家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[62: りんご]

書き忘れてました。

何も返事がないのは、ダメということです。
断りの理由は内覧者が業者側に伝えますから
必ず断りの理由を担当者から聞いてくださいね。

但し
ひやかし客も中にはいますから
くだらない理由もあります気にしないことです。
１人気に入ってくれればいいのですから。

[63: 匿名さん]

買い替えに成功したものです。ちょうど昨年の今頃、売りに出してました。
４ヶ月位かかりましたが予定の金額内で売れました。
その間、買主が決まり契約の前日にキャンセルという事もあり、その時はさすがにへこみました。
その後、不動産やの言う通りに200万円下げた所、翌週には新たな買主が現れ契約できました。
またその買主の方は現在の家が建つまで４ヶ月程、待ってもくれました。端数の８０万円、値引きましたが。
現在は新築戸建てに無事越すことができ満足してます。（前の家も新築戸建でしたが）
また売却損が500万円程で済み、銀行ローンも変動ですが1.675％で借りることができました。
（借入額は以前よりかなり増えましたが支払い額は殆ど変わりませんでした）
最初は買い替えなんて出来ないと思ってましたが現在の家を販売していた不動産やの営業の方が
とても優秀な方でその方のおかげで買い替えに成功できたと思ってます。
とにかく買い替えるには売りに出す決心とタイミング、そして優秀な営業とのめぐり合わせじゃないでしょうか。

[64: マイホーム]

こんばんは。

りんごさん＞　お返事ありがとうございます。
　　　　　　　早速、不動産屋さんに都合が合わない日を先に伝えるようにします。
　　　　　　　出足好調なんですかね〜？
　　　　　　　でも、やっぱり担当の営業さんがいいかげんというか
　　　　　　　こんな言い方してしまうと良くないんですが無能と言うか
　　　　　　　やる気がないのか話もかみ合わないし、言った事だけしかしないしでかなり不信感が募ってます。
　　　　　　　もう少し様子をみて担当代えてもらおうかなと思ってます。
　　　　　　　でも３ヶ月はその会社と契約してるとなると顔を合わせる事もあるかなと思い悩んでます。

６３さん＞　初めまして。トピ主のマイホームです。
　　　　　　書き込みありがとうございます。
　　　　　　やはり買い替えには優秀な営業さんとのめぐり合わせですかね？
　　　　　　うちの今の担当はどうも駄目みたいです。
　　　　　　今はその営業さんのせいでかなり悩んでます。
　　　　　　銀行ローンの話の内容がころころ変わってしまっていたり不安を感じさせる事ばかり
　　　　　　してくるので正直頭にきています。
　　　　　　６３さんは買い替え大成功でよかったですね。
　　　　　　こんな事聞いてはあれですが買い替えの際、頭金はどのくらいありましたか？
　　　　　　文面から勝手に判断したので違っていたら申し訳ありません。注文住宅に越されたのですか？
　　　　　　だとしたらとても羨ましいです。
　　　　　　私もあこがれています。

[65: 63]

買い換えた家も注文住宅です。買い替えを検討しＨ／Ｍや不動産屋に相談にいきましたがどこも
真剣には取り入ってくれず半ばあきらめていた時に買い替えを実現してくれた営業の方と出会いました。
当初、住み替えローンの為、変動で３．４％という信じられない金利を言われましたが、最終的には１．６７５％で
銀行と話を付けてくれました。営業次第で金利は変わる事を知りました。その会社は地元でこつこつやっている会社なので
いろいろと融通も利き、とてもよかったです。ご質問の頭金・・・土地の手付け１０万円だけです。。
後は旧宅がうれた時に手付けでもらった１００万円だけでしたね。後は全額住宅ローンです。

[66: りんご]

マイホームさん　こんばんわ。
この時期に内覧希望者が多いのは、良いことですよ
内覧者希望者がいないことには、成約はありえませんからね。

さて
そろそろ担当者から１回目の活動報告書が届きましたよね(なければ宅建法違反です)
今後の活動計画も記入されていたと思いますが、それ以前に
担当者が信用できないのであれば、担当代えを営業所に申し入れてもいいのではないでしょうか？
数千万もする大切な資産ですからね、信頼できない人に任せられないです。

[67: 匿さん]

はじめまして。　事情があって今自宅を売りに出そうか迷ってます。さらに言えばその後の住まいにいいなと思ってる物件がありまして。それってかなり無謀ですよね。今気になる物件はあきらめてとりあえずは売りに集中した方がいいんでしょうか？できれば今から売りに出して3月には新居へ引越しなんてのが理想なんですが。ありえないですよね。どうしたいいんだか。

[68: みかん]

私も買い換え検討中です・・・あげさせてください。

[69: アップル]

はじめまして。買い替えできたものです。売ったのはマンションですが・・・売る時期というのはあるようです。
やっぱり最後は営業でしょう。最初、かの有名なＭ社に頼みました。しかし物件が安いせいか気乗りしないようで
残債損があるのなら買う物件は決まってますかって、とっても横柄な態度でした。たまたま会社の買い替え支援ローン
というのがあってそれが利用出来そうだったので、お願いしました。しかしながら、1ヶ月たってもひとりも案内せず
。もちろんレインズ、新聞広告は出していたようですが・・・。あんまりだったので1ヶ月たって銀行系のＳ社に代えました。
若い営業さんだったんですが、頑張ってこまめに報告も入れてくれました。時期を逃してしまったのもあってなかなか
買い手がつかず結局時間はかかりましたが、無事売却できました。売る時期は、3月までがいいようです。（転勤とか多いから）
また、販売価格は、少し高くして話があれば値引くというやり方もあるようですが、最初からこの金額ならという金額で、
これ以上は値引けないとはっきりいったほうが、いいです。たっぷり時間があったのでこちらも買う物件が見つかり
買う物件と同時決済できました。ちなみに買う物件はハウスメーカー1社に絞ったほうがいいです。もちろん最初は、
何社か見積もりを出してもらって競合させたほうがいいですが、最後は、メーカーの提携銀行を使って金利も最後まで
店頭から1％優遇ですし（5年固定で、5年後と見直しですが）保証料とかかかりません。団信保険のみです。
買うほうも営業ですよ。ちなみに土地は地元の有力不動産に声をかけて広告出す前に声をかけてもらいました。
頑張ってください。わたしも3月完成なので楽しみです。

[70: 16]

りんごさん、その後マイホームさんはどうされたのでしょうか？個人的に応援していたのですが。

[71: 匿名さん]

はじめまして
現在、マンションから戸建へ住み替え計画中です。
私の場合は『土地先行取得』パターンです。
私の場合は間取りの不便さから戸建願望でしたので、建売では満足いくものがないと思い、土地探しからはじめました。
まず希望する間取りに近いプランをＨＭ数社に見積もらせ、おおよその金額を把握してから土地を探しました。
運良く昨年秋ごろ建築条件無しの物件が見つかり、土地の契約を済ませたところです。
当然の如く、マンションはローンが残っており、売り先行でやっていますが、まだ買い手はついていません。
上物はＨＭと今プランの熟成作業中でマンションが売れたら本契約するつもりです。
なので一時的には賃貸も止む無しと考えています。
このパターンであれば、旧宅を売り急ぐこともなく、新居も妥協せずじっくり検討が出来て、
資金的にも無理はしなくて済みます。
この計画が可能になったのは、銀行選びでした。
土地とマンションはしばらくダブルローンになります。
結局マンションと同じ銀行で借りましたが、『土地のみ』＆『２つの住宅ローン』を認めてくれる銀行は
そうそうありませんでした。
私の場合は地元の地方銀行でしたが、大手では信託銀行系列が３行ほどですね。一般の都銀系はダメです。
まずは銀行

[72: どこで建てようか]

はじめまして　私も住み替え検討中です。…というか、夫の転職で頓挫しました。
条件付の土地を条件を外してもらい、そこにマンションの売却もお願いし、あるＨＭさんで
建てる予定だったのですが、夫の会社の移転に伴い再就職となり、不幸中の幸いか？
白紙状態です。ローンがおりる条件が揃うまで本腰を入れた話は、先になるかと思いますが…

なかなか条件付きでない土地は出てこないので、出てくればすぐ買えるようにと　>71さん
のような『土地先行取得』パターンがいいように思いますが、
おっしゃるように銀行探しが大変なようですね。土地だけでは住宅ローンは借りられない
のですよね？　金利はやはり高めですか？　差し支えなければご教授ください。

[73: 損得]

はじめまして
我が家は、去年の今頃自宅を売りに出していました。
現在、売却も完了し土地を探しているところです。

手狭な賃貸暮らしに逆戻りですが、ミニ戸建の悪夢のような暮らしからは開放されました。
バブル期築の中古戸建を買って以来、家のガタと奮闘しながら生活し、知人は年を追うごと地価が下がるのに
合わせて、まともな敷地の戸建を買っていかれました。

それを横目で見ながら、物件の割りに大きな残債を少しでも減らすべく繰越返済の日々と．．．
それはまあ大変でした、あげく土地値＋少しの価格と持ち出しでやっとのこと売却です。
その時代に、その物件がいいと思い買ったのは私たちですが、なんともその当時の業者の都合で
１５年近くの時間を持っていかれたようなそんな気持ちにもなります。

年齢も４０後半に入り子供も中学生、なんとか時代に振り回されず永住できる住まいを
手に入れるべく頑張ろうと考えております。

土地の情報も、なかなか希望するものが出てきませんね。
一生涯、不動産業界との闘いみたいになってますけど、根気と運ですかねやっぱり。
売却がからむと一層負担が大きいとは思いますが、やはり売り先行で土地が出てくれば同時決済覚悟の
購入とハウスメーカー選別ってなるのでしょうね、信頼できる不動産屋とハウスメーカー、それと銀行が
ガッチリいかないと難しいでしょうね。
日ごろからそういった付き合いは、ちゃんとしておいたほうがいいでしょうね。

[74: 匿名さん]

71です
＞どこで建てようかさん

土地の取得ですが、
一番良いのはキャッシュで土地を買ってしまうことです。
住み替えの場合は難しいのですが・・・

特にご主人が転職というのは痛いです。
『勤続３年以上』というのは大概どこの銀行でも融資条件にしていますので・・・
転職先がよほどの大手企業とかでないと今の状態では新規のローンが組めません。

自己資金が足りない場合は親戚関係から借りる等して工面した方が良いように思いますよ。

ちなみに、土地のみの住宅ローンは下記にある銀行の融資条件を良くご覧になってください。
http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi
おおよそ共通している条件は
・土地取得から家の竣工まで１．５年以内
・年間返済額（他の融資返済額も含む）／年収＝25%以内（土地のみ取得の場合）
です。
総枠（総借入額）は建物を含めた金額で考えないとアウトです。大体6000万〜1億程度が多いです。

私の場合は田舎で土地も安かったため、マンションとダブルでも可能でしたが、首都圏では厳しいかも知れませんね。

[75: 匿名さん]

71です。

＞どこで建てようかさん、
補足ですが、私が借りたのは通常の住宅ローン扱いで、
金利は2.2%(全期間店頭表示より0.7%優遇で当初５年固定）です。
３年固定でも差が0.5％未満（年間返済額で３万程度）だったので、
今後の金利上昇を考慮して安定性を取りました。
１％近く違うのであれば３年固定を選択したと思います。

[76: どこで建てようか]

>71さん

ありがとうございます。
マンションを売却しない限りは資金は殆どありませんし、転職は致命的で、やはり計画は
随分先送りになってしまいますね。（借りるあてもありませんし…）3年は長いですね。
そうなると71さんのように金利2.2%なんて望めないでしょうし、計画自体断念
せざるを得ない可能性も高そうです。(-_-;)
損得さんがおっしゃるように「根気と運」が住み替えには必須のようですので
もう一度、動機となるべく私達に新築一戸建てが必要なのかをじっくり考え直してみたいと思います。

[77: 匿名さん]

71です

＞どこで建てようかさん

考え方次第ですよ。
３年あれば自己資金も貯まるだろうし、残債だって減るじゃないですか。
それまでじっくり間取りを考えられるし、金利もそれほどは上がらないと思いますよ。
３年後は上がっても３％ぐらいじゃないですかね。
他行で融資相談に行ったときは『マンションの残債は年利３％で見積もる』と言われましたので・・・

前向きに検討されることを願います。頑張って家を建てましょう。

[78: どこで建てようか]

>71さん

励ましのお言葉ありがとうございます。
3年後、どんな環境になっているかわかりませんが、いい土地があれば購入できるそなえは
作っていこうと思います。家を建てられる環境にならなくともそなえは邪魔にはなりませんものね。
…3年も勉強したら相当いい家が建つか、マンションに住む戸建オタクになっているか…（笑）

自分のことばかり言っていましたが、71さんはよい土地が見つかって良かったですね！
家の契約が決まってからは、あれよあれよという間に事が運ぶとよく聞きます。
細かいひとつひとつが具体化されるのですから楽しくもあり、手の抜けないときでもありますよね。
その時のために考えることは山ほどありそうですね。
ご希望に添ったより良い家が出来ますようにがんばって下さい。
どんなお家を建てられたか、また途中経過も書き込んで頂ければ参考になります。
今後ともよろしくお願いします。

[79: りんご]

ご無沙汰していました。
その後、マイホーム家はいかがですか？
我が家は相変わらずの日々です。

住み替えをご検討の皆様へ
参考になるサイトを見つけましたので、貼っておきます。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/subject/msub_inf.htm

[80: りんご]

１６さん、ご心配かけました。
近況報告ですが、煮え切らないままの夫を説得するのもエネルギーが必要です。
喧嘩するのも面倒で、最近は放置です（笑）
一人住宅情報誌を見てはモンモンとして、住宅オタクになりつつあります。
希望地域の相場を知り尽くしているのが悲しい（＾＾；）

展示場には行ってないです。
やはり女子供だけでは相手にされないのと、メーカー企画商品に興味がなくなったのと、両方です。
春は遠いです。

[81: 損得]

この国は基本的に、建築で繁栄してきたような側面があるようですので
業界の秩序については、ほぼ放任状態だったようなところがありますね。

それはそれとして、住宅ローンも決済方法も仕組みもほとんどの事が
大量生産と供給に見合った構造になっているようですので、買う側としては
相応の意識と覚悟が必要のようですね。

仕組みが整っていれば、住宅オタクにならなくても安心して業者に任せることが出来ますよね。
いい経験じゃないですか？　そんな気持ちで今日も街角の空き地に興味しんしんの毎日です。

[82: りんご]

数社にまとめて査定依頼が出来るサイトです。
http://www.home4u.jp/sell/

[83: 匿名さん]

スレ主さん？

[84: まみ]

＞損得さん
大変な思いをしながら過ごされたようですね。

実は、ウチも１４年前のバブル期に買った家（建売）を昨年売り、新しい家に
住み替えました。
１４年前に買ったときから、すご〜く下がりましたよ。ホント土地代＋αですね。
時期が悪かった・・とは思いますがこれも運命と感じています。
いくら損したか・・あんまり考えないようにしています。

これから新たな土地探し、家作りですか、楽しみですね。
ウチは、同時進行しました。

[85: 匿名さん]

やっぱり建売は値下がりが激しいのかな。
+αってどのくらいですか？

[86: 匿名さん]

家は１５年でほとんど価値なしといいますけどね。

[87: 損得]

＞まみさん
ありがとうございます。
今度は本当の意味で楽しみたい、ただそれだけです。
この歳になってもまだ可能性が残っていることに感謝したいです。
失敗による知識と知恵って大きいですよね、この経験が自分自身と子供たちの
糧になることを期待もしています。

＞８５さん
ん〜難しいですけど私の場合は、本当に僅かでした。
というよりも額面のどこがどうなのか分からないというのが本当のところです。

[88: 匿名さん]

ずっと読んでくると買い替えのローンってそんなに選択肢がないんですか？来年くらい売る気満々だったんだけど。

[89: 匿名さん]

仲介の不動産やさんは選ぶべきです。
ウチは3回家を建てましたが、一回目は４００万落ち(4年で）で売れましたが2回目の
築１１年は結局、売れなくて貸家にするところです。
2件目の仲介は某大手財閥系の名を冠した不動産やでしたが、顧客の要望をどう考えて
いるのやら頭にきました。　3000万以下なら売らないと最初から言ってあるのに、新居
にまできて鍵を預かっていきながら、２５００でどうだ、キャッシュで。とか言ってきて
実に不愉快でした。　新居の決済は終っているから住んでいるし、キャッシュとか必要
ないのに・・。それより高く売れる努力をしろ！と思った。　　6500万で買った家をなん
で現金だからといって2500万で売らなければならないのでしょう。　借家にして時期を待つ
なり、子どものために持っていたっていいからと言っているのに。　　挙句、借りた鍵は
届けもせず、私が取りに行った。　
あの業者にだけは二度と頼まない！！　　ちなみに一軒目を売った業者は希望より売値が
低かったので手数料を下げてくれた。　　　それぞれです。

[90: 匿名さん]

89さん
築１１年でも売れないんですか？けっこう厳しい状況なのだなあ。一軒家だったらすぐに売れるだろうと考えて購入してしまったがあまかったなあ。

[91: 匿名さん]

場所によりますね。

[92: 匿名さん]

>91
そのとおりです。郊外だと厳しい。

[93: 匿名さん]

調布市って郊外？

[94: 匿名さん]

郊外でしょもちろん。

[95: 匿名さん]

それでも駅（本数多いこと）から徒歩圏内ならまだいいでしょうね。
駅からバス、あるいはバスも少なくて車のみとなると、かなり厳しい。

[96: なお]

現在10年前に購入したマンションに住んでいます。
このマンションを売却（残債がかなり残る）して、
土地取得、戸建て建築をしたいと考えています。
でも、ここで読ませてもらうと、なかなか厳しいようですね。

私は、10年超えたこのマンションの価値が下がる一方なことと、
低金利や税制優遇の恩恵を受けたいという気持ちから、
残債が1000万であっても、オーバーローンで借りられるなら、
少しでも早く…という気持ちなのですが、
主人は、「まあ、いい物件があれば…」という感じなので、
戸建てオタクになりそうな状態です（笑）。

残債が1000万もある場合、やっぱり厳しいでしょうか？

[97: 匿名さん]

８９です。築11年の家は神奈川県央の中核都市、駅から3分でしたよ。
田舎ですがバブル弾けて間がなかったのでまだ高かった・・トホ。
土地は広めで50坪以上あるのですが、近くに30坪に25坪くらいの建売が
いっぱい出来始め、きびしかったのでしょうか・・。
広めの土地は上物があると売りにくいといわれました。　地元の若い
方達を対象に考えたら仕方がないかもしれません。

住むには環境のいい場所ですし、大学病院も近いので都心に通う必要が
なくなればまた住んでもいいかなと思います。

９６さん
ウチも残債ありますが、家賃収入でペイできるので思いきって新築して
通勤、通学時間が半分になりました。　勿論、貯金はなくなりましたが（ハハ！）

[98: 匿名さん]

>>96
オーバーローンを組むにしても、手数料などの手持ち資金は必要です。
オーバーローンの場合、超過分については無担保状態なので、本人の
信用がより厳しく評価されます。名の知れた企業に何年も連続して
勤めていて、ここ数年収入も安定している、というような条件を満た
せばOK。おそらく、源泉徴収票を複数年分提出させられます。
1000万の残債は珍しくないですね。

[99: なお]

主人は、大手企業に20年勤務（年収900万）しているので、
借り入れは、何とかできるんじゃないかな、と思っているんですが。

現在残債が2000万。現マンション売却が1000万として、残債1000万。
新規物件3000万として、4000万のローンを組めるといいなぁと思っています。
ただし、主人が42歳なので、ローンは、25年返済が限界かと。

現在135万/年のローン返済、プラス40万/年の管理費・駐車場等を払っています。
つまり、175万/年　がかかっている状態です。

買い替え、可能でしょうか？

[100: 匿名さん]

組めるでしょう。

[101: なお]

よかった。
ところが、どの手順で行くのかが、最大のネックなんです。
下の子どもが、現在中1なので、校区のことを考えると、
2年先にした方が、土地の選択の余地がひろがるので、
それまでに、少しでもローンを返して、
それからでいいんじゃない？というのが主人の考えです。

でも、ここからの2年というのは、自己所有のマンション（築10年）の価値
が下がること
（来年末に大規模修繕があること、4年後に最寄り駅が移動して、若干遠くなる計画があること）と、
金利上昇のこと、主人の年齢を考えると、待つべきか、一刻も早く動くべきかを悩んでいます。

どう思われますか？

[102: 匿名さん]

新しい物件の情報は?

買い替えの場合、今の物件を売ることのタイミング・条件よりも、
新しい物件が本当にいいものであるか、そちらに重きを置いたほうがいいと思いますよ。

今のマンションをいかに高く売るかよりも、いかにいい物件を見つけるか、今後ずっと住むわけですから。

[103: 98]

似たような境遇ですね。うちは残債は700万でしたが。
とりあえず一部上場企業でまじめに（？）働いてきたせいか審査は
まったく問題ありませんでした。子供は中３なので、半年ちかく
遠距離通学。（１年以内なら教育委員会に申請すれば転校なしです
むケースが多いです）中１だとちょっと厳しいですかね。

大規模修繕は、いままでの積み立て状況によります。
一時金がかかりそうかどうか。通常は、積み立て＋公庫の短期借り
入れで行うケースが多いかと。一時金出せと言われても出せない
人がいたら修繕お手上げ、では仕方がありませんから。もし、持ち
出しがなければ修繕後の売りもいいですよ。とりあえず外観がリフ
レッシュするので第一印象がアップします。

[104: なお]

新しい物件で、いかにいい物件を見つけるかどうか。
確かにそうですよね。それが最重要課題ですよね。
本当は、土地を見つけて建てたいんですよね。
でも、土地って難しいですよね。
フリープランの建売なら、わかりやすいし、手間がないんですよね。

中3なら、転校しなくてもすむんですね…。
似たような境遇で、買い替えをされたのなら、
励みになります。
また、段取りについても教えてほしいです。
大規模修繕は、積立が十分で、余りが出るので、
外壁だけでなく、各戸にプラスアルファの設備
（ペアサッシとかテレビインターホンとか）
がつくようです。
この場合、待ったほうがいいのかなぁ。

[105: 102]

>>104
私の場合は、失敗でした。
売るタイミングは最高でしたし条件も良かった。
なおかつ新規借り入れの金利も低く、タイミングは良かったのですが、
新たに買った建売、結果的に欠陥住宅でした。

建売業者が相場最低価格よりも200〜300高く下取りするということに目がくらんでしまったためです。
その反省も踏まえて、売りよりも買いに軸足を置くべきと言わせていただきたい。
土地を見つけて買いたい、私もそうでした。
ところがだんだんそれがぶれてきて、蓋を開けたら建売になってしまいました。
土地は気に入っているのですが、上物が・・・・・

本当に土地って難しいですが、建売を買って多少我慢して、20年程度で建て替えられるのならいいのですが、
そうでなければ、2年や3年、根気よく、勉強してこだわって土地から買って注文住宅を買われた方がいいと思います。
もうひとつ、ほぼ確実に、この2年程度で住宅に関する法律が変わります。
例の問題で。

今のマンションの売りには不利ですが、おそらく新居の買いには有利に働くはずです。
住宅ローン減税やらいろいろと誘惑も多いですがここはぐっとこらえていい新居を作ってください。

[106: なお]

＞＞105
ご自身の経験を教えていただいてありがとうございました。
ものすごく、心に響きました。

下取りが有利で、気に入った立地で、建売を選ばれるお気持ち、
痛いほどわかります！！！私も、きっとそうなると思います。
この2年程度で住宅の法律が変わる・・・？
どんなふうになるのでしょうか。

減税や低金利、売りの条件など、誘惑が多いのはたしかですが、
もう少し腰をすえて勉強したいと思います。
ありがとうございました。

[107: 98]

私の場合は逆で、パワービルダー系の安めの建売り探しから
初めて、大手の分譲建売り、注文住宅と対象が移行しました。
残債がある場合、売り先行が基本なので、タイミングをはか
るのが難しかったかな。

修繕は売り値段が上げられるというよりは、売りやすくなると
いう程度ですね。買主からみて、とりあえずしばらく修繕を考
えなくてよいのと、見てくれが良くなるという意味で。

金利は今後が若干気になりますが、減税は『国が国民を借金
漬けにして、建築業界を潤わせ、景気回復をはかるための一
種の撒き餌』なので、減税があるから購入を急ぐ、というよ
うな本末転倒だけはやめましょう。減税額が毎年微妙に減っ
ていくところなんかも、よく考えられていて、まさに脅迫の
システムそのものですね。

[108: なお]

年始から、主人と住宅展示場を回っています。
大手のＨＭは、予算的にかなわないし、
色々見て回っているうちに、注文建築の場合、
ローコストのＨＭでも、最低限の安全性は確保されている
と実感するところが多く、２，３のローコストＨＭを
自分の中では候補として絞っています。

土地を探す時、ＨＭを決定してから、
ＨＭ経由で探してもらうほうがいいのか、
不動産業者に頼むのがいいのか、悩むところです。
みなさんは、どうされましたか？

[110: なお]

そうですよね。ＨＭの工法や構造なんかは、自分で調べられるけれど、
土地との巡り会わせとなると、運のようなものですもんね。
めぐり合えるまで、どのくらいかかるかわからない状態で、
自宅を売却してしまうのも怖いしなぁ・・・。
そうなると、売り先行も考えてしまいますよね。

まず、不動産会社に土地を見に行く、というところから
はじめるのがいいのかな。
でも、いい土地は、不動産業界内部で動いているという話を
きくと、実際に広告に出ている物件にいいものはないのか、
という気もするし・・・。

[111: 98]

建築条件なしで出てる物件は、建売り業者も取り合わなかった
物件ということになりますね。条件が悪いか、逆に良すぎて
建売りとしてはペイしないケースもあります。不動産屋に話
をつけておけば、出てすぐに連絡してくれることもありますよ。
うちの場合は相続物件でしたが。あと、売れる物件は、今度の
週末にでも見にいってみるか、じゃ遅いです。同じ条件で待っ
ている人は大勢いますから。

[112: 匿名さん]

[113: 匿名さん]

>>112
エロサイトばっかり貼ってるんじゃねーよ

[114: 買い換え検討中]

はじめまして。
私も、ただいま買い換え検討中の者です。


買い換えされた方に質問なのですが、買い換えの時に『手数料』というものが発生しますよね。

例えば、買う物件は『売主』売るのは『仲介』というのは、けっこう大変だと思うので、売買ともに同じ仲介業者に頼もうと思ってるのですが、その場合ダブルで手数料を払う事になるのでしょうか？


よろしくお願いします。

[115: 経験者さん]

そうです。売り買い双方の取引に手数料が発生します。
売買を同一業者に依頼するメリット・デメリットが御座います。
どこの業者も専属専任契約を取りたがりますが、幅広く集客するには一般が有利と言われます。

[116: 経験者さん]

＞買う物件は『売主』売るのは『仲介』というのは

すみません、何がおっしゃりたいのか理解できません。
業者の立場から見て　のことかしら？
詳しくご説明願えませんか。

[117: 入居済み住民さん]

>114
たしかに意味不明です。
『売主』物件を買う場合には手数料は発生しません。
もし、自宅を『仲介』で売り、同じ業者から、新築あるいは中古を
同じく『仲介』で買うケースのことであれば、いわゆる『両手』物件
とは違いますが、２契約するんだから多少は値引きしろよ、ぐらいの
折衝は可能だと思いますよ。
業者はあたかも定価のように『３％＋６万になります』って言います
が、あくまで法的には『上限価格』なのでご注意。
それとも『売主』物件だけど、あえて『仲介』を入れて金を払ってで
も一切の段取りをやってもらおうということ？
『売主』物件だとわかっててそこまでするケースは希だと思いますよ。

[118: 買い換え検討中]

116,117さん、お返事ありがとうございます。

私の質問が意味不明でしたね。すみません・・・。


え〜っと・・・今、購入検討中の物件が２件あるのですが、１件は売主がわかってるので売主から購入可能物件で、もう1件は販売は仲介業者からのみという物件なのです。

今の家を売却するために、Ａ社（仲介）で売却してもらうので、購入もＡ社の方で任せたほうがスムーズなのかなぁ〜と思ったのですが、やはり手数料がダブルでかかると・・・。

なので、購入だけでも『売主』直で購入すれば、手数料がかからず良いのかなぁ〜と思ったもので。
でも、もう『売主』直で販売可能な物件にＡ社と行ってしまったので、いまさらＡ社ぬきで売主直で購入は出来ないとは思ってはいるのですが。


今後、また新しい物件があり、それも売主直で購入できる場合は、Ａ社と行かず一人で見に行った方が良いのでしょうか？
その場合、売却をお願いするＡ社からの買取価格も下がりますよね・・・
今回の売却は、あまり大きく近所に知られたくないので、買取でお願いするつもりです。


114で書いたように買い換えなので、売却はＡ社で購入はＢ社（売主直）となると買い換えもスムーズに行かなかったりして、仮住まいなんて事にもなりかねないですよね・・・。


買い換え経験のある方は、やはり売買は同じ会社に頼みましたか？
その場合、手数料などはどうされたのでしょうか？

[119: 契約済みさん]

うちも今118さんと同じような件で迷っています。
ある土地を某大手仲介業者を介して購入したのですが、
現在の持ち家の売却をその業者に頼むか否か？です。

でも担当営業者が今ひとつ頼りにならなそうというか、
こちらが家を売却する事はわかっているはずなのに
「ぜひわが社に売却させてください！」みたいな売り込みも全くないんですよね。
本当のところ大した儲けもなさそうだから
先方も気が進まないのかもしれませんね（苦笑）

なので売却を任せても、必死に動いてくれるかどうか激しく疑問です。
せめて手数料の割引でもあれば迷わず頼むところですが、
どうやらそういった融通もきかなさそうな予感がしています。

ちょっとは意気込み見せてくれないかなぁ。リ●●スさんw

[120: 経験者さん]

118さんはご家族でよく話しあって方向性を決めてください。
不動産の売買には多額のお金がからみますから
慎重で大胆な戦略が必要となります。
通常の売値よりも損してでも買取制度を利用するメリットが私には理解できないのです。
奥様の近所に対する見栄だけであれば随分ともったいない話です。
近隣相場がすくらかわかりませんが、うちの場合は相場が２千万、買取制度を利用すれば相場の４割減と言われ、ばかばかしくて通常の取引を選択しました。

それとＡ社の案内があって初めて現地を見られたわけですから（例えそれ以前に知っていても）Ａ社に黙って契約してねいずれバレます。
レインズといわれる不動産情報サイトは業者間で自由に閲覧でき、いついつどこの物件がいくらで成約したかなんてバレバレですから。
かなりの比率で仲介手数料請求されますよ。
宅建法で定められているいるわけですか、裁判しても勝てませんよ。

いずれにしても、現在業者が提示している買取価格が相場と比較してどうなのか、お確かめください。
売り買い双方の手数料が取れる個都を条件になっているなら、契約違反で価格の引き下げはあると覚悟すべきです。

不動産屋は海千山千の猛者ですから、親身になってくれるだの、熱意を持ってくれるだの、甘い期待は抱かないことです。

大手であれば尚。

[121: 120]

すみません。
キーボードの調子が悪く、誤字脱字が多く申し訳ありませんでした。

[122: 住まいに詳しい人]

118さん＞

ローン残債の扱いにもよると思います。残債が無いなら買い先行でも
問題無いですが、残債があるとどうしても売り先行になります。
新居の入居可能時期を考慮して、引渡し日に条件をつければ、売りと
買いで仲介業者が違っても問題ないと思いますけど。

[123: 購入検討中さん]

はじめまして。

我が家も現在の家を売り、実家に二世帯を建て替えようかと検討中です。

残債が１５００万、一社の査定金額は２０００万。

世帯収入１１００万。
頭金３００万。

旦那は私学教諭なので、たぶん借り入れには問題ないんじゃないかと言っています。
解体から家本体など総額で４０００〜４５００万くらいを検討していますが、無理ありますか？

[124: 地元不動産業者さん]

>>123
現在のお住まいの立地条件にもよりますが

それだけの年収があれば売却せず賃貸でもいいとおもいますよ

今の住んでいる居住年数によってはローン控除適用ならないので注意してください

[125: 入居済み住民さん]

＞解体から家本体など総額で４０００〜４５００万くらいを検討していますが、無理ありますか？

うちの世帯収入の２倍近いです、余裕だと思います。


我が家は世帯収入６３０万円
建て替えした家は、土地も購入したので総額５５００万円です。
旧宅は１７８０万円で売却しました。残債ゼロです

現在の家が２０００万円で売却出来たら、頭金が８００万円になるんですよね
借り入れが３２００〜３７００万円なら余裕ですよ。

No.124さんも言っていますが、
４５００万円全額借り入れしても余裕なので、賃貸にすることをお勧めします。

[126: 販売関係者さん]

仲介手数料の請求は売主に行きます

専属専任媒介
専任媒介
一般媒介

仮に売主と仲介業者間で専属専任又は専任媒介の契約にもかかわらず
売主が直接お客と契約してしまった場合売主が仲介業者に手数料を支払います

一般媒介であれば全く関係ありません

少しでも安く手に入れたほうがよいかと思います

[127: ヤドカリ]

こちらをお借り致します。

現在、築16年、ローン残高890万の家に住んでいます。
急に姑が亡くなり、私がその仕事を引き継ぐ為、買い替えを検討しました。
次男の為、土地と家を考えなくてはならず、あちこち見て周りました。
ほとんどのHMから「先に家を売って下さい」と言われましたが、ダメ元で、ろうきんに聞いてみました。窓口の人に「年収（780万）からすると、4000万までなら大丈夫」と言われ、事前審査に申し込みました。（物件は建て売り4000万）
合算は出来ないとの事でした。

しかし、結果は×。
車のローンがあり（200万程）、クレジットカードの借入もあったのが原因かもしれません。
35年ローンで、月々166.000円＋既存のローン（月々52.000円、ボーナス250.000円）になり、月々20万を超えます。

私達夫婦は、五年後に買い替え予定でいた為、何も用意がなく、無謀なローンだとも分かっているのですが…。
ただ、早急に仕事場を確保したかった為に、焦ってしまいました。支払いに関しては、仕事を引き継げば、そこから最低６万は出せますし、五年後には、実家から土地を分けてもらえる約束をしていますので、購入後の資金計画は何とかなりそうです。
ろうきんが×になり、「暫くの間、賃貸を借りそこで仕事。五年後に実家の土地に建てよう。それまでは、貯蓄に励もう」と話し合いをしました。
しかし、HMから「何とか打開策を探しましょう」と言われ、また心が揺れました。
実家もそこの物件が気に入り、何とかしたら…と、200万用立ててくれました。クレジットカードの全額返済（80万）からと思い、本日行って来ます。

残りの120万を頭金にするのか、現在の家の返済に当てるか、現在の家を売るか…迷いに迷っています。買い替えで、ローンをどうされたか、どなたかアドバイス頂けましたら、幸いです。
長文で不愉快にさせてしまいましたら、お詫び申し上げます。

[128: 購入経験者さん]

こんにちは
０６年に買い替えを経験した者です。
ケースが違うのでアドバイスとはなりませんが参考としてください。
私の場合、転勤先で建売を購入し５年後に再度転勤となったタイミングで買い替えしました。
前家は賃貸化も含めて色々検討しましたが、最終的には３ヶ月間の”つなぎ融資+前家買取保証１５００万円”を受け売却前に２軒目を購入することになり、一時は借金額５９５０+１５００＝７４５０万円と
狂気の額でした。（最終的には１８００万で売却）

１軒目：　購入価格：２３００万円　売却価格：１８００万円　ローン残：１２００万円　
２軒目：　購入価格：６３００万円+諸経費３００万円　頭金３５０万円　３５年フラット+１０００万円は変動金利
年収１０８０万、車両ローン：２５０万、子供：２人

※つなぎ融資は、前家の買取価格に納得がいかなかったところ、家を先に売らなくても良い方法としてＨＭが教えてくれました。

[129: ヤドカリ]

128さん

アドバイス有難うございます。
そう言う方法もあるんですね。
銀行に相談した方が良さそうですね。

ただ、現在の家の立地条件が…
ただでさえ、家の売れない時代、かなり買い叩かれそうです。

[130: 買い換え検討中]

こんにちは。

現在、マンション⇒一戸建てに買い替えを検討しています。
マンションは、８年前に３１００万円で購入。残債は。１６５０万円です。
近隣の中古マンション販売価格は２０００万円前後。簡易査定では、１９００万円から２２００万円でした。（本査定は、まだしていません）

世帯年収は、１１５０万円。子供なし（今後も夫婦のみ）
夫婦ともに４１歳。
貯蓄は、年間３５０万程度。
土地プラス建物で５３００万円の購入予定。
ローン４６００万円。頭金７００万円＋諸費用で考えています。
他のローンなどの借り入れなし。

地方銀行の事前審査では、事前の土地購入はＯＫで、建物着工前までにマンション売買契約終結との結果。
三菱ＵＦＪの事前審査では、条件なしでＯＫでした。

できれば仮住まい無しで済ませたいので、多少のダブルローンの期間はしょうがないと思います。
現在のマンションの借り入れが住宅公庫ですが、ダブルローンの期間があっても問題が無いのか大丈夫か心配です。（ＵＦＪでは、既存ローンと含めて審査しているので大丈夫とのことです）

金額的に無理があるように感じますが、アドバイスなど、よろしくお願いします。

[131: 匿名さん]

賃貸だとメンテ費がかかるので
面倒だったり低所得の場合は売った方がいいのかも。

家を売るときはなるべく
早く。
だらだらしてると売れなくなります。

[132: 匿名さん]

>>130

すごい金額のローンですね。
それでも大丈夫なんでしょうか。

[133: ヤドカリ]

色々あり、やっと地銀でのOKが出たのですが、現在の家のローンの完済をしてからの実行になりました。
そこで、完済の旨をろうきんに伝えた所、「住宅機構は、１ヶ月後の完済予約となります」と言われてしまいました。
引っ越しは、１ヶ月先になりました（悲）
買い替えって本当に大変です。

[134: いちご]

家の買い替えを検討しております。
新築建売を土地1950万、建物1450万で購入しました。
築14年、駅から徒歩15分です。
ローン残が1300万です。
先日同じ分譲地内で角地のうちより条件のいいお宅が
1700万で売り出されました。
建物の価値はともかく土地代も割っているのですが、
地価が下がったということでしょうか？
ローンの金利が高く、（3.2～3.6）
借り換えも検討したのですが、いろいろ考え
買い替えで・・・と思っております。
貯金はまったくなく、教育費と住宅ローンが家計を
圧迫しております。
低金利のローンで買い替えは可能でしょうか？
現在ボーナス払いなし、月14万の支払いです。
投稿は初めてで、アドバイス・経験談など
お聞かせいただければ、ありがたいです。