家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[35: 匿名さん]

はじめまして。我が家もまさに買い替え検討中です。
3ヶ月前にでた査定と、別の業者さんで最近とった査定額が
300万ほども下がっており、どちらの業者さんにお願いするか悩んでいます。

先の業者さんは特長のある物件なので強気の値段でと言い、
（それでも築4年で3割落ちです。同じマンションの他物件もこれ位か以上の値付です）
後の業者さんは、同じマンション内の物件を担当しているので
実情をよくご存知で、ここ半年ほど売り物件（４〜５軒）が一軒も売れていないので
値段が安ければ、特長がある物件なので決まり安いのでは？ということです。

ここを読ませていただいて、最初の値付けの重要さがわかりましたが、
300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます。

[36: りんご]

３５さん　こんばんは
２から書き込みしている者です(ハンドルを作ってみました(^^:))

＞300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます
お気持ち　よ〜く分かります。

私が売却を決意したのは平成１４年でしたが
実は平成１１年にも査定してもらってます
当時の査定額は２９８０万でした
なんと３年間で１千万も下落したことに！！！
あの時売っていれば損金はなかったです
しかし今の土地にも手が届かなかったです。

業者側から見た「売れる価格」と売る側の「売りたい価格」には差があるそうです
誰でも「高く売って安く買いたい」と思ってます
豊富な予算があればいいのですが
普通は持ち家が売れないことには次に進めません。

ご家族とよく話し合うことが大切だと思います。

[37: りんご]

損金ではなく追い金の間違いでした
訂正します。

[38: マイホーム]

３５の匿名さん　初めまして。宜しくお願いします。
うちもやっと売りにだしたところです。
でも今のところ全く反響なしです。
ちょっと高値だったのかなーと思っています。
３５さんもこれからのようなので慎重によく検討されてください。
安くしすぎても後から高くはできないし、高くしすぎても反響ないしで悩みますね。
少しでも理想の価格の近くで売れるといいですね、お互いに。

[39: マイホーム]

りんごさん＞　ハンドル作っていただき助かりました。
　　　　　　　売りに出してそろそろ１０日くらいになりますが不動産屋からは特に連絡もなく
　　　　　　　悲しいくらい普段どおりの生活を続けています。
　　　　　　　高値だったのかなーと思っていますが後悔はしていません。
　　　　　　　ただ覚悟を決めて売りに出したのだから売れるに越した事はないのですが。

　　　　　　　３１でのお話ありがたいです。お節介だなんて思ってないので今後とも宜しくおねがいします。
　　　　　　　うちは、売り買い同時進行で検討していますがそううまくいきそうにないなと思いつつあります。
　　　　　　　やはり今の家が売れなければ話が進まないのですし。
　　　　　　　りんごさんは結局、仮住まいなどに移らずに売り買いできたのですか？
　　　　　　　うちも仮住まい覚悟したいのですが、ローン残が残ってしまうので
　　　　　　　その返済がすぐに出来るほど貯金もないので買い替えローンを利用するしかないのかなと思っています。
　　　　　　　本当は時間をかけて落ち着いて新たなマイホームを探したいのですが。

　　　　　　　まだ売りにだして日が浅いですがすでに今の不動産屋に対して不満と言うか信頼が出来なくなってきています。
　　　　　　　相談の上に決めた価格だったのに今更高すぎると言われたり話の中でお願いした事がされてなかったり。
　　　　　　　大手だからって安心できないですね。

[40: りんご]

マイホームさんこんばんは
契約業者とは専属選任契約でしょうか？
それなら１週間に一度の営業報告義務がありますが、守られていますか？
守られていないなら　宅建業違反で契約終了の３ヶ月を待たずに契約解除出来ますからね！

先週はお疲れ様でした！お掃除大変だったのではないですか？
３月過ぎると不動産の動きが鈍くなります この時期は我慢の時期だとは思いますが・・・。

さて、仮住まいの件ですが
うちは購入者の入居日が決まっていました。
相手側の希望を聞きました。もっとも契約から引き渡しまでは日が開かない方が良いと言われてます
重大な瑕疵にあたる火災でも起こしたら大変ですし、「現状渡し」が条件になりますから
うちのように古家の場合は（雨漏りとか）プレッシャーでした。

９月下旬申し込み・１０月上旬契約・１０月下旬引っ越し・１１月第１週引き渡し　とバタバタしました。
家財道具が多かったので、仮住まいも戸建てにしました。
仮住まいでしたから予算第一に考え　古い家を短期契約で借りました。
実はこの家の近所に子供の友達が多くて（校区内で探した）子供達が喜びました。
住んで２ヶ月も経つと、このままここでもいいかと弱気になったり
夫もローンの重圧から解放されてましたから。

マイホームさんは買い換えローンは通りそうですか？
うちも最初はプラス１千万までならオーバーローン可能と言われてましたが
使わなかったです（この話は後日）

週末は雨ですね
雨の日は内覧者がこないと勝手に決めていてうちは外出してましたわ。

[41: 35]

りんごさん、マイホームさん
暖かいお返事ありがとうございました。
がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。

[42: りんご]

３５さん
とうとう決断されましたか！？

＞がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。
その気持ちがあれば大丈夫！
売れない不動産はないですよ。
そうそう
お掃除と内覧者が来る時は
ダンナと子供は邪魔になるので外出してもらいましょう(^^:)

[43: マイホーム]

りんごさん＞　こんにちは。
　　　　　　　梅雨入りして雨の日が多くなってきましたね。
　　　　　　
　　　　　　　うちは専任媒介で契約しています。
　　　　　　　専属ではないので、２週間に１度の報告があるようです。
　　　　　　　そろそろ報告がくるのかなと思ってます。

　　　　　　　掃除なんですが実はあんまりやってなかったりします・・・
　　　　　　　気合入れて片付けようと思っていたんですが子供がいるのでなかなか片付けられずです。
　　　　　　　そろそろ地道に片付けたいと思います。
　　　　　　
　　　　　　　それにしてもまだ内見が一件もないです。
　　　　　　　だんだん不安になってきました。
　　　　　　　売れないのかな〜なんて思ってきました。
　　　　　　　売る事を決めたのだからちゃんと売れて欲しいのもあるし上の子が幼稚園に入園するまでには
　　　　　　　新しい家で落ち着いていたいのですがそううまくいかなそうです。

　　　　　　　りんごさんは仮住まいにお住まいになったのですね。
　　　　　　　売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？
　　　　　　　新たな物件も見に行ってますがなかなかいい物件に出会えず時間がかかりそうな気がしています。
　　　　　　　そうすると売却が決まっても引渡しまで時間がかかってしまいそうでいやだな〜と思っています。
　　　　　　　それを理由に値引き交渉されたりしそうですしりんごさんの仰るとおり出来れば早く引き渡した方がいいですしね。
　　　　　　
　　　　　　　買い替えローンは通りそうですがやはり限度額が低くなってしまうようです。
　　　　　　　今後子供達の教育資金やら色々とかかる事を考えると月々の返済はなるべく現状維持の形でいきたいのがあるので
　　　　　　　仕方ないのですが。
　　　　　　　負債を抱えてまで買い替えをするのだから納得のいく家をみつけたいのですが
　　　　　　　時間もないしお金もないし家も売れてないしで困ってしまいます。
　　　　　　
　　　　　　　

[44: マイホーム]

３５さん＞　お互いこれからですね。
　　　　　　買い替えうまくいきますように頑張りましょう！
　　　　　　また近況教えてくださいね。
　　　　　　おんなじ仲間がいると思うと頑張れそうです。

[45: マイホーム]

ついに週末に内見の連絡がきました。
週末という事で不動産屋の担当の方が他のお客様のご案内があるため来られないとの事で緊張してきました。
私達夫婦で案内しなければならずどうしてよいか困ってしまいました。
気をつけたほうがよい点、こうするとよいなどありましたら教えてください。

[46: りんご]

こんばんはマイホームさん。

＞ついに週末に内見の連絡がきました

おお！！
ついに来ましたか〜！
まずはおめでとうございます♪

むむ
業者抜きのご案内ですか？
それは　ちょっと変わっていますね。
マイホームさんと契約している業者さんのお客さんですか？
それとも別の業者さんのお客さんですか？

別の業者さんが連れて来られるお客さんなら
その人が案内してくれますから心配ないのですが・・・。

もし誰もこないのであれば
おそらく業者が渡している間取り図面持参で来られますから
１階から順に案内して、２階をお見せされたらいかがでしょう？
相手も緊張していると思いますから笑顔で迎えてあげましょうよ。
室内ドアはあちらも開けにくいと思いますから、最初から開放できる所は開けておきましょう。
最後に質問があるかどうか聞いてなければ「よろしくお願いします」でおしまい。

内覧の結果はだいたい当日中にお返事が来ます。
不動産屋は忙しいので連絡は１０時頃が多いです。
「お会いしてご相談があるのですが・・・」と言われれば値段交渉です。
ダメな時は簡単に理由を説明され、後日文章でお返事が来ます。

いよいよですね
今週末はお天気良いようですよ。

[47: りんご]

暦を見たら日曜日は大安でした。　なるほど不動産屋は忙しいはずです
契約もあるのでは？　日本人は暦を気にしますから。

[48: りんご]

おはようございます。
書き忘れていたので昨日の続きです。

＞売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？

抵当権は完済しないとはずれません
抵当権がついたままの不動産はまず売れないと思ってください。
他人の借金を肩代わりする人はいないので、抵当権が抹消できないと売却はできないのです。
オーバーローンの利用は難しいです。次の家を担保にして融資がおりますから・・・
多分、担当者から言われると思いますが、この時代は売りを先行して一度賃貸に引っ越す覚悟が必要です。
売り買い同時進行できる人は少数派だと思います。

それから、売却ができなくても賃貸に引っ越すことは可能ですよ
住宅ローンと家賃が払えれば問題ないです。

空き家にしてから売りに出す人、売り買い同時進行ができる人は限られた人です
ローン残がなく売り急ぐ必要がない人、ローンと家賃と両方払える資金計画に余裕がある人。
うちはどちらにも当てはまらないので、居住しながら売れるのを待つしかなかったです(＿＿;)

[49: 通りすがり]

買いは、竣工済みあるいは竣工間近の物件を、特約付き（指定期日までに
売れなかったら解約）でオーバーローン審査を含めて契約する。
売りは竣工後の期日指定にする。
とすれば、仮住まいなしでいけないこともないですよ。
ただし、たしかに残債ありの場合は、売り先行なのは基本ですが。

[50: 匿名さん]

マンションから一戸建てに買い換えました。
建売だけど。

マンションは一応売りに出したけど売れなかったので建売業者が下取り。

ま、2ヶ月じゃ売れないわな

[51: りんご]

＞４９さん　それは「買い換え特約」と言われるものですね。
買い手につく「ローン特約」と同じで、契約をペナルティなしで白紙撤回できるものです。
ただし、重説に記載していないと法的に無効ですから、署名・捺印の前に契約内容を確認する必要がありますね。

＞５０さん　「買い取り保証」と言われるもので、我が家も検討しましたが、買い取り額は相場の３割から４割ダウとなり　損金がさらに増えるので使えなかったです。
分譲地の建設条件付き宅地販売だと、販売会社こんな保証をつけてくれるケースも増えてきました。
ただし、よくよく検討する必要があります。

[52: 匿名さん]

>>51
それがね、買取額が今まで何件か出してもらった停止条件の下限よりも200万円以上よかったので。
物権が高いので値引きを要求したんだけど、オプションサービスと買取額でほぼこちらの計算した物件の評価額になったので決定しました。

[53: りんご]

＞５２さん
おめでとうございます♪
それは素晴らしい結果になりましたね。
私が住んでいたエリアは土地の下落が激しく、いつ売れるかわからない古家に
そんな良い条件は提示して頂けませんでした（泣）

新しいお家にはもう入居されているのですか？
お庭造りとかされてますか？

[54: りんご]

買い換え特約　買い取り保障制度について
※コピーです。

現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は
手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが
資金計画にも狂いが生じなくて安全です。
そのほうが売りあせる必要もないので
ある程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。
一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに
新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。
ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず
二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。
具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。

まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。
文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ
本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。
これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし
違約金を支払う必要などもありません。
ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが
売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。

さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合
仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。
ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし
一部の仲介会社しか実施していないのも実情。
さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と
大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。

[55: りんご]

売り先行か買い先行か！？

メリット
自宅の売却代金がハッキリするので買い換えのための資金計画に狂いが生じにくい。
売りあせる必要がないので、価格交渉などの面でもある程度有利に進められる。
それに、たとえ買い換えを中断しても住む家は残る希望の新居をじっくり探せる。
また未完成の物件なら、代金支払いまでに余裕があり
購入契約後に売り出してもうまくいくケースが多い。
売り主が分譲会社なら、買い換え特約や買い取り保証などもつけてもらいやすい。

デメリット
売却が決まれば、買い主に物件を引き渡す日までに、買い換え物件を探さなければならない。
希望の物件がなくても妥協せざるをえないケースや
購入物件が未完成で引き渡しまでに時間がかかる場合は仮住まいの必要も
買い換え特約や買い取り保証を付けられずに購入を先行させる場合
どうしても売りあせって、買い主に主導権を握られてしまう可能性がある。
新居の取得日までに旧自宅が売れず、二重ローンを背負ってしまう恐れも。

[56: マイホーム]

こんばんは。　ずいぶんしばらくぶりになったしまってすいません。

先日の内見は先方の業者さんがご一緒だったので滞りなくすみました。
ですが、いまだにその内見の結果報告がないです・・・

その後、数件内見があったのですがそちらもまだ何も。
なんだかとっても先行きが不安です。

次の内見の話もあるのですが、ちょうどその時はうちの親戚が子供をつれて地方から
泊まりに来ている時なのですが気にせず受けてもいいのかどうか・・・？
親戚は構わないとは言ってるのですが避けるべきなのでしょうか？
ただ親戚はしばらくいるので別の日に変えてもまたいるかもしれないし。
断るべきか悩んでます。

銀行の買い替えローンも思ったよりよくないみたいなのでこれからの計画をしっかり立てないとなーと
思ってます。
とにかく家が売れない事には。

[57: 通りすがり]

我が家も先日売却しようとしていましたが結局やめました。
色々と不動産屋に騙されて、銀行ローンも全くおかしいし売る時期じゃないなと判断しました。
今の家は古いのですがまだまだ住めるので諦めました。
マイホームさんもよく考えて結論出して下さい。

[58: りんご]

マイホームさんおはようございます。
内覧の結果報告がされていないのですか？
それは困りましたね。
うちが最初に契約した地元業者の担当者もそうでした
こちらは期待して電話をずっと待っているのに・・・
勇気を出して担当者に今までの内覧の結果を聞いてみませんか？
選任契約は２週間に一度の報告義務が宅建法で定められていますから
そろそろ活動報告が書面で届く頃だと思いますが、不安なまま待つより聞いてもいいと思いますよ。

《専任媒介 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。
宅地建物取引業者は他の宅地建物取引業者が媒介をすることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できる可能性がある。
宅地建物取引業法により専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に当該物件に関する情報を登録すること。に当該物件に関する情報を登録すること。》

[59: りんご]

マイホームさんおはようございます。
内覧の結果報告がされていないのですか？
それは困りましたね。
うちが最初に契約した地元業者の担当者もそうでした
こちらは期待して電話をずっと待っているのに・・・
勇気を出して担当者に今までの内覧の結果を聞いてみませんか？
専任契約は２週間に一度の報告義務が宅建法で定められていますから
そろそろ活動報告が書面で届く頃だと思いますが、不安なまま待つより聞いてもいいと思いますよ。

《専任媒介 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。
宅地建物取引業者は他の宅地建物取引業者が媒介をすることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できる可能性がある。
宅地建物取引業法により専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に当該物件に関する情報を登録すること。に当該物件に関する情報を登録すること。》

[60: りんご]

ごめんなさい。二重投稿してしまいました。

[61: りんご]

内覧の申し出を断るかどうかですが
予測できる都合が悪い期間は、予約が入る前に担当者に申し入れしておけばいいですよ。
予約が入ってからのキャンセルは、理由を伝えて断ればいいと思います。
内覧させるかどうかは売り手の自由ですからね。
但し、あまりキャンセルが続くと印象が悪くなると思いますが・・・。

マイホーム家、出足好調ではないですか！
内覧者が多いということは期待が持てそうですね
４〜６月は不動産が一番動かないと言われる時期ですから。

がんばりましょう！！

[62: りんご]

書き忘れてました。

何も返事がないのは、ダメということです。
断りの理由は内覧者が業者側に伝えますから
必ず断りの理由を担当者から聞いてくださいね。

但し
ひやかし客も中にはいますから
くだらない理由もあります気にしないことです。
１人気に入ってくれればいいのですから。

[63: 匿名さん]

買い替えに成功したものです。ちょうど昨年の今頃、売りに出してました。
４ヶ月位かかりましたが予定の金額内で売れました。
その間、買主が決まり契約の前日にキャンセルという事もあり、その時はさすがにへこみました。
その後、不動産やの言う通りに200万円下げた所、翌週には新たな買主が現れ契約できました。
またその買主の方は現在の家が建つまで４ヶ月程、待ってもくれました。端数の８０万円、値引きましたが。
現在は新築戸建てに無事越すことができ満足してます。（前の家も新築戸建でしたが）
また売却損が500万円程で済み、銀行ローンも変動ですが1.675％で借りることができました。
（借入額は以前よりかなり増えましたが支払い額は殆ど変わりませんでした）
最初は買い替えなんて出来ないと思ってましたが現在の家を販売していた不動産やの営業の方が
とても優秀な方でその方のおかげで買い替えに成功できたと思ってます。
とにかく買い替えるには売りに出す決心とタイミング、そして優秀な営業とのめぐり合わせじゃないでしょうか。

[64: マイホーム]

こんばんは。

りんごさん＞　お返事ありがとうございます。
　　　　　　　早速、不動産屋さんに都合が合わない日を先に伝えるようにします。
　　　　　　　出足好調なんですかね〜？
　　　　　　　でも、やっぱり担当の営業さんがいいかげんというか
　　　　　　　こんな言い方してしまうと良くないんですが無能と言うか
　　　　　　　やる気がないのか話もかみ合わないし、言った事だけしかしないしでかなり不信感が募ってます。
　　　　　　　もう少し様子をみて担当代えてもらおうかなと思ってます。
　　　　　　　でも３ヶ月はその会社と契約してるとなると顔を合わせる事もあるかなと思い悩んでます。

６３さん＞　初めまして。トピ主のマイホームです。
　　　　　　書き込みありがとうございます。
　　　　　　やはり買い替えには優秀な営業さんとのめぐり合わせですかね？
　　　　　　うちの今の担当はどうも駄目みたいです。
　　　　　　今はその営業さんのせいでかなり悩んでます。
　　　　　　銀行ローンの話の内容がころころ変わってしまっていたり不安を感じさせる事ばかり
　　　　　　してくるので正直頭にきています。
　　　　　　６３さんは買い替え大成功でよかったですね。
　　　　　　こんな事聞いてはあれですが買い替えの際、頭金はどのくらいありましたか？
　　　　　　文面から勝手に判断したので違っていたら申し訳ありません。注文住宅に越されたのですか？
　　　　　　だとしたらとても羨ましいです。
　　　　　　私もあこがれています。

[65: 63]

買い換えた家も注文住宅です。買い替えを検討しＨ／Ｍや不動産屋に相談にいきましたがどこも
真剣には取り入ってくれず半ばあきらめていた時に買い替えを実現してくれた営業の方と出会いました。
当初、住み替えローンの為、変動で３．４％という信じられない金利を言われましたが、最終的には１．６７５％で
銀行と話を付けてくれました。営業次第で金利は変わる事を知りました。その会社は地元でこつこつやっている会社なので
いろいろと融通も利き、とてもよかったです。ご質問の頭金・・・土地の手付け１０万円だけです。。
後は旧宅がうれた時に手付けでもらった１００万円だけでしたね。後は全額住宅ローンです。

[66: りんご]

マイホームさん　こんばんわ。
この時期に内覧希望者が多いのは、良いことですよ
内覧者希望者がいないことには、成約はありえませんからね。

さて
そろそろ担当者から１回目の活動報告書が届きましたよね(なければ宅建法違反です)
今後の活動計画も記入されていたと思いますが、それ以前に
担当者が信用できないのであれば、担当代えを営業所に申し入れてもいいのではないでしょうか？
数千万もする大切な資産ですからね、信頼できない人に任せられないです。

[67: 匿さん]

はじめまして。　事情があって今自宅を売りに出そうか迷ってます。さらに言えばその後の住まいにいいなと思ってる物件がありまして。それってかなり無謀ですよね。今気になる物件はあきらめてとりあえずは売りに集中した方がいいんでしょうか？できれば今から売りに出して3月には新居へ引越しなんてのが理想なんですが。ありえないですよね。どうしたいいんだか。

[68: みかん]

私も買い換え検討中です・・・あげさせてください。

[69: アップル]

はじめまして。買い替えできたものです。売ったのはマンションですが・・・売る時期というのはあるようです。
やっぱり最後は営業でしょう。最初、かの有名なＭ社に頼みました。しかし物件が安いせいか気乗りしないようで
残債損があるのなら買う物件は決まってますかって、とっても横柄な態度でした。たまたま会社の買い替え支援ローン
というのがあってそれが利用出来そうだったので、お願いしました。しかしながら、1ヶ月たってもひとりも案内せず
。もちろんレインズ、新聞広告は出していたようですが・・・。あんまりだったので1ヶ月たって銀行系のＳ社に代えました。
若い営業さんだったんですが、頑張ってこまめに報告も入れてくれました。時期を逃してしまったのもあってなかなか
買い手がつかず結局時間はかかりましたが、無事売却できました。売る時期は、3月までがいいようです。（転勤とか多いから）
また、販売価格は、少し高くして話があれば値引くというやり方もあるようですが、最初からこの金額ならという金額で、
これ以上は値引けないとはっきりいったほうが、いいです。たっぷり時間があったのでこちらも買う物件が見つかり
買う物件と同時決済できました。ちなみに買う物件はハウスメーカー1社に絞ったほうがいいです。もちろん最初は、
何社か見積もりを出してもらって競合させたほうがいいですが、最後は、メーカーの提携銀行を使って金利も最後まで
店頭から1％優遇ですし（5年固定で、5年後と見直しですが）保証料とかかかりません。団信保険のみです。
買うほうも営業ですよ。ちなみに土地は地元の有力不動産に声をかけて広告出す前に声をかけてもらいました。
頑張ってください。わたしも3月完成なので楽しみです。

[70: 16]

りんごさん、その後マイホームさんはどうされたのでしょうか？個人的に応援していたのですが。

[71: 匿名さん]

はじめまして
現在、マンションから戸建へ住み替え計画中です。
私の場合は『土地先行取得』パターンです。
私の場合は間取りの不便さから戸建願望でしたので、建売では満足いくものがないと思い、土地探しからはじめました。
まず希望する間取りに近いプランをＨＭ数社に見積もらせ、おおよその金額を把握してから土地を探しました。
運良く昨年秋ごろ建築条件無しの物件が見つかり、土地の契約を済ませたところです。
当然の如く、マンションはローンが残っており、売り先行でやっていますが、まだ買い手はついていません。
上物はＨＭと今プランの熟成作業中でマンションが売れたら本契約するつもりです。
なので一時的には賃貸も止む無しと考えています。
このパターンであれば、旧宅を売り急ぐこともなく、新居も妥協せずじっくり検討が出来て、
資金的にも無理はしなくて済みます。
この計画が可能になったのは、銀行選びでした。
土地とマンションはしばらくダブルローンになります。
結局マンションと同じ銀行で借りましたが、『土地のみ』＆『２つの住宅ローン』を認めてくれる銀行は
そうそうありませんでした。
私の場合は地元の地方銀行でしたが、大手では信託銀行系列が３行ほどですね。一般の都銀系はダメです。
まずは銀行

[72: どこで建てようか]

はじめまして　私も住み替え検討中です。…というか、夫の転職で頓挫しました。
条件付の土地を条件を外してもらい、そこにマンションの売却もお願いし、あるＨＭさんで
建てる予定だったのですが、夫の会社の移転に伴い再就職となり、不幸中の幸いか？
白紙状態です。ローンがおりる条件が揃うまで本腰を入れた話は、先になるかと思いますが…

なかなか条件付きでない土地は出てこないので、出てくればすぐ買えるようにと　>71さん
のような『土地先行取得』パターンがいいように思いますが、
おっしゃるように銀行探しが大変なようですね。土地だけでは住宅ローンは借りられない
のですよね？　金利はやはり高めですか？　差し支えなければご教授ください。

[73: 損得]

はじめまして
我が家は、去年の今頃自宅を売りに出していました。
現在、売却も完了し土地を探しているところです。

手狭な賃貸暮らしに逆戻りですが、ミニ戸建の悪夢のような暮らしからは開放されました。
バブル期築の中古戸建を買って以来、家のガタと奮闘しながら生活し、知人は年を追うごと地価が下がるのに
合わせて、まともな敷地の戸建を買っていかれました。

それを横目で見ながら、物件の割りに大きな残債を少しでも減らすべく繰越返済の日々と．．．
それはまあ大変でした、あげく土地値＋少しの価格と持ち出しでやっとのこと売却です。
その時代に、その物件がいいと思い買ったのは私たちですが、なんともその当時の業者の都合で
１５年近くの時間を持っていかれたようなそんな気持ちにもなります。

年齢も４０後半に入り子供も中学生、なんとか時代に振り回されず永住できる住まいを
手に入れるべく頑張ろうと考えております。

土地の情報も、なかなか希望するものが出てきませんね。
一生涯、不動産業界との闘いみたいになってますけど、根気と運ですかねやっぱり。
売却がからむと一層負担が大きいとは思いますが、やはり売り先行で土地が出てくれば同時決済覚悟の
購入とハウスメーカー選別ってなるのでしょうね、信頼できる不動産屋とハウスメーカー、それと銀行が
ガッチリいかないと難しいでしょうね。
日ごろからそういった付き合いは、ちゃんとしておいたほうがいいでしょうね。

[74: 匿名さん]

71です
＞どこで建てようかさん

土地の取得ですが、
一番良いのはキャッシュで土地を買ってしまうことです。
住み替えの場合は難しいのですが・・・

特にご主人が転職というのは痛いです。
『勤続３年以上』というのは大概どこの銀行でも融資条件にしていますので・・・
転職先がよほどの大手企業とかでないと今の状態では新規のローンが組めません。

自己資金が足りない場合は親戚関係から借りる等して工面した方が良いように思いますよ。

ちなみに、土地のみの住宅ローンは下記にある銀行の融資条件を良くご覧になってください。
http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi
おおよそ共通している条件は
・土地取得から家の竣工まで１．５年以内
・年間返済額（他の融資返済額も含む）／年収＝25%以内（土地のみ取得の場合）
です。
総枠（総借入額）は建物を含めた金額で考えないとアウトです。大体6000万〜1億程度が多いです。

私の場合は田舎で土地も安かったため、マンションとダブルでも可能でしたが、首都圏では厳しいかも知れませんね。

[75: 匿名さん]

71です。

＞どこで建てようかさん、
補足ですが、私が借りたのは通常の住宅ローン扱いで、
金利は2.2%(全期間店頭表示より0.7%優遇で当初５年固定）です。
３年固定でも差が0.5％未満（年間返済額で３万程度）だったので、
今後の金利上昇を考慮して安定性を取りました。
１％近く違うのであれば３年固定を選択したと思います。

[76: どこで建てようか]

>71さん

ありがとうございます。
マンションを売却しない限りは資金は殆どありませんし、転職は致命的で、やはり計画は
随分先送りになってしまいますね。（借りるあてもありませんし…）3年は長いですね。
そうなると71さんのように金利2.2%なんて望めないでしょうし、計画自体断念
せざるを得ない可能性も高そうです。(-_-;)
損得さんがおっしゃるように「根気と運」が住み替えには必須のようですので
もう一度、動機となるべく私達に新築一戸建てが必要なのかをじっくり考え直してみたいと思います。

[77: 匿名さん]

71です

＞どこで建てようかさん

考え方次第ですよ。
３年あれば自己資金も貯まるだろうし、残債だって減るじゃないですか。
それまでじっくり間取りを考えられるし、金利もそれほどは上がらないと思いますよ。
３年後は上がっても３％ぐらいじゃないですかね。
他行で融資相談に行ったときは『マンションの残債は年利３％で見積もる』と言われましたので・・・

前向きに検討されることを願います。頑張って家を建てましょう。

[78: どこで建てようか]

>71さん

励ましのお言葉ありがとうございます。
3年後、どんな環境になっているかわかりませんが、いい土地があれば購入できるそなえは
作っていこうと思います。家を建てられる環境にならなくともそなえは邪魔にはなりませんものね。
…3年も勉強したら相当いい家が建つか、マンションに住む戸建オタクになっているか…（笑）

自分のことばかり言っていましたが、71さんはよい土地が見つかって良かったですね！
家の契約が決まってからは、あれよあれよという間に事が運ぶとよく聞きます。
細かいひとつひとつが具体化されるのですから楽しくもあり、手の抜けないときでもありますよね。
その時のために考えることは山ほどありそうですね。
ご希望に添ったより良い家が出来ますようにがんばって下さい。
どんなお家を建てられたか、また途中経過も書き込んで頂ければ参考になります。
今後ともよろしくお願いします。

[79: りんご]

ご無沙汰していました。
その後、マイホーム家はいかがですか？
我が家は相変わらずの日々です。

住み替えをご検討の皆様へ
参考になるサイトを見つけましたので、貼っておきます。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/subject/msub_inf.htm

[80: りんご]

１６さん、ご心配かけました。
近況報告ですが、煮え切らないままの夫を説得するのもエネルギーが必要です。
喧嘩するのも面倒で、最近は放置です（笑）
一人住宅情報誌を見てはモンモンとして、住宅オタクになりつつあります。
希望地域の相場を知り尽くしているのが悲しい（＾＾；）

展示場には行ってないです。
やはり女子供だけでは相手にされないのと、メーカー企画商品に興味がなくなったのと、両方です。
春は遠いです。

[81: 損得]

この国は基本的に、建築で繁栄してきたような側面があるようですので
業界の秩序については、ほぼ放任状態だったようなところがありますね。

それはそれとして、住宅ローンも決済方法も仕組みもほとんどの事が
大量生産と供給に見合った構造になっているようですので、買う側としては
相応の意識と覚悟が必要のようですね。

仕組みが整っていれば、住宅オタクにならなくても安心して業者に任せることが出来ますよね。
いい経験じゃないですか？　そんな気持ちで今日も街角の空き地に興味しんしんの毎日です。

[82: りんご]

数社にまとめて査定依頼が出来るサイトです。
http://www.home4u.jp/sell/

[83: 匿名さん]

スレ主さん？

[84: まみ]

＞損得さん
大変な思いをしながら過ごされたようですね。

実は、ウチも１４年前のバブル期に買った家（建売）を昨年売り、新しい家に
住み替えました。
１４年前に買ったときから、すご〜く下がりましたよ。ホント土地代＋αですね。
時期が悪かった・・とは思いますがこれも運命と感じています。
いくら損したか・・あんまり考えないようにしています。

これから新たな土地探し、家作りですか、楽しみですね。
ウチは、同時進行しました。