ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

[匿名さん]

原宿団地の建て替えです。
いよいよ動き出しました。


・公式サイト　　http://www.jingumae220.jp/

・所在地　　東京都渋谷区神宮前３丁目37番1（地番）
・交通 　　 東京メトロ銀座線「外苑前」駅（3番出口）より徒歩7分
　　　　　　東京メトロ銀座線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（Ａ2出口より）徒歩9分

・総戸数　　220戸（事業協力者住戸72戸含む）
・駐車場　　93台（身障者用1台含）
・間取り　　1LDK～3LDK
・専有面積　　50.03～128.86平米
・完成日または予定日　　平成25年4月下旬
・入居(予定)日　　平成25年8月上旬

・売主　　株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社・ＮＴＴ都市開発株式会社
・販売会社(取引態様)　　三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
　　　　　　　　　　　　三井不動産レジデンシャル株式会社（販売代理）
・施工会社　　株式会社竹中工務店

[272: 匿名さん]

建て替わったら強気で来るから
安く買いたいならボロのうちに仕込んどかないと駄目。

誰でも考えることは一緒だから、外苑ハウスなんて滅多に売りに出ない。

[273: 匿名さん]

２６６さん
今のマンションの売れ行きはすごく高いか、すごく安いかの物件はすぐに決まるそうで
中途半端な値段の物件が売れ残っている傾向だそうですよ。
これからの時期明治神宮外苑の銀杏並木が綺麗な時期ですね。都会にいてこういった
季節を感じる場所が近いのは魅力ですよね。

[274: 匿名]

↑

じゃあここ売れてる？
中途半端な値段だからから売れないんじゃないの？

高いと言うのは値段だけでなく、その物に見合った値段の事です。
この物件で坪５００近くは高すぎだよ。

売れる物件ならとっくに売れてるもん。

[275: 匿名]

激しく同感

[276: 購入検討中さん]

いい場所はほとんど売れてますよ。残っているのは建物がお見合いしている低層部分が大半ですよ。その辺は多少値引き
してくれるんじゃないですかね～

[277: 匿名]

低層階はお墓ビューじゃないんですか？

[278: 匿名]

低層はいらない、眺望が一番だもん。

[279: 匿名]

ここは販売はいつからしてるのでしょうか。

[280: 匿名さん]

>278
今は、昔と比べると、高層のほうが不人気になる傾向が強いと聞きますが。。。

[281: 匿名さん]

低層のほうが災害時に逃げやすいとか、いろいろ言われてますが、
下の方は下で、他の災害もあったりしそうです。
中層階が無難そうですよね。
隣の建物と近距離でお見合いしなければ、いいかなって感じますがいかがでしょう。

[282: 匿名さん]

こういうの見ると、景色が良いのであれば、低層階もありかなと思う。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/res/435-454


だけど、自分も、一般的なマンションであれば、中層階かな。

でも、タワーマンションに住むのであれば、やはり最上階に
住みたい。これ、男なら誰しもそう思うのではなかろうか。

[283: 匿名さん]

今どのくらい値引きしてるの？

[284: 匿名]

現地みにいったら、さほど高くなかった

[285: 匿名さん]

＞282
地震の記憶がある限り、高層階は躊躇する。
実際、そう思う人が増えてしまった以上、将来的な資産価値を考えても高層階には手を出さないほうが無難かと。

[286: 匿名さん]

現地を見に行った。囲いも取れて本体が
あらわれていた。なかなかコンテンポラリーな感じで
周りの景色ともマッチしていた。

[287: 匿名さん]

ごめん、ここ団地建て替え物件だから止めます。
民度が高くてきれいな街・豊洲にします。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[288: 匿名]

私も現地いきました、なかなかモダンで良い感じ！
後は、値段だけ！

[289: 匿名さん]

他の場所ならお墓隣接は大幅に安い物件になるけど、なんでここだけ「永久に日当たり保証」とかポジティブな文言でごまかすんだろう？

[290: 匿名]

値段以外なにものでもない

[291: 匿名さん]

値下げまだですか？

[292: 物件比較中さん]

＞＞282

低層階でも目の前が開けてれば物件によっては低層ならではの違った魅力的眺めがあるのでしょうねえ。
コチラのレジデンスはちょっとそれは厳しい、かな(汗)

でもそれが無いにしても便利な環境ですから気にはなります、利便性には敵わないなあと気持ちです。

通勤先などによっては都合の良い人悪い人いると思いますが表参道にフラッと行けるような場所ですし、プライベートが充実しそうで、どの点を優先にするかなんですよねえ。

[293: 匿名さん]

ここ安くていいね。

[294: 匿名さん]

思った以上に、どこか垢ぬけない外観・・。
配色のせいか・・

それにしても、ずいぶん大通りに接近して建ってますね。
これでは、騒音や排気ガスも気になるでしょうが、それ以上に、道行く人から丸見えではないかということが気になりました。
感じ方は人それぞれかもしれませんが、私としてはかなりマイナスポイントです。
もう少し配棟など考える余地はなかったのかと思うと、残念です。

[295: 神宮前 居住者]

神宮前の古いマンション(築50年　リフォーム済み）に住んでますが、移動の便利さは格段に良いです。渋谷、新宿、六本木、赤坂は自転車で10分程度です。

かつ緑が多く、公共の公園、スポーツ施設なども充実してます。

良く、通行中人に　マンションのゲートで「いいな～羨ましい」と言われます。

ここより環境が良いところってどこかな～って思うほどです。

[296: 匿名さん]

ここ、そんなに環境いいですかね・・・

都内には他にも、便利でありながら「もっと住環境のいい」マンションはかなりありますよ。

[297: 匿名さん]

裏お墓なんですか？

[298: 匿名]

超墓！！！

[299: 匿名]

えってぐらい墓

[300: 匿名さん]

墓×墓＋墓＝墓墓

[302: 匿名さん]

建て替え物件と言う事は、旧地権者さんが多いという事ですよね。
総戸数220戸中の、事業協力者住戸72戸というのがそうでしょうか。
民度が云々というのはよく解りませんが、旧地権者さんが多いマンションは
管理組合の運営に何か影響がありますでしょうか。

[303: 匿名さん]

四分のさんの決を採れなくなる可能性大。

[304: 匿名さん]

管理組合の運営というより、地権者住戸大量放出による値崩れの方が心配では？
築50年物件に自分で住んでたオーナーは少ないでしょ。
未入居で売ってホーム入居希望、もそれなりいるだろうし。
こういうとこの地権者は建て替え待ち辛抱してた金持ちが過半数だと思う。

[305: 購入検討中さん]

MR見てきました。
場所はいいし、上層階なら景色もいいし、値段もいいですね。
もう少し待ったら値段下がるので、そしたら即買いかも知れません。
まあ、下層階は、正直なところ、意見は大幅に分かれるでしょうね。

でも、立地は正にリッチ！文句なしです。憧れます。

上層階がリーズナブルな値段になったら、即買いたいです。

何処まで価格交渉できるかなあ。

[306: 匿名さん]

↑坪いかほどなら買いますか？

[307: 物件比較中さん]

>３０５

もしかして値下げ待ち組みが実はたくさんいらっしゃる感じですか・・。

何となく物件に対して静観の雰囲気を感じて多少の不安を抱いていたのですけどそれが理由なら本来の検討者は相当多いということに。

値下げのタイミングでワッと殺到しそうですよね。
これからしばらくはここを中心に検討しないとなあ。

[308: 匿名さん]

やはり建て替えのうぐいす住宅の時も、
高さに様子見してたらいつの間にか選択肢なくなってた気が…
単純比較はできませんけど。

[309: 匿名さん]

こういう便利施設ってありますか？？


「三井ショッピングパーク アーバンドック ららぽーと豊洲」は、今年10月より進めている大規模リニューアルで、2013年1月18日（金）にフードコート「マリーナキッチン」をオープンします。
東京湾と豊洲公園を間近に臨む都内随一のロケーションを活かした開放的な空間で、こだわりの逸品から、ファストフード、スイーツまで、様々な味を一度にお楽しみいただけます。
どうぞご期待ください。

■店舗ラインアップ
•つけめんTETSU（つけめん）
•石焼きトンテキぶたを（とんてき、豚丼）
•鶏丼や博多華味鳥（親子丼）
•コリアンキッチンポジャギ（韓国料理）
•宮武讃岐うどん（うどん）
•Auntie Anne's（プレッツェル）
•ＢEN&JERRY'S（アイスクリーム）
•クリスピー・クリーム・ドーナツ（ドーナツ）
•ケンタッキーフライドチキン（フライドチキン）
•フレッシュネスバーガー（ハンバーガー）
•WIRED KITCHEN
http://www.mitsuifudosan.co.jp/topics/121130/download/121130.pdf

[310: 匿名さん]

便利かもね、でも庶民的すぎる、ファーストフードばかり。
チェーン店のオンパレード、やっすい。
そういう店でしつけのできてない子が叫び放し飼いになる、アレな街によくある光景。

[311: 購入検討中さん]

309さま
すみません、そういうものを便利だとも思いませんし、そこに記載されているお店に行ったこともありませんし、行きたくもありません。豊洲にも行きたくありませんし、今後なんらかの諸事情で行かざるを得ない限り行くこともございません。
便利であるとか、好みだとは人それぞれですからねぇ。
交通の便といういみでは、神宮前駅はともかく、表参道駅は便利ですよ。
生活利便という意味では、神宮前という場所自体は不便ですよ（笑）しかし、あまりそういうこと考えたことないですねぇ。
住みたくて住んでますし、住んでて不便だなぁと思ったこともないですし。ほかに移りたいと思ったこともないですねぇ。
長年住んでて思うことはとても、暮らしやすくて、そこそこ賑やかで、活気があって、よいとこですよ。
ただレジデンスのあたりがどうかといわれると微妙ですかねぇ。このあたりは基本は戸建て、次に低層マンションというエリアですから。住民のあいだでは、レジデンスはいろいろなにかと噂話にはのぼりますね。あまりよいイメージはないですけど、建ったものはしょうがないしと個人的には思いますが、いかんせん、あの公団仕様のような安価な仕上がりだけが、、、
せめてあれがきちんとお金をかけたものであれば個人的には許容範囲でしたが、あまりに安っぽい。
しかし、どちらにしろ豊洲の発想が貧困な利便施設などができるよりはマシなのではないでしょうか。

[312: 申込予定さん]

２０２０年オリンピックが東京で開催することになったら、この辺はメイン会場から近いので決まったらここは爆上げになるでしょう、北京オリンピックごとく！

[313: 匿名さん]

オリンピック契機に建て替えまとまりそうなボロマンション、近所にいっぱいあるよ。
霞ヶ丘アパートもあのままじゃないし外苑ハウスも。ライバルが増える。

一時的には上がるだろうが売り時が難しい。

[314: 周辺住民さん]

霞ヶ丘は無くなるよ

[315: 匿名さん]

買ってはいけない大規模マンションという本に
こちらの物件が載っていました。

36物件載っていたのですが
どうしてこの物件が選ばれたのでしょうか。

[316: 物件比較中さん]

＞315

東京都全体で見るとそんなに大規模に該当するマンションではないような気がしますが・・大規模扱いされているというのは自分は注目度の表れでもあると思います。

たしか4種類の評価で分けているんですよね、一番良くない評価に該当していることは買いたい自分としては微妙な心境ですが・・それでも最後は自分で決めるものだと思っています。

とりあえずそのことに関するレポートを見つけましたので読んでみます。

[317: 匿名さん]

＞309

地域的にパスですし、テナント的にもパスです。

別に豊洲が悪いと言ってるわけではありません。

価値観の違いです。

[318: 周辺住民さん]

裏の寺墓地横でマンション模型抱えたセールスが客に説明してたよ。

[319: 匿名]

>316

通りすがりです。200戸以上が大規模マンションですよ。

[320: 匿名]

交渉で値段下がりそうですか？最近、周辺マンションの値段は強気なので、逆に今後、上がっていくのではと不安です。買いか待ちか悩ましいです。

[321: 匿名さん]

>315
>316
１年前くらいではこのマンションは良い分類に入っていた気がしますが。

[322: 匿名さん]

値引きしてますか？

[323: 匿名]

今、強気でしょう

[324: 匿名さん]

なんで強気？

[325: 匿名]

モデルルームの来場者増えてるらしいですよ

[326: 匿名さん]

アベノミクス効果？

[327: 匿名さん]

もう安部ノミクスで湾岸回帰は止められないって！
みのもんたもモーニングバードも湾岸タワマンを大絶賛してるよ

[328: 匿名]

あのー、なぜ無関係な湾岸の方が青山のマンションスレに何度も投稿してるんですか？他の物件もですね。青山買う人、湾岸には行きせんよ。

[329: 匿名]

周辺の時間貸し駐車場の料金が値上がりしてますね

[330: 匿名さん]

このマンションって買ってはいけないマンションに入ってますよね？

[331: 匿名さん]

周辺との係争はもう収まりましたか？

[332: サラリーマンさん]

僕が見たとある情報では好感度の高いマンションでしたよ。過大評価でもなくて実際に現地とその周辺を詳しく調査した結果の内容でした。

近隣の方々からの提起という情報も見ましたが、それだけ目立つんでしょうねぇ。
自分が今住んでいる場所の近くにも気付けば新築が建設中ですが、今まで目も向けなかったぐらい存在感は薄かったです。
反対にこちらは注目度高し、存在感は誰も無視できないんじゃないかなと。

けれどとにかく高いです。
お金があったら買いたいのに。。

[333: 匿名さん]

すごく敷地いっぱいに建ってる印象。

目立つと言えばそうとも言えるけど、周囲には圧迫感あるし、余裕ない感じに見えるし、ちょっと残念かな。

[334: 匿名]

建て替え事業ですから敷地一杯は仕方ないですね、既存オーナー泣かせてまでゆとりの設計って訳にはいかないでしょう。

[335: 匿名さん]

やはり高い印象ですね。


都政は丸儲けな埋め立て地の払い下げを優先させていますがいずれ建て替え事業に対する補助を手厚くしてくるはず。


しかしあまりの好立地ゆえ庶民には高嶺の花のままお金持ちに買われていきます。

次の購入チャンスは50年後、ですね。

[336: 匿名]

好立地を安く出したら、それ以外（以下）も値崩れしますから。
高値で売れるうちは高く出すでしょう。

50年後に建て替え時期が来ても、更なる高層化ができなければ建て替えするかな？
できたとしても、原宿団地がそうだったように建て替えを見越して
住まずにボロ家を買い占める金持ちがいるから結局安くはならないような。

どちらにしても少子化ですから、今ほど高値では出せないかもしれませんけど。

[337: 匿名]

神宮前レジデンスと西麻布レジデンスどっちが資産性高い？

[338: 匿名さん]

西麻布レジデンスでしょ

[339: 匿名さん]

分譲時に好調な方が資産性も高いでしょう。
リセール時も期待でるし。

[341: 匿名]

↑削除依頼しますた

[342: 物件比較中さん]

地下鉄が苦手なんですよねえ。銀座線も、そして半蔵門線も地下鉄でしたっけ？？

夏のこもった感じの空気が苦手で途中から地上に出る路線でも地下ホームで待っている間はあまり心地よくなかったりします。

でも便利なのは否定できないんですよね、外苑前駅内の混雑とか空気環境とかどうですか？？

他に交通手段があればいいんですけど・・地上路線までバスで行けたりしないですかねえ。

[343: 匿名]

>342神宮外苑をはじめ意外に緑があるから都心部は湾岸埋立地よりはるかに大気はきれいですよ。

Noxが問題なトラックも築地市場などを目指し沿岸部へ流れ込んでいきます。

[344: 匿名さん]

>342

あなたは都心にお勤めではないのですね？
都心の交通網が苦手でしたら、ココを検討から外しましょう

[345: 匿名さん]

ＪＲの方が地下鉄よりも気圧的に乗っていて辛くないという知人の話は聞いたことがありますが…
バスだと交通状況でかなり遅れてしまうことがありますので、
確実性ならやはり鉄道が一番じゃないでしょうか
この辺りに路線バスが充実しているかはまだ調べていませんけれど…
確か目黒⇔千駄ヶ谷のバスは走っていたような気がします

[346: 買い換え検討中]

今後この周辺の再開発の予定を考えると、高台で立地も良いし、震災後にたった耐震性も優れているので買いだと思いますけど。。

[347: 入居予定さん]

内覧会終了～施工精度は高い！ほぼ室内手直しなし。屋上は狭すぎ。

[348: 匿名さん]

以前から気になる物件なのですが未だMRに足を運んで
おりません。どうも後一人押しが欲しいと思います。
誰もがわかる意見以外でメリット、デメリット数点
挙げて頂くと助かります。
今の価格ですと含み損はたっぷりありますかね。

[349: 匿名さん]

先着順の１Ｌは間取りを見ると洋室も採光なしで良いのでしょうか？
坪単価安い割に長期間全く売れる気配がないのでそうかなと思って。

[350: 匿名さん]

リセールに関してだけだとタワーとレジテンス
どちらが上ですか？またタワーだと北東の眺望
は捨て難いのですが北の割に南西とそれほど坪
単価が変わりません、何故でしょう。タワーで
も北は眺望良くても格段に安いのが通常ですが。

ぶっちゃけ値引きしてますか？地権者分がある
ので一見結構販売が進んで見えますがかなり残
ってるとこを見ると割高で人気がないというこ
となんでしょうが。

[351: 匿名さん]

いいねここ。

[352: 匿名さん]

青山アドレス、駅近でもなく北東は騒音が難点。
それで今の坪単価は高過ぎる。確かに良い物件
だが高くてもいいやと言う人の需要が尽きたから
未だに結構残っている。値引きしていればもう少し
売れているとおもうが。

[353: 匿名さん]

良くないから残ってんじゃないの。
少々高くても良い物件ならなくなってるよ。

[354: 購入検討中さん]

地権者の方の住み替え分を新しい住人が払う訳ですから、
多少割高になってしまうのは仕方ないのでしょうね。

[355: 匿名さん]

ここいいよね。
駅からちょっと距離あるので躊躇する。
近かったらもっと高いからこれで納得すべき？

[356: 匿名さん]

タワーの南西向き上階だけは今の坪単価でもやや高いが
許容範囲だからこそ売れてる。
北東であの坪単価は論外、レジデンスはお墓価格を考慮
されておらずこちらも論外。
地権者がいなければ相当売れ残っている現状、結局高い
から売れていない。値引きしてるのか知らないが値引き
してて今の状況は結構ひどい。アベノミクスの恩恵はここ
にはないのかな。

[357: 匿名さん]

タワーと言ってもかなり中途半端なタワーだからね…

[358: 匿名さん]

どれくらい売れて、あとどれくらい残っているのでしょうか？

[359: 匿名さん]

まだ40戸前後もある。
値引きしてないんだろう。
億超えも多くこれでは後2年はかかるかな。

[360: 匿名さん]

そうなんですか。下げなくても売れる自信があるんでしょうね・・・

[361: 物件比較中さん]

ランドスケープは素敵だと思います。無駄に共用だらけでもなく、フォレストガーデンが住戸から見てみんなの庭という感じ。ゴージャス感より敷地内の過ごし易さを重視しているように思います。もちろん仕様もグッド。

敷地内の独特の空気を維持するには外苑前駅の目の前よりこの辺がいいのだろうという見解を持ちました。
とりあえずスカイデッキとアクアラウンジは実際にそこに佇んでみたいですね。

[362: 匿名さん]

結構残ってる事実からすると売れ残った間取りは割高感は
否めないんでしょう。実際値引きはどうなんでしょうか。
また共用施設が少ない割にランニングコストが高い印象
ですが周辺物件もそんなもんでしょうか。

[363: 匿名さん]

青山と神宮前ではアドレスの格差は何枚落ちのイメージ
なんでしょうか。
結局ここに住む人は他人に表参道、神宮前、外苑前のどの
名前を住んでる場所に使いますか。

[364: 匿名さん]

そんなに気にしなくても。確かに神宮前と比較すると青山は落ちるけど、まあ。アドレスに住むわけではないし。

[365: 匿名さん]

それ程差がないとはいえ南青山>北青山>神宮前は常識でしょう。

[366: 匿名さん]

表参道っていってもこの辺って汚い店も多いし豊洲に比べると高級感ないですよ

[367: 匿名さん]

↑削除依頼しました

[368: 物件比較中さん]

現物ができあがったので、見学に行きました。値下げはしないみたいですねえ。
悪くはないんですが、割高感は否めないと思います。
1LDKの物件は幾つか売れたようですが、中途半端な広さの2LDK3LDKは、ここ3ヶ月で全然売れてないですね。
地権者が持っている物件も売りに出されるんじゃないか、って思ってるんですけど。実際どんな動きになるのか。
場所は良いのでまよってます。。

[369: 匿名]

地権者が売りに出すのは竣工五年後とかですよね。税金高いから。

[370: 匿名さん]

竣工後数年は売り出すと税金が高いのですか？
全く税金関係は詳しくないので良くわからないのですが…。
ここだと立地的に１ＬＤＫの方が売れるのでしょうね。
３ＬＤＫだとファミリー層がターゲットなのでしょうか？？
居室の広さがあると思いますが、もう少し収納力があるといいかなと思います。
ＷＩＣがあっても、家族がいるとそれだけ荷物も増えますからね。

[371: 物件比較中さん]

ああ、そうですよね。課税率が全然違いますよね。
5年後だとすると、オリンピックが決まって高騰してるかもしれませんしね。

タワー棟とレジデンス棟だと、レジデンス棟はファミリー向けという印象です。
タワー棟の２LDKだと、独身者か、DINKS向けなのかな、と思いました。

確かに収納は少ないですね。タワーの方がより少ないと思います。

[372: 入居予定さん]

たしか購入後5年以内は売買益が出た場合、益に対して５０％の税率だったような！地権者の場合購入ではないので、どうなるのかは分かりません。

[373: 匿名]

地権者も一旦リセットして新規取得扱いじゃなかった？
税率は50％→40％じゃなかったかと。今だと震災復興税もプラスだったはず。
五年目以降なら20％。

[374: 匿名さん]

>>371
そのタイミングを計画して今買おうとしている投資家の人もいるのかな。素人なりの推理ですが考えてしまいました、汗。

うちは永住でしか分譲購入は考えていませんので関係はないことなのですが、ここが高く売れると踏んで考えている投資家がいると考えると何だか嬉しいです。だった価値を見出されているわけですから。誰もが認めてくれるマンションだと買う気持ちにも拍車がかかりますよ。

[375: 物件比較中さん]

>>374さん

ご購入されたのでしょうか。
うちはまだ迷っております。
投資、転売を考えるならタワーなのかな、とも思いますが、レジデンスの方が広さはありますよね。
そして外苑前とは思えない長閑かさ笑。

もうひとつ決めきれないところです。

[376: 契約済みさん]

購入しました。レジデンスの3LDKです。
先日内覧会もいきましたが、部屋はもちろん公園やロビーの雰囲気もよく入居が楽しみです。
スカイデッキも少し入りましたが思ったより狭かったかな。

[377: 匿名さん]

投資だったらわざわざこんな売れ残りは買わないよ。

別にネガでもなく単純に感想を述べると耐えられ人は
良いが一生お墓とお経とお線香と付き合うレジデンス
はただでも住みたくない（すいません、あくまで主観）

自分が住むなら割高でもタワーの角部屋そこしかないと
思う。皆同じ考えだからその間取りはもうないけど。
でもタワーで好きな階に止まれるセキュリティー、白い
内廊下（明るいがもう汚れてる）、フローリングの廊下
は特に安っぽく見えてせめて天然石でなくてもタイルに
してほしかった。
この物件はこの建物に住みたいよりこの立地に住みたい
に拘る人用にコストも抑えて作ってると思います。
その割にやはり高過ぎです。それが結論かな。

[378: 購入者です]

っていうか、購入者でもまだなかなか中に入れないのに、何故廊下がすでに汚れているか分かるんでしょう？
素朴な疑問です。
私が先日見に行った時は、まだ汚れていませんでしたよ。
ただ、確かに明るい色だから、汚れやすいだろうなとは思いましたけれど。

[379: 匿名さん]

普通に内覧できますから(笑)
お手入れが大変そうな白基調の内廊下でしたよ。
シックな方が高級感はありますが明るいのも悪く
ないと思いました。
普通は竣工済み物件は内覧すると人気を博する
のが普通と思いますが私もお墓との距離には唖然
としました。現物を見る事をお薦めいたします。
お墓側では距離感がうまく掴めません。
レジデンス棟からお墓が視界に入らない間取りが
あれば陽当たりも良いし最高なんですが。
折角の南向きも終日カーテンは勿体ないです。

[380: 購入者です]

あ、そうですか。今はもう内覧できるんですね。
納得です。
私も既に内覧会の時に内覧済みです。
お墓と関係ない所なんですが、購入時お墓側も考えました。
高層階ならお墓は視界に入らないし、真隣にお墓があるということは、一般的に考えると、将来に渡って目前に建物が立つ心配はないってポジティブに捉えていました。

廊下は、あのグレードのマンションの廊下は暗い色の物が主流で、それが嫌な方もいらっしゃるのでって話でした。
にしても、汚れるのは必至でしょうね。

[381: 匿名さん]

お墓がなければレジデンス最高ですよねー。
あのお墓ビューは確かに圧巻されます。

[382: 物件比較中さん]

地権者住戸と一般住戸の仕様が違うと聞いて迷っています。

地権者の力がかなり強そうですね。

[383: 匿名さん]

一般の仕様は渋谷区、港区物件では
非常に低いですからあの価格帯だと
仕様も期待したかったとこです。

[384: 匿名さん]

公式サイトのトップに「8月4日でマンションギャラリーがクローズするので、それ
以降は現地にて案内」と書かれていたもので、てっきり内覧はまだかと思ってました。
考えてみれば、4月に竣工済なんですものね。
8月まで一通り内覧を済ませ、少し落ち着いてから入居がはじまるわけですね。

[385: 匿名さん]

>383

そうなるとさらに値段が上がってますます買う人いなくなる。
土地代と建設費に儲け乗っけて、頭割りしてなんとか売れる値段で出すためには仕様削るしかなかったのかと

[386: 契約済み2]

>382さん
本日内覧に行ってきて、施工業者の方とお話を致しましたが、地権者住戸と一般住戸に仕様の違いはないそうですよ。(その施工業者の方はもちろん全戸見て回っている)。
ただ、地権者は一般購入者よりも先にいい条件の物件が取得できたとのことで、それにしても地権者の中でくじ引きがあったとのことでした。

[387: 物件比較中さん]

見るからに室内が明るそうな物件なんですが周囲の建物との距離間はどんなものでしょうか。
これで空ばかりが見えるという環境であれば気持ちいいことこの上ないと思い期待しています。
T90Aなどはどの部屋も本当に明るそう、逆に眩しくて開放できないのかなと思えるぐらいですよ。
ダイレクトウィンドウ未体験者なものですから過大評価も入っていると思いますが良い物件だと思いました。

[388: 申込予定さん]

非常にいい物件だと思う。
ほしいけど、地権者が７０戸近くあって、仕様に差があると考えちゃうね。
地権者が組合も牛耳るのかなあ。

[389: 386]

388さん、
地権者の方と仕様の差はないって施工業者の方に伺いましたよ。
地権者の方が優先的条件(日照や眺めなど)にいい部屋をゲットしたって話でした。
組合はどうかわからないですよね。
地権者の方々でも、それぞれの家庭の状況が違うわけで、地権者の方々が皆同じ意見になるかどうか分かりませんから、必ずしも地権者VS新規購入者って構図になるとは思えないんですが。
甘いですかね？
私は入居が楽しみですよ。

[390: 匿名さん]

甘い！！

[391: 名無し]

甘いと思う人は買わなければいいだけの話だと思います。
所詮他人の話ですよ。

[392: 匿名さん]

地権者なんて隠居老人ばっかだろ

[393: 匿名さん]

ここの人気のなさは地権者物件だけが原因ではない。
一番は含み損ばっちりの価格が第一。他にレジデンス
はお墓、タワーは騒音。他低仕様など細かいとこを
挙げたらきりはないけど。こういう曰く付きの物件も
破格に安い、駅近が揃えば現状打破できますが。。。

[394: 物件比較中さん]

とてもいい立地で欲しいなと思っていますが、決めかねているところです。
迷っている内容に関して、（できたら真剣に）助言いただけると助かります。
坪単価が高いと多くの方が言っているが、銀行さんに聞くと少し高めだがほぼ適正とのこと
ですが、どちらに信憑性があるかな？
駐車場の抽選はもう終わってるだろうけど空はあるのかなあ？
近隣や地権者とのトラブルはないのかなあ？

[395: 匿名さん]

ほとんどのタワーっぽいマンション（レスの多い）に対しては
ほぼすべて「高い・低仕様・環境不良」とネガります（高仕様なら高すぎるもあり）
そして「もっと安くすれば買う」とかの意見になります

実際に見て納得している方ならば、そういう否定的意見など気にせず購入したら良いだけのこと
もちろんネガ意見が大げさに書いているとはいえ、参考になる意見もあるのは事実として否めないと思います
取捨選択し、自分なりの判断で決めたらココは「もう見ない・来ない」覚悟で行きましょう！

[396: 匿名]

私も@395さんの意見に賛成ですね。
ここは誰でも書き込めるので、ただ単に購入目的で読んだり書き込んだりする方だけじゃないと思いますよ。
執拗に全く別の場所のマンションを薦める不動産屋さんらしき方から、ひょっとしたらマンション反対派や、その他ネガりたい背景の人もいらっしゃる訳で。
逆に言えば、無視できない「何か」があるってこと。
自分で買うわけでもないマンションをわざわざネガりたいものがあるってこと。
自分にとってどうでもない魅力のないものであったら、わざわざネガりに書き込むでしょうかね？
購入検討者は、ここのサイトだけでなく、中立の不動産業に聞くとか、いろいろ調べる方法はあると思いますよ。
安い買い物ではないから、多少お金を払っても、その道のプロに聞くやり方もありますよ。
因みに、投資目的でアジアや欧米の海外企業が何件か買っているって話は耳にしましたよ。

[397: 匿名さん]

394さん適正価格についてだけは高値は間違いないでしょう。銀行って（笑）
販売開始してかなり時間が経過してるのにまだかなり残ってます。
しかもかなりの地権者住戸があるので実際の販売戸数は多くない状況でです。

但し外苑西st.墓場に接しない部屋はこの立地好きには好感が持てるでしょう。
また地権者物件は正直嫌ですが皆さん将来は地権者となる訳ですから。

[398: 物件比較中さん]

ありがとうございました。
やっぱり、立地に惹かれて買うことにしました。
高くても自分が納得すればいいと考えます。
では、では。

[399: 匿名さん]

場所はかなりいいと思います。
でも場所が場所だけにお高いんですよね。
神宮前という場所であることを考えたらこれ位しちゃうんじゃないかと思ったのですが
やはり相場から考えると高めの設定なのですか？

生活するうえでは意外と近くにスーパーがあるので
悪くないなぁとは思っています。

[400: 匿名さん]

>389さん
えーそうなんですか？
普通地権者住戸は提供した土地に対する等価交換で部屋を割り振られると聞いた覚えがありますが、
真っ先に眺望や日照の良い部屋を選べただなんて、不公平感がありますよ。
ここは地権者住戸が72戸もあるので、最上階はほとんど地権者さんで固められているのではないでしょうか。

[401: 匿名]

もう売れてしまったかもしれませんが、随分前ですが自分が見たときは、最上階も上層階も売り出してましたよ。
次期販売に上層階が売り出すようネットに出ています。
三十件くらいはまだ残っているようです。かなり売れたんですね。

[402: 匿名]

地権者≒地主ですからね。
割り振られると言っても、位置や階数含め自動的に決められて
気に入らなければ計画自体ご破算、なんて
杓子定規にやったら建て替え自体が成立しない。

一般販売より先に好きな部屋選べますよ、けど売価よりも持分評価額が少なければ
追加負担金払ってね。同じ部屋に希望が重なれば地主の間で抽選です、
というのが普通ですよね。

[403: 匿名さん]

周辺環境はそこまで良さそうには見えないんですよね・・
でもこの価格の高さ、内容がいいのでしょうね。

神宮前という歴史ある場所でもありますから永住するのに土地柄も大切と考えると出していい額だとは思います。サラッと言いながら我が家はこちらの3LDLはとてもじゃないですが届かないですが・・。
2LDKの角住戸、これ素敵ですね。

[404: 入居予定さん]

地権者と一般では内装仕様は違いますよ！造作棚、空調等。地権者と新規購入者との関係性が指摘されていますが、そもそも都心のマンションで近隣の人間との接点はほとんどないので、関係が良くもならないし、悪くもならない。ファミリー世帯も少ないですし、基本独身か子供なし世帯が多いのでは～

[405: 匿名さん]

とにかくここの墓、自分の目で確かめられることをお勧めします。
気にならなければお買い得。墓を見てやめた一人ですが。

[406: 匿名さん]

同じく。
予算ギリギリだったのもありますが
予想以上のお墓ビューで撤退しました。

[407: 匿名さん]

ＣＧイメージでなく現物を見ると驚愕に値しますよね。
営業さんは古都鎌倉をイメージして下さいと言ってましたが。
来客のない人、あまり外を眺めない人にはいいのでは。
マンション買ったと聞いてあのお墓を見られたら帰宅後
話題になることは必至でしょう。

[408: 匿名さん]

青山墓地のような緑多き墓地とは違います。
見学の帰り道、ちゃんと調べてから私を連れて行け、
墓付きマンションか、と家内に散々やられました。

[409: 匿名さん]

非常に不思議なのは、「場所はいいが墓地ビューが嫌で」とおっしゃる方は、
墓地ビューではないところ(上層階や若くは一階またはタワー)をお選びになってお決めになれば良かったのでは？
墓地ビューが嫌でお買いにならなかったのに、何故わざわざここ戻っていらして、墓地ビューが…とおっしゃるのは何故？
その方にとっては、もう選ばなかった過去の話のはずなのに…。
本気で購入目的の方は、実際は現地にいらっしゃるでしょう？
それでは嫌ならやめればいいだけのことなのに…。

[410: 匿名さん]

４０９さんのご意見、まさにその通りだと思います。
購入をしようと決めた人は、その立地条件を十分承知したうえで
購入するわけですので、周りの人がごちゃごちゃ言う必要は
まったくないと思います。

[411: 匿名さん]

何だかんだ言っても依然興味や未練が無ければ、ここへ戻って…(ry
Suumoで見ると一軒減っていますね。
売れたってことですかね？

[412: 匿名さん]

お墓に未練ないよ、ここの在庫処分セールにもね。

[413: 買いたいけど買えない人]

欲しいから、つい見てしまう。
でも、墓と地権者が気になって決断できない。

[414: 匿名さん]

三田（三井・野村）は大ヒット３－５倍抽選らしい。
こちらも三田も地権者、立地も遜色なし、こちらの方が駅近。
かたや三井倶楽部、こちらは墓ビューだけど何でこうも差が出るの。
アベノミクスの差なら、あ～無情

[415: 匿名さん]

普通、三田と表参道比べないでしょう！
どっちがいいとか悪いとかじゃなくて、ターゲットが違いすぎる…。

[416: 周辺住民さん]

>>三田（三井・野村）は大ヒット３－５倍抽選らしい

唐突過ぎるｗ

[417: 匿名さん]

@416

確かにwww

[418: 匿名さん]

落ち着いてくださーい。

[419: 匿名さん]

足の引っ張り合い？

[420: 匿名さん]

２２０戸のうちあと１２戸のようだから、６月以降動きが鈍くなった不動産業にしては、まあまあ検討してんのかね？

[421: 匿名さん]

てか実際もう少しあるよ、30戸はきったが。
てか墓ビュー価格とかもう少し考慮したらもっと売れるのに。

[422: 買い換え検討中]

もう少しあるみたい。
40戸位らしい。

[423: 匿名さん]

何が本当か、よく分からんなあ・・・

[424: 匿名さん]

原宿団地がなくなってしまったのは残念ですが、
建物はやはりおしゃれな感じなんですね。

内装もかなりおしゃれな感じで洗練されていますね

[425: 匿名さん]

来週末でモデルルームが終わるんですね。
その後は現地でとのことなので、実際の環境を確かめることができるみたいですね。
そうなら、急がなくっても良いかなぁなんて思ってしまったりして。
そこまでうるさい場所じゃないですが、
日照や風の通りもチェックしたいですしね。

[426: ふーん]

こんな記事が

http://japan.internet.com/busnews/20130726/11.html

Twittertokyo_kantei （東京カンテイ 市場調査部） のツイートをみると125戸が既に契約済とのこと。

[427: 匿名さん]

リーズナブルな物件ならとっくに売れてる訳だし。
良い間取りは高くても買ってもいいと思うけど残りは
間取り悪い、墓ビューと良い間取りと坪単価が変わり
ないのに難点が多すぎるのがどうだろう。
現物見るとこの地域の物件でいうとかなり仕様は低い
しやはり神宮前のこの立地限定の人用の物件ですよね。
せめて廊下天然石、レジデンスの天井高250以上、EV
住戸停止、車寄せは最低ないと、坪400万の仕様だし。

[428: 通りすがり]

どこの板読んでても思うんだけどさ、
文句言いたいなら、黙って勝手にリーズナブルな物件とか、
仕様がいい物件を買って、そこの物件構わなけりゃいいのに、
何が何でもネガリに特定板にいつきたいのは、
そこの板の対抗不動産屋か、恨みのある奴か、僻みか、妬みか、何れにしても執拗なだけになんか笑えるw
別に売れ残っててもいいじゃん。
何の損も得もしないんだけどなぁ、普通の人は。

[429: 匿名さん]

近隣情報ですが。
今年の「神宮外苑花火大会」は8/17の土曜。
天気はまだ不明なのは当然ですが、昨日のゲリラ豪雨で中止になった隅田川、この日を楽しめなかった人々のあらたな目標の花火大会の1つになるのではと思います、盛り上がりが楽しみですね。

で、当然気になることなのですが、本物件からは見えますか??
18Fあれば十分な高さだと思いますので上層階検討の参考までにお聞きしたく。
ランドマークと銘打っているぐらいです、窓から花火が見えるぐらいのステータスは欲しいかなあと。

[430: 匿名さん]

上層階はどこが残っているのかわかりませんが、レジデンス棟と南西向きT70A1タイプと南西角部屋は、高さと向きで花火見学は物理的に難しいでしょうね。
北東角T90Cも１２階は真正面に隣のハニービルの看板がありましたので、１２階以下は花火は見えないと考えて良いと思いました。
花火が見られる部屋は限られていますので、見えない方は屋上デッキへどうど、と言うことなのでしょう。

[431: 匿名さん]

セール価格のT90Aがここまで売れ残るとは

[432: 匿名さん]

屋上デッキでは他マンション同様飲食禁止なんでしょうか？
竣工後初の花火大会ですから、雨降らないといいですね。

[433: 匿名さん]

飲食可能にしてしまうと、
お酒を持ち込む人も出てきてしまうでしょうから、
飲食禁止にしてもらいたいですね。
騒いだり、事故が起きてしまうと二度と屋上で花火を見ることは出来なくなってしまいますから。
静かに花火を見るのもいいもんじゃないでしょうか。

[434: ビギナーさん]

驚くほど狭いです。
5人位が精一杯。

[435: 匿名さん]

下階、レジデンス優先となりそうですよ。
100人位は入れるスペースとの認識ですが。

[436: ビギナーさん]

入ってみましたが、
１０人入ると、動けません。

[437: 入居予定さん]

受付？の女性挨拶もまともにできないし。コンシェルの仕事理解してないんじゃないかな？

[438: 匿名さん]

屋上はレジデンス優先なんですか。
そうですよね～。

コンシェルジュさん、挨拶がないのですか？
エントランスでの声がけに防犯の効果を意識しているのですけれど。
ここは徹底していただきたいですね。

[439: 住民]

？？？
私には通るたびに挨拶してくれますし、コンシェルジュ業もしっかりしてくれますよ。

[440: 住民]

？？？私には通るたびに挨拶してくれますし、
コンシェルジュ業もしっかりしてくれますよ。

[441: 匿名さん]

結局屋上は飲食は禁止ということで良いですか?? 汗

感想を伺うに相当狭いようですね、たまたま大人数が鉢合わせになることもありそう、特に今回の花火や、流星が通る時などは。
まあそこまで屋上環境が極上でないと嫌だとは私は思っていません、近隣にもたくさん建物があってどこかしらの上からは素敵な眺めが見れますよね、これが街のポジションの醍醐味でもあると思いますし。

それにしてもまさに都心に立地しながら敷地内の自然環境がそれを感じさせないほどに豊富と想像していますが、実際どうでしょうか??

[442: 入居予定さん]

屋上は飲食禁止ですね
今年の花火の日は部屋から見えない住戸の方のみ抽選で各戸５名
合計４０名で使用する模様です

[443: 匿名さん]

442様、詳しくありがとうございました。
花火が部屋から見えない住戸から抽選とはすごく公平な感じがしますね。
飲食は禁止ですか。
当然でしょうね。。。
それにしても会場までいかなくてもバッチリ見えるのは良いですよね。
会場のわいわいした雰囲気も良いのですが、
なんだか年なのか疲れてしまったりするんですよね（汗）

[444: 入居済み住民さん]

花火の抽選は確かに不公平です。レジデンスだろうがタワーだろうが共有部なので公平に扱うべきです。今回の抽選方法も本来であればどのように決定するのかを権利者で取り決めをするのが普通ですが、一方的に決定しています。入居間もないという部分もあるとは思いますが。今回8世帯？という事であれば年ごとで権利を決め、キャンセルが出た場合に抽選にするとか、考えれば公平な方法はあると思います。居住者を優先すべきであり、部外者が見れるというのもいささかおかしいかなと。もう少し広ければ問題はないのでしょうが・・・

[445: 入居済み住民さん]

組合の会合？元地権者のおばちゃんが、入り口でヒステリックに大声あげていた。。。迷惑です！　管理組合の総会はいつやるんでしょうか？

[446: 匿名さん]

霞ケ丘住宅、取り壊し決まったけどオリンピック後は何になるんですかね？

[447: 入居済み住民]

前の発言でどことはいいませんけど、住民の方が購入された物件について自ら価値を落とすような書き込みをするというのも、腑に落ちないんですよねぇ。
私ならネガティブなことがもしあったとしたら真逆のこと書きますけどね笑
住民の方がそういう自覚が無くて本当に書き込んでいるのか、本当に住民の方なのか、はてさて。

[448: 入居済み住民さん]

本来完成後、総会を行い理事を決定しなければいけないはずですが、まだ何も通知はありません。現状は旧地権者が代行している形だと思うのですが、色々な事がスムーズにいってないように見受けられます。管理会社の方も建て替え段階では旧地権者の方のワガママを聞かざるえない状況だったとは思いますが、完成後は新しい権利者の割合も増えてきているわけで、そろそろ旧地権者のワガママはほっといて、迅速に平等に対応願いたいです。

[449: 入居済み住民さん]

やはり建て替え物件はダメだな

[450: 匿名]

最近、夜、前を通りましたが、余り電気ついてませんね。慌てなくても良いのかな？それとも、ここを買えるくらいのお金持ちの方は慌てて引っ越してくる必要が無いのか？

[451: 入居済み住民さん]

ファミリー世帯マンションではないので、帰りが遅いのでは。もしくは地権者は年配が多いので、寝てしまっているのではないかと。

[452: ご近所さん]

賃貸サイトで検索するくらいしてみなはれ

[453: 入居済み住民]

最近は遮光カーテンも多いでしょうから、キッチリ閉めていればあまり光は漏れませんねぇ
ウチも下から見てみましたが、分かりませんでした

[454: 匿名]

４５１さん、４５３さん、御返信有り難うございまーす。m(_ _)m

[455: 匿名さん]

入居自体はだいぶ進んでいるということでしょうか。
もうあと完売まで少し、というところですしね。

２LDKのプランもまだあるんですね。
廊下を最小限にして専有面積を効率的に使っているなぁと思います。
リビング続きの居室は好き嫌いあるかもしれないですけれども。

[456: 匿名さん]

リビングにこのように隣接していると、プライバシー的に気になったりしますからね。
お子さんの部屋にしたりとかそういうのは難しいかもしれないです。
特に思春期は。
でも私は自室にするなら良いかなぁと思います。
ちょっとしたデスクとベッドを置いておいて、
家族の気配が感じられるのはいいかなぁと。

[457: 匿名さん]

子供部屋はリビング脇の部屋にするといい、という話を誰か教育関係者の話で聞いたことはありますけれどね。
子供部屋にあまりにもプライバシーを持たせると宜しくない、ということで。
ご家庭に合ったやり方があるのかもしれないですね。
まぁそもそもこちらはあまりファミリー向け、という感じじゃないのでしょうけれども。。。

[458: 契約済みさん]

住民スレたててみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366042/
よろしくお願いします。

[459: 匿名さん]

こちら、あとどれくらい残ってるんですか？

[460: 匿名さん]

＞458
ご不満のある住民の方が多そうですね

[461: 匿名さん]

住民さんの不満が爆発していますね。
賃貸の方のマナーがよろしくない、管理会社が旧管理組合の理事に
振り回されている？
マンションの内情がまるわかりすぎて、住民板と言うのも(売主にとっては)
結構危険ですね。

[462: 匿名くん]

別板にも時々見かける、対抗他社の「ニセ住民」表記で足のひっぱりあいは見苦しい･･･

[464: 購入検討中さん]

そろそろ値下げはありますかね？

[465: 匿名さん]

＞＞４６１さん
どこのマンションでも賃貸の方と分譲の方の温度差がありすぎて色々問題になる様ですよね。
表参道は前よりも人が多くなった気がするのですが気のせいでしょうか。今話題のタイガーが
あったり、ポップコーン屋さん、チョコレート屋さんなども集中してあるからなのかな。
平日でもすごい人ですね。ママチャリに乗っている人もよくみかけますが、みんなすごいおしゃれな
ママさん達ですね。

[466: 匿名さん]

都心にありながら緑の多い地域で、敷地内に広い庭もあり、贅沢なマンションですね。
高台で眺望も良いとのこと、なかなかの環境のようですね。

都会だからいろいろな住民さんがいらっしゃるでしょうから、賃貸の方と分譲の方のトラブルはしかたないのかもしれませんね。
賃貸でも分譲でも集合住宅に暮らすという最低限のマナーが守られると良いのですけど。

[467: 入居済み住民さん]

エントランスの左官がぽろぽろ落ちます。

[468: 匿名さん]

夏の神宮花火の日が懐かしい・・。
飲んで起きたら終わっていたという・・。

ここなら家から見えます？？

たしかあの日は新宿高島屋のほうから歩いて来ました。

この辺は新宿駅まで歩くこと「も」できることは利点と思います。

[469: 匿名さん]

それって普通にデベに連絡して直してもらった方が良いのでは…？＞467
壁の塗ってあるところがぽろぽろという事なのですよね？
その時の対応も教えていただけたら幸いです。

賃貸と分譲の人の温度差があるのはもう仕方がないと思います。
どこもそんなものでは？

[470: 匿名さん]

＞＞４６７　それ言ったほうがいんじゃないでしょうか。
かなり傷んだ後だと費用もかかってくるのでは？
管理費から出るんですよね？？

私のところも賃貸・分譲が混じってはいますけど、誰が賃貸住まいかなんて調べもしないですし気にもしないですが。。
色んな環境があるのだなと思った次第です。
ところでこの賃貸部分の話なのですが、後に購入して完全に自分のものにする手続きはできるものなのでしょうか。

[471: デベにお勤めさん]

第４期４次分で戸数未定、先着順受付住戸で１２戸出してました。