ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

[匿名さん]

原宿団地の建て替えです。
いよいよ動き出しました。


・公式サイト　　http://www.jingumae220.jp/

・所在地　　東京都渋谷区神宮前３丁目37番1（地番）
・交通 　　 東京メトロ銀座線「外苑前」駅（3番出口）より徒歩7分
　　　　　　東京メトロ銀座線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（Ａ2出口より）徒歩9分

・総戸数　　220戸（事業協力者住戸72戸含む）
・駐車場　　93台（身障者用1台含）
・間取り　　1LDK～3LDK
・専有面積　　50.03～128.86平米
・完成日または予定日　　平成25年4月下旬
・入居(予定)日　　平成25年8月上旬

・売主　　株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社・ＮＴＴ都市開発株式会社
・販売会社(取引態様)　　三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
　　　　　　　　　　　　三井不動産レジデンシャル株式会社（販売代理）
・施工会社　　株式会社竹中工務店

[41: 匿名]

近隣住民です。（ブログを書いている人ではありません。）
反対派、という風に書いている人がいらっしゃいますが、近隣で
賛成している人は皆無に近いです。
長くなるので全てはとても書けませんが、「この地域に６０ｍは高すぎる」
という以外にも、これまでの経緯含め沢山問題があるのです。

[42: 匿名さん]

まあ、近隣住人からすれば、青空が奪われるだけでなんもいいことないわな。しかし、今回はデベ、ゼネコンの儲けが相当大きそうだな。

[43: 匿名さん]

反対派の方たちのブログ見ました。街の人たちの生活環境などに全く考慮していないようで、
街ぐるみでの猛反対につながってしまったんでしょうね。
高還元率の物件ということで、デベもいっさい引かないでしょうし、
でも、こういうマンションに入居者って入るのかな。と素朴な疑問です。

[44: 匿名さん]

35平米のボロが90平米の新築に変わりました。
ありがたやありがたや、本当感謝してます。
とっても素敵なタワーができます。
日本は妬み社会ですから、しょうがないです。
金持ちケンカせず、昔の人の言う通りです。

[45: 匿名さん]

>>No.41 　>>No.43
こういう書き込みって何？
地元の人じゃないでしょ
このマンションを買わせたくない他のデベか、
当選確率を上げたいここ狙いの購入予定者？

[46: 匿名さん]

反対派の人のブログ見て、ここは竹中工務店施工だと知った。
これもポイント高いね。

[47: 購入検討中さん]

南青山マスターズとどちらが良いのでしょうか？

[48: 匿名さん]

価格帯が違いますよ。(^з^)-☆

[49: 匿名さん]

意外に安く出たり・・・

[50: 住まいに詳しい人]

渋谷区で最後の好立地の最高級マンション誕生です。早物がちです！

[51: 匿名]

安いなら買う。高いなら買わない。

[52: 匿名さん]

買えないの間違いだろｗ

[53: 匿名さん]

>>43

反対者は、総合設計制度を使わせないようにとの裁判しているんですが、１審では住民側敗訴です。

街の人々は、昔のような５階建てが好みなんでしょうが・・・譲っても４０Ｍとか？ブログの人の意見です。

訴訟している住民さんは、徹底的に争えばよろしいわ。

負けて、不当判決だったとか言うなよ。
日本は法治国家なんだから。

[54: 匿名さん]

タワーは売りに出して、
低層マンションは地権者住居になるのかね。

[55: 匿名さん]

一等地だけど駅から遠いという点がどうなんでしょうね。

約１０分という時間は地下鉄の４、５駅分に相当しますし、
アドレスから想像されるほどの機動性に富んでいないのがどうなのかと。

最寄り駅が外苑前や表参道になるのは格好良いんですけど、
価格に見合うほどのパフォーマンスを発揮できる物件なのかちょっと疑問です。
周辺の景観も意外と普通ですよね。

[56: 匿名さん]

あと気になるのはやはり『都営青山北町アパート』の存在。
この物件より立地に優れ、かつ広大な規模を誇る敷地一体の再開発がどうなるのか・・・

表参道駅至近のこの敷地がここと同様に大規模マンションとして再開発されるのであれば、
この物件の資産価値は大きく目減りすることになるのは必定ではないかと懸念せざる得ません。

[57: 匿名さん]

逆に、電車を使わない＆人目を避けたい層にとっては良い物件ですよね。駅から程遠くて繁華街から離れてる、けど都心の一等地。

青山北アパートは、青山通りそばの一等地過ぎて分譲マンションの再開発にはならないのではないでしょうか？オフィスや商業施設か、教育機関や公的施設になりそうな気がします。あっても賃貸くらい？想像ですけど。

[58: 匿名]

青山通り沿い、空き地多いですよ（特に六本木側）。
これから大規模オフィスにしよう、とはならない気がする。そうでなくてもビル余ってるし。

[59: 匿名さん]

＞約１０分という時間は地下鉄の４、５駅分に相当しますし、
＞アドレスから想像されるほどの機動性に富んでいないのがどうなのかと。

都心に住んだことがない人には、こういうこと言う方が多いですね。
一度賃貸でもなんでも、住んでみるといいですよ。

「都心に住む」ということがどういうことか、よくわかりますから。
（電車で「都心に通う」のではないです。）

ちなみに、時間距離だけを気にするのであれば、都心から新幹線で10分
のところに住むのもありなのかな？？？

[60: 匿名さん]

>>57
やはり、そう思いますよね。
外苑通りに面している点なども自家用車移動がメインな人にはかなり好立地だと思いますが、
電車メインの人は外苑前に行くには外苑通りを渡らねばならず、
表参道へ行くにも小汚い住宅街のセコ道を抜けねばなりません。
（残念ながら北青山の住宅街は青葉台のように屋敷や豪邸が立ち並んでいるわけではない）

そしてどちらへ行くにも徒歩１０分近く掛かります。
賃貸に出すことも想定するとこれは大きなマイナスポイントでそもそも条件検索にヒットしない。

>>59
すんません、バリバリの都心住みですｗ
徒歩１０分圏まで広げて良いなら７駅５路線かな？
都会住みの機動力とはそういうものです。（少し得意気）

[61: 匿名さん]

>>58
都営北青山アパートは、青山通りの中でも、表参道駅に隣接してる所がポイントだと思いません？

[62: 匿名さん]

まあ、現在だとここがいいんじゃない。
また、新しいのがでたら引っ越せばいいん
じゃないかなー。

[63: 匿名]

なら買わずに賃貸に出るの待ってりゃいいじゃん(笑)
損しても痛くない金持ちを除き

[64: 匿名さん]

ここ、高層なんだ。残念。
まあ、低層にしたら高くて手が出ないだろうがね。。。

[65: 匿名さん]

北青山って元々スラムだもん。

知らない奴は知らないだろうけど。

[66: 匿名さん]

そうですね。スラムといえばスラムですね。北青山には多数の都営アパートがあり、半数は高齢者。そのおかげか高齢者向け施設は充実しているし、老後住むには都心でありながらやさしい街かもしれません。

[67: 匿名さん]

坪単価は400万円台の中盤から後半
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news7.htm

[68: 匿名]

高いけど売れるんだろうな。ここ最近の中では比較的まともな立地、かつ所有権で。

[69: 匿名さん]

都営アパート=スラムじゃないよ。
北青山の都営は特種で元々だから。

[70: 匿名さん]

価格、このご時世なのに高すぎだと思います。
他の物件みてもこの価格ではなかなか売れないかと。
あと神宮前ってブランド的にもイマイチだしね、、。

[71: 匿名]

建った瞬間に既存不適格になる、との事ですが、
通常このようなケースの場合、価格は何パーセント位
割引になるのですか？ご存じの方いたら教えて下さい。

[72: 匿名]

？なんで割引になるわけ？
織り込み済みの価格と言われるのがオチだと思う。

キ○ガイブログに洗脳されてるのでは

[73: 匿名さん]

ブログ読みました
近隣住民の質が悪いと思うと気分悪いですね
プロ市民的な方々に目を付けられたとも読めたけど

[74: 匿名]

既存不適格なら、将来的な資産価値は間違いなく落ちるのですから、
普通割引になると思うのですが、、。
既存不適格が判明したのが最近のようなので、もし同じような地域の
似たような物件と比べお買い得になるなら、検討したいと思いました。

[75: 匿名]

立て替え時にどんな規制がかかっているかなんて分からないからなぁ。あんまり心配しても。

[76: 匿名]

同じ地域に似たような新築物件ないですよ。なんとかハウスとかじゃ比較にならないし。

建った瞬間に不適格になるとしても、販売は竣工前にやっちゃうから『不適格になるはず、だから値引け』は無理でしょう。
価格発表→買う前に不適格が発表されれば交渉の材料に出来るかもしれないけど。買ったあとでは遅い内容の契約書になってそうな…

[77: 匿名さん]

神宮前のサンヨーホームズは？

[78: 匿名さん]

既存不適格で割引、ちょっと笑わせて頂きました。
高さ制限が４０ｍのところが２０ｍになった訳でもなく、図面引きなおしたらクリア出来ちゃう可能性すらあるよね？ましてや次回建替時の法規が予測出来る訳でもないのに…

[79: 匿名さん]

販売に今後高さ制限が20mになる予定ですので、希少価値が見込まれます！
なんて言われたりして(笑)

[80: 匿名]

売るとき分かってれば階数減らして値段上げるだけ。
どう転んでも損しないこと考えるのがデベ。買い手の将来なんて考えない。

[81: 匿名さん]

京都では今後その眺望は得られないってことで高さ制限がかかった地域のマンションが逆に値上がりしたけど。。。
まあ、東京と比較するのは地位が違いすぎるかもしれませんが。。。。

[82: 匿名]

じゃあ通常、建て替え後面積が減る場合でも、価格は割引にならないという
事ですか？
それなら仕方ないですが、納得しがたい面も・・・。

[83: 匿名]

デベ側の理屈から言えば『この先こんなに高く（広く）建てられる物件はない』≒付加価値って話のような。

いずれにしろ現状で高層化してる時点で、再建築不可を気にしても仕方ない気がする。
建て替えは余剰床作れないと現実的には無理ですよ。20階を30階、30階を40階と増やしていかない限り解体費用も建設費用も全部持ち出し。
無制限に高層化できるわけないし、制度上は許可されてもこの物件が老朽化する頃には少子化で余剰床売る相手がいなくなる。

[84: 匿名さん]

何だか難しい話になってきてるような。

いずれにしても、戸数が減って値段が上がってもいいから、ここは低層にして欲しかったんだけどなあ。。。

[85: 匿名]

オール億ション売り切れるご時世ではない。

[86: 匿名さん]

モデルルームがプレオープン中のようですが、
どなたか行った方いませんか？

[87: 匿名]

モデルルーム見てきて庭園もあって日当たりもあるのでけっこう気に入りましたが価格高いわりには生活利便性はあまりよくないので実際どうやって生活するか想像がつかず…。
このへん住むなら買い物のたびにタクシーとかですか…？最初は車持とうかと思ったんですが駐車場がすごく少ないみたいで上層階から抽選らしく、おまけに高いので。

[88: 匿名さん]

並びにローソンできるのですね。看板見ました。

[89: 匿名]

ピーコックまでも歩いて10分かからないよね。

[90: 購入検討中さん]

坪単価は450万円～。
50平米で6000万円台、
60平米で8千万円台、
70平米で9千万円台も低層にはあります。
とはいえ、ほとんどが90平米～100平米の億ションの設定でした。
低層の最上階は地権者住居でタワーの最上階は2億円くらいの設定。
ランニングコストは安くは無いですが
そこまで高くも無いので普通ってところです。

まあ予想通りで特に驚きもない価格設定でした。

確かに希少性はあるけれど、
ざっとみたところ7割がた億ションなので、
今のご時勢でこの値段のままで
全戸売りぬくのは難しいように思います。

DINKS向けやセカンド向けにはここは微妙な立地なので、
60平米の部屋は8千万円台出せるなら利便性良くて、
そこそこ環境いいとこが買えちゃうので、
正式価格はもう少し下がるじゃないかなと思いました。
戸数も億ションの次に多い間取りなので。

ただ、9千万円台の70平米は数も少なくて、
ファミリー向けに売れるんじゃないかと思いました。

MRで聞いたところ戸建てからの住み替えで
検討している老夫婦がメインの検討者らしく、
実際見に来てる方もそういう方が多かったです。

南側は完全にお墓の前でお寺もあるので
お経が聞こえてきたり、線香の香りがすることもあるから
文句は言わないでほしいと住民に伝えて売ってくれと言われてるそうです。
裁判については都と住民との間の話なので
購入スケジュールには影響しないそうです。
こういう注意を聞いて富裕層がどう思うかは微妙なところですね。
眺望はともかくお経はちょっと嫌かも･･･。

仕様はさすがに普通のマンションと比べるとすごく良かったです。
建具なども他にはない工夫があってカラーセレクトも豊富。
最新式の設備は完備ですし、公開空地となる庭も広いので心惹かれました。
ただ過去に出たような超高級仕様物件と比較してみれば、
そこまででの驚きは特になかったので億ションとなると、
特別なかんじもしないです。

落ち着いた環境に住みたい人にとっては、すごく良い場所だと思います。
その上で現地の近隣住民の反対がすごいのでこの状況をどう捉えるか、
最近どこの新築もややおさえめな価格で出してきてる中では、
特別に安く感じる価格とも言えないので評価し難い物件でした。

まあ少し待ってもすぐ売れるような物件ではないので
すんごく気に入った部屋や間取りがなければ、
見送っても後悔しないかなという印象なので、
うちは少なくとも他を優先して考えて、
ここの第1期は見送ると思います。