事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。
[スレ作成日時]2005-05-12 17:36:00
注文住宅のオンライン相談
家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？
| No.101 |
by なお 2006-03-01 16:48:00
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よかった。
ところが、どの手順で行くのかが、最大のネックなんです。 下の子どもが、現在中1なので、校区のことを考えると、 2年先にした方が、土地の選択の余地がひろがるので、 それまでに、少しでもローンを返して、 それからでいいんじゃない？というのが主人の考えです。 でも、ここからの2年というのは、自己所有のマンション（築10年）の価値 が下がること （来年末に大規模修繕があること、4年後に最寄り駅が移動して、若干遠くなる計画があること）と、 金利上昇のこと、主人の年齢を考えると、待つべきか、一刻も早く動くべきかを悩んでいます。 どう思われますか？ |
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| No.102 |
新しい物件の情報は?
買い替えの場合、今の物件を売ることのタイミング・条件よりも、 新しい物件が本当にいいものであるか、そちらに重きを置いたほうがいいと思いますよ。 今のマンションをいかに高く売るかよりも、いかにいい物件を見つけるか、今後ずっと住むわけですから。 |
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| No.103 |
似たような境遇ですね。うちは残債は700万でしたが。
とりあえず一部上場企業でまじめに（？）働いてきたせいか審査は まったく問題ありませんでした。子供は中３なので、半年ちかく 遠距離通学。（１年以内なら教育委員会に申請すれば転校なしです むケースが多いです）中１だとちょっと厳しいですかね。 大規模修繕は、いままでの積み立て状況によります。 一時金がかかりそうかどうか。通常は、積み立て＋公庫の短期借り 入れで行うケースが多いかと。一時金出せと言われても出せない 人がいたら修繕お手上げ、では仕方がありませんから。もし、持ち 出しがなければ修繕後の売りもいいですよ。とりあえず外観がリフ レッシュするので第一印象がアップします。 |
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| No.104 |
新しい物件で、いかにいい物件を見つけるかどうか。
確かにそうですよね。それが最重要課題ですよね。 本当は、土地を見つけて建てたいんですよね。 でも、土地って難しいですよね。 フリープランの建売なら、わかりやすいし、手間がないんですよね。 中3なら、転校しなくてもすむんですね…。 似たような境遇で、買い替えをされたのなら、 励みになります。 また、段取りについても教えてほしいです。 大規模修繕は、積立が十分で、余りが出るので、 外壁だけでなく、各戸にプラスアルファの設備 （ペアサッシとかテレビインターホンとか） がつくようです。 この場合、待ったほうがいいのかなぁ。 |
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| No.105 |
>>104
私の場合は、失敗でした。 売るタイミングは最高でしたし条件も良かった。 なおかつ新規借り入れの金利も低く、タイミングは良かったのですが、 新たに買った建売、結果的に欠陥住宅でした。 建売業者が相場最低価格よりも200〜300高く下取りするということに目がくらんでしまったためです。 その反省も踏まえて、売りよりも買いに軸足を置くべきと言わせていただきたい。 土地を見つけて買いたい、私もそうでした。 ところがだんだんそれがぶれてきて、蓋を開けたら建売になってしまいました。 土地は気に入っているのですが、上物が・・・・・ 本当に土地って難しいですが、建売を買って多少我慢して、20年程度で建て替えられるのならいいのですが、 そうでなければ、2年や3年、根気よく、勉強してこだわって土地から買って注文住宅を買われた方がいいと思います。 もうひとつ、ほぼ確実に、この2年程度で住宅に関する法律が変わります。 例の問題で。 今のマンションの売りには不利ですが、おそらく新居の買いには有利に働くはずです。 住宅ローン減税やらいろいろと誘惑も多いですがここはぐっとこらえていい新居を作ってください。 |
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| No.106 |
＞＞105
ご自身の経験を教えていただいてありがとうございました。 ものすごく、心に響きました。 下取りが有利で、気に入った立地で、建売を選ばれるお気持ち、 痛いほどわかります！！！私も、きっとそうなると思います。 この2年程度で住宅の法律が変わる・・・？ どんなふうになるのでしょうか。 減税や低金利、売りの条件など、誘惑が多いのはたしかですが、 もう少し腰をすえて勉強したいと思います。 ありがとうございました。 |
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| No.107 |
私の場合は逆で、パワービルダー系の安めの建売り探しから
初めて、大手の分譲建売り、注文住宅と対象が移行しました。 残債がある場合、売り先行が基本なので、タイミングをはか るのが難しかったかな。 修繕は売り値段が上げられるというよりは、売りやすくなると いう程度ですね。買主からみて、とりあえずしばらく修繕を考 えなくてよいのと、見てくれが良くなるという意味で。 金利は今後が若干気になりますが、減税は『国が国民を借金 漬けにして、建築業界を潤わせ、景気回復をはかるための一 種の撒き餌』なので、減税があるから購入を急ぐ、というよ うな本末転倒だけはやめましょう。減税額が毎年微妙に減っ ていくところなんかも、よく考えられていて、まさに脅迫の システムそのものですね。 |
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| No.108 |
年始から、主人と住宅展示場を回っています。
大手のＨＭは、予算的にかなわないし、 色々見て回っているうちに、注文建築の場合、 ローコストのＨＭでも、最低限の安全性は確保されている と実感するところが多く、２，３のローコストＨＭを 自分の中では候補として絞っています。 土地を探す時、ＨＭを決定してから、 ＨＭ経由で探してもらうほうがいいのか、 不動産業者に頼むのがいいのか、悩むところです。 みなさんは、どうされましたか？ |
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| No.110 |
そうですよね。ＨＭの工法や構造なんかは、自分で調べられるけれど、
土地との巡り会わせとなると、運のようなものですもんね。 めぐり合えるまで、どのくらいかかるかわからない状態で、 自宅を売却してしまうのも怖いしなぁ・・・。 そうなると、売り先行も考えてしまいますよね。 まず、不動産会社に土地を見に行く、というところから はじめるのがいいのかな。 でも、いい土地は、不動産業界内部で動いているという話を きくと、実際に広告に出ている物件にいいものはないのか、 という気もするし・・・。 |
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| No.111 |
建築条件なしで出てる物件は、建売り業者も取り合わなかった
物件ということになりますね。条件が悪いか、逆に良すぎて 建売りとしてはペイしないケースもあります。不動産屋に話 をつけておけば、出てすぐに連絡してくれることもありますよ。 うちの場合は相続物件でしたが。あと、売れる物件は、今度の 週末にでも見にいってみるか、じゃ遅いです。同じ条件で待っ ている人は大勢いますから。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
>>112
エロサイトばっかり貼ってるんじゃねーよ |
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| No.114 |
はじめまして。
私も、ただいま買い換え検討中の者です。 買い換えされた方に質問なのですが、買い換えの時に『手数料』というものが発生しますよね。 例えば、買う物件は『売主』売るのは『仲介』というのは、けっこう大変だと思うので、売買ともに同じ仲介業者に頼もうと思ってるのですが、その場合ダブルで手数料を払う事になるのでしょうか？ よろしくお願いします。 |
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| No.115 |
そうです。売り買い双方の取引に手数料が発生します。
売買を同一業者に依頼するメリット・デメリットが御座います。 どこの業者も専属専任契約を取りたがりますが、幅広く集客するには一般が有利と言われます。 |
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| No.116 |
＞買う物件は『売主』売るのは『仲介』というのは
すみません、何がおっしゃりたいのか理解できません。 業者の立場から見て のことかしら？ 詳しくご説明願えませんか。 |
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| No.117 |
>114
たしかに意味不明です。 『売主』物件を買う場合には手数料は発生しません。 もし、自宅を『仲介』で売り、同じ業者から、新築あるいは中古を 同じく『仲介』で買うケースのことであれば、いわゆる『両手』物件 とは違いますが、２契約するんだから多少は値引きしろよ、ぐらいの 折衝は可能だと思いますよ。 業者はあたかも定価のように『３％＋６万になります』って言います が、あくまで法的には『上限価格』なのでご注意。 それとも『売主』物件だけど、あえて『仲介』を入れて金を払ってで も一切の段取りをやってもらおうということ？ 『売主』物件だとわかっててそこまでするケースは希だと思いますよ。 |
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| No.118 |
116,117さん、お返事ありがとうございます。
私の質問が意味不明でしたね。すみません・・・。 え〜っと・・・今、購入検討中の物件が２件あるのですが、１件は売主がわかってるので売主から購入可能物件で、もう1件は販売は仲介業者からのみという物件なのです。 今の家を売却するために、Ａ社（仲介）で売却してもらうので、購入もＡ社の方で任せたほうがスムーズなのかなぁ〜と思ったのですが、やはり手数料がダブルでかかると・・・。 なので、購入だけでも『売主』直で購入すれば、手数料がかからず良いのかなぁ〜と思ったもので。 でも、もう『売主』直で販売可能な物件にＡ社と行ってしまったので、いまさらＡ社ぬきで売主直で購入は出来ないとは思ってはいるのですが。 今後、また新しい物件があり、それも売主直で購入できる場合は、Ａ社と行かず一人で見に行った方が良いのでしょうか？ その場合、売却をお願いするＡ社からの買取価格も下がりますよね・・・ 今回の売却は、あまり大きく近所に知られたくないので、買取でお願いするつもりです。 114で書いたように買い換えなので、売却はＡ社で購入はＢ社（売主直）となると買い換えもスムーズに行かなかったりして、仮住まいなんて事にもなりかねないですよね・・・。 買い換え経験のある方は、やはり売買は同じ会社に頼みましたか？ その場合、手数料などはどうされたのでしょうか？ |
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| No.119 |
うちも今118さんと同じような件で迷っています。
ある土地を某大手仲介業者を介して購入したのですが、 現在の持ち家の売却をその業者に頼むか否か？です。 でも担当営業者が今ひとつ頼りにならなそうというか、 こちらが家を売却する事はわかっているはずなのに 「ぜひわが社に売却させてください！」みたいな売り込みも全くないんですよね。 本当のところ大した儲けもなさそうだから 先方も気が進まないのかもしれませんね（苦笑） なので売却を任せても、必死に動いてくれるかどうか激しく疑問です。 せめて手数料の割引でもあれば迷わず頼むところですが、 どうやらそういった融通もきかなさそうな予感がしています。 ちょっとは意気込み見せてくれないかなぁ。リ●●スさんw |
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| No.120 |
118さんはご家族でよく話しあって方向性を決めてください。
不動産の売買には多額のお金がからみますから 慎重で大胆な戦略が必要となります。 通常の売値よりも損してでも買取制度を利用するメリットが私には理解できないのです。 奥様の近所に対する見栄だけであれば随分ともったいない話です。 近隣相場がすくらかわかりませんが、うちの場合は相場が２千万、買取制度を利用すれば相場の４割減と言われ、ばかばかしくて通常の取引を選択しました。 それとＡ社の案内があって初めて現地を見られたわけですから（例えそれ以前に知っていても）Ａ社に黙って契約してねいずれバレます。 レインズといわれる不動産情報サイトは業者間で自由に閲覧でき、いついつどこの物件がいくらで成約したかなんてバレバレですから。 かなりの比率で仲介手数料請求されますよ。 宅建法で定められているいるわけですか、裁判しても勝てませんよ。 いずれにしても、現在業者が提示している買取価格が相場と比較してどうなのか、お確かめください。 売り買い双方の手数料が取れる個都を条件になっているなら、契約違反で価格の引き下げはあると覚悟すべきです。 不動産屋は海千山千の猛者ですから、親身になってくれるだの、熱意を持ってくれるだの、甘い期待は抱かないことです。 大手であれば尚。 |
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| No.121 |
すみません。
キーボードの調子が悪く、誤字脱字が多く申し訳ありませんでした。 |
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| No.122 |
118さん＞
ローン残債の扱いにもよると思います。残債が無いなら買い先行でも 問題無いですが、残債があるとどうしても売り先行になります。 新居の入居可能時期を考慮して、引渡し日に条件をつければ、売りと 買いで仲介業者が違っても問題ないと思いますけど。 |
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| No.123 |
はじめまして。
我が家も現在の家を売り、実家に二世帯を建て替えようかと検討中です。 残債が１５００万、一社の査定金額は２０００万。 世帯収入１１００万。 頭金３００万。 旦那は私学教諭なので、たぶん借り入れには問題ないんじゃないかと言っています。 解体から家本体など総額で４０００〜４５００万くらいを検討していますが、無理ありますか？ |
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| No.124 |
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| No.125 |
＞解体から家本体など総額で４０００〜４５００万くらいを検討していますが、無理ありますか？
うちの世帯収入の２倍近いです、余裕だと思います。 我が家は世帯収入６３０万円 建て替えした家は、土地も購入したので総額５５００万円です。 旧宅は１７８０万円で売却しました。残債ゼロです 現在の家が２０００万円で売却出来たら、頭金が８００万円になるんですよね 借り入れが３２００〜３７００万円なら余裕ですよ。 No.124さんも言っていますが、 ４５００万円全額借り入れしても余裕なので、賃貸にすることをお勧めします。 |
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| No.126 |
仲介手数料の請求は売主に行きます
専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 仮に売主と仲介業者間で専属専任又は専任媒介の契約にもかかわらず 売主が直接お客と契約してしまった場合売主が仲介業者に手数料を支払います 一般媒介であれば全く関係ありません 少しでも安く手に入れたほうがよいかと思います |
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| No.127 |
こちらをお借り致します。
現在、築16年、ローン残高890万の家に住んでいます。 急に姑が亡くなり、私がその仕事を引き継ぐ為、買い替えを検討しました。 次男の為、土地と家を考えなくてはならず、あちこち見て周りました。 ほとんどのHMから「先に家を売って下さい」と言われましたが、ダメ元で、ろうきんに聞いてみました。窓口の人に「年収（780万）からすると、4000万までなら大丈夫」と言われ、事前審査に申し込みました。（物件は建て売り4000万） 合算は出来ないとの事でした。 しかし、結果は×。 車のローンがあり（200万程）、クレジットカードの借入もあったのが原因かもしれません。 35年ローンで、月々166.000円＋既存のローン（月々52.000円、ボーナス250.000円）になり、月々20万を超えます。 私達夫婦は、五年後に買い替え予定でいた為、何も用意がなく、無謀なローンだとも分かっているのですが…。 ただ、早急に仕事場を確保したかった為に、焦ってしまいました。支払いに関しては、仕事を引き継げば、そこから最低６万は出せますし、五年後には、実家から土地を分けてもらえる約束をしていますので、購入後の資金計画は何とかなりそうです。 ろうきんが×になり、「暫くの間、賃貸を借りそこで仕事。五年後に実家の土地に建てよう。それまでは、貯蓄に励もう」と話し合いをしました。 しかし、HMから「何とか打開策を探しましょう」と言われ、また心が揺れました。 実家もそこの物件が気に入り、何とかしたら…と、200万用立ててくれました。クレジットカードの全額返済（80万）からと思い、本日行って来ます。 残りの120万を頭金にするのか、現在の家の返済に当てるか、現在の家を売るか…迷いに迷っています。買い替えで、ローンをどうされたか、どなたかアドバイス頂けましたら、幸いです。 長文で不愉快にさせてしまいましたら、お詫び申し上げます。 |
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| No.128 |
こんにちは
０６年に買い替えを経験した者です。 ケースが違うのでアドバイスとはなりませんが参考としてください。 私の場合、転勤先で建売を購入し５年後に再度転勤となったタイミングで買い替えしました。 前家は賃貸化も含めて色々検討しましたが、最終的には３ヶ月間の”つなぎ融資+前家買取保証１５００万円”を受け売却前に２軒目を購入することになり、一時は借金額５９５０+１５００＝７４５０万円と 狂気の額でした。（最終的には１８００万で売却） １軒目： 購入価格：２３００万円 売却価格：１８００万円 ローン残：１２００万円 ２軒目： 購入価格：６３００万円+諸経費３００万円 頭金３５０万円 ３５年フラット+１０００万円は変動金利 年収１０８０万、車両ローン：２５０万、子供：２人 ※つなぎ融資は、前家の買取価格に納得がいかなかったところ、家を先に売らなくても良い方法としてＨＭが教えてくれました。 |
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| No.129 |
128さん
アドバイス有難うございます。 そう言う方法もあるんですね。 銀行に相談した方が良さそうですね。 ただ、現在の家の立地条件が… ただでさえ、家の売れない時代、かなり買い叩かれそうです。 |
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| No.130 |
こんにちは。
現在、マンション⇒一戸建てに買い替えを検討しています。 マンションは、８年前に３１００万円で購入。残債は。１６５０万円です。 近隣の中古マンション販売価格は２０００万円前後。簡易査定では、１９００万円から２２００万円でした。（本査定は、まだしていません） 世帯年収は、１１５０万円。子供なし（今後も夫婦のみ） 夫婦ともに４１歳。 貯蓄は、年間３５０万程度。 土地プラス建物で５３００万円の購入予定。 ローン４６００万円。頭金７００万円＋諸費用で考えています。 他のローンなどの借り入れなし。 地方銀行の事前審査では、事前の土地購入はＯＫで、建物着工前までにマンション売買契約終結との結果。 三菱ＵＦＪの事前審査では、条件なしでＯＫでした。 できれば仮住まい無しで済ませたいので、多少のダブルローンの期間はしょうがないと思います。 現在のマンションの借り入れが住宅公庫ですが、ダブルローンの期間があっても問題が無いのか大丈夫か心配です。（ＵＦＪでは、既存ローンと含めて審査しているので大丈夫とのことです） 金額的に無理があるように感じますが、アドバイスなど、よろしくお願いします。 |
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| No.131 |
賃貸だとメンテ費がかかるので
面倒だったり低所得の場合は売った方がいいのかも。 家を売るときはなるべく 早く。 だらだらしてると売れなくなります。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
色々あり、やっと地銀でのOKが出たのですが、現在の家のローンの完済をしてからの実行になりました。
そこで、完済の旨をろうきんに伝えた所、「住宅機構は、１ヶ月後の完済予約となります」と言われてしまいました。 引っ越しは、１ヶ月先になりました（悲） 買い替えって本当に大変です。 |
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| No.134 |
家の買い替えを検討しております。
新築建売を土地1950万、建物1450万で購入しました。 築14年、駅から徒歩15分です。 ローン残が1300万です。 先日同じ分譲地内で角地のうちより条件のいいお宅が 1700万で売り出されました。 建物の価値はともかく土地代も割っているのですが、 地価が下がったということでしょうか？ ローンの金利が高く、（3.2～3.6） 借り換えも検討したのですが、いろいろ考え 買い替えで・・・と思っております。 貯金はまったくなく、教育費と住宅ローンが家計を 圧迫しております。 低金利のローンで買い替えは可能でしょうか？ 現在ボーナス払いなし、月14万の支払いです。 投稿は初めてで、アドバイス・経験談など お聞かせいただければ、ありがたいです。 |
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