ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

[匿名さん]

原宿団地の建て替えです。
いよいよ動き出しました。


・公式サイト　　http://www.jingumae220.jp/

・所在地　　東京都渋谷区神宮前３丁目37番1（地番）
・交通 　　 東京メトロ銀座線「外苑前」駅（3番出口）より徒歩7分
　　　　　　東京メトロ銀座線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（Ａ2出口より）徒歩9分

・総戸数　　220戸（事業協力者住戸72戸含む）
・駐車場　　93台（身障者用1台含）
・間取り　　1LDK～3LDK
・専有面積　　50.03～128.86平米
・完成日または予定日　　平成25年4月下旬
・入居(予定)日　　平成25年8月上旬

・売主　　株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社・ＮＴＴ都市開発株式会社
・販売会社(取引態様)　　三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
　　　　　　　　　　　　三井不動産レジデンシャル株式会社（販売代理）
・施工会社　　株式会社竹中工務店

[272: 匿名さん]

建て替わったら強気で来るから
安く買いたいならボロのうちに仕込んどかないと駄目。

誰でも考えることは一緒だから、外苑ハウスなんて滅多に売りに出ない。

[273: 匿名さん]

２６６さん
今のマンションの売れ行きはすごく高いか、すごく安いかの物件はすぐに決まるそうで
中途半端な値段の物件が売れ残っている傾向だそうですよ。
これからの時期明治神宮外苑の銀杏並木が綺麗な時期ですね。都会にいてこういった
季節を感じる場所が近いのは魅力ですよね。

[274: 匿名]

↑

じゃあここ売れてる？
中途半端な値段だからから売れないんじゃないの？

高いと言うのは値段だけでなく、その物に見合った値段の事です。
この物件で坪５００近くは高すぎだよ。

売れる物件ならとっくに売れてるもん。

[275: 匿名]

激しく同感

[276: 購入検討中さん]

いい場所はほとんど売れてますよ。残っているのは建物がお見合いしている低層部分が大半ですよ。その辺は多少値引き
してくれるんじゃないですかね～

[277: 匿名]

低層階はお墓ビューじゃないんですか？

[278: 匿名]

低層はいらない、眺望が一番だもん。

[279: 匿名]

ここは販売はいつからしてるのでしょうか。

[280: 匿名さん]

>278
今は、昔と比べると、高層のほうが不人気になる傾向が強いと聞きますが。。。

[281: 匿名さん]

低層のほうが災害時に逃げやすいとか、いろいろ言われてますが、
下の方は下で、他の災害もあったりしそうです。
中層階が無難そうですよね。
隣の建物と近距離でお見合いしなければ、いいかなって感じますがいかがでしょう。

[282: 匿名さん]

こういうの見ると、景色が良いのであれば、低層階もありかなと思う。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/res/435-454


だけど、自分も、一般的なマンションであれば、中層階かな。

でも、タワーマンションに住むのであれば、やはり最上階に
住みたい。これ、男なら誰しもそう思うのではなかろうか。

[283: 匿名さん]

今どのくらい値引きしてるの？

[284: 匿名]

現地みにいったら、さほど高くなかった

[285: 匿名さん]

＞282
地震の記憶がある限り、高層階は躊躇する。
実際、そう思う人が増えてしまった以上、将来的な資産価値を考えても高層階には手を出さないほうが無難かと。

[286: 匿名さん]

現地を見に行った。囲いも取れて本体が
あらわれていた。なかなかコンテンポラリーな感じで
周りの景色ともマッチしていた。

[287: 匿名さん]

ごめん、ここ団地建て替え物件だから止めます。
民度が高くてきれいな街・豊洲にします。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[288: 匿名]

私も現地いきました、なかなかモダンで良い感じ！
後は、値段だけ！

[289: 匿名さん]

他の場所ならお墓隣接は大幅に安い物件になるけど、なんでここだけ「永久に日当たり保証」とかポジティブな文言でごまかすんだろう？

[290: 匿名]

値段以外なにものでもない

[291: 匿名さん]

値下げまだですか？

[292: 物件比較中さん]

＞＞282

低層階でも目の前が開けてれば物件によっては低層ならではの違った魅力的眺めがあるのでしょうねえ。
コチラのレジデンスはちょっとそれは厳しい、かな(汗)

でもそれが無いにしても便利な環境ですから気にはなります、利便性には敵わないなあと気持ちです。

通勤先などによっては都合の良い人悪い人いると思いますが表参道にフラッと行けるような場所ですし、プライベートが充実しそうで、どの点を優先にするかなんですよねえ。

[293: 匿名さん]

ここ安くていいね。

[294: 匿名さん]

思った以上に、どこか垢ぬけない外観・・。
配色のせいか・・

それにしても、ずいぶん大通りに接近して建ってますね。
これでは、騒音や排気ガスも気になるでしょうが、それ以上に、道行く人から丸見えではないかということが気になりました。
感じ方は人それぞれかもしれませんが、私としてはかなりマイナスポイントです。
もう少し配棟など考える余地はなかったのかと思うと、残念です。

[295: 神宮前 居住者]

神宮前の古いマンション(築50年　リフォーム済み）に住んでますが、移動の便利さは格段に良いです。渋谷、新宿、六本木、赤坂は自転車で10分程度です。

かつ緑が多く、公共の公園、スポーツ施設なども充実してます。

良く、通行中人に　マンションのゲートで「いいな～羨ましい」と言われます。

ここより環境が良いところってどこかな～って思うほどです。

[296: 匿名さん]

ここ、そんなに環境いいですかね・・・

都内には他にも、便利でありながら「もっと住環境のいい」マンションはかなりありますよ。

[297: 匿名さん]

裏お墓なんですか？

[298: 匿名]

超墓！！！

[299: 匿名]

えってぐらい墓

[300: 匿名さん]

墓×墓＋墓＝墓墓

[302: 匿名さん]

建て替え物件と言う事は、旧地権者さんが多いという事ですよね。
総戸数220戸中の、事業協力者住戸72戸というのがそうでしょうか。
民度が云々というのはよく解りませんが、旧地権者さんが多いマンションは
管理組合の運営に何か影響がありますでしょうか。

[303: 匿名さん]

四分のさんの決を採れなくなる可能性大。

[304: 匿名さん]

管理組合の運営というより、地権者住戸大量放出による値崩れの方が心配では？
築50年物件に自分で住んでたオーナーは少ないでしょ。
未入居で売ってホーム入居希望、もそれなりいるだろうし。
こういうとこの地権者は建て替え待ち辛抱してた金持ちが過半数だと思う。

[305: 購入検討中さん]

MR見てきました。
場所はいいし、上層階なら景色もいいし、値段もいいですね。
もう少し待ったら値段下がるので、そしたら即買いかも知れません。
まあ、下層階は、正直なところ、意見は大幅に分かれるでしょうね。

でも、立地は正にリッチ！文句なしです。憧れます。

上層階がリーズナブルな値段になったら、即買いたいです。

何処まで価格交渉できるかなあ。

[306: 匿名さん]

↑坪いかほどなら買いますか？

[307: 物件比較中さん]

>３０５

もしかして値下げ待ち組みが実はたくさんいらっしゃる感じですか・・。

何となく物件に対して静観の雰囲気を感じて多少の不安を抱いていたのですけどそれが理由なら本来の検討者は相当多いということに。

値下げのタイミングでワッと殺到しそうですよね。
これからしばらくはここを中心に検討しないとなあ。

[308: 匿名さん]

やはり建て替えのうぐいす住宅の時も、
高さに様子見してたらいつの間にか選択肢なくなってた気が…
単純比較はできませんけど。

[309: 匿名さん]

こういう便利施設ってありますか？？


「三井ショッピングパーク アーバンドック ららぽーと豊洲」は、今年10月より進めている大規模リニューアルで、2013年1月18日（金）にフードコート「マリーナキッチン」をオープンします。
東京湾と豊洲公園を間近に臨む都内随一のロケーションを活かした開放的な空間で、こだわりの逸品から、ファストフード、スイーツまで、様々な味を一度にお楽しみいただけます。
どうぞご期待ください。

■店舗ラインアップ
•つけめんTETSU（つけめん）
•石焼きトンテキぶたを（とんてき、豚丼）
•鶏丼や博多華味鳥（親子丼）
•コリアンキッチンポジャギ（韓国料理）
•宮武讃岐うどん（うどん）
•Auntie Anne's（プレッツェル）
•ＢEN&JERRY'S（アイスクリーム）
•クリスピー・クリーム・ドーナツ（ドーナツ）
•ケンタッキーフライドチキン（フライドチキン）
•フレッシュネスバーガー（ハンバーガー）
•WIRED KITCHEN
http://www.mitsuifudosan.co.jp/topics/121130/download/121130.pdf

[310: 匿名さん]

便利かもね、でも庶民的すぎる、ファーストフードばかり。
チェーン店のオンパレード、やっすい。
そういう店でしつけのできてない子が叫び放し飼いになる、アレな街によくある光景。

[311: 購入検討中さん]

309さま
すみません、そういうものを便利だとも思いませんし、そこに記載されているお店に行ったこともありませんし、行きたくもありません。豊洲にも行きたくありませんし、今後なんらかの諸事情で行かざるを得ない限り行くこともございません。
便利であるとか、好みだとは人それぞれですからねぇ。
交通の便といういみでは、神宮前駅はともかく、表参道駅は便利ですよ。
生活利便という意味では、神宮前という場所自体は不便ですよ（笑）しかし、あまりそういうこと考えたことないですねぇ。
住みたくて住んでますし、住んでて不便だなぁと思ったこともないですし。ほかに移りたいと思ったこともないですねぇ。
長年住んでて思うことはとても、暮らしやすくて、そこそこ賑やかで、活気があって、よいとこですよ。
ただレジデンスのあたりがどうかといわれると微妙ですかねぇ。このあたりは基本は戸建て、次に低層マンションというエリアですから。住民のあいだでは、レジデンスはいろいろなにかと噂話にはのぼりますね。あまりよいイメージはないですけど、建ったものはしょうがないしと個人的には思いますが、いかんせん、あの公団仕様のような安価な仕上がりだけが、、、
せめてあれがきちんとお金をかけたものであれば個人的には許容範囲でしたが、あまりに安っぽい。
しかし、どちらにしろ豊洲の発想が貧困な利便施設などができるよりはマシなのではないでしょうか。

[312: 申込予定さん]

２０２０年オリンピックが東京で開催することになったら、この辺はメイン会場から近いので決まったらここは爆上げになるでしょう、北京オリンピックごとく！

[313: 匿名さん]

オリンピック契機に建て替えまとまりそうなボロマンション、近所にいっぱいあるよ。
霞ヶ丘アパートもあのままじゃないし外苑ハウスも。ライバルが増える。

一時的には上がるだろうが売り時が難しい。

[314: 周辺住民さん]

霞ヶ丘は無くなるよ

[315: 匿名さん]

買ってはいけない大規模マンションという本に
こちらの物件が載っていました。

36物件載っていたのですが
どうしてこの物件が選ばれたのでしょうか。

[316: 物件比較中さん]

＞315

東京都全体で見るとそんなに大規模に該当するマンションではないような気がしますが・・大規模扱いされているというのは自分は注目度の表れでもあると思います。

たしか4種類の評価で分けているんですよね、一番良くない評価に該当していることは買いたい自分としては微妙な心境ですが・・それでも最後は自分で決めるものだと思っています。

とりあえずそのことに関するレポートを見つけましたので読んでみます。

[317: 匿名さん]

＞309

地域的にパスですし、テナント的にもパスです。

別に豊洲が悪いと言ってるわけではありません。

価値観の違いです。

[318: 周辺住民さん]

裏の寺墓地横でマンション模型抱えたセールスが客に説明してたよ。

[319: 匿名]

>316

通りすがりです。200戸以上が大規模マンションですよ。

[320: 匿名]

交渉で値段下がりそうですか？最近、周辺マンションの値段は強気なので、逆に今後、上がっていくのではと不安です。買いか待ちか悩ましいです。

[321: 匿名さん]

>315
>316
１年前くらいではこのマンションは良い分類に入っていた気がしますが。

[322: 匿名さん]

値引きしてますか？

[323: 匿名]

今、強気でしょう

[324: 匿名さん]

なんで強気？

[325: 匿名]

モデルルームの来場者増えてるらしいですよ

[326: 匿名さん]

アベノミクス効果？

[327: 匿名さん]

もう安部ノミクスで湾岸回帰は止められないって！
みのもんたもモーニングバードも湾岸タワマンを大絶賛してるよ

[328: 匿名]

あのー、なぜ無関係な湾岸の方が青山のマンションスレに何度も投稿してるんですか？他の物件もですね。青山買う人、湾岸には行きせんよ。

[329: 匿名]

周辺の時間貸し駐車場の料金が値上がりしてますね

[330: 匿名さん]

このマンションって買ってはいけないマンションに入ってますよね？

[331: 匿名さん]

周辺との係争はもう収まりましたか？

[332: サラリーマンさん]

僕が見たとある情報では好感度の高いマンションでしたよ。過大評価でもなくて実際に現地とその周辺を詳しく調査した結果の内容でした。

近隣の方々からの提起という情報も見ましたが、それだけ目立つんでしょうねぇ。
自分が今住んでいる場所の近くにも気付けば新築が建設中ですが、今まで目も向けなかったぐらい存在感は薄かったです。
反対にこちらは注目度高し、存在感は誰も無視できないんじゃないかなと。

けれどとにかく高いです。
お金があったら買いたいのに。。

[333: 匿名さん]

すごく敷地いっぱいに建ってる印象。

目立つと言えばそうとも言えるけど、周囲には圧迫感あるし、余裕ない感じに見えるし、ちょっと残念かな。

[334: 匿名]

建て替え事業ですから敷地一杯は仕方ないですね、既存オーナー泣かせてまでゆとりの設計って訳にはいかないでしょう。

[335: 匿名さん]

やはり高い印象ですね。


都政は丸儲けな埋め立て地の払い下げを優先させていますがいずれ建て替え事業に対する補助を手厚くしてくるはず。


しかしあまりの好立地ゆえ庶民には高嶺の花のままお金持ちに買われていきます。

次の購入チャンスは50年後、ですね。

[336: 匿名]

好立地を安く出したら、それ以外（以下）も値崩れしますから。
高値で売れるうちは高く出すでしょう。

50年後に建て替え時期が来ても、更なる高層化ができなければ建て替えするかな？
できたとしても、原宿団地がそうだったように建て替えを見越して
住まずにボロ家を買い占める金持ちがいるから結局安くはならないような。

どちらにしても少子化ですから、今ほど高値では出せないかもしれませんけど。

[337: 匿名]

神宮前レジデンスと西麻布レジデンスどっちが資産性高い？

[338: 匿名さん]

西麻布レジデンスでしょ

[339: 匿名さん]

分譲時に好調な方が資産性も高いでしょう。
リセール時も期待でるし。

[341: 匿名]

↑削除依頼しますた

[342: 物件比較中さん]

地下鉄が苦手なんですよねえ。銀座線も、そして半蔵門線も地下鉄でしたっけ？？

夏のこもった感じの空気が苦手で途中から地上に出る路線でも地下ホームで待っている間はあまり心地よくなかったりします。

でも便利なのは否定できないんですよね、外苑前駅内の混雑とか空気環境とかどうですか？？

他に交通手段があればいいんですけど・・地上路線までバスで行けたりしないですかねえ。

[343: 匿名]

>342神宮外苑をはじめ意外に緑があるから都心部は湾岸埋立地よりはるかに大気はきれいですよ。

Noxが問題なトラックも築地市場などを目指し沿岸部へ流れ込んでいきます。

[344: 匿名さん]

>342

あなたは都心にお勤めではないのですね？
都心の交通網が苦手でしたら、ココを検討から外しましょう

[345: 匿名さん]

ＪＲの方が地下鉄よりも気圧的に乗っていて辛くないという知人の話は聞いたことがありますが…
バスだと交通状況でかなり遅れてしまうことがありますので、
確実性ならやはり鉄道が一番じゃないでしょうか
この辺りに路線バスが充実しているかはまだ調べていませんけれど…
確か目黒⇔千駄ヶ谷のバスは走っていたような気がします

[346: 買い換え検討中]

今後この周辺の再開発の予定を考えると、高台で立地も良いし、震災後にたった耐震性も優れているので買いだと思いますけど。。

[347: 入居予定さん]

内覧会終了～施工精度は高い！ほぼ室内手直しなし。屋上は狭すぎ。

[348: 匿名さん]

以前から気になる物件なのですが未だMRに足を運んで
おりません。どうも後一人押しが欲しいと思います。
誰もがわかる意見以外でメリット、デメリット数点
挙げて頂くと助かります。
今の価格ですと含み損はたっぷりありますかね。

[349: 匿名さん]

先着順の１Ｌは間取りを見ると洋室も採光なしで良いのでしょうか？
坪単価安い割に長期間全く売れる気配がないのでそうかなと思って。

[350: 匿名さん]

リセールに関してだけだとタワーとレジテンス
どちらが上ですか？またタワーだと北東の眺望
は捨て難いのですが北の割に南西とそれほど坪
単価が変わりません、何故でしょう。タワーで
も北は眺望良くても格段に安いのが通常ですが。

ぶっちゃけ値引きしてますか？地権者分がある
ので一見結構販売が進んで見えますがかなり残
ってるとこを見ると割高で人気がないというこ
となんでしょうが。

[351: 匿名さん]

いいねここ。

[352: 匿名さん]

青山アドレス、駅近でもなく北東は騒音が難点。
それで今の坪単価は高過ぎる。確かに良い物件
だが高くてもいいやと言う人の需要が尽きたから
未だに結構残っている。値引きしていればもう少し
売れているとおもうが。

[353: 匿名さん]

良くないから残ってんじゃないの。
少々高くても良い物件ならなくなってるよ。

[354: 購入検討中さん]

地権者の方の住み替え分を新しい住人が払う訳ですから、
多少割高になってしまうのは仕方ないのでしょうね。

[355: 匿名さん]

ここいいよね。
駅からちょっと距離あるので躊躇する。
近かったらもっと高いからこれで納得すべき？

[356: 匿名さん]

タワーの南西向き上階だけは今の坪単価でもやや高いが
許容範囲だからこそ売れてる。
北東であの坪単価は論外、レジデンスはお墓価格を考慮
されておらずこちらも論外。
地権者がいなければ相当売れ残っている現状、結局高い
から売れていない。値引きしてるのか知らないが値引き
してて今の状況は結構ひどい。アベノミクスの恩恵はここ
にはないのかな。

[357: 匿名さん]

タワーと言ってもかなり中途半端なタワーだからね…

[358: 匿名さん]

どれくらい売れて、あとどれくらい残っているのでしょうか？

[359: 匿名さん]

まだ40戸前後もある。
値引きしてないんだろう。
億超えも多くこれでは後2年はかかるかな。

[360: 匿名さん]

そうなんですか。下げなくても売れる自信があるんでしょうね・・・

[361: 物件比較中さん]

ランドスケープは素敵だと思います。無駄に共用だらけでもなく、フォレストガーデンが住戸から見てみんなの庭という感じ。ゴージャス感より敷地内の過ごし易さを重視しているように思います。もちろん仕様もグッド。

敷地内の独特の空気を維持するには外苑前駅の目の前よりこの辺がいいのだろうという見解を持ちました。
とりあえずスカイデッキとアクアラウンジは実際にそこに佇んでみたいですね。

[362: 匿名さん]

結構残ってる事実からすると売れ残った間取りは割高感は
否めないんでしょう。実際値引きはどうなんでしょうか。
また共用施設が少ない割にランニングコストが高い印象
ですが周辺物件もそんなもんでしょうか。

[363: 匿名さん]

青山と神宮前ではアドレスの格差は何枚落ちのイメージ
なんでしょうか。
結局ここに住む人は他人に表参道、神宮前、外苑前のどの
名前を住んでる場所に使いますか。

[364: 匿名さん]

そんなに気にしなくても。確かに神宮前と比較すると青山は落ちるけど、まあ。アドレスに住むわけではないし。

[365: 匿名さん]

それ程差がないとはいえ南青山>北青山>神宮前は常識でしょう。

[366: 匿名さん]

表参道っていってもこの辺って汚い店も多いし豊洲に比べると高級感ないですよ

[367: 匿名さん]

↑削除依頼しました

[368: 物件比較中さん]

現物ができあがったので、見学に行きました。値下げはしないみたいですねえ。
悪くはないんですが、割高感は否めないと思います。
1LDKの物件は幾つか売れたようですが、中途半端な広さの2LDK3LDKは、ここ3ヶ月で全然売れてないですね。
地権者が持っている物件も売りに出されるんじゃないか、って思ってるんですけど。実際どんな動きになるのか。
場所は良いのでまよってます。。

[369: 匿名]

地権者が売りに出すのは竣工五年後とかですよね。税金高いから。

[370: 匿名さん]

竣工後数年は売り出すと税金が高いのですか？
全く税金関係は詳しくないので良くわからないのですが…。
ここだと立地的に１ＬＤＫの方が売れるのでしょうね。
３ＬＤＫだとファミリー層がターゲットなのでしょうか？？
居室の広さがあると思いますが、もう少し収納力があるといいかなと思います。
ＷＩＣがあっても、家族がいるとそれだけ荷物も増えますからね。

[371: 物件比較中さん]

ああ、そうですよね。課税率が全然違いますよね。
5年後だとすると、オリンピックが決まって高騰してるかもしれませんしね。

タワー棟とレジデンス棟だと、レジデンス棟はファミリー向けという印象です。
タワー棟の２LDKだと、独身者か、DINKS向けなのかな、と思いました。

確かに収納は少ないですね。タワーの方がより少ないと思います。