ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

[匿名さん]

原宿団地の建て替えです。
いよいよ動き出しました。


・公式サイト　　http://www.jingumae220.jp/

・所在地　　東京都渋谷区神宮前３丁目37番1（地番）
・交通 　　 東京メトロ銀座線「外苑前」駅（3番出口）より徒歩7分
　　　　　　東京メトロ銀座線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ千代田線「表参道」駅（Ａ2出口）より徒歩9分
　　　　　　東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（Ａ2出口より）徒歩9分

・総戸数　　220戸（事業協力者住戸72戸含む）
・駐車場　　93台（身障者用1台含）
・間取り　　1LDK～3LDK
・専有面積　　50.03～128.86平米
・完成日または予定日　　平成25年4月下旬
・入居(予定)日　　平成25年8月上旬

・売主　　株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社・ＮＴＴ都市開発株式会社
・販売会社(取引態様)　　三菱地所レジデンス株式会社（販売代理）
　　　　　　　　　　　　三井不動産レジデンシャル株式会社（販売代理）
・施工会社　　株式会社竹中工務店

[81: 匿名さん]

京都では今後その眺望は得られないってことで高さ制限がかかった地域のマンションが逆に値上がりしたけど。。。
まあ、東京と比較するのは地位が違いすぎるかもしれませんが。。。。

[82: 匿名]

じゃあ通常、建て替え後面積が減る場合でも、価格は割引にならないという
事ですか？
それなら仕方ないですが、納得しがたい面も・・・。

[83: 匿名]

デベ側の理屈から言えば『この先こんなに高く（広く）建てられる物件はない』≒付加価値って話のような。

いずれにしろ現状で高層化してる時点で、再建築不可を気にしても仕方ない気がする。
建て替えは余剰床作れないと現実的には無理ですよ。20階を30階、30階を40階と増やしていかない限り解体費用も建設費用も全部持ち出し。
無制限に高層化できるわけないし、制度上は許可されてもこの物件が老朽化する頃には少子化で余剰床売る相手がいなくなる。

[84: 匿名さん]

何だか難しい話になってきてるような。

いずれにしても、戸数が減って値段が上がってもいいから、ここは低層にして欲しかったんだけどなあ。。。

[85: 匿名]

オール億ション売り切れるご時世ではない。

[86: 匿名さん]

モデルルームがプレオープン中のようですが、
どなたか行った方いませんか？

[87: 匿名]

モデルルーム見てきて庭園もあって日当たりもあるのでけっこう気に入りましたが価格高いわりには生活利便性はあまりよくないので実際どうやって生活するか想像がつかず…。
このへん住むなら買い物のたびにタクシーとかですか…？最初は車持とうかと思ったんですが駐車場がすごく少ないみたいで上層階から抽選らしく、おまけに高いので。

[88: 匿名さん]

並びにローソンできるのですね。看板見ました。

[89: 匿名]

ピーコックまでも歩いて10分かからないよね。

[90: 購入検討中さん]

坪単価は450万円～。
50平米で6000万円台、
60平米で8千万円台、
70平米で9千万円台も低層にはあります。
とはいえ、ほとんどが90平米～100平米の億ションの設定でした。
低層の最上階は地権者住居でタワーの最上階は2億円くらいの設定。
ランニングコストは安くは無いですが
そこまで高くも無いので普通ってところです。

まあ予想通りで特に驚きもない価格設定でした。

確かに希少性はあるけれど、
ざっとみたところ7割がた億ションなので、
今のご時勢でこの値段のままで
全戸売りぬくのは難しいように思います。

DINKS向けやセカンド向けにはここは微妙な立地なので、
60平米の部屋は8千万円台出せるなら利便性良くて、
そこそこ環境いいとこが買えちゃうので、
正式価格はもう少し下がるじゃないかなと思いました。
戸数も億ションの次に多い間取りなので。

ただ、9千万円台の70平米は数も少なくて、
ファミリー向けに売れるんじゃないかと思いました。

MRで聞いたところ戸建てからの住み替えで
検討している老夫婦がメインの検討者らしく、
実際見に来てる方もそういう方が多かったです。

南側は完全にお墓の前でお寺もあるので
お経が聞こえてきたり、線香の香りがすることもあるから
文句は言わないでほしいと住民に伝えて売ってくれと言われてるそうです。
裁判については都と住民との間の話なので
購入スケジュールには影響しないそうです。
こういう注意を聞いて富裕層がどう思うかは微妙なところですね。
眺望はともかくお経はちょっと嫌かも･･･。

仕様はさすがに普通のマンションと比べるとすごく良かったです。
建具なども他にはない工夫があってカラーセレクトも豊富。
最新式の設備は完備ですし、公開空地となる庭も広いので心惹かれました。
ただ過去に出たような超高級仕様物件と比較してみれば、
そこまででの驚きは特になかったので億ションとなると、
特別なかんじもしないです。

落ち着いた環境に住みたい人にとっては、すごく良い場所だと思います。
その上で現地の近隣住民の反対がすごいのでこの状況をどう捉えるか、
最近どこの新築もややおさえめな価格で出してきてる中では、
特別に安く感じる価格とも言えないので評価し難い物件でした。

まあ少し待ってもすぐ売れるような物件ではないので
すんごく気に入った部屋や間取りがなければ、
見送っても後悔しないかなという印象なので、
うちは少なくとも他を優先して考えて、
ここの第1期は見送ると思います。

[91: 匿名]

立地を考慮しても、価格はかなり高いと思いました。
外食に関しては選択肢が豊富な場所でしたが、日常の買い物は不便そうです。
ピーコックは十分徒歩圏内ですが、近々建物を建て替えるのでなくなると聞きました。
他にスーパーは近くにないようですし。
都心で買い物難民になるってきついですね。

[92: 匿名]

やっぱり不動の人気の青山・神宮前はすでに、これだけの立地をこれからも探すのはタイヘン。商業ビルは、テナントがら空きだけど、住宅はやっぱり人気だ。価格設定も「庶民的」かどうかでは判断できない。まあ「想定内」でしょうか。一応竹中だし、売り切るだろう。少し手前の、ファーミルグランあたりが、ブランド的に続くかな。ダイオキシン満載の工場跡埋め立てや、いつ沈没するか分からない湾岸地区の高層ビルより、こっちの方が良い。まあいずれにせよ、買えないかも。

[93: 匿名]

ほんとはビル建てたいけど需要がないからマンション、というのこの先増えるんだろうな。
青山通り付近も空き地多いけど、一定期間住むのには落ち着かない面も出てくるから、利便性取るか静かさを取るか。難しいとこだね。

[94: 匿名さん]

８７さん
駐車場は２２０戸数に対して９３台ですから半分にもいかないのですね。
神宮前の駐車場の相場が48000円前後なので抽選に外れてしまったら、
駐車場だけで結構な額になってしまいますよね。
どれ位の人が駐車場希望するのか気になりますね。

[95: 匿名]

管理費や修繕積立金も気になるなぁ。
ある程度高くなるのはやむを得ないけど、
駐車場代と合わせると結構な額になるかも。

[96: 匿名さん]

週末に正式な価格発表のようですね。
少しでも下がっていればいいけど。。

[97: 匿名さん]

確か今日価格正式発表でしたか？
行かれた方、どのくらいの値段だったか教えてください。
以前原宿駅から徒歩５分の神宮前アドレスに住んでましたが、
スーパーや商店街が近くになくてとても不便でした。
自転車でちょっと表参道から青山通りに行こうとしても歩行者がうじゃうじゃいて
押して歩くようだったし。
キラー通りの方はあまり詳しくありませんが、やっぱり生活するには不便？

[98: 匿名さん]

もうホームページに価格出ていますよ。

[99: 匿名さん]

普通に外苑前徒歩3分の青山ザ・タワー中古物件でよくない？
こっちの方がスーパーも近い
墓地が近いというマイナス面があるけどそれは神宮前レジデンスも同じ
駐車場代は青山ザ・タワーの方が高いけどこのクラスのマンション買う人はそのくらいの差は気にしないでしょう

[100: 物件比較中さん]

>93 オフィス街に勤務していた時期に思ったことがあって、あのビルがマンションだったら買いたいのにというものはいくつかありましたねぇ。そういう願望を持っている人も潜在的にはいるんじゃないかなと思うんで本来はオフィス立地だろうというところがマンションになるのもアリなんじゃないかと思いますよ。

>91 高いですよねぇ。このことに関して特に文句があるわけではなく、ポンと出せる自分だったらなという感想です。余裕のある人生ならここに迷わず住んで、ほとんど外食の生活というのも送ってみたいものです(^^)