家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[2: 匿名さん]

はじめまして
２年前に自宅の売却をした者です。

売却には半年以上かかり、契約直前の買い手側のドタキャンや
仲介業者とのトラブルなど色々経験しました。
売却日記なら何冊書けます（＾＾）

私で分かる事でしたら何でもお答えしますから、遠慮なく聞いてくださいね。

まずは自宅の査定からですね。

[3: マイホーム]

０２さん＞　はじめまして。　レスありがとうございます。
　　　　　　ぜひ色々と教えてください。　宜しくお願いします。

　　　　　　早速ですが、自宅の売却は実際に住んでいる状態でしましたか？
　　　　　　それとも、空家にしてからですか？
　　　　　　やはり買い手さんからは値引き交渉はありますよね？
　　　　　　査定していただいた価格と売却価格は差がありましたか？

　　　　　　ぶしつけにたくさん質問させてもらってすいません。
　　　　　　これからの事を考えると不安なものでよろしければ教えてください。

[4: 匿名さん]

こんにちはマイホームさん、どうぞ何でも質問してくださいね。

＞自宅の売却は実際に住んでいる状態でしましたか？
うちの場合は、ローンが残っていましたから住みながらの売却です。
資金計画に余裕があれば、空き家にされてから売り出した方が良いと思います。
理由
①購入希望者が、居住者に遠慮しないでじっくり見ることが出来る
②家財道具がないと広く明るく感じる
③案内は突然やってきますから、いつも綺麗にしておかないといけない（凄いストレスです）

＞買い手さんからは値引き交渉はありますよね
１０万単位の値引きは（指し値と呼びます）当たり前で、百万単位もありました。
金額に納得いかなかったら断ればいいと思います（担当者は食い下がりますが）
中にはこの人にだけは売りたくないと思う人もいます。

＞査定していただいた価格と売却価格は差がありましたか？
うちの査定額は２１００万でしたが、２度値下げして１７８０万で契約になりました。
仲介業者と契約すると翌週にはチラシが近隣にまかれます
適正価格であるならば、新しい情報には反響が多いです
不動産にも旬があるようで、２〜３ヶ月も経つと案内もパタっとなくなりました
３ヶ月サイクルで、仲介業者の見直し（契約は３ヶ月）と販売価格の訂正をしました。

[5: マイホーム]

０４さん＞　質問に丁寧に答えていただいてありがとうございます！
　　　　　　とても参考になります。
　　　　　　うちもローンが残っているので住みながら売却しないとならず、やはり買い手側としては
　　　　　　空家の方が実際に見に行きやすかったりしますからどうなのかな〜と思っていました。

　　　　　　家を常に綺麗にしておかないといけないのはかなり気合がいりそうですね。
　　　　　　収納も見せなければならないのだから収納に隠すわけにもいかないですしね・・・
　　　　　　そう考えると今のうちに収納内の荷物も綺麗にしておかなければ。
　　　　　　突然、案内の連絡があると外出もできなくなりますよね？

　　　　　　＞仲介業者と契約すると翌週にはチラシが近隣にまかれます
　　　　　　＞適正価格であるならば、新しい情報には反響が多いです
　　　　　　＞不動産にも旬があるようで、２〜３ヶ月も経つと案内もパタっとなくなりました
　　　　　　＞３ヶ月サイクルで、仲介業者の見直し（契約は３ヶ月）と販売価格の訂正をしました。
　　　　　　仲介業者と契約するとそんなにすぐにチラシがまかれるのですね。驚きです。
　　　　　　やはり売りにだして最初のうちは案内もたくさんくるのでしょうか？
　　　　　　実際に何件くらい内覧にいらっしゃいましたか？
　　　　　
　　　　　　＞１０万単位の値引きは（指し値と呼びます）当たり前で、百万単位もありました。
　　　　　　＞金額に納得いかなかったら断ればいいと思います（担当者は食い下がりますが）
　　　　　　＞中にはこの人にだけは売りたくないと思う人もいます。
　　　　　　やはりどの買い手さんも値引き交渉してくるものなのですね。
　　　　　　全員の方がそうだったのでしょうか？
　　　　　　だとすると最初に売りにだす価格は適正範囲内で高く設定したほうがいいんでしょうか？
　　　　　
　　　　　　その他不動産屋さんで注意したほうがいい点はなにかありますか？
　　　　　　また色々と質問してしまってすいません。

[6: 匿名さん]

マイホームさんこんばんは

＞収納も見せなければならないのだから
私は押入クロークの中は見せませんでした
１組だけ見せてほしいと言われましたが「貴重品が入っているから」とお断りしました。

＞突然、案内の連絡があると外出もできなくなりますよね
予定がある時は事前に担当者に伝えておけばいいと思います
こちらも生活しているのですから遠慮することはないです

＞仲介業者と契約するとそんなにすぐにチラシがまかれるのですね
契約したら翌日にはチラシが上がってます
どこも、会社に印刷機がありました
スピードが命！？

＞実際に何件くらい内覧にいらっしゃいましたか？
オープンハウスも６回したので合計で３０組くらいでした。

＞全員の方がそうだったのでしょうか
４組の方に気に入ってもらえ、２１００万の時に１組が１００万ダウンの申し入れ（これは承諾しました）
その方が流れて、１７８０万の最終価格の時は３０万の値引き交渉が入りましたが拒否しました。

[7: 匿名さん]

不動産の営業マンは歩合給で働いている人がほとんどで
仲介手数料の何％かが彼らの取り分になります。
彼らは大変正直で、売れる物件にはわらわらと寄ってきますが
売れない価格を付けていると、まったくです。

大手はそれなりに教育されてマナーも良いですが
小さい会社の営業マンは、厚かましい人が多かったです。
例えば　案内客を乗せて車でやってきますが、売り主の家の前に平気で社名入りの車をとめたり
こちらと契約していない業者が、突然内覧客をつれてやってきたり（ルール違反です）
途中で何度も売るのを止めようと思いました。

良い担当者に巡り会うのは大変難しいですが、親身になってくれる人も少ないですがいます。
査定してもう時には何社かに見積もりさせて、担当者の人間性を良く見て下さい。
慌てて専属選任契約はしないで下さいね。

[8: 匿名ドン]

２年前に転勤に合わせて関西でマンションを売却した者です。参考になるか判りませんが...

私の場合、以前からお世話になっていた地場の不動産業者に専任でお願いしました。チラシ業者ではありませんでしたし、無茶な営業もなく進捗も逐次報告してくれ、不満は全くありませんでした（参考になりませんね）。

業者さんによると、最初の値付けが非常に重要だそうです。値引きを見込んで相場と乖離した高値をつけて、２−３ヶ月後に適正価格に改定しても、「売れ残り物件」との印象が付いてしまい、売れるべき価格でも売却が困難になってしまうらしいです。私も値付けを無茶はしませんでした（とは言いながら査定価格に気持ち上乗せして）。

荷出しが完了してから実際の売却を開始し、１ヶ月で３組程が部屋を見に来られ、そのうちの一組が実際の買い手となりました。買い手は１００万円の指値を提示してきましたが、それではちょっと寂しいので中間を取って５０万円ならＯＫと返事し、これで契約が成立しました。

契約時から決済まで２ヶ月あったため、私自身は決済時に当地に居らず、親に決済を委任しました。仲介手数料、印紙代、司法書士の手数料等は決済時に受取代金から相当額がそのまま業者さん、司法書士先生に渡るのでので、準備金は不要であると説明を受けたと思います。（記憶が定かではありませんが、親にお金を預けた記憶もありませんので、これで正しいと思います）

売却から２年も経過していますので、「買い替え」には当たらないかもしれませんが、私の物件売却は上記の通りです。

[9: ひとし]

大手を使用していますが、担当者は成績の良い人より
人間性を重視してお願いしました。

内見の対応は、おっしゃる通り常に「きれいにしなくちゃ」という
プレッシャーがきついです。
あと、内見の対応を優先させるため、自分たちの週末の予定が
なかなか立てられず、ストレスたまります。

売り出して3ヶ月になりますが、大体毎週末1組程度の内見は
入っています。
が、担当者によると、それでも他と比較すると少なめだとの
こと。
当方はニュータウン内ですので、売る方も買う方も多いと
思いますので、場所によって一概に比較は出来ないと思い
ますが・・・。

[10: 匿名さん]

私も、マンション→戸建ての買い替え組です。
この部屋の『売り』を作ろうと想い、自分でリフォームして
すべてのクロスを珪藻土に塗り替えました。費用はプロに
クロスの張替えを頼むのと変わりありませんでした。
売り出した週末の土曜だけで５組が訪れ、売出し値のまま即決。

大規模修繕直後だったのと、残債がなかったので買い先行
で行けたのもラッキーでした。

ちょっと手間をかければかなり印象が良くなるのでお勧め。

[11: 匿名さん]

すごい横レスで申しわけありませんが、10番さん、

＞すべてのクロスを珪藻土に塗り替えました

費用ってどれくらいかかるのでしょう？

[12: マイホーム]

０６さん＞　いつも丁寧に質問に答えてくださってありがとうございます。
　　　　　　細かい事までわかりやすく答えてくださって感謝しています。
　　　　　　プライバシーに関わる事でもあるのに、本当にすいません。
　　　　　
　　　　　　収納は必ず見せなくても大丈夫なんですね。
　　　　　　ちょっとホッとしました。
　　　　　　大きさの同じ収納は一つ見せれば後は同じ大きさですと言えば済みそうですし
　　　　　　家の中ほとんど見られるわけですから見せられない場所くらいあっておかしくないですね。
　　　　　
　　　　　　チラシが翌日にあがるとは驚きです。
　　　　　　売り出さなくてはいけないんですがなんだか売り出すのが少し怖くなってきました。
　　　　　　愛着のある我が家ですし、後戻りもできなくなってしまうというのもあるし。
　　　　　　しかし、前向きに頑張ります。
　　　　　
　　　　　　オープンハウスの時のほうがやはり内見は多くなるのでしょうか？
　　　　　
０７さん＞　家の前に社名の入った車を停めるなんて非常識すぎですね。
　　　　　　我が家も今の家を買ったときにお世話になった不動産屋さんに相談しようかと
　　　　　　思っていたんですが、そこだけに絞らず色々な業者さんと相談したいとおもいます。
　　　　　　よく観察してみたいと思います。

[13: マイホーム]

匿名ドンさん＞　レスありがとうございます。
　　　　　　　　とても分かりやすくて勉強になります。
　　　　　　　
　　　　　　　　ちょうど売り出す価格をどうしょうか考えていた所だったので参考になりました。
　　　　　　　　欲もあるし、愛着もある我が家なので出来れば高値でと思っていたのですが
　　　　　　　　考えを改めたいと思いました。売れ残り物件と思われてしまってはどうしようもないので。

　　　　　　　　決済時のことまで教えていただいて助かりました。
　　　　　　　　また何かこうしたほうがよいなどありましたら教えてください。

ひとしさん＞　レスありがとうございます。
　　　　　　　担当営業さんは人間性を重視されてよかった点はどんなところでしょうか？
　　　　　　　やはり常に綺麗さを保たなければならないのは大変ですよね。
　　　　　　　内見で外出できなくなるのもあることを考えると本当にストレスがたまると思います。
　　　　　　　内見の際、こうするといいなどありましたらぜひ教えてください。
　　　　　　　文面から、現在売り出し中のようですね。
　　　　　　　お互い頑張りましょう。

　　　　　　

[14: マイホーム]

１０さん＞　レスありがとうございます。　　
　　　　　　自分でリフォーム、「売り」を作るという考え、すごいです。
　　　　　　考えもつきませんでした。
　　　　　　我が家は築浅でこのまま売り出しでかまわないかなとおもっていたんですが
　　　　　　「売り」をつくると言う事、考えてみたいと思います。
　　　　　　ただ、自分は不器用なので自身でやるとしたらうまくできるか不安ですが。
　　　　　　ホームセンターなどよく見てみたいと思います。
　　　　　　また何かこうするといいなどありましたら教えてください。

[15: 匿名さん]

マイホームさん　こんばんわ(^^)

＞収納は必ず見せなくても大丈夫なんですね
我が家は押入を改造してクローゼットにしていたので、そこだけはいつでも見れるようにしていました。
ただ２階は（業者が内覧者についていくので、おまかせになります）リボンで封印して「開けないで下さい」とテブラを張ってました。

＞オープンハウスの時のほうがやはり
これは最後の手段になります。なぜなら近所に知られてしまうからです。
しかも、それで売れない場合　価格変更しないといけなくなります
時間的余裕があるのでしたら居住しながら様子を見られてはいかがでしょう？

すみません ６も７も私でした。

以前の家は中古で購入したので、売りも買いも一応経験したのですが
買うとき騙され、売るときも最初に契約した業者がいい加減で苦労しました。
最初の根付けに失敗したのと、近くに新築が多い地域で中古の下落が激しかったこともあり大苦戦です。
ホント最初の根付けが肝心だと痛感しました。

[16: マイホーム]

１５さん＞　おはようございます。
　　　　　
　　　　　　内見の時内覧者さんについてまわらないんですね？
　　　　　　業者さんがついていくだけなんですね。
　　　　　　以前、今の家を買う前に見に行った中古物件の時は家の方がしっかりついてまわって
　　　　　　とても見づらかったので、ついてまわらないほうがいいですね。
　　　　　　見せたくない所は先に封印してしまうようにすればついていかなくても確かに安心ですね。

　　　　　　オープンハウスは旗とかたつんですよね？
　　　　　　やはり近所には売却決定まであまり知られたくないのでむずかしいですね。
　　　　　　１５さんはオープンハウスになさったと言う事はご近所さんから
　　　　　　何か言われたりしましたか？

　　　　　　>すみません ６も７も私でした。
　　　　　　いえいえ。そうかな〜とは思っていましたので大丈夫です。
　　　　　　いつも丁寧にたくさんレスして下さって嬉しいです。

　　　　　　最初の値付けがやはり肝心ですか。
　　　　　　今、かなりいくらにしたらよいのか悩んでます。
　　　　　　査定価格より高めに設定しようかと思ってますがどうするべきか・・・
　　　　　　相場からすると査定価格より高めでも平気そうなのですが限度がありますし
　　　　　　でも残債を考えると・・・
　　　　　　負債は覚悟してますが出来れば少しでも少なくしたいですし悩みどころです。

[17: 10]

珪藻土材料といっても色々あり、塗りの厚みでも費用が変わりますが、
材料費のみなら平米あたり\1000〜\2000でできます。工賃込みのクロ
ス張替え費用と変わりません。もちろん体力は要りますが....（苦笑

[18: 匿名さん]

あぁよかった　ここは匿名なので・・・

マイホームさんも買い経験が、おありだったのですね
なら　話は早い！
そうです　売り主は、セールストークは業者にまかせ　出来るだけ口を挟まない方が
買い手に与える印象が良いようです（出しゃばらず、質問があれば　あれば答えるスタンスで・・・。）

＞オープンハウスになさったと言う事はご近所さんから
はい、知られます
「隣の土地は倍出してでも買え」と申しますでしょ？
こちらから指定しない限りは、両隣にはセールス電話がかかります。
うちは、隣も流れた客の一組でした。

＞オープンハウスは旗とかたつんですよね
業者によりますが、やはり直接訪ねてこられる方にも、分かり易くするためには仕方ないですよね。

＞負債は覚悟してますが
売り買いのタイミングはどうですか？
売る時期の予測がたてられずに悩んでいませんか？

[19: 匿名さん]

１０さん、レスありがとう。
珪藻土、いいですよね〜。ご自分で塗り替えたんですね！すごい！！
やっぱり業者に頼むとクロスの倍くらいかかるのかな？
その前に貼ってあったクロスはご自分で剥がされたのでしょうか？
それも大変な作業ですね。

[20: ひとし]

活発になってきましたね。(^^)


珪藻土、感心しました！！
家に関する新しい考え方ですね。

私が実際経験したわけではありませんが、アメリカ人は住宅を購入すると
せっせと週末にDIYで手入れをして住宅の資産価値を高めるそうです。
↓
http://www.tokou.co.jp/readings/2004050502.html
完成された中古住宅市場、より長い住宅の耐用年数がそのことを可能に
しているのだとは思いますが、「フローからストックへ」の住宅政策の
転換が唱えられていますので、日本でも今後の新しい動きになるのかも
しれませんね。

[21: ひとし]

私の売り出し中の自宅は、（自分で言うのも何ですが^_^;）非常に環境が
良いのですが、やはり何点か欠点があり、それを理由に見送ったお客さんが
いました。

担当営業マンに相談したところ、「環境が良すぎるせいで、逆に少数の欠点が
目立ってしまうのかもしれない」と言われました。

＞そうです　売り主は、セールストークは業者にまかせ　出来るだけ口を挟まない方が
＞買い手に与える印象が良いようです
＞（出しゃばらず、質問があれば　あれば答えるスタンスで・・・。）
１８さんの仰るとおり、リハウスのガイドにはそのように書いてありますが、
「来られた方が欠点の心配をされた際は、『うん、そうなんですが、かくかく
しかじかと思うんで、ぜんぜん気になりません、はっはっは。』と言っても
良いのでは？」と担当者からアドバイスされました。

来られる方によって、感じ方にも個人差がありますので、絶対的な正解は
ないと思います。

まあ、売主がぺらぺら喋るのは鬱陶しいので、「聞かれたことに答える」が
基本ではあると思いますが。。。


このように、私がお願いした担当者の方は誠実な方で、いつも一緒に
一生懸命考えてくれる人で、人間的にも信頼しています。
「売れてナンボ！」という考え方もありますが、なかなか売れなくても
ストレスは感じないのかな？と考えています。
誠実で有能な人が一番良いわけですが。。