東京楽園都市AQURAS ＜アクラス＞ 【契約者・入居者限定】その２

[匿名さん]

有意義な情報交換をしていきましょう。

住民スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70282/


検討スレ
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43313/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78528/

公式HP：http://www.aquras-567.com/
管理会社：住友不動産サービス
売主：住友不動産　新日鉄都市開発
販売会社：売主／住友不動産
設計施工：前田建設工業

[681: 住民さんＥ]

他のところもチェックします

住宅修繕積立金だけではなく、管理費にも修繕費の支出があります。

１．全体管理費から支出する修繕費

　　今期：１００万の予算で、実績７５万。
　　来期：予算は一気に２００万に上る

２．住宅管理費から支出する修繕費
　　今期：　５０万の予算で、実績５２万
　　来期：　１５５１万の予算を提示。内訳に、昨年相当の突発修繕が、１００万の予算です。

[682: 住民さんＢ]

＞680
＞681

申し訳ない教えてくれ。

ディスポーサーの長期修繕計画この金額は理事会が決めた金額なのか？

それとも依頼を受けた住友の金額なのか？

そもそも住友は値下げをした金額を理事会が受取り拒否してるはず。

それにはこういった金額の件については何処から出てる金額なんだ？

住友にすると来季が上がるという事なのか？それとも大和になると上がるという事なのか？
そもそも管理会社の変更でごたごたしてる中でディスポーサーの長期修繕計画は一体何処が
主体で動くのだ？

[683: 住民さんＥ]

＞６８２

理事会配布したの
「第３期通常総会　資料」の「第５号議案　長期修繕計画書」（最後１ページ）に、ディスポーサーの各年の金額が記載します
「第３期通常総会開催のご案内」の９ページ目、第５号議案で５７０万を一任
　　　　　　　　　　　　　　　　１６ページ目、前期支出がゼロも明記


長期修繕計画は、建物の資産価値維持のため、作ったものです。管理委託契約の金額と関係ない。今の長期契約計画は、入居同時配布されたもの。
もちろん、大和に変更すると、大和さんが新しい長期修繕計画に変更するも可能、でも今回の総会議案は、まだ住友の計画を基に。

計画は、強制力もない。
そして、必要ないと認識して、２０１２年度で３３５万の修繕計画が実行されなかった、確かに理事会の権限です。

修繕の実行の主体は管理組合です。総会あるいは理事会の承認で、管理会社は工事会社に委託して、実行しますつもり。しかしプロ依存ので、実は管理には難しい。管理会社の横領ケースもある。２００３年以来、１００件以上あったと言われた。


本来管理会社変更の案のみを反対します。メンテナンスが必要と思う。
しかし管理会社変更前、計画された修繕が必要ない、管理会社変更とともに、計画という理由で、累計分を一気支出予定。気になっている。

ここまでチェックする必要ないはず、でも現理事会にまったく信頼できない気持ち。

[684: きゅうり]

本日の説明会には残念ながら所用で参加できなかったのですが、
どなたかが大幅減額提示の住友を退けてまで大和に変更するメリットを問う、矛盾点を突くなど、まっとうな議論はなされたのでしょうか。

管理会社変更以外にも>>681, >>680の件など不透明・不可解な事が多すぎます。
500世帯を越える住民の暮らしに直結することを一方的に決めようとしています。
＊各議案のタイトルも無関心な人にはピンとこないカモフラージュ（例えば第3号議案には変更のへの字もない）

「皆さん、意思表示をしましょう！」
掲示板にそんなメッセージを貼ったとして、こんなごくあたりまえの内容であっても剥がされ、
防犯カメラチェックで犯人扱いを受けます。

結束力の強い外国人の方、ママ同士などのコミュニティーがある方、是非積極的に話題にあげて議論をお願いします。

皆の力で自分たちのマンションを取り戻しましょう。

[685: マンション住民さん]

理事会の方々はよく頑張ってらっしゃると思うのも大事ではないでしょうか。

住友のままであっても、好条件は引き出せているわけだし、それは、理事会の
行動あってこその結果なので。

どちらになっても、住人にメリットがあると想像でき、どちらが”より”良いか？
という選択肢を作ってくれたのは理事会なわけですから。


反対派達は論点ずれてますよね。
住友(=有志)が糸引いていて、それに流されている犠牲者でもあると思いますが。


多くの住人の興味は、自分らの利益が最大化できるのはどちらか？ です。
その結果として、個々に賛成、反対を選択する訳です。
理事会はその選択肢を用意しただけ。
周りに流されず、シンプルに考えて下さい。

[686: 住民さんＡ]

>683
特定の管理会社に便宜をはかった見返りを受け取ったり、管理費の搾取や横領、刑法上詐欺罪や横領罪に問われる例が増えてますよね、世間では。
ここまで理事長がワンマンで不可解だと疑われても仕方ありませんよね。
もちろんそうではないと信じたいです。

[687: 住人]

685さん

理事長派の方ですね。本人乙であります。

[688: 住民]

理事会の皆さまのお陰で住友からなんと１０００万円以上の値引きをしてもらえる
という話になったのですから、感謝！！
その、安くなった１０００万の一部を使って昼間のバス無い時間も走らせませんか～？
運転手さんを３交代にして朝ももう少し早くから走らせられると助かるし・・・。

[689: マンション住民さん]

大和の人間か管理会社変更を主導してる理事の人ですよね？
論点がずれているように見えます？ただの住人なら余程なふしあなの持ち主だ。
でも、それはないな。内容からしてコントロールされている理事ですね？
気に入られて良いことありますか？気に入られる必要なんて全くないですよ。
はい、そうですとは言わないか。まあいいや。

[690: 住民さんＥ]

＞６８５

総会で住友のままであっても、好条件ではないよ。

今回議案は、大和さんに変更するだけ。否決しても、住友の現行価格です。新価格との差額分は、管理組合の損失です。

住友さんの差額分は、年額２千万で、月額１７８万です。

総会に住友案が選択肢があれば、６月１日から適用できるはず。
（２期総会は、5/19開催し、住友６月１日からの契約問題なさそう）

総会と臨時総会の流れより、下記の可能性


ケース１：
　　総会　　：　変更案承認
　　臨時総会：　住友案否決
　　　　　　　　６－８の３ヶ月間、住友現行価格のまま、この３ヶ月間だけ、５３４万の損失受ける、あとは大和の年間１千万の損失、しかも自分でインタ―ネット申請で、月額４０００円くらい（１世帯分）

ケース２：
　　総会　　：　変更案承認
　　臨時総会：　住友案に変更、かつ新価格承認

　　　　　　　　大和も引き続き作業が始まります、解約金など負担すると、住友の新価格適用は、臨時総会開催時期と理事会の承認待ち、８月から適用と想定すれば、２ヶ月の差額分、３５６万＋αの損失

ケース３：
　　総会　　：　変更案否決
　　臨時総会：　住友の新価格承認
　　　　　　　　ケース２と同じく臨時総会開催時期と理事会の承認次第。７月から適用を想定しても、１７８万の損失

ケース４：
　　総会　　：　変更案否決
　　臨時総会：　住友の新価格否決
　　　　　　　　年間２千万の損失、ありえないでしょう。

理事会の住友案開示しない、総会に上程しないだけで、管理組合に最低でも１７８万の損失受ける。

今回の件、管理組合として、理事会に損害賠償を提訴するも可能です。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/190000.html
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役員が管理組合に民法６４４条による善管注意義務を負いその違反は債務不履行等による損害賠償責任を負うことになります。
善管注意義務とは、義務者である管理者の地位・知識等において平均人に要求される程度の注意義務をさしますので管理者である以上平均的な管理者としての注意義務を要求されることになります。
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理事会の各位、本当に任務懈怠はないことを証明できるか？情報を十分公開したも認めされますか？

[691: 住民さんＥ]

＞６８６

>> 特定の管理会社に便宜をはかった見返りを受け取ったり、管理費の搾取や横領、刑法上詐欺罪や横領罪に問われる例が増えてますよね、世間では。

はい、確かにそうです。

>> ここまで理事長がワンマンで不可解だと疑われても仕方ありませんよね。

はい、仕方ありません、かわいそうね。


>> もちろんそうではないと信じたいです。

はい、僕も信じたいです。

[692: マンション住民さん]

＞685

このいい方から理事会に関する方とお見受けします。

そうでなくてもいいですが。

理事会の方々はよく頑張ってらっしゃると思うのも大事ではないでしょうか。

住友のままであっても、好条件は引き出せているわけだし、それは、理事会の
行動あってこその結果なので。

どちらになっても、住人にメリットがあると想像でき、どちらが”より”良いか？
という選択肢を作ってくれたのは理事会なわけですから。


反対派達は論点ずれてますよね。
住友(=有志)が糸引いていて、それに流されている犠牲者でもあると思いますが。

↑この言い分はなんですかね？
まるで理事会がすべて正しい道を引き出したとでも言う言い方ですね。

住民にとってメリットがある想像？って？？
反対派の論点って？？

信用していた理事会に住民は振り回されてるんですよ！
それなのにこんな言葉よくかけますね？まぁ～理事のどなたかでしょうけど。

それにあの傲慢な理事長に引っ付いているだけじゃないですか？

論点がずれているのはそちらの方だとこちらは解釈しますけど。

反対出来ない様に動いている理事会ですからね。

反対したい理事も意見を言おうものならもみ消される様ですから。
怖い理事会ですよね？
それがよく頑張ってる？ちょっと笑っちゃいましたよ。

[693: 住民さんＡ]

＞688
ちょっとこの考え軽く考えてません？

理事会のおかげで安くなったって・・・それってまだ決まってないんでしょ？

それにバス会社だってだいぶ今の状況で無理してるんじゃない？

そういうのは理事会に自ら提案すればいいのでは？

但し、これ以上便数を増やすという事はまずお金もかかれば人員もかかる。

現理事会はバス会社に値引き交渉をして値引きさせてるよ。
それで理事会が浮かせたお金でバスが動くとでも思う？

値引きしたのにそのお金でってそんな話あるはずないじゃん。

もともとバス会社の値引きと今回の1000万の値引きは違うんだから。

結果も出て無くて理事会のおかげって。。。時期尚早でしょ？

[694: マンション住民さん]

865ですが、私は理事側の人間でも大和の関係者でもございません。
理事に気に入られたいとか全く興味ありません。
逆に反対派のように徒党組むような動きにも興味ありません。


おかげさまで、議案の決議としてどちらにするか？何が住人のメリットか？を
冷静に考えましょう、という正論が正論で考えられない方がいるという
残念な状況だというのがよくわかりました。
(あくまで住友に洗脳された一部の住人＋住友側の人間の意見と信じてますが)

690さんより細かな分析の情報をいただきましたが、ほかの方々は
議案に関係なく、個人攻撃とも取れる内容ばかり。

実は私自身は未だに本議案含め3つほど賛成or反対を悩んでいる身ですが。。。

[695: 住民さんＡ]

>>688
住友で無くなったら今のシャトルバスのシフトの維持自体が困難です。これ以上の要求などもってのほか。
住友が大手であるが故のスケールメリットで今の管理費でなんとか実現しているサービス。

住友現行より大和は安いですが、住友が赤字覚悟で出してきた新価格は実はさらに安いですよ？
ちゃんと読んでますか？

双方の説明会に出席して確信しました。
Ａ住友　住友物件を住友が管理、反省含みで現状以上にサービス改善を約束、しかも大和より安く
Ｂ大和　住友のあら探しのサービス改善策、失われるサービスをカバーするには別料金

Ａ一択ですよね。大和にする理由はもはやありません。
>>690にあるように住友新価格を最速で反映させるというのが最善。

理事会のがんばりで勝ち取ったＡ、それで良いはずです。

[696: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今日の説明会午前に参加しましたが、だいぶ紛糾してましたね。当然総会の延期等の提案も出されたわけですが、理事長はその場での回答は避け、理事会内で検討したうえで後日回答すると言っていました。
夕方に行われたという理事会の集まりは、おそらくその件について検討していたのだと思われます。

あと今日得た情報として、インターネットは大和になっても個人契約になることはなく、大和のサービス下で今までと同等以上のサービスを受けられるようです。今の料金より安く。

[697: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

震度予測までカバーする地震警報、シャトルバスの維持体制、セキュリティサービスなど、ネット以外の懸念事項はどうですか？

[698: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ネットは今や賃貸でも管理費でカバーされるサービス
他のサービスはどうなりますか？不安材料ばかりです。

住友が管理する住友の物件を購入したのだから住友派と呼んで下さって構いません。
大和に変えるというような大構造改革は相応の議論が透明性をもって時間をかけてなされるべきでしたね。

破格の新価格で住友がどこまで出来るかみてみましょうよ。
この強引な変更は行き過ぎです。私物化と言われても仕方がないと思いますが、いかがでしょう？

[699: 住民さんＡ]

反対派の人間も、理事会の行動によって勝ち得た住友の改善案に乗っかって
議論しているのは紛れもない事実なので、理事会批判を繰り広げるのでなく、
ボランティアでやっている理事会の方々の頑張りを認めましょう。
人としてそれが当たり前です。

その上で、賛成、反対を考えれば良いだけです。


それが出来ないから、既存を守りたい一心で手段を選ばない住友側の人間と
思われても仕方がないわけです。
住友側の人間も理事会批判を続けると、これまで以上の悪評が広がるという
事実も理解すべきです。

それとも、今まで通りの怠慢な管理、ボッタクリの管理費で良いとでも
いうのでしょうか？そんなわけないでしょう。


あと、今までの住友の管理はなんだったのか、金額の根拠はなんだったのか、
改善すると言ってるが、その根拠はなんなのか、等を厳しく追及する必要があります。
仮に今後も住友で継続する場合も、会社の体質はそう簡単に変わるものではないです。
今期以降の理事会で常に厳しく監視の目を光らせる必要があると思います。
反対多数で決まったとしても、課題は山積みです。



住友側の人間も見てると思うので敢えて書きます。

社長が謝るとかどうでもよいです。
覚悟を持って、きちんと行動に表して下さい。
今まで何だったのかを金銭面、クオリティ面で合理的な原因の説明を公な場でして下さい。
今後の話はそれからです。

[700: 住民さんＣ]

＞698
こちらの意見に賛同させて頂きます。

本日大和さんの説明会に参加いたしませんでした。諸事情により参加が出来ませんでした。
が
参加された方の内容等。。。午前中の説明会が長引いていたと耳にいたしました。

ネット環境に関してはおっしゃる通り賃貸でもカバーしてる点です。

そして住友のマンションを見て購入したいと思い購入した、管理会社も住友の管理会社であって欲しい
それを望んでいる者として住友派と呼ばれてもこちらは別に構いません。

それに管理会社をこのまだ住みはじめて3年目にして替えるという事は色々な知り合いの不動産関係の方に
聞きましたが異例だと。

何故そのような事が起きたのかと逆にきかれました。

住民はまずこの大和さんに変更する経緯を知りません。そしてこれを無謀にも推し進めている様にしか
今回の内容は見る事が出来ないです。

その内容をまず理事会の方から住民に説明があってからの変更するか否かを決めるべきなのではないのかと
思えてならないのです。

理事長は本日どのような内容でお話しされたのかは存じませんが参加された方の書き込みを見る限り、
後日回答とういうお話し。

後日という事をおっしゃっても、総会の日程は決まっていますよね？
その場できちんとした内容をお話し出来ないのであればまず管理会社の変更自体内容が不透明の様でならないのです。

参加された皆さんは変更の理由そして経緯をちゃんと話して頂けると思って参加されたのではないでしょうか。

半ば強引な進め方。正直困惑し悩みます。

ただ出られた方の内容を読ませて頂き、やはり住友さんに管理をお任せした方がいいのではないかと思いました。
大和さんはネットは今よりも安くとおっしゃっていてもそれ以外はどうなるのか？

今までの色々な事に変化が起き不便を感じる事が出た時にはどうするのか？

それに加え、住友さんの説明会に伺いましたがまず金額を再度検討し下げている。
それを理事長が受取って頂けなく、そのまま大和さんとの契約を進める状況にある状況だと。
住友さんは現状維持ではなくそれ以上のサービスをしそれでも金額を下げるとおっしゃっている。
大和さんはネット以外は別料金が発生するとの事。

そして大和さんについても判る範囲で調べてみました。
大和さんは他社さんのマンション管理をされているようですが、利益にならない所は直ぐに契約を打ち切りしていると言う事が判りました。

現在このマンションは住友さんが管理していますが今後大和さんになった場合、利益にならないと見るや否や契約を破棄されたりしたらと思うと不安です。

今回は住友さんに管理を継続して頂く事がいいのではないかと思います。

そして変更するという理事会のお話についてはちゃんと説明をして頂きたいと思います。
私物化と言われてしまう事は今の現状は何を言ってもそう見えてしまいます。

個人攻撃をするつもりはありませんが、今回のこの管理会社の変更も含め理事長他、理事長の意見に賛同されてる理事の方の意見が通っていて、理事会内でも疑問に思っていてもなかなか意見を言えない状況の様にお見受けします。

もう少し理事会でちゃんと個々の意見を取り入れるなどの対応をお願いしたいです。

このままでは次期の理事会を信用するにも出来ません。