さん]

原宿団地の建て替えです。
いよいよ動き出しました。


・公式サイト　　http://www.jingumae220.jp/

・所在地　　東京都渋谷区神宮前３丁目37番1（地番）
・交通 　　 東京メトロ銀座線「外苑前」駅（3番出口）より徒歩7分
　　　　　　東京メトロ銀座線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（Ａ2出口より）徒歩9分

・総戸数　　220戸（事業協力者住戸72戸含む）
・駐車場　　93台（身障者用1台含）
・間取り　　1LDK～3LDK
・専有面積　　50.03～128.86平米
・完成日または予定日　　平成25年4月下旬
・入居(予定)日　　平成25年8月上旬

・売主　　株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社・ＮＴＴ都市開発株式会社
・販売会社(取引態様)　　三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
　　　　　　　　　　　　三井不動産レジデンシャル株式会社（販売代理）
・施工会社　　株式会社竹中工務店

[61: 匿名さん]

>>58
都営北青山アパートは、青山通りの中でも、表参道駅に隣接してる所がポイントだと思いません？

[62: 匿名さん]

まあ、現在だとここがいいんじゃない。
また、新しいのがでたら引っ越せばいいん
じゃないかなー。

[63: 匿名]

なら買わずに賃貸に出るの待ってりゃいいじゃん(笑)
損しても痛くない金持ちを除き

[64: 匿名さん]

ここ、高層なんだ。残念。
まあ、低層にしたら高くて手が出ないだろうがね。。。

[65: 匿名さん]

北青山って元々スラムだもん。

知らない奴は知らないだろうけど。

[66: 匿名さん]

そうですね。スラムといえばスラムですね。北青山には多数の都営アパートがあり、半数は高齢者。そのおかげか高齢者向け施設は充実しているし、老後住むには都心でありながらやさしい街かもしれません。

[67: 匿名さん]

坪単価は400万円台の中盤から後半
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news7.htm

[68: 匿名]

高いけど売れるんだろうな。ここ最近の中では比較的まともな立地、かつ所有権で。

[69: 匿名さん]

都営アパート=スラムじゃないよ。
北青山の都営は特種で元々だから。

[70: 匿名さん]

価格、このご時世なのに高すぎだと思います。
他の物件みてもこの価格ではなかなか売れないかと。
あと神宮前ってブランド的にもイマイチだしね、、。

[71: 匿名]

建った瞬間に既存不適格になる、との事ですが、
通常このようなケースの場合、価格は何パーセント位
割引になるのですか？ご存じの方いたら教えて下さい。

[72: 匿名]

？なんで割引になるわけ？
織り込み済みの価格と言われるのがオチだと思う。

キ○ガイブログに洗脳されてるのでは

[73: 匿名さん]

ブログ読みました
近隣住民の質が悪いと思うと気分悪いですね
プロ市民的な方々に目を付けられたとも読めたけど

[74: 匿名]

既存不適格なら、将来的な資産価値は間違いなく落ちるのですから、
普通割引になると思うのですが、、。
既存不適格が判明したのが最近のようなので、もし同じような地域の
似たような物件と比べお買い得になるなら、検討したいと思いました。

[75: 匿名]

立て替え時にどんな規制がかかっているかなんて分からないからなぁ。あんまり心配しても。

[76: 匿名]

同じ地域に似たような新築物件ないですよ。なんとかハウスとかじゃ比較にならないし。

建った瞬間に不適格になるとしても、販売は竣工前にやっちゃうから『不適格になるはず、だから値引け』は無理でしょう。
価格発表→買う前に不適格が発表されれば交渉の材料に出来るかもしれないけど。買ったあとでは遅い内容の契約書になってそうな…

[77: 匿名さん]

神宮前のサンヨーホームズは？

[78: 匿名さん]

既存不適格で割引、ちょっと笑わせて頂きました。
高さ制限が４０ｍのところが２０ｍになった訳でもなく、図面引きなおしたらクリア出来ちゃう可能性すらあるよね？ましてや次回建替時の法規が予測出来る訳でもないのに…

[79: 匿名さん]

販売に今後高さ制限が20mになる予定ですので、希少価値が見込まれます！
なんて言われたりして(笑)

[80: 匿名]

売るとき分かってれば階数減らして値段上げるだけ。
どう転んでも損しないこと考えるのがデベ。買い手の将来なんて考えない。

[81: 匿名さん]

京都では今後その眺望は得られないってことで高さ制限がかかった地域のマンションが逆に値上がりしたけど。。。
まあ、東京と比較するのは地位が違いすぎるかもしれませんが。。。。

[82: 匿名]

じゃあ通常、建て替え後面積が減る場合でも、価格は割引にならないという
事ですか？
それなら仕方ないですが、納得しがたい面も・・・。

[83: 匿名]

デベ側の理屈から言えば『この先こんなに高く（広く）建てられる物件はない』≒付加価値って話のような。

いずれにしろ現状で高層化してる時点で、再建築不可を気にしても仕方ない気がする。
建て替えは余剰床作れないと現実的には無理ですよ。20階を30階、30階を40階と増やしていかない限り解体費用も建設費用も全部持ち出し。
無制限に高層化できるわけないし、制度上は許可されてもこの物件が老朽化する頃には少子化で余剰床売る相手がいなくなる。

[84: 匿名さん]

何だか難しい話になってきてるような。

いずれにしても、戸数が減って値段が上がってもいいから、ここは低層にして欲しかったんだけどなあ。。。

[85: 匿名]

オール億ション売り切れるご時世ではない。

[86: 匿名さん]

モデルルームがプレオープン中のようですが、
どなたか行った方いませんか？

[87: 匿名]

モデルルーム見てきて庭園もあって日当たりもあるのでけっこう気に入りましたが価格高いわりには生活利便性はあまりよくないので実際どうやって生活するか想像がつかず…。
このへん住むなら買い物のたびにタクシーとかですか…？最初は車持とうかと思ったんですが駐車場がすごく少ないみたいで上層階から抽選らしく、おまけに高いので。

[88: 匿名さん]

並びにローソンできるのですね。看板見ました。

[89: 匿名]

ピーコックまでも歩いて10分かからないよね。

[90: 購入検討中さん]

坪単価は450万円～。
50平米で6000万円台、
60平米で8千万円台、
70平米で9千万円台も低層にはあります。
とはいえ、ほとんどが90平米～100平米の億ションの設定でした。
低層の最上階は地権者住居でタワーの最上階は2億円くらいの設定。
ランニングコストは安くは無いですが
そこまで高くも無いので普通ってところです。

まあ予想通りで特に驚きもない価格設定でした。

確かに希少性はあるけれど、
ざっとみたところ7割がた億ションなので、
今のご時勢でこの値段のままで
全戸売りぬくのは難しいように思います。

DINKS向けやセカンド向けにはここは微妙な立地なので、
60平米の部屋は8千万円台出せるなら利便性良くて、
そこそこ環境いいとこが買えちゃうので、
正式価格はもう少し下がるじゃないかなと思いました。
戸数も億ションの次に多い間取りなので。

ただ、9千万円台の70平米は数も少なくて、
ファミリー向けに売れるんじゃないかと思いました。

MRで聞いたところ戸建てからの住み替えで
検討している老夫婦がメインの検討者らしく、
実際見に来てる方もそういう方が多かったです。

南側は完全にお墓の前でお寺もあるので
お経が聞こえてきたり、線香の香りがすることもあるから
文句は言わないでほしいと住民に伝えて売ってくれと言われてるそうです。
裁判については都と住民との間の話なので
購入スケジュールには影響しないそうです。
こういう注意を聞いて富裕層がどう思うかは微妙なところですね。
眺望はともかくお経はちょっと嫌かも･･･。

仕様はさすがに普通のマンションと比べるとすごく良かったです。
建具なども他にはない工夫があってカラーセレクトも豊富。
最新式の設備は完備ですし、公開空地となる庭も広いので心惹かれました。
ただ過去に出たような超高級仕様物件と比較してみれば、
そこまででの驚きは特になかったので億ションとなると、
特別なかんじもしないです。

落ち着いた環境に住みたい人にとっては、すごく良い場所だと思います。
その上で現地の近隣住民の反対がすごいのでこの状況をどう捉えるか、
最近どこの新築もややおさえめな価格で出してきてる中では、
特別に安く感じる価格とも言えないので評価し難い物件でした。

まあ少し待ってもすぐ売れるような物件ではないので
すんごく気に入った部屋や間取りがなければ、
見送っても後悔しないかなという印象なので、
うちは少なくとも他を優先して考えて、
ここの第1期は見送ると思います。

[91: 匿名]

立地を考慮しても、価格はかなり高いと思いました。
外食に関しては選択肢が豊富な場所でしたが、日常の買い物は不便そうです。
ピーコックは十分徒歩圏内ですが、近々建物を建て替えるのでなくなると聞きました。
他にスーパーは近くにないようですし。
都心で買い物難民になるってきついですね。

[92: 匿名]

やっぱり不動の人気の青山・神宮前はすでに、これだけの立地をこれからも探すのはタイヘン。商業ビルは、テナントがら空きだけど、住宅はやっぱり人気だ。価格設定も「庶民的」かどうかでは判断できない。まあ「想定内」でしょうか。一応竹中だし、売り切るだろう。少し手前の、ファーミルグランあたりが、ブランド的に続くかな。ダイオキシン満載の工場跡埋め立てや、いつ沈没するか分からない湾岸地区の高層ビルより、こっちの方が良い。まあいずれにせよ、買えないかも。

[93: 匿名]

ほんとはビル建てたいけど需要がないからマンション、というのこの先増えるんだろうな。
青山通り付近も空き地多いけど、一定期間住むのには落ち着かない面も出てくるから、利便性取るか静かさを取るか。難しいとこだね。

[94: 匿名さん]

８７さん
駐車場は２２０戸数に対して９３台ですから半分にもいかないのですね。
神宮前の駐車場の相場が48000円前後なので抽選に外れてしまったら、
駐車場だけで結構な額になってしまいますよね。
どれ位の人が駐車場希望するのか気になりますね。

[95: 匿名]

管理費や修繕積立金も気になるなぁ。
ある程度高くなるのはやむを得ないけど、
駐車場代と合わせると結構な額になるかも。

[96: 匿名さん]

週末に正式な価格発表のようですね。
少しでも下がっていればいいけど。。

[97: 匿名さん]

確か今日価格正式発表でしたか？
行かれた方、どのくらいの値段だったか教えてください。
以前原宿駅から徒歩５分の神宮前アドレスに住んでましたが、
スーパーや商店街が近くになくてとても不便でした。
自転車でちょっと表参道から青山通りに行こうとしても歩行者がうじゃうじゃいて
押して歩くようだったし。
キラー通りの方はあまり詳しくありませんが、やっぱり生活するには不便？

[98: 匿名さん]

もうホームページに価格出ていますよ。

[99: 匿名さん]

普通に外苑前徒歩3分の青山ザ・タワー中古物件でよくない？
こっちの方がスーパーも近い
墓地が近いというマイナス面があるけどそれは神宮前レジデンスも同じ
駐車場代は青山ザ・タワーの方が高いけどこのクラスのマンション買う人はそのくらいの差は気にしないでしょう

[100: 物件比較中さん]

>93 オフィス街に勤務していた時期に思ったことがあって、あのビルがマンションだったら買いたいのにというものはいくつかありましたねぇ。そういう願望を持っている人も潜在的にはいるんじゃないかなと思うんで本来はオフィス立地だろうというところがマンションになるのもアリなんじゃないかと思いますよ。

>91 高いですよねぇ。このことに関して特に文句があるわけではなく、ポンと出せる自分だったらなという感想です。余裕のある人生ならここに迷わず住んで、ほとんど外食の生活というのも送ってみたいものです(^^)

[101: 匿名さん]

静かで陽当たりの良い南西側は８～９階以下ですと眼前眼下は墓地がほとんど、墓地が近いというより墓地と暮らす感じ。若いつもりですがちょっと気になります、反対の絵画館側や高層階はOK。この価格帯で都心に住むには何がしらの代償・妥協が必要なんでしょうね。

[102: 匿名さん]

>>101
原宿団地時代に南西側５階に友人が住んでましたが、墓地と暮らすって感じは無かったですよ？
渋谷方面に向って高台なのか階層の割りに眺めが良かった覚えがあります。

[103: 匿名さん]

レスした後に思い出したので追記
そのお部屋の前にもう一棟建ってたので階下が気にならなかったのかもしれません。
そう考えるとバルコニー付近からの眺めだとお墓は気になるかも。
普通に部屋の中から外を見る分には下方向は見えないから気にならないとも言えるけど（笑）

[104: 匿名]

ここは環境はいいけど日常の暮らしはやはり少し不便ですよね。やっぱりそのわりには高い気が…。
こことは全然環境が違うのですが六本木の新築も第一期は何とか売れた後は不調のようだし、赤坂氷川も第一期は好調に終わったけれど第二期は勢いが落ちてるみたいですし。以前よりは割安感のある物件といっても十分高いと売りにくくなってるんですね。

[105: 匿名さん]

先週、契約を前提に登録してきました。
今の家の設備や素材が古いのが嫌で、
新築を前提にいろいろマンションを見て回りましたが、
地代がかからない+周辺環境+眺望という観点で
今はこの物件が一番かと思います。
もともと住んでいた方の様子が分からないのが
気になりましてどなたか情報ありませんか？

[106: 匿名]

当方も今回登録しました。
レジデンス棟の方なので眺望はお墓方面ですが来年が楽しみです。
元の居住者の方、どの程度入るんですかね。
もしくはほとんど転売されていくのでしょうか。。

[107: 匿名さん]

販売戸数/総戸数：47戸 / 220戸（事業協力者住戸72戸含む）
この事業協力者72戸ってのが元の住民？

[108: 匿名さん]

>106
元の住民の方は多くの方が住むつもりの方が多いんじゃないでしょうか。最上階とか広くていい場所をしっかり確保されてるので。転売を考えるならもう少し売りやすそうなところを考えるような気がします。

[109: 106]

>107
そういう理解でおります

>108
原宿団地は最後はファンド等が買っていたようなので？そのあたりはいずれ売却されるのでしょうか。
それを待つべきか、とも思いましたが1期で登録。吉とでるといいのですが。
いずれにしても立地や売主の安心感等で納得感ある価格ではあります。

[110: 匿名さん]

１０９
「立地や売主の安心感等で納得感ある価格ではあります」・・・そのように感じる方もいらっしゃるとは驚きです。立地は素晴らしいものの、相場からすると、強気の価格設定というのが衆目の一致するところのようですから。「既存不適格住宅」になる可能性大というのは、やはりマイナス点として看過できませんしね。