ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

[匿名さん]

原宿団地の建て替えです。
いよいよ動き出しました。


・公式サイト　　http://www.jingumae220.jp/

・所在地　　東京都渋谷区神宮前３丁目37番1（地番）
・交通 　　 東京メトロ銀座線「外苑前」駅（3番出口）より徒歩7分
　　　　　　東京メトロ銀座線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（Ａ2出口より）徒歩9分

・総戸数　　220戸（事業協力者住戸72戸含む）
・駐車場　　93台（身障者用1台含）
・間取り　　1LDK～3LDK
・専有面積　　50.03～128.86平米
・完成日または予定日　　平成25年4月下旬
・入居(予定)日　　平成25年8月上旬

・売主　　株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社・ＮＴＴ都市開発株式会社
・販売会社(取引態様)　　三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
　　　　　　　　　　　　三井不動産レジデンシャル株式会社（販売代理）
・施工会社　　株式会社竹中工務店

[357: 匿名さん]

タワーと言ってもかなり中途半端なタワーだからね…

[358: 匿名さん]

どれくらい売れて、あとどれくらい残っているのでしょうか？

[359: 匿名さん]

まだ40戸前後もある。
値引きしてないんだろう。
億超えも多くこれでは後2年はかかるかな。

[360: 匿名さん]

そうなんですか。下げなくても売れる自信があるんでしょうね・・・

[361: 物件比較中さん]

ランドスケープは素敵だと思います。無駄に共用だらけでもなく、フォレストガーデンが住戸から見てみんなの庭という感じ。ゴージャス感より敷地内の過ごし易さを重視しているように思います。もちろん仕様もグッド。

敷地内の独特の空気を維持するには外苑前駅の目の前よりこの辺がいいのだろうという見解を持ちました。
とりあえずスカイデッキとアクアラウンジは実際にそこに佇んでみたいですね。

[362: 匿名さん]

結構残ってる事実からすると売れ残った間取りは割高感は
否めないんでしょう。実際値引きはどうなんでしょうか。
また共用施設が少ない割にランニングコストが高い印象
ですが周辺物件もそんなもんでしょうか。

[363: 匿名さん]

青山と神宮前ではアドレスの格差は何枚落ちのイメージ
なんでしょうか。
結局ここに住む人は他人に表参道、神宮前、外苑前のどの
名前を住んでる場所に使いますか。

[364: 匿名さん]

そんなに気にしなくても。確かに神宮前と比較すると青山は落ちるけど、まあ。アドレスに住むわけではないし。

[365: 匿名さん]

それ程差がないとはいえ南青山>北青山>神宮前は常識でしょう。

[366: 匿名さん]

表参道っていってもこの辺って汚い店も多いし豊洲に比べると高級感ないですよ

[367: 匿名さん]

↑削除依頼しました

[368: 物件比較中さん]

現物ができあがったので、見学に行きました。値下げはしないみたいですねえ。
悪くはないんですが、割高感は否めないと思います。
1LDKの物件は幾つか売れたようですが、中途半端な広さの2LDK3LDKは、ここ3ヶ月で全然売れてないですね。
地権者が持っている物件も売りに出されるんじゃないか、って思ってるんですけど。実際どんな動きになるのか。
場所は良いのでまよってます。。

[369: 匿名]

地権者が売りに出すのは竣工五年後とかですよね。税金高いから。

[370: 匿名さん]

竣工後数年は売り出すと税金が高いのですか？
全く税金関係は詳しくないので良くわからないのですが…。
ここだと立地的に１ＬＤＫの方が売れるのでしょうね。
３ＬＤＫだとファミリー層がターゲットなのでしょうか？？
居室の広さがあると思いますが、もう少し収納力があるといいかなと思います。
ＷＩＣがあっても、家族がいるとそれだけ荷物も増えますからね。

[371: 物件比較中さん]

ああ、そうですよね。課税率が全然違いますよね。
5年後だとすると、オリンピックが決まって高騰してるかもしれませんしね。

タワー棟とレジデンス棟だと、レジデンス棟はファミリー向けという印象です。
タワー棟の２LDKだと、独身者か、DINKS向けなのかな、と思いました。

確かに収納は少ないですね。タワーの方がより少ないと思います。

[372: 入居予定さん]

たしか購入後5年以内は売買益が出た場合、益に対して５０％の税率だったような！地権者の場合購入ではないので、どうなるのかは分かりません。

[373: 匿名]

地権者も一旦リセットして新規取得扱いじゃなかった？
税率は50％→40％じゃなかったかと。今だと震災復興税もプラスだったはず。
五年目以降なら20％。

[374: 匿名さん]

>>371
そのタイミングを計画して今買おうとしている投資家の人もいるのかな。素人なりの推理ですが考えてしまいました、汗。

うちは永住でしか分譲購入は考えていませんので関係はないことなのですが、ここが高く売れると踏んで考えている投資家がいると考えると何だか嬉しいです。だった価値を見出されているわけですから。誰もが認めてくれるマンションだと買う気持ちにも拍車がかかりますよ。

[375: 物件比較中さん]

>>374さん

ご購入されたのでしょうか。
うちはまだ迷っております。
投資、転売を考えるならタワーなのかな、とも思いますが、レジデンスの方が広さはありますよね。
そして外苑前とは思えない長閑かさ笑。

もうひとつ決めきれないところです。

[376: 契約済みさん]

購入しました。レジデンスの3LDKです。
先日内覧会もいきましたが、部屋はもちろん公園やロビーの雰囲気もよく入居が楽しみです。
スカイデッキも少し入りましたが思ったより狭かったかな。

[377: 匿名さん]

投資だったらわざわざこんな売れ残りは買わないよ。

別にネガでもなく単純に感想を述べると耐えられ人は
良いが一生お墓とお経とお線香と付き合うレジデンス
はただでも住みたくない（すいません、あくまで主観）

自分が住むなら割高でもタワーの角部屋そこしかないと
思う。皆同じ考えだからその間取りはもうないけど。
でもタワーで好きな階に止まれるセキュリティー、白い
内廊下（明るいがもう汚れてる）、フローリングの廊下
は特に安っぽく見えてせめて天然石でなくてもタイルに
してほしかった。
この物件はこの建物に住みたいよりこの立地に住みたい
に拘る人用にコストも抑えて作ってると思います。
その割にやはり高過ぎです。それが結論かな。

[378: 購入者です]

っていうか、購入者でもまだなかなか中に入れないのに、何故廊下がすでに汚れているか分かるんでしょう？
素朴な疑問です。
私が先日見に行った時は、まだ汚れていませんでしたよ。
ただ、確かに明るい色だから、汚れやすいだろうなとは思いましたけれど。

[379: 匿名さん]

普通に内覧できますから(笑)
お手入れが大変そうな白基調の内廊下でしたよ。
シックな方が高級感はありますが明るいのも悪く
ないと思いました。
普通は竣工済み物件は内覧すると人気を博する
のが普通と思いますが私もお墓との距離には唖然
としました。現物を見る事をお薦めいたします。
お墓側では距離感がうまく掴めません。
レジデンス棟からお墓が視界に入らない間取りが
あれば陽当たりも良いし最高なんですが。
折角の南向きも終日カーテンは勿体ないです。

[380: 購入者です]

あ、そうですか。今はもう内覧できるんですね。
納得です。
私も既に内覧会の時に内覧済みです。
お墓と関係ない所なんですが、購入時お墓側も考えました。
高層階ならお墓は視界に入らないし、真隣にお墓があるということは、一般的に考えると、将来に渡って目前に建物が立つ心配はないってポジティブに捉えていました。

廊下は、あのグレードのマンションの廊下は暗い色の物が主流で、それが嫌な方もいらっしゃるのでって話でした。
にしても、汚れるのは必至でしょうね。

[381: 匿名さん]

お墓がなければレジデンス最高ですよねー。
あのお墓ビューは確かに圧巻されます。

[382: 物件比較中さん]

地権者住戸と一般住戸の仕様が違うと聞いて迷っています。

地権者の力がかなり強そうですね。

[383: 匿名さん]

一般の仕様は渋谷区、港区物件では
非常に低いですからあの価格帯だと
仕様も期待したかったとこです。

[384: 匿名さん]

公式サイトのトップに「8月4日でマンションギャラリーがクローズするので、それ
以降は現地にて案内」と書かれていたもので、てっきり内覧はまだかと思ってました。
考えてみれば、4月に竣工済なんですものね。
8月まで一通り内覧を済ませ、少し落ち着いてから入居がはじまるわけですね。

[385: 匿名さん]

>383

そうなるとさらに値段が上がってますます買う人いなくなる。
土地代と建設費に儲け乗っけて、頭割りしてなんとか売れる値段で出すためには仕様削るしかなかったのかと

[386: 契約済み2]

>382さん
本日内覧に行ってきて、施工業者の方とお話を致しましたが、地権者住戸と一般住戸に仕様の違いはないそうですよ。(その施工業者の方はもちろん全戸見て回っている)。
ただ、地権者は一般購入者よりも先にいい条件の物件が取得できたとのことで、それにしても地権者の中でくじ引きがあったとのことでした。

[387: 物件比較中さん]

見るからに室内が明るそうな物件なんですが周囲の建物との距離間はどんなものでしょうか。
これで空ばかりが見えるという環境であれば気持ちいいことこの上ないと思い期待しています。
T90Aなどはどの部屋も本当に明るそう、逆に眩しくて開放できないのかなと思えるぐらいですよ。
ダイレクトウィンドウ未体験者なものですから過大評価も入っていると思いますが良い物件だと思いました。

[388: 申込予定さん]

非常にいい物件だと思う。
ほしいけど、地権者が７０戸近くあって、仕様に差があると考えちゃうね。
地権者が組合も牛耳るのかなあ。

[389: 386]

388さん、
地権者の方と仕様の差はないって施工業者の方に伺いましたよ。
地権者の方が優先的条件(日照や眺めなど)にいい部屋をゲットしたって話でした。
組合はどうかわからないですよね。
地権者の方々でも、それぞれの家庭の状況が違うわけで、地権者の方々が皆同じ意見になるかどうか分かりませんから、必ずしも地権者VS新規購入者って構図になるとは思えないんですが。
甘いですかね？
私は入居が楽しみですよ。

[390: 匿名さん]

甘い！！

[391: 名無し]

甘いと思う人は買わなければいいだけの話だと思います。
所詮他人の話ですよ。

[392: 匿名さん]

地権者なんて隠居老人ばっかだろ

[393: 匿名さん]

ここの人気のなさは地権者物件だけが原因ではない。
一番は含み損ばっちりの価格が第一。他にレジデンス
はお墓、タワーは騒音。他低仕様など細かいとこを
挙げたらきりはないけど。こういう曰く付きの物件も
破格に安い、駅近が揃えば現状打破できますが。。。

[394: 物件比較中さん]

とてもいい立地で欲しいなと思っていますが、決めかねているところです。
迷っている内容に関して、（できたら真剣に）助言いただけると助かります。
坪単価が高いと多くの方が言っているが、銀行さんに聞くと少し高めだがほぼ適正とのこと
ですが、どちらに信憑性があるかな？
駐車場の抽選はもう終わってるだろうけど空はあるのかなあ？
近隣や地権者とのトラブルはないのかなあ？

[395: 匿名さん]

ほとんどのタワーっぽいマンション（レスの多い）に対しては
ほぼすべて「高い・低仕様・環境不良」とネガります（高仕様なら高すぎるもあり）
そして「もっと安くすれば買う」とかの意見になります

実際に見て納得している方ならば、そういう否定的意見など気にせず購入したら良いだけのこと
もちろんネガ意見が大げさに書いているとはいえ、参考になる意見もあるのは事実として否めないと思います
取捨選択し、自分なりの判断で決めたらココは「もう見ない・来ない」覚悟で行きましょう！

[396: 匿名]

私も@395さんの意見に賛成ですね。
ここは誰でも書き込めるので、ただ単に購入目的で読んだり書き込んだりする方だけじゃないと思いますよ。
執拗に全く別の場所のマンションを薦める不動産屋さんらしき方から、ひょっとしたらマンション反対派や、その他ネガりたい背景の人もいらっしゃる訳で。
逆に言えば、無視できない「何か」があるってこと。
自分で買うわけでもないマンションをわざわざネガりたいものがあるってこと。
自分にとってどうでもない魅力のないものであったら、わざわざネガりに書き込むでしょうかね？
購入検討者は、ここのサイトだけでなく、中立の不動産業に聞くとか、いろいろ調べる方法はあると思いますよ。
安い買い物ではないから、多少お金を払っても、その道のプロに聞くやり方もありますよ。
因みに、投資目的でアジアや欧米の海外企業が何件か買っているって話は耳にしましたよ。

[397: 匿名さん]

394さん適正価格についてだけは高値は間違いないでしょう。銀行って（笑）
販売開始してかなり時間が経過してるのにまだかなり残ってます。
しかもかなりの地権者住戸があるので実際の販売戸数は多くない状況でです。

但し外苑西st.墓場に接しない部屋はこの立地好きには好感が持てるでしょう。
また地権者物件は正直嫌ですが皆さん将来は地権者となる訳ですから。

[398: 物件比較中さん]

ありがとうございました。
やっぱり、立地に惹かれて買うことにしました。
高くても自分が納得すればいいと考えます。
では、では。

[399: 匿名さん]

場所はかなりいいと思います。
でも場所が場所だけにお高いんですよね。
神宮前という場所であることを考えたらこれ位しちゃうんじゃないかと思ったのですが
やはり相場から考えると高めの設定なのですか？

生活するうえでは意外と近くにスーパーがあるので
悪くないなぁとは思っています。

[400: 匿名さん]

>389さん
えーそうなんですか？
普通地権者住戸は提供した土地に対する等価交換で部屋を割り振られると聞いた覚えがありますが、
真っ先に眺望や日照の良い部屋を選べただなんて、不公平感がありますよ。
ここは地権者住戸が72戸もあるので、最上階はほとんど地権者さんで固められているのではないでしょうか。

[401: 匿名]

もう売れてしまったかもしれませんが、随分前ですが自分が見たときは、最上階も上層階も売り出してましたよ。
次期販売に上層階が売り出すようネットに出ています。
三十件くらいはまだ残っているようです。かなり売れたんですね。

[402: 匿名]

地権者≒地主ですからね。
割り振られると言っても、位置や階数含め自動的に決められて
気に入らなければ計画自体ご破算、なんて
杓子定規にやったら建て替え自体が成立しない。

一般販売より先に好きな部屋選べますよ、けど売価よりも持分評価額が少なければ
追加負担金払ってね。同じ部屋に希望が重なれば地主の間で抽選です、
というのが普通ですよね。

[403: 匿名さん]

周辺環境はそこまで良さそうには見えないんですよね・・
でもこの価格の高さ、内容がいいのでしょうね。

神宮前という歴史ある場所でもありますから永住するのに土地柄も大切と考えると出していい額だとは思います。サラッと言いながら我が家はこちらの3LDLはとてもじゃないですが届かないですが・・。
2LDKの角住戸、これ素敵ですね。

[404: 入居予定さん]

地権者と一般では内装仕様は違いますよ！造作棚、空調等。地権者と新規購入者との関係性が指摘されていますが、そもそも都心のマンションで近隣の人間との接点はほとんどないので、関係が良くもならないし、悪くもならない。ファミリー世帯も少ないですし、基本独身か子供なし世帯が多いのでは～

[405: 匿名さん]

とにかくここの墓、自分の目で確かめられることをお勧めします。
気にならなければお買い得。墓を見てやめた一人ですが。

[406: 匿名さん]

同じく。
予算ギリギリだったのもありますが
予想以上のお墓ビューで撤退しました。