家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[2: 匿名さん]

はじめまして
２年前に自宅の売却をした者です。

売却には半年以上かかり、契約直前の買い手側のドタキャンや
仲介業者とのトラブルなど色々経験しました。
売却日記なら何冊書けます（＾＾）

私で分かる事でしたら何でもお答えしますから、遠慮なく聞いてくださいね。

まずは自宅の査定からですね。

[3: マイホーム]

０２さん＞　はじめまして。　レスありがとうございます。
　　　　　　ぜひ色々と教えてください。　宜しくお願いします。

　　　　　　早速ですが、自宅の売却は実際に住んでいる状態でしましたか？
　　　　　　それとも、空家にしてからですか？
　　　　　　やはり買い手さんからは値引き交渉はありますよね？
　　　　　　査定していただいた価格と売却価格は差がありましたか？

　　　　　　ぶしつけにたくさん質問させてもらってすいません。
　　　　　　これからの事を考えると不安なものでよろしければ教えてください。

[4: 匿名さん]

こんにちはマイホームさん、どうぞ何でも質問してくださいね。

＞自宅の売却は実際に住んでいる状態でしましたか？
うちの場合は、ローンが残っていましたから住みながらの売却です。
資金計画に余裕があれば、空き家にされてから売り出した方が良いと思います。
理由
①購入希望者が、居住者に遠慮しないでじっくり見ることが出来る
②家財道具がないと広く明るく感じる
③案内は突然やってきますから、いつも綺麗にしておかないといけない（凄いストレスです）

＞買い手さんからは値引き交渉はありますよね
１０万単位の値引きは（指し値と呼びます）当たり前で、百万単位もありました。
金額に納得いかなかったら断ればいいと思います（担当者は食い下がりますが）
中にはこの人にだけは売りたくないと思う人もいます。

＞査定していただいた価格と売却価格は差がありましたか？
うちの査定額は２１００万でしたが、２度値下げして１７８０万で契約になりました。
仲介業者と契約すると翌週にはチラシが近隣にまかれます
適正価格であるならば、新しい情報には反響が多いです
不動産にも旬があるようで、２〜３ヶ月も経つと案内もパタっとなくなりました
３ヶ月サイクルで、仲介業者の見直し（契約は３ヶ月）と販売価格の訂正をしました。

[5: マイホーム]

０４さん＞　質問に丁寧に答えていただいてありがとうございます！
　　　　　　とても参考になります。
　　　　　　うちもローンが残っているので住みながら売却しないとならず、やはり買い手側としては
　　　　　　空家の方が実際に見に行きやすかったりしますからどうなのかな〜と思っていました。

　　　　　　家を常に綺麗にしておかないといけないのはかなり気合がいりそうですね。
　　　　　　収納も見せなければならないのだから収納に隠すわけにもいかないですしね・・・
　　　　　　そう考えると今のうちに収納内の荷物も綺麗にしておかなければ。
　　　　　　突然、案内の連絡があると外出もできなくなりますよね？

　　　　　　＞仲介業者と契約すると翌週にはチラシが近隣にまかれます
　　　　　　＞適正価格であるならば、新しい情報には反響が多いです
　　　　　　＞不動産にも旬があるようで、２〜３ヶ月も経つと案内もパタっとなくなりました
　　　　　　＞３ヶ月サイクルで、仲介業者の見直し（契約は３ヶ月）と販売価格の訂正をしました。
　　　　　　仲介業者と契約するとそんなにすぐにチラシがまかれるのですね。驚きです。
　　　　　　やはり売りにだして最初のうちは案内もたくさんくるのでしょうか？
　　　　　　実際に何件くらい内覧にいらっしゃいましたか？
　　　　　
　　　　　　＞１０万単位の値引きは（指し値と呼びます）当たり前で、百万単位もありました。
　　　　　　＞金額に納得いかなかったら断ればいいと思います（担当者は食い下がりますが）
　　　　　　＞中にはこの人にだけは売りたくないと思う人もいます。
　　　　　　やはりどの買い手さんも値引き交渉してくるものなのですね。
　　　　　　全員の方がそうだったのでしょうか？
　　　　　　だとすると最初に売りにだす価格は適正範囲内で高く設定したほうがいいんでしょうか？
　　　　　
　　　　　　その他不動産屋さんで注意したほうがいい点はなにかありますか？
　　　　　　また色々と質問してしまってすいません。

[6: 匿名さん]

マイホームさんこんばんは

＞収納も見せなければならないのだから
私は押入クロークの中は見せませんでした
１組だけ見せてほしいと言われましたが「貴重品が入っているから」とお断りしました。

＞突然、案内の連絡があると外出もできなくなりますよね
予定がある時は事前に担当者に伝えておけばいいと思います
こちらも生活しているのですから遠慮することはないです

＞仲介業者と契約するとそんなにすぐにチラシがまかれるのですね
契約したら翌日にはチラシが上がってます
どこも、会社に印刷機がありました
スピードが命！？

＞実際に何件くらい内覧にいらっしゃいましたか？
オープンハウスも６回したので合計で３０組くらいでした。

＞全員の方がそうだったのでしょうか
４組の方に気に入ってもらえ、２１００万の時に１組が１００万ダウンの申し入れ（これは承諾しました）
その方が流れて、１７８０万の最終価格の時は３０万の値引き交渉が入りましたが拒否しました。

[7: 匿名さん]

不動産の営業マンは歩合給で働いている人がほとんどで
仲介手数料の何％かが彼らの取り分になります。
彼らは大変正直で、売れる物件にはわらわらと寄ってきますが
売れない価格を付けていると、まったくです。

大手はそれなりに教育されてマナーも良いですが
小さい会社の営業マンは、厚かましい人が多かったです。
例えば　案内客を乗せて車でやってきますが、売り主の家の前に平気で社名入りの車をとめたり
こちらと契約していない業者が、突然内覧客をつれてやってきたり（ルール違反です）
途中で何度も売るのを止めようと思いました。

良い担当者に巡り会うのは大変難しいですが、親身になってくれる人も少ないですがいます。
査定してもう時には何社かに見積もりさせて、担当者の人間性を良く見て下さい。
慌てて専属選任契約はしないで下さいね。

[8: 匿名ドン]

２年前に転勤に合わせて関西でマンションを売却した者です。参考になるか判りませんが...

私の場合、以前からお世話になっていた地場の不動産業者に専任でお願いしました。チラシ業者ではありませんでしたし、無茶な営業もなく進捗も逐次報告してくれ、不満は全くありませんでした（参考になりませんね）。

業者さんによると、最初の値付けが非常に重要だそうです。値引きを見込んで相場と乖離した高値をつけて、２−３ヶ月後に適正価格に改定しても、「売れ残り物件」との印象が付いてしまい、売れるべき価格でも売却が困難になってしまうらしいです。私も値付けを無茶はしませんでした（とは言いながら査定価格に気持ち上乗せして）。

荷出しが完了してから実際の売却を開始し、１ヶ月で３組程が部屋を見に来られ、そのうちの一組が実際の買い手となりました。買い手は１００万円の指値を提示してきましたが、それではちょっと寂しいので中間を取って５０万円ならＯＫと返事し、これで契約が成立しました。

契約時から決済まで２ヶ月あったため、私自身は決済時に当地に居らず、親に決済を委任しました。仲介手数料、印紙代、司法書士の手数料等は決済時に受取代金から相当額がそのまま業者さん、司法書士先生に渡るのでので、準備金は不要であると説明を受けたと思います。（記憶が定かではありませんが、親にお金を預けた記憶もありませんので、これで正しいと思います）

売却から２年も経過していますので、「買い替え」には当たらないかもしれませんが、私の物件売却は上記の通りです。

[9: ひとし]

大手を使用していますが、担当者は成績の良い人より
人間性を重視してお願いしました。

内見の対応は、おっしゃる通り常に「きれいにしなくちゃ」という
プレッシャーがきついです。
あと、内見の対応を優先させるため、自分たちの週末の予定が
なかなか立てられず、ストレスたまります。

売り出して3ヶ月になりますが、大体毎週末1組程度の内見は
入っています。
が、担当者によると、それでも他と比較すると少なめだとの
こと。
当方はニュータウン内ですので、売る方も買う方も多いと
思いますので、場所によって一概に比較は出来ないと思い
ますが・・・。

[10: 匿名さん]

私も、マンション→戸建ての買い替え組です。
この部屋の『売り』を作ろうと想い、自分でリフォームして
すべてのクロスを珪藻土に塗り替えました。費用はプロに
クロスの張替えを頼むのと変わりありませんでした。
売り出した週末の土曜だけで５組が訪れ、売出し値のまま即決。

大規模修繕直後だったのと、残債がなかったので買い先行
で行けたのもラッキーでした。

ちょっと手間をかければかなり印象が良くなるのでお勧め。

[11: 匿名さん]

すごい横レスで申しわけありませんが、10番さん、

＞すべてのクロスを珪藻土に塗り替えました

費用ってどれくらいかかるのでしょう？

[12: マイホーム]

０６さん＞　いつも丁寧に質問に答えてくださってありがとうございます。
　　　　　　細かい事までわかりやすく答えてくださって感謝しています。
　　　　　　プライバシーに関わる事でもあるのに、本当にすいません。
　　　　　
　　　　　　収納は必ず見せなくても大丈夫なんですね。
　　　　　　ちょっとホッとしました。
　　　　　　大きさの同じ収納は一つ見せれば後は同じ大きさですと言えば済みそうですし
　　　　　　家の中ほとんど見られるわけですから見せられない場所くらいあっておかしくないですね。
　　　　　
　　　　　　チラシが翌日にあがるとは驚きです。
　　　　　　売り出さなくてはいけないんですがなんだか売り出すのが少し怖くなってきました。
　　　　　　愛着のある我が家ですし、後戻りもできなくなってしまうというのもあるし。
　　　　　　しかし、前向きに頑張ります。
　　　　　
　　　　　　オープンハウスの時のほうがやはり内見は多くなるのでしょうか？
　　　　　
０７さん＞　家の前に社名の入った車を停めるなんて非常識すぎですね。
　　　　　　我が家も今の家を買ったときにお世話になった不動産屋さんに相談しようかと
　　　　　　思っていたんですが、そこだけに絞らず色々な業者さんと相談したいとおもいます。
　　　　　　よく観察してみたいと思います。

[13: マイホーム]

匿名ドンさん＞　レスありがとうございます。
　　　　　　　　とても分かりやすくて勉強になります。
　　　　　　　
　　　　　　　　ちょうど売り出す価格をどうしょうか考えていた所だったので参考になりました。
　　　　　　　　欲もあるし、愛着もある我が家なので出来れば高値でと思っていたのですが
　　　　　　　　考えを改めたいと思いました。売れ残り物件と思われてしまってはどうしようもないので。

　　　　　　　　決済時のことまで教えていただいて助かりました。
　　　　　　　　また何かこうしたほうがよいなどありましたら教えてください。

ひとしさん＞　レスありがとうございます。
　　　　　　　担当営業さんは人間性を重視されてよかった点はどんなところでしょうか？
　　　　　　　やはり常に綺麗さを保たなければならないのは大変ですよね。
　　　　　　　内見で外出できなくなるのもあることを考えると本当にストレスがたまると思います。
　　　　　　　内見の際、こうするといいなどありましたらぜひ教えてください。
　　　　　　　文面から、現在売り出し中のようですね。
　　　　　　　お互い頑張りましょう。

　　　　　　

[14: マイホーム]

１０さん＞　レスありがとうございます。　　
　　　　　　自分でリフォーム、「売り」を作るという考え、すごいです。
　　　　　　考えもつきませんでした。
　　　　　　我が家は築浅でこのまま売り出しでかまわないかなとおもっていたんですが
　　　　　　「売り」をつくると言う事、考えてみたいと思います。
　　　　　　ただ、自分は不器用なので自身でやるとしたらうまくできるか不安ですが。
　　　　　　ホームセンターなどよく見てみたいと思います。
　　　　　　また何かこうするといいなどありましたら教えてください。

[15: 匿名さん]

マイホームさん　こんばんわ(^^)

＞収納は必ず見せなくても大丈夫なんですね
我が家は押入を改造してクローゼットにしていたので、そこだけはいつでも見れるようにしていました。
ただ２階は（業者が内覧者についていくので、おまかせになります）リボンで封印して「開けないで下さい」とテブラを張ってました。

＞オープンハウスの時のほうがやはり
これは最後の手段になります。なぜなら近所に知られてしまうからです。
しかも、それで売れない場合　価格変更しないといけなくなります
時間的余裕があるのでしたら居住しながら様子を見られてはいかがでしょう？

すみません ６も７も私でした。

以前の家は中古で購入したので、売りも買いも一応経験したのですが
買うとき騙され、売るときも最初に契約した業者がいい加減で苦労しました。
最初の根付けに失敗したのと、近くに新築が多い地域で中古の下落が激しかったこともあり大苦戦です。
ホント最初の根付けが肝心だと痛感しました。

[16: マイホーム]

１５さん＞　おはようございます。
　　　　　
　　　　　　内見の時内覧者さんについてまわらないんですね？
　　　　　　業者さんがついていくだけなんですね。
　　　　　　以前、今の家を買う前に見に行った中古物件の時は家の方がしっかりついてまわって
　　　　　　とても見づらかったので、ついてまわらないほうがいいですね。
　　　　　　見せたくない所は先に封印してしまうようにすればついていかなくても確かに安心ですね。

　　　　　　オープンハウスは旗とかたつんですよね？
　　　　　　やはり近所には売却決定まであまり知られたくないのでむずかしいですね。
　　　　　　１５さんはオープンハウスになさったと言う事はご近所さんから
　　　　　　何か言われたりしましたか？

　　　　　　>すみません ６も７も私でした。
　　　　　　いえいえ。そうかな〜とは思っていましたので大丈夫です。
　　　　　　いつも丁寧にたくさんレスして下さって嬉しいです。

　　　　　　最初の値付けがやはり肝心ですか。
　　　　　　今、かなりいくらにしたらよいのか悩んでます。
　　　　　　査定価格より高めに設定しようかと思ってますがどうするべきか・・・
　　　　　　相場からすると査定価格より高めでも平気そうなのですが限度がありますし
　　　　　　でも残債を考えると・・・
　　　　　　負債は覚悟してますが出来れば少しでも少なくしたいですし悩みどころです。

[17: 10]

珪藻土材料といっても色々あり、塗りの厚みでも費用が変わりますが、
材料費のみなら平米あたり\1000〜\2000でできます。工賃込みのクロ
ス張替え費用と変わりません。もちろん体力は要りますが....（苦笑

[18: 匿名さん]

あぁよかった　ここは匿名なので・・・

マイホームさんも買い経験が、おありだったのですね
なら　話は早い！
そうです　売り主は、セールストークは業者にまかせ　出来るだけ口を挟まない方が
買い手に与える印象が良いようです（出しゃばらず、質問があれば　あれば答えるスタンスで・・・。）

＞オープンハウスになさったと言う事はご近所さんから
はい、知られます
「隣の土地は倍出してでも買え」と申しますでしょ？
こちらから指定しない限りは、両隣にはセールス電話がかかります。
うちは、隣も流れた客の一組でした。

＞オープンハウスは旗とかたつんですよね
業者によりますが、やはり直接訪ねてこられる方にも、分かり易くするためには仕方ないですよね。

＞負債は覚悟してますが
売り買いのタイミングはどうですか？
売る時期の予測がたてられずに悩んでいませんか？

[19: 匿名さん]

１０さん、レスありがとう。
珪藻土、いいですよね〜。ご自分で塗り替えたんですね！すごい！！
やっぱり業者に頼むとクロスの倍くらいかかるのかな？
その前に貼ってあったクロスはご自分で剥がされたのでしょうか？
それも大変な作業ですね。

[20: ひとし]

活発になってきましたね。(^^)


珪藻土、感心しました！！
家に関する新しい考え方ですね。

私が実際経験したわけではありませんが、アメリカ人は住宅を購入すると
せっせと週末にDIYで手入れをして住宅の資産価値を高めるそうです。
↓
http://www.tokou.co.jp/readings/2004050502.html
完成された中古住宅市場、より長い住宅の耐用年数がそのことを可能に
しているのだとは思いますが、「フローからストックへ」の住宅政策の
転換が唱えられていますので、日本でも今後の新しい動きになるのかも
しれませんね。

[21: ひとし]

私の売り出し中の自宅は、（自分で言うのも何ですが^_^;）非常に環境が
良いのですが、やはり何点か欠点があり、それを理由に見送ったお客さんが
いました。

担当営業マンに相談したところ、「環境が良すぎるせいで、逆に少数の欠点が
目立ってしまうのかもしれない」と言われました。

＞そうです　売り主は、セールストークは業者にまかせ　出来るだけ口を挟まない方が
＞買い手に与える印象が良いようです
＞（出しゃばらず、質問があれば　あれば答えるスタンスで・・・。）
１８さんの仰るとおり、リハウスのガイドにはそのように書いてありますが、
「来られた方が欠点の心配をされた際は、『うん、そうなんですが、かくかく
しかじかと思うんで、ぜんぜん気になりません、はっはっは。』と言っても
良いのでは？」と担当者からアドバイスされました。

来られる方によって、感じ方にも個人差がありますので、絶対的な正解は
ないと思います。

まあ、売主がぺらぺら喋るのは鬱陶しいので、「聞かれたことに答える」が
基本ではあると思いますが。。。


このように、私がお願いした担当者の方は誠実な方で、いつも一緒に
一生懸命考えてくれる人で、人間的にも信頼しています。
「売れてナンボ！」という考え方もありますが、なかなか売れなくても
ストレスは感じないのかな？と考えています。
誠実で有能な人が一番良いわけですが。。

[22: 10]

>>19
左官を頼むと、\4000/㎡以上はしますかね。材料代より人件
費のほうが高いくらい。
クロスの上からもそのまま塗れる珪藻土があるので楽ですよ。

[23: １９]

＞クロスの上からもそのまま塗れる珪藻土があるので楽ですよ。

１０さん、よくわからないのですが、クロスの上から塗った場合、見た目は楽しめるけれど、
珪藻土事体の機能（通気性とか）はクロスが貼られているわけだから期待できないんですよね？

[24: 10]

通気性というより調湿効果ですね。クロスの上からでも効果は
あると思います。ただしクロスがでこぼこしてるようなテクス
チャの場合は、前もってパテでならす必要がありますね。
入ったとたん、なんとなくスッキリというかひんやりとするよ
うな感じがします。夏もけっこう快適です。

実はそれ以前に新居の居室をすべてDIYでやったんです。で、
勢い余って、その後に売り出し直前にマンションの部屋まで
塗っちゃったという...（苦笑
左官教室もけっこう流行ってますよ。

クロスだとシロウト仕事は単に『ヘタ』ですが、塗り壁だと
テキトーに塗っても『味』で済ませられます。（苦笑２

[25: １９]

１０さん、レスありがとう。
ほぉ〜〜。すごいなあ。新居とさらに、売り物件までご自分でなさったんですね！
なんかでも楽しそう。左官教室なんかもあるんですね。そういうの、あったらいいなあと
思っていたんです。時間できたら探してみます(笑)

なるほど、調湿効果か。

[26: マイホーム]

すみません。だいぶお返事がおそくなってしまいました。
ついに売り出しを始めました。
今の家、気に入っているのでかなり悩みましたが、仲介会社の話によると
売り出しても無償でやめられるとの事だったのでやってみる事にしました。

１８さん＞　いつもお返事ありがとうございます。
　　　　
　　　　　　先日、担当の方が図面（ポスティングする）をもってきてくれました。
　　　　　　これから配るとのことで緊張してきました。
　　　　　　１８さんが教えてくださったのでもし内見がきても担当さんに任せようと思います。
　　　　　　こちらがでしゃばっても仕方ないですしね・・・
　　　　　　大手の会社に依頼したので色んな意味で安心はしているのですがでもちょっと不安もあります。
　　　　　　今の家を買った時の仲介会社は地域の小さなとこだったのと以前の経験から嫌だったので。
　　　　　　結局、最初の値づけも悩んだ末あまり値を落とさずに決めてしまいました。
　　　　　　なので少し心配ですが。

　　　　　　両隣にセールスの電話が入るなんて驚きです！！
　　　　　　うちはお願いしてなるべく近隣にはまだ分からないようにと頼み
　　　　　　ポスティングも少し離れた所からにしてもらいました。
　　　　　　負債の件はほんとに築浅なので数百万にはなりそうです。
　　　　　　仲介手数料もありますし・・・もう少し安ければな〜と思ってやまないです。


　　　　　
　　　　　
　　　　　　

[27: マイホーム]

ひとしさん＞　やはり買う側としてはちょっとした欠点でも気になるものですか・・・
　　　　　　　うちもちょっとは欠点があるのでそこをつつかれそうですね。
　　　　　　　そういう時には少しお話してもいいですね。
　　　　　　
　　　　　　　＞売主がペラペラと喋るのは・・・・

　　　　　　　まさに以前中古を見に行った時の状態がそうでした。
　　　　　　　逆にひいてしまったのを覚えています。
　　　　　　　自分がそうならないように気をつけたいものです。

　　　　　　　うちも家が売れないと困るには困りますが、早く売りたくてうずうずするより
　　　　　　　のんびり構えて（あまりのんきじゃいけないでしょうが）ストレス抱えずにいきたいです。
　　　　　　　うちの担当さんもとても優しい感じの方ですが少し抜けている感じもします。
　　　　　　　ちょっと心配ですが売る気バリバリの方よりも合っている気がします。

[28: 匿名さん]

おはようございます　マイホームさん。
いよいよ売却開始ですね！
これからが精神的に大変でしょうが、夢に向かって頑張って下さい。

簡単にうちの流れを説明します
お役にたてれば幸いです・・・
①２月上旬　大手１社、地元業者１社に査定してもらい　査定額の高い方と専属選任契約
②３月下旬　専属契約の報告義務違反（内覧者の結果報告や活動報告など）が続く
③５月上旬　３ヶ月の契約期間終了を待ち　契約の続行を拒否。　別の大手２社と一般契約を結ぶ　１回目の価格変更
④８月中旬　１組の申し込みがあり１００万の値引きに応じるが、買い手の都合で契約日の前日にドタキャン
⑤８月下旬　隣から購入の申し込みがあり個人契約の話になる。業者をはずすことに。しかし、資金繰りがうまくいかないとキャンセル
⑥９月上旬　別の大手２社、別の地元１社と再び一般契約を結ぶ。２回目の価格変更
毎週末オープンハウスをし　最後の勝負に出る。
⑦９月中旬　２組同時に申し込みが入る　一番手はローンが通らず、２番手と成立。

時間がなくなったのでこの辺で、また夜来ます。

[29: 匿名さん]

マイホームさんは売却してもローン残が残りますか？
もし売却してもローンが残る場合は、手付け金は契約成立まで仲介業者に預かられますよ。
うちは手付け金を次の家の手付け金にしようと思っていたので大誤算です
２度の値下げもあり資金計画が狂いました。
最後に２百万捻出する為に車を売却したり、子供の学資保険から契約者貸し付けしたりしてなんとか乗り切りましたが・・・

以前の家はまだ地価が高かった時代に購入していたので、購入価格と売却価格との差は２千万を超えました
その分購入する土地も安くなったので、以前より便利な所に住み替えができました。
まだ先のお話になりますが、購入価格より売却価格が安い場合は特例による損失控除が受けられます。
確定申告しないと戻りませんが、損失額が多く１年で控除しきれない場合は３年間の繰り越し控除も可能です
うちも特例のおかげで、所得税と住民税がゼロになってます(^^)
新居に１０年以上の住宅ローンを利用したので３年間は損失控除を受け、その後７年間はローン減税が適応されることになりました。
後から戻ってくるのは嬉しいものですね（固定資産税で消えますが(^^:)）

[30: マイホーム]

２８・２９さん＞　何度も丁寧に教えてくださってありがとうございます。
　　　　　　　　　はい。今の家を売却してもローン残が残ります。
　　　　　　　　　しかも、車のローンも残っているので更にです。
　　　　　　　　　手付け金は仲介業者が預かってしまうんですか！
　　　　　　　　　色々と資金繰りを計画しないといけないんですね。

　　　　　　　　　これから新しい家探しも始まります。
　　　　　　　　　売却をお願いした会社にて探そうと思って相談したら
　　　　　　　　　覚悟はしていましたが思っていたよりかなり低価格な物しか買えませんと言われ落ち込んでいます。
　　　　　　　　　本当は土地を買って建てたかったのですが無理そうです。

　　　　　　　　　損失控除のお話勉強になりました。ありがとうございます。
　　　　　　　　　うちも利用する事になりそうです。
　　　　　
　　　　　　　　　２８・２９さんは売却の際かなり苦労なされた様子ですね。
　　　　　　　　　でも今は満足のいくお住まいにすんでいらっしゃるのですね！
　　　　　　　　　うちも後に続きたいです。

[31: 匿名さん]

マイホームさん　こんにちは。
実はうちは最初の業者選びに失敗しまして、相場より高値を付けてしまったんです。
ローン残と仲介手数料、次の物件手付けまで売却した金額でなんとかしようと当時は欲張っていました。
数百万掛けてリフォームしていたのもあるのですが、近隣の同条件の物件より「うちが一番」と変な自信を持っていました。
しかし、家捜しをしている方は相場をよくご存じで、リフォーム済みの物件ということでは注目されましたが０
相場より高いと当然成立しないので、売り出して３ヶ月を越える頃には「さらし物件」になっていきました。
慌てて価格変更をしても、物件の新鮮さがないので「この家は、また下げるだろう」と思われていたようです。
ずるずると時間ばかりが過ぎ　近所にも知れ渡り、精神的に疲れはてて何度も売り止めようと思いました。
最後まで諦めずに夢を実現することが出来たのは、掲示板で知り合った経験者の方のはげましでした。
ご迷惑でしょうが　もし私の経験が少しでも買い換え希望の方の参考になればと、お節介を承知で書いています。

ところでマイホームさんは、売り買い同時進行で計画されていますか？
うちも同時進行で行きたかったのですが、色々な業者の方とお話していくうちに　この時代の売却の難しさが分かって来ました。
それと赤字を出してまで住み替えをするのですから、慌てず今度こそ納得する家を探そうと　売りを先行して仮住まいの覚悟をしました。

さて、そろそろ広告の反響がある頃ではないですか？
嬉しい結果になるのをお祈りしています。

[32: 匿名さん]

>>もし売却してもローンが残る場合は、手付け金は契約成立まで仲介業者に預かられますよ。

それはかなり悪質な仲介業者ですね。まともな仲介業者はそんなことはしませんよ。
通常の不動産取引では考えられません。
売却の際買主からもらう手付金は当然売主のものです。一瞬たりとも仲介業者に預けなければいけない
理由などまったくありません。売却額がローンの残債を下回ることとは何の関係もないことです。

[33: 匿名さん]

＞３２
なぜ、仲介業者が手付け金を預かるのか　理由は簡単です。買い主保護のためです。

抵当権が付いたままの物件を購入するにはリスクがありますね？
引き渡し日までに抵当権が抹消されることが、重説でも説明されますが
ごくまれにですが、売り主が契約違反をして（抵当権が期日までに抹消できなかった）
手付け金を持ったままドロンする場合があります。
その場合　誰が損害を受けるかと言えば買い主ですよね！？
トラブルを避ける為に「手付け金保障制度」「手付け金預かり制度」が発足されました。

以下　コピ−ですがお読み下さい。

社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会（略称・全宅連）と社団法人全国宅地建物取引業保証協会（略称・全宅保証）では
他に先駆けて「手付金補償制度」を導入しました。
これは、流通機構に登録された住宅やマンション、宅地を購入した場合に、買主が支払った手付金の安全確保を図るためにつくられた制度です
「手付金保証付き証明書」によって契約が何らかの事情によって解除され、かつ売主が手付金を返還しないような場合に
売主に変わって全宅保証が手付金を保証する制度となっています。

こんな場合に保証されます
（保証の適用要件）
「手付金保証付証明書」が発行されたあと、下記の要件により売買契約が失効して売主から支払済みの手付金が返還されなかった場合に適用されます。
①売主の債務不履行により売買契約が解除されたとき
②売買契約の約定により契約が解除または失効したとき
③媒介にあたった全宅保証会員の立ち会いにより作成された文章をもって売買契約が合意解除されたとき
④その他売買契約が取り消され、もしくは無効であるとき

もっと詳しく知りたい場合は、キーワードで検索されるか、全宅連・全宅保証に加盟している業者にお尋ねになられることをお勧めします。

[34: 匿名さん]

続きです
うちが契約したのは最大手の会社でしたが、各社独自のルールもあるようでした。
大手ほど慎重な印象を受けました。
何千万もの取引ですから当然と言えば当然で
一般家庭では不動産の購入など一生に一度です。
不要なトラブルを避けるためにも、各社独自のルールがあると理解しています。
預かりについては、重説にも明記されますから　業者側に預かられても私は納得できました。

以前の家は自営業の方が所有されていて（中古で購入しました）７千万を越える根抵当権（１３番まで）が付いていました
バブルの頃に付いたものと予想されますが、売却価格が４千万でしたから
引き渡し日までに本当に抵当権の抹消ができるのか大変不安でした。
当時は夫婦とも世間知らずで、始めてマイホーム購入で浮かれていて何の知識もなく
ネットでの情報収集もできなかった時代でした。

保障制度が当時からあったのかは不明ですが
私達に少しでも知識があるか、担当者からの詳しい説明があれば
あんなに悩まなくても良かったのにと　悔しい思いがします。

[35: 匿名さん]

はじめまして。我が家もまさに買い替え検討中です。
3ヶ月前にでた査定と、別の業者さんで最近とった査定額が
300万ほども下がっており、どちらの業者さんにお願いするか悩んでいます。

先の業者さんは特長のある物件なので強気の値段でと言い、
（それでも築4年で3割落ちです。同じマンションの他物件もこれ位か以上の値付です）
後の業者さんは、同じマンション内の物件を担当しているので
実情をよくご存知で、ここ半年ほど売り物件（４〜５軒）が一軒も売れていないので
値段が安ければ、特長がある物件なので決まり安いのでは？ということです。

ここを読ませていただいて、最初の値付けの重要さがわかりましたが、
300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます。

[36: りんご]

３５さん　こんばんは
２から書き込みしている者です(ハンドルを作ってみました(^^:))

＞300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます
お気持ち　よ〜く分かります。

私が売却を決意したのは平成１４年でしたが
実は平成１１年にも査定してもらってます
当時の査定額は２９８０万でした
なんと３年間で１千万も下落したことに！！！
あの時売っていれば損金はなかったです
しかし今の土地にも手が届かなかったです。

業者側から見た「売れる価格」と売る側の「売りたい価格」には差があるそうです
誰でも「高く売って安く買いたい」と思ってます
豊富な予算があればいいのですが
普通は持ち家が売れないことには次に進めません。

ご家族とよく話し合うことが大切だと思います。

[37: りんご]

損金ではなく追い金の間違いでした
訂正します。

[38: マイホーム]

３５の匿名さん　初めまして。宜しくお願いします。
うちもやっと売りにだしたところです。
でも今のところ全く反響なしです。
ちょっと高値だったのかなーと思っています。
３５さんもこれからのようなので慎重によく検討されてください。
安くしすぎても後から高くはできないし、高くしすぎても反響ないしで悩みますね。
少しでも理想の価格の近くで売れるといいですね、お互いに。

[39: マイホーム]

りんごさん＞　ハンドル作っていただき助かりました。
　　　　　　　売りに出してそろそろ１０日くらいになりますが不動産屋からは特に連絡もなく
　　　　　　　悲しいくらい普段どおりの生活を続けています。
　　　　　　　高値だったのかなーと思っていますが後悔はしていません。
　　　　　　　ただ覚悟を決めて売りに出したのだから売れるに越した事はないのですが。

　　　　　　　３１でのお話ありがたいです。お節介だなんて思ってないので今後とも宜しくおねがいします。
　　　　　　　うちは、売り買い同時進行で検討していますがそううまくいきそうにないなと思いつつあります。
　　　　　　　やはり今の家が売れなければ話が進まないのですし。
　　　　　　　りんごさんは結局、仮住まいなどに移らずに売り買いできたのですか？
　　　　　　　うちも仮住まい覚悟したいのですが、ローン残が残ってしまうので
　　　　　　　その返済がすぐに出来るほど貯金もないので買い替えローンを利用するしかないのかなと思っています。
　　　　　　　本当は時間をかけて落ち着いて新たなマイホームを探したいのですが。

　　　　　　　まだ売りにだして日が浅いですがすでに今の不動産屋に対して不満と言うか信頼が出来なくなってきています。
　　　　　　　相談の上に決めた価格だったのに今更高すぎると言われたり話の中でお願いした事がされてなかったり。
　　　　　　　大手だからって安心できないですね。

[40: りんご]

マイホームさんこんばんは
契約業者とは専属選任契約でしょうか？
それなら１週間に一度の営業報告義務がありますが、守られていますか？
守られていないなら　宅建業違反で契約終了の３ヶ月を待たずに契約解除出来ますからね！

先週はお疲れ様でした！お掃除大変だったのではないですか？
３月過ぎると不動産の動きが鈍くなります この時期は我慢の時期だとは思いますが・・・。

さて、仮住まいの件ですが
うちは購入者の入居日が決まっていました。
相手側の希望を聞きました。もっとも契約から引き渡しまでは日が開かない方が良いと言われてます
重大な瑕疵にあたる火災でも起こしたら大変ですし、「現状渡し」が条件になりますから
うちのように古家の場合は（雨漏りとか）プレッシャーでした。

９月下旬申し込み・１０月上旬契約・１０月下旬引っ越し・１１月第１週引き渡し　とバタバタしました。
家財道具が多かったので、仮住まいも戸建てにしました。
仮住まいでしたから予算第一に考え　古い家を短期契約で借りました。
実はこの家の近所に子供の友達が多くて（校区内で探した）子供達が喜びました。
住んで２ヶ月も経つと、このままここでもいいかと弱気になったり
夫もローンの重圧から解放されてましたから。

マイホームさんは買い換えローンは通りそうですか？
うちも最初はプラス１千万までならオーバーローン可能と言われてましたが
使わなかったです（この話は後日）

週末は雨ですね
雨の日は内覧者がこないと勝手に決めていてうちは外出してましたわ。

[41: 35]

りんごさん、マイホームさん
暖かいお返事ありがとうございました。
がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。

[42: りんご]

３５さん
とうとう決断されましたか！？

＞がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。
その気持ちがあれば大丈夫！
売れない不動産はないですよ。
そうそう
お掃除と内覧者が来る時は
ダンナと子供は邪魔になるので外出してもらいましょう(^^:)

[43: マイホーム]

りんごさん＞　こんにちは。
　　　　　　　梅雨入りして雨の日が多くなってきましたね。
　　　　　　
　　　　　　　うちは専任媒介で契約しています。
　　　　　　　専属ではないので、２週間に１度の報告があるようです。
　　　　　　　そろそろ報告がくるのかなと思ってます。

　　　　　　　掃除なんですが実はあんまりやってなかったりします・・・
　　　　　　　気合入れて片付けようと思っていたんですが子供がいるのでなかなか片付けられずです。
　　　　　　　そろそろ地道に片付けたいと思います。
　　　　　　
　　　　　　　それにしてもまだ内見が一件もないです。
　　　　　　　だんだん不安になってきました。
　　　　　　　売れないのかな〜なんて思ってきました。
　　　　　　　売る事を決めたのだからちゃんと売れて欲しいのもあるし上の子が幼稚園に入園するまでには
　　　　　　　新しい家で落ち着いていたいのですがそううまくいかなそうです。

　　　　　　　りんごさんは仮住まいにお住まいになったのですね。
　　　　　　　売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？
　　　　　　　新たな物件も見に行ってますがなかなかいい物件に出会えず時間がかかりそうな気がしています。
　　　　　　　そうすると売却が決まっても引渡しまで時間がかかってしまいそうでいやだな〜と思っています。
　　　　　　　それを理由に値引き交渉されたりしそうですしりんごさんの仰るとおり出来れば早く引き渡した方がいいですしね。
　　　　　　
　　　　　　　買い替えローンは通りそうですがやはり限度額が低くなってしまうようです。
　　　　　　　今後子供達の教育資金やら色々とかかる事を考えると月々の返済はなるべく現状維持の形でいきたいのがあるので
　　　　　　　仕方ないのですが。
　　　　　　　負債を抱えてまで買い替えをするのだから納得のいく家をみつけたいのですが
　　　　　　　時間もないしお金もないし家も売れてないしで困ってしまいます。
　　　　　　
　　　　　　　

[44: マイホーム]

３５さん＞　お互いこれからですね。
　　　　　　買い替えうまくいきますように頑張りましょう！
　　　　　　また近況教えてくださいね。
　　　　　　おんなじ仲間がいると思うと頑張れそうです。

[45: マイホーム]

ついに週末に内見の連絡がきました。
週末という事で不動産屋の担当の方が他のお客様のご案内があるため来られないとの事で緊張してきました。
私達夫婦で案内しなければならずどうしてよいか困ってしまいました。
気をつけたほうがよい点、こうするとよいなどありましたら教えてください。

[46: りんご]

こんばんはマイホームさん。

＞ついに週末に内見の連絡がきました

おお！！
ついに来ましたか〜！
まずはおめでとうございます♪

むむ
業者抜きのご案内ですか？
それは　ちょっと変わっていますね。
マイホームさんと契約している業者さんのお客さんですか？
それとも別の業者さんのお客さんですか？

別の業者さんが連れて来られるお客さんなら
その人が案内してくれますから心配ないのですが・・・。

もし誰もこないのであれば
おそらく業者が渡している間取り図面持参で来られますから
１階から順に案内して、２階をお見せされたらいかがでしょう？
相手も緊張していると思いますから笑顔で迎えてあげましょうよ。
室内ドアはあちらも開けにくいと思いますから、最初から開放できる所は開けておきましょう。
最後に質問があるかどうか聞いてなければ「よろしくお願いします」でおしまい。

内覧の結果はだいたい当日中にお返事が来ます。
不動産屋は忙しいので連絡は１０時頃が多いです。
「お会いしてご相談があるのですが・・・」と言われれば値段交渉です。
ダメな時は簡単に理由を説明され、後日文章でお返事が来ます。

いよいよですね
今週末はお天気良いようですよ。

[47: りんご]

暦を見たら日曜日は大安でした。　なるほど不動産屋は忙しいはずです
契約もあるのでは？　日本人は暦を気にしますから。

[48: りんご]

おはようございます。
書き忘れていたので昨日の続きです。

＞売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？

抵当権は完済しないとはずれません
抵当権がついたままの不動産はまず売れないと思ってください。
他人の借金を肩代わりする人はいないので、抵当権が抹消できないと売却はできないのです。
オーバーローンの利用は難しいです。次の家を担保にして融資がおりますから・・・
多分、担当者から言われると思いますが、この時代は売りを先行して一度賃貸に引っ越す覚悟が必要です。
売り買い同時進行できる人は少数派だと思います。

それから、売却ができなくても賃貸に引っ越すことは可能ですよ
住宅ローンと家賃が払えれば問題ないです。

空き家にしてから売りに出す人、売り買い同時進行ができる人は限られた人です
ローン残がなく売り急ぐ必要がない人、ローンと家賃と両方払える資金計画に余裕がある人。
うちはどちらにも当てはまらないので、居住しながら売れるのを待つしかなかったです(＿＿;)

[49: 通りすがり]

買いは、竣工済みあるいは竣工間近の物件を、特約付き（指定期日までに
売れなかったら解約）でオーバーローン審査を含めて契約する。
売りは竣工後の期日指定にする。
とすれば、仮住まいなしでいけないこともないですよ。
ただし、たしかに残債ありの場合は、売り先行なのは基本ですが。

[50: 匿名さん]

マンションから一戸建てに買い換えました。
建売だけど。

マンションは一応売りに出したけど売れなかったので建売業者が下取り。

ま、2ヶ月じゃ売れないわな

[51: りんご]

＞４９さん　それは「買い換え特約」と言われるものですね。
買い手につく「ローン特約」と同じで、契約をペナルティなしで白紙撤回できるものです。
ただし、重説に記載していないと法的に無効ですから、署名・捺印の前に契約内容を確認する必要がありますね。

＞５０さん　「買い取り保証」と言われるもので、我が家も検討しましたが、買い取り額は相場の３割から４割ダウとなり　損金がさらに増えるので使えなかったです。
分譲地の建設条件付き宅地販売だと、販売会社こんな保証をつけてくれるケースも増えてきました。
ただし、よくよく検討する必要があります。